Au lendemain de la renaissance juridique du XIIe siècle, la redécouverte du régime romain de la superficie amorce une réflexion doctrinale sur ce mode de dissociation juridique du sol et de la construction. Les glossateurs suivis par les commentateurs et une partie de la doctrine moderne distinguent le pouvoir du superficiaire sur la construction et celui maître du sol sur l’intégralité du fonds en qualifiant le premier de domaine utile et le second de domaine direct. Le dominium du superficiaire rassemble ainsi l’ensemble de ses actions et prérogatives sur la chose dont la plupart sont concurrentes de celles du maître du sol. La remise en cause de la théorie du double domaine par les juristes humanistes ne conduit pas ces derniers à contester l’étendue du pouvoir du superficiaire. Le concept de droit de superficie connaît en revanche un véritable bouleversement lorsque Wolff affirme, à la fin de l’Époque moderne, que le droit de superficie est un droit de propriété exclusif et absolu. Une même conception du droit de superficie est défendue au XIXe siècle par les premiers commentateurs du Code civil pour offrir une qualification aux différentes pratiques de dissociation juridique du fonds hérités de la coutume d’Ancien Régime. / Following the juridical renaissance of the 12th century, the rediscovery of roman superficies rules initiates a doctrinal reflection about this form of legal dissociation between building and ground. Glossators, followed by commentators and a part of the modern doctrine, differentiate the superficiary’s power over the building and the ground owner’s power over the entire land by describing the first one as a beneficial ownership and the second one as a direct ownership. For these authors, the superficiary’s ownership contains his procedural and substantive rights. Some of them compete ground owner’s rights. By rejecting the concept of dual ownership, humanistic jurists don’t question the scope of the superficiary’s power. However, at the end of Modern Area, Wolff changes the concept of right of superficies by identifying it as an exclusive and absolute ownership. In the 19th century, an identical conception is found in the first commentators of the Napoleonic Code’s doctrine. Indeed, the concept of superficies is used by these jurists to characterize several practices of dissociation between building rights and ground rights which are initially based on Ancien Régime customs.

Au lendemain de la renaissance juridique du XIIe siècle et de la redécouverte des compilations de Justinien, les juristes médiévaux s’attachent à bâtir un principe général de prohibition des donations entre époux. Dès la première moitié du XIIIe siècle, civilistes et canonistes assouplissent cependant les restrictions, passant ainsi d’une prohibition stricte à un simple système de révocabilité. Les praticiens français, répondant aux demandes de conjoints soucieux de protéger le survivant, ont contribué à l’affaiblissement des entraves romaines et canoniques : serment promissoire, clause de renonciation, donation par personne interposée constituent autant d’expédients, parfois même empiriques et frauduleux. En dépit de ce long glissement doctrinal et des palliatifs élaborés par les notaires, des interdictions ont longtemps persisté dans la plupart des législations territoriales, rédigées et inlassablement réformées à l’aune du droit romain, du Moyen Âge central au début de l’Époque moderne. / Immediately following the juridical renaissance of the 12th century and the rediscovery of the Justinian codification of Roman law, medieval jurists were committed to creating a general principle prohibiting donations between spouses. As early as the first half of the 13th century, however, civil law experts and canonists modulated the restrictions, thereby moving from strict prohibition to a simple system of revocability. French practitioners, responding to requests from married people concerned to protect their surviving spouse, contributed to weakening the constraints of Roman and canon law; promissory oaths, renunciation clauses and donations through an intermediary comprised such contrivances, which were sometimes even improvised and fraudulent. Despite this long doctrinal slide and the palliatives drawn up by notaries, such interdictions persisted over a long period of time in most territorial legislations, redrafted and repeatedly reformed according to the standards of Roman law from the high Middle Ages to the beginning of the modern times.

Le riche et complexe « siècle de saint Louis » est celui du déploiement d’une justice royale hiérarchisée et professionnelle employant des centaines de maîtres formés dans les universités. La Cour du roi se réunit à Paris à intervalles réguliers lors de sessions en parlement. La monarchie adopte plusieurs réformes qui permettent aux justiciables d’avoir accès à la justice. Les recours sont alors portés, pour une large part, contre le roi lui-même et les exactions de ses agents. Tant de recours différents peuvent être formés qu’une forme de responsabilité de l’administration royale paraît se mettre en place.Un important contentieux est par ailleurs soulevé par les hommes contre leurs seigneurs laïcs ou ecclésiastiques. La justice royale apparaît alors comme un régulateur des relations féodales. L’appel judiciaire au Parlement, qui se systématise contre les jugements des justices concurrentes, ouvre la voie à la concrétisation de la supériorité de la justice royale, que l’on commence à appeler en français : « souveraineté ».Par acculturation, l’offre et la demande de justice se rencontrent et tendent à consacrer les institutions royales en justice de « droit commun ». Les résistances sont nombreuses de la part des justices concurrentes, mais la Cour du roi reçoit aussi leurs plaintes et, tout en étendant son influence, statue dessus en toute impartialité, ce qui contribue également à légitimer la mise en place d’un État de droit. / The rich and complex « Saint Louis’ Century » is a time of development of a hierarchical and professional royal justice. Hundreds of Masters are trained at the Universities. The king’s Court regularly assembles in Paris during sessions « in parlemento ». The monarchy adopts several reforms allowing an easier access to justice. The recourses are also carried against the king himself and the exactions of his agents. There are so many different types of recourses that the concept of responsibility of the royal administration seems to appear.On the other hand, an important part of the litigations is raised by men against their laïcs or ecclesiastics lords. Royal justice settles as a regulator of the feudal relationships. The judiciary appeal to the Parlement is becoming usual against the other justices. Indeed, it contributes to give concrete expression to the superiority of the king’s justice, which is now called, in French « souveraineté ».By acculturation, the demand and the supply meet and tend to dedicate royal institutions to an « ordinary court ». There are a lot of resistances from other judges, but the curia regis receives and judge impartially these complaints too, which contribute to set of a State under the rule of law.