Diss. Stockholm : Handelshögskolan, 2005.

Allmännyttan har under lång tid försörjt Sverige med hyresbostäder. De senaste åren har konkurrensen i form av privata bostadsbolag och omvandling av hyresrätter till bostadsrätter lett till att allmännyttan inte längre har samma funktion som tidigare. Branschorganisationen Fastighetsägarna anmälde år 2005 staten till EU-kommissionen då de ansåg att de allmännyttiga bostadsbolagen fick konkurrenssnedvridande stöd. Anmälan ledde sedermera till en lagändring som trädde i kraft 1 januari 2011. Den 1 januari 2011 trädde Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft och ersatte då Lagen om allmännyttiga bostadsföretag. Enligt den nya lagen ska de allmännyttiga bostadsföretagen agera affärsmässigt. Detta kandidatarbete undersöker vad affärsmässighet är och om det är möjligt att få en blick över hur de allmännyttiga bostadsbolagen ska agera för att vara affärsmässiga. Kandidatarbetet syftar även till att ta reda på om lagändringen fått någon effekt hos de allmännyttiga bostadsbolagen. En enkät skickades ut till de allmännyttiga bostadsbolagen för att ta reda på hur de har uppfattat lagändringen. Av enkäten framkom att lagändringen fått en liten effekt. Effekten av lagändringen är främst att de allmännyttiga bostadsbolagen ökar takten mot ett mer affärsmässigt agerande.

Syftet med denna kandidatuppsats är att ta reda på motiven bakom förvärven och försäljningarna av fastigheter som ägde rum i CBD under 2011. På grund av tidsbegränsningen, har vi valt att göra en fallstudie på 5 av de 11 transaktionerna. Informationen är framförallt baserad på 10 intervjuer som skett med ledande personer hos säljarna respektive köparna, där vi ställt ett visst antal frågor som berört vår frågeställning i arbetet. Vi har även fördjupat oss i de olika aktörernas hemsidor och årsredovisningar för att få en större insikt i vilken typ av investerare de är. De aktörer vi berört kan kategoriseras in i olika investerarkategorier som varit involverade i de olika transaktionerna. Det är renodlade fastighetsbolag, institutioner och övriga företag som varit inblandade i de 5 transaktioner, vi valt att beröra. Dessa olika investeringsgrupper skiljer sig åt i motiven varför de har valt att avyttra respektive förvärva fastigheter i CBD; dock finns det även likheter i deras motiv.

Det finns en ökad medvetenhet om hur vi använder våra resurser och fastigheter står för en stor del av den totala energiförbrukningen i Europa. Till följd av det har Sverige satt upp mål för minskad energiförbrukning i framtiden. Samtidigt finns det energieffektiviseringsåtgärder som ger god ekonomisk avkastning. Frågan den här kandidatuppsatsen behandlar är vad för energieffektiviseringsåtgärder som görs i befintliga lokaler i Sverige och motiven till dem. Uppsatsen kommer fram till att det finns en rad faktorer som påverkar valet av åtgärder, där den mest förekommande är lönsamhet. Den visar också på att företag har en bra uppfattning om vilken avkastning olika åtgärder ger och vilka åtgärder som vanligen utförs. Utöver det visar uppsatsen att det finns en stark tro bland de svenska fastighetsföretagen att nå de nationella målen för minskad energiförbrukning fram till år 2020.

Arbetet handlar om strategisk fastighetsförvaltning med fokus på underhållsplanering i Stockholms Hamns fastighetsbestånd i Frihamnen. Fastighetsföretagandet analyseras med hjälp av en modell framtagen av Sveriges kommuner och landsting. Modellen är utformade som en punktlista där brister eller fördelar med fallstudiens egna system för underhållsplanering framkommer. Inledningsvis beskrivs fastighetsförvaltarens roll, dels i fråga hur arbetet har förändrats över tid men även vikten av att underhålla fastigheter för att undvika höga framtida kostnader. En förklaring ges till fastigheter där verksamheten styr lokalanvändningen och en insyn i offentligt fastighetsföretagande där stat, kommun och landsting är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Sverige. Lagen om offentlig upphandling beskrivs där syftet att främja konkurrens alltför ofta istället blir konkurrensbegränsande vid planering och beställning av entreprenader hos Stockholms Hamn. Arbetets fallstudie och applicering av modellen utgår från Stockholms Hamn fastighetsbestånd och tre stycken fastigheter plockas ut ur beståndet för att representera varsin fastighets typ. Magasin 2 är kärnfastigheten, Magasin 6 är en osäker fastighet som ej har något att göra med kärnverksamheten och Hus P är en övrig fastighet som på sikt skall rivas. Modellen tittar närmare, för respektive fastighet, på verksamhetsplanering och underhållsplanering, respektive fastigheters förutsättningar, funktion och framtid och vilka avtal som kontrollerar ansvarsområdena mellan hyresgäst och hyresvärd avseende underhållet. Jag kommer fram till att Stockholms Hamn är ett välskött företag med större potential än vad de idag utnyttjar. Studier av hamnen visar att det finns arbete kvar att göra inom företagets organisation, tolkning av ägardirektiv och arbetet kring underhållsplaneringen som är påbörjad men ej avslutad.

