Mediante Resolución N° 240-2013-SUNARP/PT, del 10 de setiembre de 2013, el Tribunal Registral resolvió publicar el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Pleno CIX, en el cual se dispuso lo siguiente: “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derecho de terceros.” Al respecto, la renuncia al derecho de propiedad, es una forma sui generis o excepcional, de extinguir el derecho de propiedad; si bien, esta forma de extinción no se encuentra dentro de las causales tipificadas en el artículo 968 del Código Civil, sin embargo, las allí señaladas no tiene el carácter de numerus clausus, porque pueden existir otras formas de extinción, como ésta, para poner fin al derecho de propiedad. El Tribunal Registral estableció a la renuncia como una de las formas de extinción del derecho de propiedad, sin embargo, siendo un tribunal administrativo, no es el órgano competente para establecer una nueva forma de extinción al derecho de propiedad, ya que esta función le compete a otro poder del estado.

El presente artículo o trabajo académico consistió en exponer las razones por las cuales el segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Nonagésimo Tercer Pleno Registral, publicado en el diario oficial El Peruano el 16 de agosto de 2012, que establece la calificación registral restringida de los documentos administrativos que pretenden inscribirse en Registros Públicos, no debió aplicarse al momento de realizar la calificación registral de la aprobación del proyecto de habilitación Urbana Nueva como Lote Único en el distrito de San Juan de Lurigancho de un predio que involucraba o se sobreponía a la faja marginal del río Rímac, y por ende, no debió inscribirse en la partida registral correspondiente a dicho predio, debido a que existía un bien de dominio público hidráulico tutelado por la Constitución, la Ley de Recursos Hídricos y el Reglamento de la referida Ley, como es la referida faja marginal, que hacía imperioso que ésta tenga una mayor protección en vez de que se privilegie un interés privado que podría acarrear consecuencias que afecten a la faja marginal, y finalmente, la seguridad y el bienestar de la sociedad

El presente trabajo de investigación centra su análisis en el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno XCIV, publicado el 24 de agosto de 2012 y precisado posteriormente en el Pleno XCIX, publicado del 01 de diciembre de 2012, cuyo texto, inicial fue el siguiente: “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.” Luego de la precisión a la que se hizo referencia en el primer párrafo, el texto del Precedente de Observancia Obligatoria en cuestión, quedó redactado de la siguiente manera: “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa ni temporal-, los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.” De este modo, en el presente trabajo de investigación se analiza el mencionado Precedente de Observancia Obligatoria (en adelante, POO) y su posterior precisión, así como la serie de dificultades que se presentaban a los Registradores al momento de calificar títulos que tuvieran alguna disposición que pudiera contradecir al artículo 882 del Código Civil antes de la promulgación del POO. Del mismo modo se analizarán las Resoluciones del Tribunal Registral que dieron pie al POO y los cambios que se generaron en la calificación registral, desde su promulgación

En el presente artículo académico se critican tres resoluciones del Tribunal Registral mediante el cual, en torno a la prescripción adquisitiva de dominio llevada a cabo en la vía notarial, ha establecido en sus decisiones criterios contrarios a la ley, trastocando el principio registral de legalidad. O sea, realiza una débil calificación de documentos notariales relativos a la prescripción adquisitiva de dominio sobre predios urbanos. Se dice que los motivos o razones por las cuales un Notario declara la adquisición de la propiedad por usucapión, no debe ser calificado en sede registral; este criterio es correcto y no está en discusión. Lo discutible es que se pretenda declarar la prescripción adquisitiva de dominio notarial sobre las cuotas ideales de un copropietario con respecto al otro, y que el Tribunal Registral acepte la inscripción de dicho acto (o para efectos del presente trabajo, la anotación preventiva de la solicitud de usucapión notarial), abiertamente violatorios de la ley, con el argumento de que lo que se pretende con este procedimiento notarial es regularizar la titulación de los solicitantes, ya que muchas veces se celebran actos jurídicos defectuosos que, por tener tal condición, nunca accedieron al Registro; por tanto, la partida registral no refleja la realidad. En la primera parte del trabajo se abordará, de forma general, los principales temas relacionados con la prescripción adquisitiva, específicamente se realizará un resumen del historial legislativo de la prescripción adquisitiva de dominio en el Derecho Notarial Peruano; asimismo, se buscará resaltar el criterio establecido en el Precedente de Observancia Obligatoria N° 10 del XII Pleno del Tribunal Registral. El tema de fondo del presente trabajo se centra en la crítica con respecto a la aplicación por parte del Tribunal Registral del artículo 5.2 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN (Directiva que uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial); es de precisar que en esta norma se prescribe que no es materia de calificación registral la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en las normas especiales que regulan la usucapión notarial, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial. Sin embargo, este límite a la calificación con relación a documentos notariales que se expiden en los procesos no contenciosos de competencia notarial en general y, específicamente en el trámite de la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio, en muchas ocasiones ha sido sobrevalorado por el propio Tribunal Registral al extremo de permitir la inscripción de títulos en abierta contravención de normas prohibitivas, como la establecida en el segundo párrafo del artículo 985° del Código Civil. La crítica también se basa en el hecho de que con las decisiones del Tribunal Registral se quebranta el principio de legalidad, el mismo que se manifiesta a través de la calificación registral; siendo este aspecto uno de los pilares del sistema registral peruano, puesto que al Registro sólo deben acceder títulos perfectos y válidos, es decir, adecuados a las normas legales pertinentes.

