Made available in DSpace on 2015-05-08T14:44:43Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 2099418 bytes, checksum: a7be8c2ff460de911574b604c44ca931 (MD5) Previous issue date: 2011-02-11 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The capitalist world economy has experienced about a dozen serious financial crises in the past forty years, ranging between 1971, when the U.S. government, unilaterally, changes the dollar-gold relationship (which anchored the world payments system) causing the end of the management system of international trade and finance, established in 1944 in Bretton Woods, and the year 2011, when experiencing the unfolding trade, fiscal and economic of international financial crisis began in 2007, also, in USA. The internationalization of the financial system changed substantially the nature and determinants of world economic dynamics. The current financial crisis is, mainly, the crisis of financial globalization, perceived as a tendency to create a global financial market, through the financial deregulation, that allows for increased capital flows between countries. The inability to continue developing the trajectories of the financial paradigm" until late 1960 - real estate financing via savings banks - led to depletion of the financial model, as well as the adoption and generalization of radical innovation that became, in the late 1980s, the new financial paradigm: mortgage securitization. Changes caused by the introduction and proliferation of securitization in the mortgage market have created new financial players that were more suited to the new environment as well as the new logic of accumulation. The recent financial crisis cannot be regarded as a crisis point in a market segment of smaller ones - although growing - which originated in subprime mortgage defaults. This crisis was fomented for decades and corresponds to the natural unfolding of the evolutionary process of the capitalist system development. / A economia capitalista mundial experimentou cerca de uma dúzia de graves crises financeiras nos últimos quarenta anos, compreendidos entre 1971, quando o governo dos EUA, unilateralmente, altera a relação dólar-ouro provocando o fim do sistema de gerenciamento do comércio e das finanças internacionais, estabelecido em 1944 em Bretton Woods, e o corrente ano de 2011, quando se experimenta os desdobramentos comerciais, fiscais e econômicos da crise financeira internacional iniciada em 2007, também, nos EUA. A internacionalização do sistema financeiro modificou de forma substancial os determinantes e a natureza da dinâmica econômica mundial. A crise financeira atual é, principalmente, a crise da globalização financeira, apreendida como uma tendência à criação de um mercado financeiro global, através da desregulamentação financeira, que permita a intensificação no fluxo de capitais entre países. A impossibilidade de continuar desenvolvendo as trajetórias do paradigma financeiro vigente até finais dos anos 1960 financiamento imobiliário via bancos de poupança levou ao esgotamento do modelo financeiro, bem como à adoção e generalização de uma inovação radical que se transformou, no final dos anos 1980, no novo paradigma financeiro: a securitização de hipotecas. As alterações provocadas pela introdução e proliferação da securitização no mercado de financiamento imobiliário fizeram surgir novos atores financeiros que se mostraram mais adequados ao novo ambiente, bem como à nova lógica de acumulação. Desta forma, a recente crise financeira não pode ser considerada como uma crise pontual de um segmento de mercado de menor expressão embora crescente que teve origem na inadimplência das hipotecas subprime. Essa crise foi gestada ao longo de décadas e corresponde ao desdobramento natural do processo evolucionário de desenvolvimento do sistema capitalista.

O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).

The impact of demographic changes on the real estate market Abstract This diploma thesis monitors changes in the demographic behavior of the population of the Slovak Republic and their impact on the real estate market. The aim is to analyze consumer behavior on the demand side for residential real estate. Within the population development of the Slovak Republic between 1990 and 2060. The purpose of the analysis is to construct the function of the demand for residential real estate in the Slovak Republic. Which expresses the impact of demographic changes on demand for housing. The model reflects changes in demographic behavior of the population into quantitative and structural changes in residential property demand. We expect that despite the uncertainty of the uncertainty, the forecast for residential property demand is high inertia. This stems from the stable age structure of the population. We assume that the period of the next sixty years will be characterized by a change in the trend of population growth and the continuous aging of the population. What negatively affects the demand-side real estate market Keywords: demograpic change, real estate market, Slovakia

