O espalhamento urbano causado por terrenos vazios, mantidos com fins especulativos é, atualmente, um grande problema para as cidades brasileiras. Uma alternativa para minimizar este problema é sobretaxar os terrenos vazios, tomando como referência os custos adicionais de transportes e infra-estrutura por eles causados. Esses custos podem ser calculados com o auxílio de modelos matemáticos, como é o caso dos modelos META, que calcula os custos de transportes, e INFRA, para o cálculo dos custos de infra-estrutura. Esses modelos são simplificados e utilizam técnicas já consagradas em países desenvolvidos, que foram adaptados à realidade brasileira, onde há carência de dados. Neste trabalho é feita uma verificação nos parâmetros e hipóteses adotadas pelo modelo META. O processo se inicia com a fase de geração de viagens, em que se considera basicamente o tipo de atividade existente em cada zona como elemento de produção de viagens, assim como a existência de pólos especiais de atração de viagens. A etapa de distribuição de viagens utiliza o conhecido modelo gravitacional. Uma das principais conclusões deste trabalho é que o modelo META não representa bem as viagens por ônibus, além de seu programa de computador ser de difícil uso, o que não favorece eventuais alterações e correções. Grandes foram as dificuldades para obtenção das taxas de geração de viagens. No entanto, o modelo META é de fato simples, e as simplificações não parecem comprometer os resultados. Com pequenas correções, pode se tomar uma ferramenta útil para o cálculo da tributação de vazios urbanos, como foi comprovado no estudo de caso realizado na cidade de Araraquara-SP. / Urban sprawl is nowadays a serious problem for the brazilian cities. The spreading of the cities is produced mainly by vacant lots, many of them kept unused aiming speculation purposes. A way to minimize this problem is to impute heavy taxes to those vacant parcels. The value of the taxes may be estimated using the additional transportation and infrastructure costs produced by the idle Iand to the entire city, and this can be done with the support of mathematical models. The models META and INFRA are examples of tools used to calculate, respectively, transportation and infrastructure costs of any medium-sized city. They are simple models, based on traditional techniques widely used on developed countries, but adapted to the situation in Brazil, where there is a critical lack of data. In thjs work an analysis of the parameters and hypotheses considered in the formulation of the META model is performed. Two important phases of it are the trip generation and the trip distribution models. In the first one, the sort of activity in each zone of the city is the main factor to produce trips, while the trip attracion is based on the existence of areas with commercial, industrial, and educational activities. The trip distribution phase is based on the well-known gravity model. One of the main conclusions of this work is that the META model does not represent well the bus trips. Additionally, the computer program is not easy to use, makjng very hard any change or correction. The critical phase of the model implementation is the trip generation phase, because the trip generation rates are very difficult to obtain. On the other hand, META is really a very simple model, and its simplicity does not jeopardize the results accuracy. With minor changes, it can be a very usefull tool in the calculation of the taxes of vacant urban land, as it has been proved in the case study here performed in the city of Araraquara-SP.

Tese de mestrado integrado. Engenharia Civil (Construções). Faculdade de Engenharia. Universidade do Porto. 2012

Tese de mestrado integrado. Engenharia Civil (especialização em Construções). Faculdade de Engenharia. Universidade do Porto. 2008

A comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário. Porém os dados freqüentemente contêm erros e imprecisões, além das dificuldades de seleção de casos e atributos relevantes, problemas que em geral são solucionados subjetivamente. Os modelos hedônicos de preços têm sido empregados, associados com a análise de regressão múltipla, mas existem alguns problemas que afetam a precisão das estimativas. Esta Tese investigou a utilização de técnicas alternativas para desenvolver as funções de preparação dos dados e desenvolvimento de modelos preditivos, explorando as áreas de descobrimento de conhecimento e inteligência artificial. Foi proposta uma nova abordagem para as avaliações, consistindo da formação de uma base de dados, ampla e previamente preparada, com a aplicação de um conjunto de técnicas para seleção de casos e para geração de modelos preditivos. Na fase de preparação dos dados foram utilizados as técnicas de regressão e redes neurais para a seleção de informação relevante, e o algoritmo de vizinhança próxima para estimação de valores para dados com erros ou omissões. O desenvolvimento de modelos preditivos incluiu as técnicas de regressão com superficies de resposta, modelos aditivos generalizados ajustados com algoritmos genéticos, regras extraídas de redes neurais usando lógica difusa e sistemas de regras difusas obtidos com algoritmos genéticos, os quais foram comparados com a abordagem tradicional de regressão múltipla Esta abordagem foi testada através do desenvolvimento de um estudo empírico, utilizando dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Foram desenvolvidos três formatos de avaliação, com modelos para análise de mercado, avaliação em massa e avaliação individual. Os resultados indicaram o aperfeiçoamento da base de dados na fase de preparação e o equilíbrio das técnicas preditivas, com um pequeno incremento de precisão, em relação à regressão múltipla.Os modelos foram similares, em termos de formato e precisão, com o melhor desempenho sendo atingido com os sistemas de regras difusas.

