Devant les remarques critiques dont fait l’objet la profession d’agent immobilier, il a paru intéressant à un agent immobilier à la retraite de faire le point sur la fonction de l’agent dans la vente d’immeuble achevé. Le sujet ne saurait se limiter au seul examen des rapports contractuels compliqués qui se nouent entre le vendeur, l’acheteur et l’agent immobilier. En effet, en menant à bien les projets de vente ou d’achat que lui confient ses clients, l’agent ne se contente pas d’accomplir la tâche d’un intermédiaire fiable sur un marché dont il a une bonne connaissance ; il devient véritablement un rouage structurant du marché immobilier. Naturellement, après l’étude du rôle de l’agent immobilier sur le marché immobilier, c’est son rôle dans le processus qui conduit à la conclusion du contrat de vente qui mérite de retenir l’attention, et cela depuis le moment où quelqu’un lui confie un mandat, qu’il soit de vente ou de recherche, jusqu’au moment où l’une des parties à la vente, mécontente de l’opération, se retourne contre l’agent immobilier / Faced with the criticism hurled at real estate agents, it has appeared useful for a retired real estate agent to review the role of the agent in the sale of completed buildings. The topic is wider than the mere review of complex contractual relationships between seller, buyer and estate agent. As he takes care of the purchase or sale projects of his clients, the agent indeed acts as more than a reliable middleman with comprehensive knowledge of the market he operates in; he actually becomes part and parcel of the structure of the real estate market. After studying the role of the real estate agent in the real estate market, his role in the process leading to clinch a sales contract will be looked into, from the moment he is commissioned to sell or search, until the time when one of the parties in the sale turns against the estate agent in displeasure

De nos jours, la localisation, la sécurité, le prestige et le prix sont les principaux facteurs pris en compte pour choisir un immeuble. Et pour une société soucieuse d'écologie, sa performance environnementale devient un critère de sélection important. L'industrie immobilière est actuellement en pleine mutation. Aujourd'hui les services de gestion de biens immobiliers deviennent de plus en plus spécialisés dans tous les domaines et sont présents sur les marchés, tant publics que privés. La législation touchant à l'environnement devenant plus sévère surtout au niveau de tout ce qui touche aux pollutions, la gestion du secteur immobilier est donc plus complexe du point de vue non seulement environnemental mais aussi social et économique, aspects liés au développement durable. De nombreux gestionnaires immobiliers se sont donc engagés sur la voie du développement durable en préconisant une approche de gestion intégrée. Les entreprises immobilières se montrent de plus en plus sensibles à l'aspect écologique dans l'exploitation d'un immeuble, aspect qui devient très important aux vues des occupants. La gestion des risques environnementaux offre une nouvelle façon de bien gérer l'entreprise tout en protégeant l'être humain, l'environnement et la profitabilité de l'entreprise. Ce procédé entraîne de profonds changements au niveau des enjeux économiques. Sur la base de ce constat, l'objet de l'étude est d'analyser les pratiques de gestion des risques environnementaux et organisationnels développées pour la gestion immobilière au Canada. Comment la gestion des risques environnementaux est-elle intégrée dans les entreprises canadiennes de l'immobilier? Quels sont les processus de gestion utilisés? En s'appuyant sur les normes à la fois pertinentes et pratiques en matière de performance environnementale et une enquête auprès de quelques institutions immobilières éclairées telles que la Société Immobilière Trans-Québec (SITQ), la CBC / Radio Canada, la Société Immobilière du Québec (SIQ), l'Université du Québec à Montréal (UQAM) et Loto Québec, cette étude propose une synthèse de la gestion des risques environnementaux ainsi que la présentation des impacts d'une telle approche de gestion. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Gestion environnementale, Industrie immobilière, Gestion des risques, Développement durable.

Thesis (Ph. D.)--University of Michigan, 1928. / Without thesis note. Bibliography: p. 89.

Thesis (Ph. D.)--University of Michigan, 1928. / Without thesis note. Bibliography: p. 89.