Estudar a produção de edifícios residenciais verticais privados na cidade de São Paulo em dois períodos da história; entre as décadas de 60 e 70 do século 20 e a primeira década do século 21. Dois períodos que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobiliário mostrando um novo olhar frente à produção da arquitetura. Examinar além dos aspectos conceituais que os definiram como obras singulares no conjunto da produção imobiliária privada, quais seriam os aspectos estruturais que estariam por trás desta iniciativa: quem são seus agentes, quais as motivações financeiras e eventuais aspectos culturais que definiriam uma nova perspectiva sobre a produção desta arquitetura. Os aspectos a serem considerados para a análise e avaliação dos resultados, referem-se não só a estrutura de linguagem renovadora, mas também sobre outras eventuais conquistas relativas à reconfiguração da espacialidade, flexibilidade de plantas, pesquisas tecnológicas e aspectos sociofinanceiros da operação: publico consumidor, interesse mercadológico, incorporador, etc. / To study the production of private residential buildings in the city of São Paulo in two different time periods, first between the 60\'s and 70\'s of the 20th century; and the first decade of the 21st century. Two distinct periods with above average proposals within the real estate market reflecting the contemporary architectonic production. To exam not the only conceptual aspects that have defined them as unique in the whole of the privately - built real estate; but also the structural aspects that might be behind this initiative: who are their agents, what financial motivations they had, and the eventual cultural aspects that have defined a new perspective on the production of this architecture. The aspects to be considered in this analysis and evaluation of results refer both to the innovative structural language, and to the eventual advancements related to spatial reconfiguration, flexibility of blue prints - layout flexibility, technological research as well as social and economic aspects of the project: end consumers , market interest, development, etc.

nÃo hà / O presente trabalho consiste no estudo dos determinantes econÃmicos que contribuem para a formaÃÃo dos preÃos do mercado imobiliÃrio da cidade de Fortaleza, Estado do CearÃ, na Ãtica dos agentes econÃmicos de demanda, fundamentado na teoria dos preÃos hedÃnicos ou preÃos implÃcitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preÃos implÃcitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitaÃÃo e o investidor em imÃveis, que incorpora adicionalmente atributos econÃmicofinanceiros que medem o grau de risco e retorno na formaÃÃo dos preÃos hedÃnicos. O estudo estima os preÃos hedÃnicos atravÃs de uma regressÃo segmentada por tipo de imÃvel dos preÃos observados contra os diversos atributos distribuÃdos nos vetores de caracterÃsticas fÃsicas, locacionais, econÃmicas e financeiras. A amostra selecionada para estimaÃÃo do modelo à formada pelas transaÃÃes imobiliÃrias de lanÃamentos ocorridas na cidade (perÃodo de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (perÃodo de 1995 a 1998), perfazendo o montante de 4.467 ocorrÃncias imobiliÃrias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats, 539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho investiga ainda as principais caracterÃsticas do mercado imobiliÃrio, estima a funÃÃo de demanda imobiliÃria para a cidade de Fortaleza, fornecendo diagnÃstico da dinÃmica habitacional dessa metrÃpole e identifica o comportamento de risco imobiliÃrio dos bairros da cidade de Fortaleza. / The present work consists of the study of the economical determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (CearÃ), in the optics of the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876 residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work still investigates the main characteristics of the real estate market, it esteem the function of real estate demand for the city of Fortaleza, supplying diagnosis of the habitation dynamics of that metropolis and identifies the behavior of real estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.