La calificación de los títulos que acceden al registro se encuentra regulada en el artículo 2011° del Código Civil, en el Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP) y en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante, “RIRP”). Si bien ninguna de estas normas cuenta actualmente con un artículo referido a la calificación especial de documentos administrativos, en el XCIII Pleno se aprobó un Precedente de Observancia Obligatoria por medio del cual se detalló el tipo de calificación que los Registradores debían aplicar en estos casos. En el presente artículo, desarrollaremos la aplicación de la calificación de documentos administrativos a propósito de la Resolución N° 278-2016-SUNARP-TR-L referida a la solicitud de inscripción de una Independización de Predio Rústico que resulta observada puesto que el Registrador encuentra mediante Informe de Catastro que el predio materia de independización se encuentra cerca a zona de playa y dentro de un Área de Conservación Regional. Finalmente, podremos determinar si la calificación aplicada por el registrador y el Tribunal Registral fue la acertada o si no correspondía presentar observaciones al título

El autor en el presente trabajo analiza la problemática de aperturar el registro para documentos judiciales que contengan carácter no inscribible, inadecuado e incompatible teniendo en cuenta el impacto registral que ocasionaría un registro que inscribiera tales actos y ante la situación expuesta precisa las propuestas de solución que serian necesarias, a efectos de lograr una concordancia entre la función jurisdiccional y registral otorgando seguridad jurídica a Registro Públicos.

El presente trabajo pretende realizar un análisis del procedimiento administrativo de cierre de partidas, aplicado en los casos de superposición en el Registro de la Propiedad Inmueble. Investigación que estará enfocada en analizar el procedimiento en sí, regulado en el Capítulo II del Título V, específicamente en los artículos 56º al 63º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Público, siendo la Unidad Registral el órgano competente para disponer el cierre de partidas y no las instancias registrales, tal como así lo reconoce el propio Tribunal Registral, mediante Resolución Nro.316-2017-SUNARP-TR-A de fecha 30.05.2017. Asimismo, estoy adhiriéndole mi experiencia profesionales, basado en la misma práctica, por lo que analizaré el procedimiento iniciado en mérito de la Hoja de Trámite Nº 2014-114476-ZRNºIX/SC-TD del 29.12.2014. Por ello, he tratado de hacer una aproximación y análisis a un caso en concreto, el cual también tendrá como unidad de análisis los Informes Técnicos emitidos por el área catastral y Resoluciones expedidas tanto por la Unidad Registral y Dirección Técnica Registral de la SUNARP, quienes son los competentes para resolver este tipo de procedimiento. Asimismo, abarcaré los conceptos de lo que se le denomina “duplicidad registral” y “superposición registral”, como sus efectos e implicancias a fin de poder determinar las causas que provocan esta patología registral, en el registro de la propiedad inmueble. Origen que se encuentra estrechamente relacionado con las carencias técnicas del sistema catastral de la SUNARP. Problemática que hoy se encuentra muy latente en diversas zonas de nuestro país. Es por ello, que es necesario poder ahondar en este procedimiento de cierre de partida, creado por la SUNARP, y ver en que medida lo soluciona.