Handel med derivat har ökat explosionsartat på den svenska marknaden de senaste åren med möjligheter att handla i derivat med ett stort antal olika underliggande tillgångar. Denna utveckling har dock inte skapat möjligheten att handla derivat med utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden som underliggande tillgång. Möjligheterna att idag få fastighetsexponering utan att direkt äga fastigheter är begränsade och har låg korrelation med utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden. Ett ämne som har diskuterats flitigt innan fastighetskrisen 2007 är möjligheten att handla derivat med den svenska fastighetsmarknaden som underliggande tillgång. Problemet har varit att det inte funnits ett tillförlitligt index som man kan använda för att prissätta derivatet. Nya typer av index har utvecklats de senaste åren och därmed skapat en möjlighet att introducera fastighetsderivat som produkt på den svenska marknaden. För att kunna handla med fastighetsderivat krävs att en del förutsättningar uppnås däribland likviditet, ett fungerande underliggande index, en osymmetrisk marknad och en aktör som agerar som någon typ av återförsäljare av produkten det vill säga någon som erbjuder handel i fastighetsderivat. Än så länge finns idag ingen aktör som gör det även fast det finns underliggande index som skulle kunna användas som mätvariabel. Detta gör att det idag inte finns någon form av handel med produkten och därför ingen likviditet heller. Att marknaden är osymmetrisk och att olika aktörer söker olika typer av risk och diversifiering är tydligt. Därför måste någon aktör vara först med att erbjuda fastighetsderivat för att en handel ska kunna möjliggöras. Utöver det behövs också en aktör som vågar ta första traden och på så sätt öppnar möjligheter för likviditet.

Syftet med examensarbetet är att skapa förståelse kring hyresutvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm och att undersöka om det skett en real hyresutveckling under perioden 1980 till 2011. För att göra detta samlades hyresdata in från olika källor för att sedan skapa tre hyresindex för tre områden i Stockholm; CBD (Central Business District), Stockholm city och Stockholm övriga områden. Uppdelningen i tre områden gjordes för att tydliggöra hyresutvecklingen då det är skillnader i hyra mellan områdena. Vidare var en central del i att skapa förståelse att undersöka vilka faktorer som har haft störst påverkan på hyresutvecklingen. Därför jämfördes indexen mot makrofaktorerna BNP tillväxt, inflation, ränta, sysselsättning samt vakansgrad för kontorsfastigheter i Stockholm. Analysen visade att en något positiv real hyresutveckling hade skett inom alla tre områden: CBD under 1980-2011, Stockholm city 1981-2011, och Stockholm övriga områden 1994-2011. Överlag hade hyresutvecklingen i ovanstående områden följt varandra under den perioden och inga större avvikande mönster kunde utläsas ur indexen. För att åskådliggöra den reala hyresutvecklingen gjordes även diagram med hjälp utav CAGR (Compound Annual Growth Rate), vilken är den genomsnittliga ackumulerade tillväxten för respektive period. Detta gjordes för alla potentiella perioder inom huvudperioden med slutår 2011. Med hjälp av denna kunde man utläsa att beroende på vilken period som studeras inom huvudperioden 1980-2011, så har den reala hyresutvecklingen varit antingen positiv eller negativ. För att motverka att valet av period avgör slutsatsen, behövs en alternativ metod till att enbart se skillnaden mellan åren 1980 och 2011. Genom att räkna antalet potentiella perioder med positiv respektive negativ CAGR, gick det därför att avgöra om slutsatsen vore densamma oberoende av period. För CBD har 19 perioder varit positiva jämfört med 12 negativa (1980-2011). För Stockholm city var antalet positiva perioder 19 stycken jämfört med 11 negativa (1981-2011). Däremot för Stockholm övriga områden var det 5 positiva perioder, respektive 12 negativa perioder (1994-2011), vilket visar att valet av period påverkar. Detta kan bero på att utvecklingen i reala hyror har varit sämre för Stockholm övriga områden för 2000-2011 än de andra två, och att detta utgör en stor del av perioden 1994-2011. Om vi bortser ifrån övriga områden pga. en kortare tidsserie, kan därmed slutsatsen befästas oberoende av val av period inom 1980-2011. Gällande vilken eller vilka faktorer som har haft störst inverkan på hyresutvecklingen var BNP tillväxten och sysselsättningsgraden de faktorer som hade tydligast samband. Samband kunde tydas i samtliga sub- perioder för alla områden. Jämförelse gjordes även med vakansgrad där en korrelation med hyresutvecklingen kunde tydas. När vakansgraden ökade kunde en motsatt effekt i hyrorna tydas och vice versa. 5 Detta blev särskilt tydligt vid ekonomiska och finansiella kriser då vakansgraderna ökade och hyresutvecklingen minskade som en effekt utav det. En jämförelse mellan ränta och inflation gjordes även, men inga tydliga samband kunde utläsas. Däremot skall inte sägas att dessa faktorer saknar inverkan på hyresutvecklingen.