A participação do mercado imobiliário na economia brasileira é bastante relevante, tanto em montante financeiro quanto na complexidade dos processos inerentes às suas transações. O corretor, profissional que faz a intermediação de compra e venda de imóveis, é uma figura-chave desse mercado e portanto, importante de ser pesquisado. O presente estudo almeja examinar a preparação do profissional atuante no mercado imobiliário, o corretor de imóveis, mediante a realização de um estudo de caso com uma empresa líder do setor no mercado de São Paulo, utilizando o instrumento de coleta de dados de questionário por email com os líderes de sua força de vendas e da área de recursos humanos. A empresa-caso está inserida em um contexto de forte aquecimento de negócios conhecido como boom imobiliário, caracterizado por uma combinação de fatores como queda de juros, déficit habitacional e captação de recursos para o setor em bolsa de valores. Este forte crescimento influenciou na definição do escopo do trabalho, já que o corretor de imóveis tem papel fundamental no contexto de aumento do volume de transações e na valorização dos bens imóveis. Para tanto, esta dissertação tem por objetivo compreender como se prepara o corretor de imóveis para atuar no mercado imobiliário brasileiro. A revisão da literatura nas áreas de Gestão de Força de Vendas, Treinamento e Teoria da Agência, orientou a realização de uma pesquisa qualitativa com os objetivos de (i) identificar o tipo de treinamento que o corretor de imóveis recebe por parte das Imobiliárias, no Brasil e (ii) avaliar os temas e conhecimentos relevantes para o treinamento dos corretores de imóveis. Na seqüência, realizou-se uma análise de dados secundários, levantando os assuntos de importância para o ensino específico de mercado imobiliário oferecido nas melhores escolas de negócios dos Estados Unidos. Associada ao referencial teórico essa análise de dados secundários possibilitou a realização de um estudo de caso. Por meio de um questionário, foi possível verificar se o conteúdo encontrado na fundamentação teórica e o ensinado nas melhores escolas dos Estados Unidos estão presentes na preparação que a empresa-caso oferece à sua força de vendas, composta pelos corretores de imóveis. Por último, através do mesmo instrumento de coleta, foram levantadas as dificuldades que os gestores da empresa de comercialização e imóveis do Brasil encontram no treinamento de seus corretores. Algumas considerações finais foram tecidas com base na análise do material de pesquisa e nas respostas fornecidas pelo responsável pela área de vendas e recursos humanos / The participation of the property market in the Brazilian economy is highly relevant, both in financial amount and in complexity of processes involved in your transactions. The real estate broker, professional who intermediates the property buying and selling processes, is a key figure in that market and, therefore, important to be researched. This study aims to examine the preparation of professional working in the real estate market, the realtor, through a case study with a leading company in the market of São Paulo, using the data collection instrument through a questionnaire by email to the managers of its sales force and the area of human resources. The case-company is inserted in a context of strong heating business which became known as real estate boom, characterized by a combination of factors like fall in interest rates, the housing deficit and fund-raising for the sector on the stock exchange market. This strong growth has influenced the definition of the scope of work, since the realtor has a fundamental role in the context of increased volume of transactions and the valuation of property. Thus, the present work aims to understand how to prepare the real estate broker to act efficiently in the Brazilian property market. A review of the literature in the areas of Sales Force Management, Training and Theory of Agency, directed the implementation of a qualitative research with the objectives of (i) identify the type of training that the estate agent receives from the company to which he is associated and (ii) assess the issues and knowledge relevant to the training of the real estate agent. In sequence, a secondary data analysis was held, raising the important subjects to the teaching of specific real estate market offered by the best business schools in the United States. Associated with the theoretical framework, such analysis of data enabled a case study. Through a questionnaire, it was possible to verify that the content found in the theoretical basis and the knowledge taught in the best schools in the United States are present in the preparation that the company offers to its sales force. Finally, using the same data collection instrument, the study raised the difficulties that the managers of case study company face in the training of its brokers. Some final considerations were made on the basis of the material researched and the answers given by the persons in charge of sales and human resources.