La mise à disposition est un système juridique permettant à l’Etat d’autoriser certains de ses opérateurs à employer des immeubles dont il est propriétaire pour leurs missions d’intérêt général. Elle aménage un partage des droits et obligations du propriétaire portant sur ces biens. S’appliquant indifféremment au domaine public et au domaine privé étatiques – par le biais des procédures d’affectation, de remise en dotation ou des conventions d’utilisation – elle constitue un mode de gestion immobilière dérogatoire, empreint des spécificités du droit de la propriété et de la domanialité publiques. Accessoire de la décentralisation fonctionnelle, la mise à disposition est étroitement liée à la forme d’organisation administrative de l’Etat. Elle retranscrit, en matière immobilière, la logique décentralisatrice et recherche un équilibre entre dépendance et autonomie patrimoniale des établissements publics nationaux vis-à-vis de leur tutelle. C’est dans le cadre de la décentralisation du service public de l’enseignement supérieur et de la recherche que ce système révèle son originalité. De même que la décentralisation fonctionnelle est venue rationaliser une relation institutionnelle séculairement complexe entre les universités et l’Etat, la mise à disposition tente d’équilibrer des rapports patrimoniaux historiquement alambiqués. Elle attribue aux universités une fraction des droits et obligations du propriétaire portant sur des immeubles étatiques et leur garantit une certaine autonomie dans leur gestion immobilière. Elle les maintient concomitamment en situation de dépendance vis-à-vis de l’Etat, qui, face aux maigres ressources des établissements, est propriétaire de la majorité des biens dédiés au service public universitaire. L’analyse critique du système de la mise à disposition, de ses modalités d’application et de ses évolutions fournit un angle d’approche novateur à l’étude des relations entretenues entre les universités et l’Etat, sous le prisme du rapport de dépendance/autonomie qui les caractérise. Sur le plan institutionnel, il est aujourd’hui communément admis qu’une autonomie des universités vis-à-vis de l’Etat est nécessaire à l’individualisation du service public de l’enseignement supérieur et de la recherche, à sa modernisation et à sa dynamisation. Toutefois, la problématique immobilière suscite des hésitations. L’objectif d’une étude critique de la mise à disposition consiste donc à appréhender le degré d’équilibre entre les notions de dépendance et d’autonomie éventuellement atteint et envisageable ainsi que ses conséquences au sein de la relation patrimoniale étatico-universitaire. Or, dans ce contexte, l’efficacité du système est contestable. Fondé sur une théorie minimaliste, il laisse libre court, dans la pratique, à une multitude d’interprétations, de contournements voire de dévoiements, à la source d’une gestion immobilière fluctuante et d’une relation patrimoniale en mal d’équilibre. En dépit des réformes, les résultats de son application sont peu compatibles avec la récente évolution des logiques de gestion immobilière publique qui, en période de crise budgétaire, rejoignent les questionnements que l’immobilier public et le régime de la domanialité publique suscitent depuis la fin du XIXème siècle. La mise à disposition se révèle alors être un outil juridique complexe, à la fois marqué par les enjeux modernes de la gestion de l’immobilier public, par les spécificités du droit dérogatoire auquel celui-ci est soumis ainsi que par les débats contemporains relatifs au statut des universités, aux modalités d’organisation du service public et aux nouveaux moyens d’action publique dans le paysage administratif français. / The putting at disposal is a legal system enabling French State to authorize some of his institutions to use his immovable properties for general interest. This system permits to share rights and obligations of the proprietor concerning his possessions. It can be applied indifferently to public or private estate of the State by using procedures of allocation, transfers of endowments or covenants for use and it represents a dispensatory way of administration of public propriety and domain. The putting at disposal is an accessory of functional decentralizing and tightly linked to the administration by the State. In estate matter it transcribes decentralizing logic and aims to balance between patrimonial dependence and autonomy of national public institutions face to their administrative supervision. This system reveals its originality in the decentralizing of the public service of university education and research. As well as functional decentralizing did rationalize the institutional relationship, very complex for centuries, between State and universities the putting at disposal tries to balance patrimonial links which have always been convoluted. It confers to universities a part of rights and obligations incumbent to proprietor concerning national estate but grants them some autonomy in administrating this property. But the universities are still dependant on the State who, regarding the low resources of these institutions, remains proprietor of the major part of estates dedicated to university public service. Our critical analysis of the system of putting at disposal, its mode of enforcement and its evolutions aims to deliver an innovating approach of the relationship between universities and State which is characterized by the link of dependence/autonomy. For institutional concern today everybody agrees that universities’ autonomy towards the State is necessary in order to individualize, modernize and energize the public service of university education and research. But there is uncertainty regarding the estate problem. The purpose of a critical study of putting at disposal so consists in evaluating the degree of balance between the notions of dependence and autonomy attempted or eventually feasible and its consequences on the patrimonial relationship between State and universities. Now, in this context, the efficiency of the system can be contested. Founded on a minimalist theory it gives free rein in practice to a vast number of interpretations, circumventions and even misappropriations which lead to a fluctuant estate administration and a misbalanced patrimonial relationship. Despite reforms its implementation does not fit with the recent logic evolutions of the administration of public estate. In fact the budgetary crisis implies questioning about public administration and ownership of public domain dating from the end of the 19th century. The putting at disposal reveals to be a complex legal implement. It is marked at once by the stakes of modern administration of public estate, by the specificity of the dispensatory law which reigns in this matter as well as by contemporary debates about university statutes, the way of organizing the public service and new means of public organization in the context of French administration.