La calificación es el soporte del sistema registral y, como tal, se debe cumplir con su finalidad, empleando todos los elementos necesarios, generados en nuestro ordenamiento jurídico para que el registrador publicite actos válidos y legítimos. En vista de ello, en el presente artículo se analizan los alcances y límites de la calificación registral que realiza el Tribunal Registral de Arequipa, en torno a la solicitud de cierre de partida registral por renuncia al derecho de propiedad. Dependiendo de la procedencia de los actos que se buscan inscribir, el registrador va a emplear distintos métodos de calificación, es decir, va a obedecer los lineamientos planteados por las normas tratándose de documentos emanados del fuero judicial o de entidades administrativas. En torno a ello, el problema jurídico que se presenta es el alcance en la calificación que tiene el registrador para poder decidir si algún hecho que se presenta en la realidad y que quiere ingresar al Registro, cabe admitirlo, es decir, si además de realizar el análisis para ser configurado como un acto inscribible, es posible admitirlo en nuestro ordenamiento jurídico por más que en la actualidad no se encuentre regulado, creando derechos sustanciales que, inclusive conllevan a modificaciones de normas con rango de ley.

La falta de claridad sumado a una interpretación literal y restrictiva del artículo 66° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ha propiciado que los Registradores Públicos y el Tribunal Registral declaren la improcedencia de la acumulación de partidas especiales correspondientes a derechos de superficie, lo que no solo afecta al particular, al limitarle el ejercicio de las facultades que le corresponden como propietario superficiario, sino que, además, tiene efectos negativos en la sociedad, pues, se perjudica el tráfico inmobiliario, al restringirse el desarrollo y adecuado saneamiento físico-legal de grandes proyectos inmobiliarios con fines comerciales y habitacionales, cuya base –en muchos casos– es el derecho superficiario. Todo esto, finalmente, tiene una repercusión negativa en nuestra economía nacional. Por ello, la presente investigación tuvo como principales objetivos determinar cuáles son las facultades y limitaciones del derecho de superficie dentro del procedimiento registral de acumulación de partidas; así como, determinar cuál es el fundamento del procedimiento registral de acumulación. De este modo resulta posible verificar si la normativa legal vigente contempla la posibilidad de acumular partidas registrales especiales que contienen derechos de superficie. Los métodos usados en la presente investigación fueron tres: i) el método exegético, que permitió la revisión no solo de las normas civiles y registrales nacionales; sino también de legislaciones foráneas, entre ellas, la de Alemania, España y la Suiza; ii) el método dogmático, en mérito del cual se tomó en cuenta doctrina nacional y extranjera, recopilando y sistematizado opiniones y teorías en torno al tema de investigación y; iii) el método funcional, por medio del cual nos centramos en el análisis y estudio de resoluciones emitidas por el Tribunal Registral en torno a los temas investigados. Finalmente, basados en el fundamento que justifica la existencia del procedimiento de acumulación, el contenido esencial del derecho de superficie, el correcto tratamiento del derecho de superficie a nivel registral y los criterios interpretativos que sobre estos temas se han desarrollado en la jurisprudencia del Tribunal Registral; hemos llegado a la conclusión de que en nuestro ordenamiento jurídico si resulta procedente la acumulación de partidas especiales respecto de derechos de superficie.

El informe a desarrollar tiene como propósito analizar la Resolución N.º 3703-2022- SUNARP-TR, mediante la cual se pretendía inscribir en el registro público cláusulas que restringían determinadas facultades de la propiedad. De acuerdo a la mencionada resolución, se concluye que es viable inscribir en el registro público las cláusulas que limiten la facultad de uso y disfrute de la propiedad; no obstante, esto no ocurre respecto a las cláusulas que prohíben la disposición de los bienes. El fundamento a la prohibición a estas cláusulas radica en la regulación contenida en el Código Civil peruano. El presente caso permite analizar el tratamiento y regulación de esta prohibición en el ordenamiento jurídico peruano y en la legislación comparada. Por otro lado, mediante el presente informe jurídico, se pretende cuestionar la calidad de motivación del Tribunal Registral respecto al análisis de estos casos. / The purpose of this academic paper is to analyze Resolution No. 3703-2022- SUNARP-TR, through which it was intended to register clauses in the public registry that restricted certain powers of the property. According to the resolution, it is concluded that it is feasible to register in the public registry the clauses that limit the power of use and enjoyment of the property; However, this does not occur with respect to clauses that prohibit the disposal of assets. The basis for the prohibition of these clauses lies in the regulation in the Peruvian Civil Code. This case allows us to analyze the treatment and regulation of this prohibition in the Peruvian legal system and in comparative legislation. Likewise, through this legal report, it is intended to question the quality of motivation of the Registry Court regarding the analysis of these cases.