Made available in DSpace on 2008-05-13T13:16:27Z (GMT). No. of bitstreams: 1 1445.pdf: 233533 bytes, checksum: 8f9ae058f21668c374228d1706e5a691 (MD5) Previous issue date: 2002-12-05 / O objetivo da dissertação foi obter um modelo de previsão para os preços dos imóveis, praticados no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro no ano 2000, utilizando a Metodologia do Preço Hedônico (HPM), que deve reponder a duas questões: a) Quais são as características relevantes; b) Qual é a forma de relacionamento entre os preços e as características. O modelo de previsão foi obtido, com base em procedimentos econométricos, e teve duas etapas distintas. Na primeira etapa, de formulação do modelo, foram realizadas regressões paras as formas funcionais mais utilizadas pelos estudos na área, a saber, a forma funcional linear, dupla logarítmica e semilogarítmica. Em seguida foi utilizado o procedimento de seleção de modelos 'geral para específico'. A segunda etapa consistiu na previsão fora da amostra. Isto é, a partir das formas funcionais reduzidas e utilizando-se dos coeficientes das variáveis significativas, obteve-se os preços estimados e em seguida foram comparados com os preços efetivamente praticados pelo mercado. Calculou-se, então, os Erro Quadrático Médio (EQM) e o Erro Absoluto Médio (EAM) e com o auxílio dos testes de diagnósticos e igualdade de variância, escolheu-se a forma funcional que melhor se adequou aos dados Desta forma, para um nível de significância de 5%, a forma funcional que melhor se adequou aos critérios estabelecidos foi a dupla logarítmica e apresentou como resultado da estimação um R2=92,63% e dentre as características mais relevantes para estimação do preço do imóvel pode-se destacar, entre outras, o tamanho do imóvel como características físicas; a ocorrência de roubos como características de segurança, a quantidade disponível de bens e serviços destinados ao lazer como características de vizinhança e a disponibilidade ou não de serviços de hotelaria como características dummies.