Thèse numérisée par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal.

Dans la mesure où les environnements économiques et financiers sont régis par de nombreux aléas, la prise de décision en matière d'investissement immobilier s'avère de plus en plus complexe.Le premier chapitre commence par présenter les méthodes traditionnelles d'évaluation des choix d'investissement dans le secteur immobilier. La notion d'option réelle est ensuite introduite au travers du lien entre les options réelles et les options financières. Le deuxième chapitre s'intéresse à différents cas de recours aux options réelles dans le secteur immobilier en faisant systématiquement référence à la littérature qui leur est consacrée. Le troisième chapitre présente des analyses de mesure de la performance et de dynamique des rendements et de volatilité sur les marchés européens et américains. / As the economic and financial environments are governed by many uncertainties, decision-making on real estate investments is becoming increasingly complex.The first chapter begins by presenting the traditional methods to value real estate investments. The concept of real options is then introduced through the link between real options and financial options. The second chapter focuses on different use cases of real options in the real estate industry by referring to the literature devoted to them. The third chapter presents a performance measurement analysis and a study of the dynamics of returns and volatility in European and American markets.

Les limitations du droit de propriété, notamment en matière immobilière, ne cessent de se multiplier par de nouvelles lois ou réglementations, voire même de nouvelles techniques contractuelles. Ce phénomène serait-il alors la preuve de la dégénérescence du droit de propriété tel qu’il a été élaboré en 1789 et 1804 ? En réalité, l’article 17 de la Déclaration de 1789 et l’article 544 du Code civil ont toujours prévu la possibilité de limiter le droit de propriété. De plus, il convient de constater que tout est une question d’équilibre entre le droit de propriété et ses limitations. Toutefois, il n’en demeure pas moins que les limitations transforment le droit de propriété. En effet, il s’adapte pour correspondre à des enjeux environnementaux ou urbanistiques, ou encore pour répondre des besoins économiques et sociaux. Notamment, l’instrumentalisation du droit de propriété crée de nouvelles formes d’appropriation : d’une part, les démembrements de ses utilités constituent des propriétés instrumentales, et d’autre part sa dématérialisation révèle des propriétés finalisées en employant la valeur du droit de propriété à des fins spécifiques. Cette adaptation ne signifie pas pour autant qu’aucune limitation ne porte atteinte au droit de propriété. Pour le protéger les juges contrôlent la légalité, la finalité et surtout la proportionnalité de la limitation en cause. De même, ils disposent d’un arsenal de sanctions. Même si ce contrôle semble réduit, les juges ont amélioré la qualification des limitations et ont reconnu la valeur fondamentale du droit de propriété. Une manière de repenser le droit de propriété par ses limitations paraît ainsi se dessiner. / The limitations of the property right, in particular out of real estate, do not cease multiplying by new laws or regulations, and even of contracts. Would this phenomenon be the proof of the degeneration of the property right such as it was elaborate in 1789 and 1804? Actually, article 17 of the Declaration of 1789 and article 544 of the Civil code always contained limitations. Furthermore, it is notable that all is a question of balance between the property right and its limitations. However, the limitations transform the property right. Indeed, it adapts to correspond to environmental or urban challenges, or to answer of the economic and social needs. In particular, the instrumentalisation of the property right creates new forms of appropriation : on the one hand, the dismemberments of its utilities constitute instrumental properties, and on the other hand its dematerialization reveals properties finalized by employing the value of the property right at specific ends. However, this adaptation does not mean that no limitation undermines the property right. To protect it the judges control the legality, the finality and especially the proportionality of the limitation in question. In the same way, they have an arsenal of sanctions. Even if this control seems reduced, the judges improved the qualification of the limitations, and they recognized the fundamental value of the property right. A manner of reconsidering the property right by its limitations thus appears to take shape.