Sammanfattning Outsourcing av fastighetsförvaltning är numera en helt accepterad och vanlig praktik inom fastighetsbranschen. Då hälften av samtliga fastighetstransaktioner genomfördes av utländska investerare och dessa ofta inte är väletablerade med en förvaltningsorganisation i Sverige, ser möjligheten för fortsatt ökning av outsourcing av fastighetstjänster stor ut. Fördelarna och nackdelarna med outsourcing är många och väl undersökta i branschen, men forskning på hur hyresgästen upplever outsourcing saknas i stor utsträckning. Vi har därför till syfte att i detta arbete undersöka hur hyresgästerna uppfattar outsourcing av förvaltning av kommersiella fastigheter; vad de ser för skillnader, fördelar och nackdelar utifrån ett hyresgästperspektiv. För att kunna göra detta har vi i teorikapitlet beskrivit tidigare relevant forskning inom områdena outsourcing, kundnöjdhet, kundservice samt fastighetsförvaltning och fastighetsföretagande.    Uppsatsen är en kvalitativ studie i form av semistrukturerade intervjuer där vi ställer frågor för att öka förståelsen inom vårt valda ämne. Intervjuerna har gjorts med respondenter som bär ansvar för lokalen från hyresgästens sida och är förvaltarnas huvudsakliga kontaktperson. Dessa respondenter har upplevt förvaltning både i egen regi och i nuvarande outsourcad regi. Våra sju respondenter representerar sju olika företag inom varierande branscher som hyr kommersiella lokaler i och i kring Göteborg.    Vårt resultat visar att det finns gemensamma faktorer för vad respondenterna värdesätter hos en förvaltare och hur de upplever och bedömer olika faktorer, oavsett vad de tycker om den nya förvaltningen. De icke-materiella tjänsterna och värdena hos en förvaltare är något som hos en majoritet av respondenterna värderas högre än den faktiska fysiska fastighetsförvaltningen. Resultatet visar också på att en majoritet av respondenterna är positivt inställda till outsourcing av förvaltningstjänster, och att de upplever en högre kundnöjdhet än vad de gjort under tidigare förvaltning. / Abstract   Real estate outsourcing is something that has previously been frowned upon, but in recent years has become an accepted practice among real estate companies and in the industry. With half of Sweden’s real estate transactions done by foreign companies rather than domestic, and these foreign companies not having a well working real estate management organization, the prospect for further increase in outsourcing real estate management is expected over the coming years. There are many pros and cons of outsourcing and many of those are well-researched. Although the research of the tenant’s point of view is lacking in this regard. Therefore, we have chosen as our purpose to research the tenant experience of outsourcing commercial real estate management; the experienced differences and the pros and cons. To be able to do this we have summarized relevant theory in the following research areas; outsourcing, customer satisfaction, customer service and real estate management.    Our paper is a qualitative study based on semi-structured interviews, with an objective to increase the understanding of the subject. These interviews have been conducted with respondents in charge of real estate and the contact with the real estate manager from the tenant’s side, and who has the overall responsibility of this contact. The respondents have experienced real estate management both in-house and outsourced in their current premises. Our seven respondents work at different companies in varied industries, but all of them rent commercial premises in and around the Gothenburg metropolitan area.    The results from our interviews show common factors regarding what the respondents value and don’t value from real estate management as well as the manager him/herself. The non-material things such as contact and being taken seriously have proven more valued for a majority of the tenants, rather than the actual technical management itself. The results also show that a majority of the respondents have a positive attitude towards their premises being managed by an outsourced party rather than in-house, and that a majority experience a higher level of customer satisfaction compared to their previous in-house experiences.