Made available in DSpace on 2010-04-20T21:00:46Z (GMT). No. of bitstreams: 3 adrianamonteiroturma2004.pdf.jpg: 18083 bytes, checksum: 9798fa37ca1ad850dd4bd2cd9c007803 (MD5) adrianamonteiroturma2004.pdf.txt: 167833 bytes, checksum: 19a17794a32919264617cbea6c11baf0 (MD5) adrianamonteiroturma2004.pdf: 1058777 bytes, checksum: f93e468a3f71905bb5ee84d4d51d5753 (MD5) Previous issue date: 2007-02-14T00:00:00Z / Esta dissertação visa identificar o papel dos fundamentos econômicos e demográficos na determinação do boom imobiliário dos EUA nos anos 2000. Afinal, qual seria o equilíbrio do mercado? Qual seria uma estimativa do ajuste em termos de sua intensidade e duração? A conclusão é que houve uma conjunção de fatores atuando simultaneamente na geração do boom de construções e altas de preços dos imóveis e que houve, a partir de 2003, um considerável desvio das variáveis de seu equilíbrio de longo prazo. A metodologia aplicada baseou-se na construção na análise se cointegração e modelos de correção de erro (VEC) para identificar a relação de longo prazo e a dinâmica de ajuste a eventuais os desvios dela.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Urbanismo, História e Arquitetura da Cidade, Florianópolis, 2015. / Made available in DSpace on 2015-09-15T04:07:05Z (GMT). No. of bitstreams: 1 334307.pdf: 2449984 bytes, checksum: 1e62fb9dd495fb05459614438fe2c749 (MD5) Previous issue date: 2015 / A informalidade urbana crescente, em especial pela a falta de registro imobiliário das propriedades, é a realidade da maioria das cidades brasileira. Gera vulnerabilidade ambiental, civil, espacial e social, dificulta o planejamento urbano, o acesso aos direitos fundamentais e o exercício pleno da cidadania. Trata-se de pesquisa qualitativa, com uso de documentação indireta e entrevistas. Esta dissertação apresenta como objeto a análise da relação entre regularização registral e aspectos fundamentais da cidade sustentável, especificamente com o equilíbrio ecológico, a inclusão social e territorial e a função social da propriedade. Principia-se com a contextualização da tutela do meio ambiente na atual sociedade de risco, destacando-se a importância da sustentabilidade nas dimensões social, econômica, ambiental e espacial. Caracteriza-se o direito de propriedade, sua função social e sua relação com a regularização fundiária e registral no contexto do planejamento urbano. Por fim, avalia-se a contribuição da regularização registral para a cidade sustentável, o planejamento, a gestão urbana e a concretização dos direitos fundamentais implicados, inclusive por intermédio de entrevistas e análise exemplificativa de casos. Como resultado, constatou-se que a regularização registral é uma variável importante a ser considerada no planejamento urbano, na construção da cidade sustentável e dos direitos fundamentais, pois o reconhecimento da propriedade repercute positivamente nas várias dimensões de socialidade: econômica, ambiental, social e espacial.<br> / Abstract : La informalidad urbana creciente, en especial por la falta de registro inmobiliario de las propiedades, es la realidad de la mayoría de las ciudades brasileña. Genera vulnerabilidad ambiental, civil, espacial y social, dificulta la planificación urbana, el acceso a los derechos fundamentales y el ejercicio pleno de la iudadanía. Se trata de investigación cualitativa, con uso de documentación indirecta y entrevistas. Esta disertación presenta como objeto el análisis de relación entre regulación registral y aspectos fundamentales de la ciudad sostenible, específicamente con el equilibrio ecológico, la inclusión social y territorial y la función social de la propiedad. Comienza con la contextualización de la tutela del medio ambiente en la actual sociedad de riesgo, destacándose la importancia de la sustentabilidad en las dimensiones social, económica, ambiental y espacial. Se caracteriza el derecho de propiedad, su función social y su relación con la regularización fundiária y registral en el contexto de la planificación urbana. Por fin, se evalúa la contribución de la regularización registral para la planificación urbana, el planeamiento, la gestión urbana y la concretización de los derechos fundamentales implicados, incluso por intermedio de entrevistas y análisis ejemplificativo de casos. Como resultado, se constató que la regularización registral es una variable importante a ser considerada en la planificación urbana, en la construcción de la ciudad sostenible y de los derechos fundamentales, pues el reconocimiento de la propiedad repercute positivamente en las varias dimensiones de la socialidad: económica, ambiental, social y espacial.

Submitted by Jacileide Oliveira (jacileideo@gmail.com) on 2014-07-11T16:32:17Z No. of bitstreams: 1 DANIELA LIMA RAMOS.pdf: 4211392 bytes, checksum: 8bec3af3c7bbc25852f480152befa785 (MD5) / Approved for entry into archive by Vania Magalhaes (magal@ufba.br) on 2014-08-12T12:19:26Z (GMT) No. of bitstreams: 1 DANIELA LIMA RAMOS.pdf: 4211392 bytes, checksum: 8bec3af3c7bbc25852f480152befa785 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-08-12T12:19:27Z (GMT). No. of bitstreams: 1 DANIELA LIMA RAMOS.pdf: 4211392 bytes, checksum: 8bec3af3c7bbc25852f480152befa785 (MD5) / CAPES / O objetivo deste trabalho é verificar o efeito da proximidade aos centros de negócios sobre os preços dos imóveis na cidade de Salvador. A dinâmica espacial urbana da cidade de Salvador evoluiu para a consolidação de um modelo de cidade duocêntrico. A literatura teórica aponta que a distância das habitações aos Centros de Negócios é um fator que explica o preço das moradias uma vez que existe um trade off entre custos de moradia e custos de transporte. Além disso, o modelo de preços hedônicos considera que a precificação de bens complexos pode ser feita através da estimação do valor atribuído às características desse bem. Desse modo, será especificado e estimado um modelo econométrico espacial de preços hedônicos que considere as características dos imóveis, socioeconômicas do bairro, as amenidades urbanas e as distâncias aos centros de negócios da cidade de Salvador. Um banco de microdados de imóveis novos comercializados na cidade de Salvador no período de 2003 a 2008 foi construído. Neste período as vendas se concentraram em imóveis localizados nos bairros de maior renda e predominantemente próximos à Orla Marítima da cidade. Os resultados mostraram que existem efeitos de interação espacial entre os preços de imóveis vizinhos na cidade de Salvador. Além disso, a proximidade aos centros teve efeito de valorização sobre os preços dos imóveis comercializados no período analisado, e esta valorização foi maior com a proximidade ao Centro Antigo.