A escolha do tema teve como principal motivo o fato de eu ter trabalhado por dez anos no departamento técnico da administração do Alphaville Residencial 10, onde era responsável pelas aprovações dos projetos bem como pela fiscalização das obras ali construídas. O fator inquietante é a preocupação dos futuros moradores, em sua quase maioria, para que estejam sempre alinhados aos anseios do mercado imobiliário, independentemente de seu real programa de necessidades. Os modos de vida mudam, e com eles as necessidades, e com estas os programas de necessidades, que estão, portanto, em permanente modificação. Mas a edificação é sólida, estática; assim, estará em constante processo de obsolescência enquanto estiver de pé e em uso. Daí reformas, puxados, procuram atualizar as edificações, a fim de se adequarem às novas imposições. Em quanto tempo a arquitetura se torna obsoleta? É arquitetura o que se está produzindo? Qual o papel do arquiteto nesse processo? Por que o ideal desses futuros moradores ainda é o palacete burguês? São estas algumas das questões a se levantar nesta dissertação, na qual será feita uma análise da produção arquitetônica das residências projetadas e construídas para cliente final, desde a criação do condomínio até os dias atuais, avaliando-se a contínua mudança nos programas. / The choice of this subject had as a main reason the fact that I have worked for ten years in the Technical Department of Alphaville Residencial 10, where I was responsible for project approvals processes as well as construction site inspections. The disturbing factor is the concern of the future homeowners, in which almost all of them always have to be lined up to the yearnings of the real estate market, independently of their real necessities. Life styles change, and with them the necessities, and these necessities programs are, therefore, in permanent modification. But the construction is solid, static; so, it will be in constant process of obsolescence while it stands there and in use. Thus, home improvements help to update the constructions, in order to be adjusted to the new impositions. How long does the architecture take to become obsolete? Is architecture what is being produced? What is the role of the architect in this process? Why the ideal of these future homeowners still is the bourgeois palace? These are some questions to be raised in this dissertation, in which an analysis of the architectural production of projected and constructed residences for final customer will be made, since the creation of the condominium until the current days, evaluating the continuous change in the programs.

O palimpsesto como metáfora aplicada à arquitetura tem como interpretação mais óbvia a leitura da intervenção sobre um edifício que, por qualquer vicissitude, deixou deter uso: os retrofits. No território, esta metáfora é mais complexa, permitindo avaliações das intervenções no tecido existente, como edificações, políticas públicas e outros fenômenos urbanos. Tendo esta entidade física e mental como conceito avaliaram-se dois modos privados de produção de habitação no Centro de São Paulo, assim como as políticas públicas que os impactam. / The palimpsest as a metaphor applied to architecture has the most obvious interpretation of the intervention in a building that, for any vicissitude, no longer has use: retrofits. In the territory, this metaphor is more complex, allowing evaluations of interventions in the existing fabric, such as buildings, public policies and other urban phenomena. Having this physical and mental entity as concept, two private modes of housing production were evaluated in the Center of São Paulo, as well as the public policies that impact them.

Este trabalho trata dos espaços de armazenamento de objetos e materiais na habitação. A estocagem de alimentos, objetos pessoais, roupas, livros, enfim, tudo o que pode pertencer a uma pessoa ou a uma família e necessita ser armazenado em locais determinados na habitação. Por meio desta pesquisa a questão do armazenamento será abordada a partir de um entendimento histórico de como, com o desenvolvimento humano e das habitações, as famílias vem se apropriando dos espaços da moradia para guardar seus pertences. Os fatores que influenciam o tipo e a quantidade de objetos e materiais adquiridos pelas pessoas e famílias, como os fatores culturais, sociais, religiosos, geográficos, são abordados, além da pesquisa das influências da composição familiar e seu ciclo de vida para determinação da necessidade de previsão de espaços na habitação destinados ao armazenamento. Como agente principal da criação de projetos arquitetônicos para a habitação, a atuação do arquiteto e sua responsabilidade com relação à distribuição e dimensionamento das áreas com destinação à estocagem são abordados nessa pesquisa, bem como são conhecidos os arquitetos mais atuantes nos projetos de habitação coletiva na cidade de São Paulo. A pesquisa dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo nos anos de 2008 e 2009 permite uma análise comparativa dos espaços de armazenamento disponíveis nos apartamentos de 1 a 4 dormitórios, além de provocar muitos questionamentos não somente sobre o armazenamento residencial, mas também sobre como a habitação paulistana vem sendo concebida. / This dissertation is about household storage spaces for objects and materials. The storage of food, personal objects, clothes, books and everything else that may belong to a person or a family and needs to be stored in certain places in the house. Through this research, the storage issue will be addressed starting with a historical understanding of how, with human and housing development, the families are taking control of the housing spaces in order to store their belongings. The reasons that influence the type and the quantity of objects and materials acquired by people and their families, such as cultural, social, religious and geographic factors, are approached; as well as the research of the influences caused by family formation and their life cycle in order to determine the need of a prevision of spaces in the house destined for storage. As the main instrument of the creation of architectural projects for the house, the interaction of the architect and his/her responsibility in relation to the distribution and sizing of the areas meant for storage are addressed in this research, as well as, how are the most prominent architects known in the collective shelter scene in the city of São Paulo. A research of the real estate launchings in the city of São Paulo between the years 2008 and 2009 allows a comparative analysis of the storage spaces available in apartments of 1 to 4 bedrooms, besides raising many questions not only about the residential storage, but also about how the natives of São Paulo are having their residences conceived.