Working as a real estate agent can be difficult, because it is a complex service that is broadly about acting as an impartial intermediary, for both sellers and buyers. For that reason, it is important to be able to adapt to customers and make them feel that you are trustworthy. As clients often have different needs, it can be difficult for a real estate agent to know exactly how trust can be achieved. There are therefore different parts of trust building, which real estate agents can use. As a result of rising inflation and increased electricity prices, the housing market has changed in the past year, which means that service professions have been faced with a challenge. In line with an uncertain housing market, the purpose of the study is to explain how real estate agents create trust with their customers. In the study, a qualitative method has been used where the empirical evidence has been taken from semi-structured interviews with six different real estate agents from different brokerages in different cities. The respondents have answered questions about their trust-building towards customers. The study's empirical evidence describes how real estate agents experience the housing market in the current situation and how they work to create trust and long-term relationships with their customers related to aspects such as added value, competence, communication and the work afterwards. An analysis of similarities and differences from the empirical work has been related to theories within trust-building. One conclusion is how important it is to build trust between real estate agent and customer, especially when it comes to the situation on the housing market right now, which is more uncertain. Furthermore, the conclusions show that real estate agents need to have knowledge about the development in the housing market. In addition to honesty and competence were added value and communication two important aspects in trust-building.

<p>I Sverige finns det i huvudsak tre typer av upplåtelseformer av bostäder. Dessa är</p><p>bostadsrätt, hyresrätt och egna hem. Fastighetsföretag har under en lång tid kunnat erhålla ränte- och investeringsbidrag för att bygga flerbostadshus, men nu skall dessa bidrag under en testperiod på fem år försvinna. Fastighetsägarna varnar nu för att dessa handlingar bidrar till höga byggkostnader vilket medför att hyrorna skjuter i höjden så att ingen har råd att flytta in i lägenheterna. Även den s.k. stopplagen tas bort från och med den 1 juli 2007 vilket möjliggör att ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt kan ske i större utsträckning än tidigare. En del politiker kritiserar detta starkt, de tycker att den ekonomiska klyftan ökar mellan boende och att bostadssegregationen i landet kan öka i och med att mycket av allmännyttans hyreshus blir bostadsrätter. Detta gör det oerhört intressant för oss att undersöka om upplåtelseformen kooperativ hyresrätt kan vara ett alternativ vid fortsatt</p><p>byggande.</p><p>Vårt syfte med denna uppsats är att öka kunskapen om upplåtelseformen kooperativ hyresrätt och att undersöka om den i framtiden kan bli ett komplement till den traditionella hyresrätten. Vidare är syftet att utifrån fastighetsbolagens sida redovisa risker och möjligheter för ett projekt med kooperativ hyresrätt.</p><p>Uppsatsen bygger på kvalitativa intervjuer som har genomförts med två fastighetsbolag och två boende på västkusten. Referensram och empiri har kopplats samman för att jämföra och dra slutsatser.</p><p>De båda fastighetsbolagen vi intervjuat ställer sig positiva till den kooperativa hyresrätten som upplåtelseform, och ser den som ett mindre komplement till den traditionella hyresrätten.</p><p>Men det finns dock vissa problem med formen då speciellt lagstiftningen sätter käppar i</p><p>hjulet. I vår forskning har det visat sig att just bristen på kunskap till största del är anledningen till att få vågar satsa på upplåtelseformen.</p>