Se structurant au fil de l'histoire, la gestion de patrimoine immobilier est, aujourd'hui, devenue un enjeu majeur pour toute grande entreprise. Soucieuse de rationaliser leurs possessions immobilières, trop souvent vues comme une source de contraintes et de coûts, nombre d'entreprises ont souhaité instaurer un pilotage performant de la fonction patrimoniale. Piloter, c'est avant tout prendre des décisions quant aux actions à mener dans une optique stratégique. Mais, en matière de patrimoine immobilier, cela est chose complexe. Alors que les décisions peuvent avoir des répercussions graves et durables, toute la chaîne de décision est souvent déficiente : les processus sont peu normalisés, les critères de décision sont peu partagés et souvent opaques, enfin les décisions sont peu formalisées et souvent remises en question. Afin de répondre au besoin de pilotage des gestionnaires de patrimoine, nous partirons d'une idée défendue dans cette thèse : La notion de risque peut être la clef d'un pilotage efficace de la gestion de patrimoine immobilier. Nous basant sur ce postulat, nous avons développé une méthode de pilotage par les risques adaptée au contexte particulier de la gestion d'un parc immobilier. Cette méthode est structurée autour de quelques principes fondateurs : la mise en œuvre d'un cycle itératif reposant sur une logique de simulation, un positionnement entre action et stratégie, un langage commun et partagé entre les différents acteurs, la responsabilisation du décideur par le biais d'une démarche d'arbitrage revalorisée et innovante, et la vision globale du système. Mais, même si cette thèse se veut avant tout méthodologique, nous devons nous confronter aux réalités du terrain. Une application de la méthode, dans le cadre d'un grand gestionnaire de patrimoine français, a permis d'apporter une assise empirique aux concepts ici développés. Les résultats probants de cette expérimentation semblent confirmer l'intérêt de la notion de risque dans le pilotage.

L'immobilier constitue une part importante de l'économie québécoise. Au sein de l'immobilier dans son ensemble, se retrouve l'immobilier industriel, commercial et résidentiel. En terme économique, l'immobilier résidentiel est le plus important parmi les trois types d'immobilier. Ce domaine emploie des milliers de personnes et est présent dans tous les marchés géographiques du Québec. Il va donc sans dire qu'il est important pour toutes les parties prenantes de bien connaître les différentes facettes de l'immobilier résidentiel. Cela est particulièrement vrai pour les entrepreneurs et les investisseurs; car ce sont eux qui risquent continuellement de très grosses sommes d'argent dans l'achat et la construction de différents types d'immeubles. Ils sont donc primordiaux au développement économique, et immobilier, des centaines de municipalîtés québécoises. La ville de Saint-Jérôme ne fait pas exception à la règle. Les entrepreneurs et investisseurs qui y oeuvrent sont assujettis aux mêmes risques et difficultés que partout ailleurs. Il est donc important pour eux de bien connaître le marché dans lequel ils oeuvrent, pour ainsi diminuer les risques auxquels ils font face. De cette manière, il est plus facile pour eux d'offrir à la clientèle ce qu'elle recherche. À la lumière de ce constat, il est apparu pertinent de créer un guide pour orienter les entrepreneurs et investisseurs qui oeuvrent dans ce marché. Ainsi, pour mieux connaître le marché immobilier résidentiel de la ville de Saint-Jérôme, un portrait de chaque année sera décrit, en plus d'avoir une perspective échelonnée sur 13 ans, soit de 1996 à 2008. Pour cette étude, un tableau contenant les différentes statistiques de chaque année a été créé et les caractéristiques suivantes s'y retrouveront, soient: le nombre total d'immeubles vendus pour chaque type d'immeuble, la moyenne du nombre de jours requis pour vendre chaque type d'immeuble, la moyenne de l'évaluation municipale pour chaque type d'immeuble, la moyenne du prix de vente pour chaque type d'immeuble et l'arrondissement dans lequel les différents immeubles ont été vendus. Pour ce qui est de la section « analyse descriptive », les analyses suivantes s'y retrouveront, soient: l'évolution du nombre total de vente pour chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne du nombre de jours requis pour vendre chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne de l'évaluation municipale pour chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne du prix de vente pour chaque type d'immeuble, l'écart entre la moyenne du prix de vente et la moyenne de l'évaluation municipale pour tous les types d'immeubles, ainsi que l'évolution du nombre d'immeubles vendus par arrondissement. De plus, une section distincte décrira le marché locatif, soit les unités résidentielles étant situées dans des immeubles à logements et une autre section décrira les variations démographiques ayant eu lieu dans la ville de Saint-Jérôme. Le présent document se veut donc être un guide pour les entrepreneurs et investisseurs oeuvrant dans la ville de Saint-Jérôme. Ce guide comportera une analyse complète du marché immobilier résidentiel de la ville de Saint-Jérôme. Pour se faire, cette étude comportera dix sections distinctes qui seront disposées en 10 chapitres, soient: la problématique, la revue de littérature, la stratégie de vérification, le cadre conceptuel, les hypothèses, la méthodologie, la méthode de collecte de données, les résultats, la discussion et finalement, la conclusion.