A dissertação trata da produção imobiliária vertical para o uso residencial realizada no município de São Paulo. Vemos o surgimento de grandes empreendimentos imobiliários que promovem uma completa reorganização da estrutura fundiária na cidade. O adensamento provocado por esse tipo de produção aparece desassociado de qualquer adequação do entorno da construção para atender às novas demandas. Pelo contrário, vemos um isolamento dos conjuntos no espaço intra-lote. O aumento dos espaços livres na produção imobiliária residencial é utilizado para justificar e estimular o isolamento do novo espaço construído em relação à cidade. O crescimento de um novo mercado consumidor de habitação - representado predominantemente pela classe de renda média - concentrado na aquisição do seu primeiro imóvel, exige pouco acerca da implantação das edificações, sustentando o sucesso desses novos empreendimentos que se proliferam na cidade. A produção imobiliária é submetida às especificações da legislação urbanística, que teria a função de ordenar os espaços livres e construídos das cidades. Apesar dela definir parâmetros visíveis no espaço urbano, ela controla pouco a área de atuação desse mercado, que se expande sem diretrizes claras de ordenamento. Como consequência, há uma intensificação das contradições típicas do nosso processo de urbanização, em que a ocupação de espaços sem planejamento é uma constante. A diferença dessa nova ocupação - comparada à ocupação das áreas periféricas pela população excluída do mercado imobiliário - é que ela possui a legalidade que à outra é negada. Porém, as consequências no espaço (ainda desconhecidas) da implantação desses empreendimentos imobiliários devem gerar novos problemas para o convívio equilibrado no espaço urbano. O esforço deste trabalho é o de entender o processo de verticalização através da ação do poder público, representado na dissertação pela legislação urbanística. / The dissertation is about vertical real estate production for residential using applied in the city of São Paulo. We have seen the appearance of great real estate undertaking that promote a complete reorganization of the land structure in the city. The compactly provoked for this kind of production shows up disassociated with any adjustment around construction to attend new demands. On the contrary, we see an isolation of the conjunctions in the space intra-lot. The increase of the free areas in the residential real estate production is used to justify and stimulate the isolation of the new space built in relation to the city. The growing of a new residence consumer market, still without a perception of urbanity parameter of life quality, mainly represented by the medium class, support this success of these new undertaking that proliferate in the city. The real state is submitted to the specifications of the urbanity legislation that would have the function of order the space built. Beside it defines the visible parameters in the urbanity space, it doesn\'t control the area of this market performance that spreads without any clear directions of ordering. As a consequence, there is an enhancement of the typical contradiction of our urbanization process, which the occupation of the space without planning, is a constant. The difference of this new occupation, compared with the movements of the excluded population from the real estate market, responsible for the suburbs formation, it has the legality that the other part is denied. However, the unknown consequences must bring new problems for the urban space balanced living. The effort of this job is, to understand the vertical process through the actions of these three agents: the constructor, the consumer and the public power, because we believe this is the most efficiency way to describe it and then form really efficient alternatives to construct an urban environment with urbanity.