Tese (doutorado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico, Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Florianópolis, 2015. / Made available in DSpace on 2016-10-19T13:10:13Z (GMT). No. of bitstreams: 1 339935.pdf: 1584443 bytes, checksum: fc4feb9b09b9c9e506fdbdbd80ae75b6 (MD5) Previous issue date: 2015 / Uma das grandes dificuldades que se tem na avaliação em massa de imóveis é encontrar um modelo que mostre a realidade do mercado de imóveis para que se possa construir uma Planta de Valores Genéricos (PVG). Objetiva-se encontrar um método usando a estatística Bayesiana que seja capaz de estimar o valor dos imóveis. Os métodos de regressão e de Krigagem são usados neste trabalho em forma combinada para estimar o valor da localização dos imóveis. A técnica da Krigagem Bayesiana possibilita estimar valores de variáveis espacialmente distribuídas a partir de valores adjacentes considerados como interdependentes. Dessa maneira, a Krigagem é considerada um método de médias móveis. O semivariograma é a ferramenta básica de suporte às técnicas de Krigagem, permitindo representar quantitativamente avariação de um fenômeno regionalizado no espaço. Uma aplicação do método encontrado é realizada para uma amostra de mercado para a avaliação em massa de imóveis que é aplicado no bairro centro da cidade de Balneário Camboriú (SC). O método proposto permitiu encontrar o melhor método de avaliação através da geoestatística, pois foi constatada dependência espacial nos imóveis da amostra.<br> / Abstract: One of the greatest difficulties in bulk value appraisal of buildings is tofind a model that shows the reality of the real estate market so you canbuild a Standard Ground Value (SGV). The objective is to find a methodusing Bayesian statistics to be able to estimate the value of real estate.The methods of regression and Kriging are used in this work on acombined basis for estimating the value of the location of the property.The technique of Bayesian Kriging allows estimating variable of values,spatially distributed from adjacent values that are considered asinterdependent. Thus, the Kriging is considered a method of movingaverages. The semivariogram is the basic tool that supports the Krigingtechniques, allowing quantitatively represent the variation of aregionalized phenomenon in space. An application of the method foundis performed to a market sample for bulk value appraisal of real estatethat is applied to the downtown part of the city Balneário Camboriú (SC). The proposed method allowed to find the best method ofevaluation by geostatistics, as presented spatial dependence in theproperties of the sample.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção / Made available in DSpace on 2012-10-21T07:16:29Z (GMT). No. of bitstreams: 1 225520.pdf: 422910 bytes, checksum: 7cfcd53841c4fb44c1021fcf9ad77616 (MD5) / Este trabalho descreve e analisa as características do crédito tradicional e imobiliário. A base teórica tem por objetivo expor as análises da concessão do crédito e as características do crédito imobiliário, como instrumento de acesso aos bens imóveis e como fomentador do desenvolvimento social. O objetivo deste trabalho é demonstrar as distorções entre a demanda e oferta do crédito imobiliário no município, e quais os canais existentes para o acesso ao crédito. A pesquisa foi realizada através de dados estatísticos comparativos entre o município de Cacoal, em Rondônia com o Estado e outras Unidades Federativas. O resultado confirma a dificuldade do acesso ao crédito, a burocracia e falta de garantias, provocam inadimplência e temor dos cedentes, levando a disponibilização do crédito imobiliário se centralizar no setor público. Baseado no resultado da análise conclui-se a necessidade de novas modalidades de oferecimento de crédito, além de uma maior conscientização de quem pode ter acesso, auxiliando o desenvolvimento municipal e contribuindo para a redução do déficit habitacional e desigualdade social. This paper describes and analyses the characteristics of the traditional and real state credit. The theoretical basis aims the exposition of the analysis of the credit concession and the characteristics of the property credit, as an access tool to the properties and as a the fomenter of the social development. The aim of paper is to demonstrate the distortion between the demand and supply of the property credit in the city, and the means to have access to the credit. The research was done through the comparative statistical data in Cacoal, in Rondônia and other cities. The result comes to confirm the difficult access to the credit, the bureaucracy and the lack of guarantees cause default and the assignor fear, causing the centralization of the possible property credit in the public sector. Based on the analysis result we get to the conclusion that besides new credit offers a greater conscientization of the people who can have access to the credit, what wilt help in the development of the city and in the housing deficit and social inequality