De nos jours, la localisation, la sécurité, le prestige et le prix sont les principaux facteurs pris en compte pour choisir un immeuble. Et pour une société soucieuse d'écologie, sa performance environnementale devient un critère de sélection important. L'industrie immobilière est actuellement en pleine mutation. Aujourd'hui les services de gestion de biens immobiliers deviennent de plus en plus spécialisés dans tous les domaines et sont présents sur les marchés, tant publics que privés. La législation touchant à l'environnement devenant plus sévère surtout au niveau de tout ce qui touche aux pollutions, la gestion du secteur immobilier est donc plus complexe du point de vue non seulement environnemental mais aussi social et économique, aspects liés au développement durable. De nombreux gestionnaires immobiliers se sont donc engagés sur la voie du développement durable en préconisant une approche de gestion intégrée. Les entreprises immobilières se montrent de plus en plus sensibles à l'aspect écologique dans l'exploitation d'un immeuble, aspect qui devient très important aux vues des occupants. La gestion des risques environnementaux offre une nouvelle façon de bien gérer l'entreprise tout en protégeant l'être humain, l'environnement et la profitabilité de l'entreprise. Ce procédé entraîne de profonds changements au niveau des enjeux économiques. Sur la base de ce constat, l'objet de l'étude est d'analyser les pratiques de gestion des risques environnementaux et organisationnels développées pour la gestion immobilière au Canada. Comment la gestion des risques environnementaux est-elle intégrée dans les entreprises canadiennes de l'immobilier? Quels sont les processus de gestion utilisés? En s'appuyant sur les normes à la fois pertinentes et pratiques en matière de performance environnementale et une enquête auprès de quelques institutions immobilières éclairées telles que la Société Immobilière Trans-Québec (SITQ), la CBC / Radio Canada, la Société Immobilière du Québec (SIQ), l'Université du Québec à Montréal (UQAM) et Loto Québec, cette étude propose une synthèse de la gestion des risques environnementaux ainsi que la présentation des impacts d'une telle approche de gestion. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Gestion environnementale, Industrie immobilière, Gestion des risques, Développement durable.

L'immobilier constitue une part importante de l'économie québécoise. Au sein de l'immobilier dans son ensemble, se retrouve l'immobilier industriel, commercial et résidentiel. En terme économique, l'immobilier résidentiel est le plus important parmi les trois types d'immobilier. Ce domaine emploie des milliers de personnes et est présent dans tous les marchés géographiques du Québec. Il va donc sans dire qu'il est important pour toutes les parties prenantes de bien connaître les différentes facettes de l'immobilier résidentiel. Cela est particulièrement vrai pour les entrepreneurs et les investisseurs; car ce sont eux qui risquent continuellement de très grosses sommes d'argent dans l'achat et la construction de différents types d'immeubles. Ils sont donc primordiaux au développement économique, et immobilier, des centaines de municipalîtés québécoises. La ville de Saint-Jérôme ne fait pas exception à la règle. Les entrepreneurs et investisseurs qui y oeuvrent sont assujettis aux mêmes risques et difficultés que partout ailleurs. Il est donc important pour eux de bien connaître le marché dans lequel ils oeuvrent, pour ainsi diminuer les risques auxquels ils font face. De cette manière, il est plus facile pour eux d'offrir à la clientèle ce qu'elle recherche. À la lumière de ce constat, il est apparu pertinent de créer un guide pour orienter les entrepreneurs et investisseurs qui oeuvrent dans ce marché. Ainsi, pour mieux connaître le marché immobilier résidentiel de la ville de Saint-Jérôme, un portrait de chaque année sera décrit, en plus d'avoir une perspective échelonnée sur 13 ans, soit de 1996 à 2008. Pour cette étude, un tableau contenant les différentes statistiques de chaque année a été créé et les caractéristiques suivantes s'y retrouveront, soient: le nombre total d'immeubles vendus pour chaque type d'immeuble, la moyenne du nombre de jours requis pour vendre chaque type d'immeuble, la moyenne de l'évaluation municipale pour chaque type d'immeuble, la moyenne du prix de vente pour chaque type d'immeuble et l'arrondissement dans lequel les différents immeubles ont été vendus. Pour ce qui est de la section « analyse descriptive », les analyses suivantes s'y retrouveront, soient: l'évolution du nombre total de vente pour chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne du nombre de jours requis pour vendre chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne de l'évaluation municipale pour chaque type d'immeuble, l'évolution de la moyenne du prix de vente pour chaque type d'immeuble, l'écart entre la moyenne du prix de vente et la moyenne de l'évaluation municipale pour tous les types d'immeubles, ainsi que l'évolution du nombre d'immeubles vendus par arrondissement. De plus, une section distincte décrira le marché locatif, soit les unités résidentielles étant situées dans des immeubles à logements et une autre section décrira les variations démographiques ayant eu lieu dans la ville de Saint-Jérôme. Le présent document se veut donc être un guide pour les entrepreneurs et investisseurs oeuvrant dans la ville de Saint-Jérôme. Ce guide comportera une analyse complète du marché immobilier résidentiel de la ville de Saint-Jérôme. Pour se faire, cette étude comportera dix sections distinctes qui seront disposées en 10 chapitres, soient: la problématique, la revue de littérature, la stratégie de vérification, le cadre conceptuel, les hypothèses, la méthodologie, la méthode de collecte de données, les résultats, la discussion et finalement, la conclusion.

Ce mémoire analyse la question de la formation des bulles spéculatives sur les marchés américain et canadien du logement. Il semble évident que l'hypothèse de bulle est plus probable sur le marché américain du logement que sur le marché canadien du logement en raison de la plus forte augmentation des prix sur le premier que sur le deuxième sous la période (1990T1-2008T4). Mais l'hypothèse de bulle sur le marché américain du logement n'est pas elle-même évidente. Savoir si pareille hypothèse se vérifie a été notre point de départ. Une vérification de cette hypothèse devra montrer la validité de tout un ensemble d'affirmations trouvées dans la littérature en faveur de l'hypothèse de bulle sur le marché américain du logement vers les années 2000. Une approche d'évaluation des actifs financiers basée sur des tests ADF et des tests de cointégration à la Johansen est utilisée à cette fin. Les résultats confirment la présence d'une bulle immobilière aux États-Unis pendant la sous-période 2002-2006 et infirment une telle hypothèse pour le Canada. En outre, nous sommes préoccupés par la question de l'efficience de ces deux marchés. Dans la mesure où le marché américain du logement présente les caractéristiques d'une bulle dont la présence a été testée, l'hypothèse la plus probable est celle d'une plus forte efficience du marché canadien aux dépens du marché américain. Une analyse comparative des prix des logements sur ces deux marchés devra fournir une explication adéquate de cet écart hypothétique de performance en faveur du marché canadien. Nous voulons ensuite montrer pourquoi un tel écart de performance se vérifie. Enfin, l'explication de cet écart est utile pour la définition par les instances concernées de politiques publiques permettant de prévenir et de combattre la présence de bulles spéculatives dans les prix des maisons. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Bulles spéculatives, Prix des logements, Évaluation des actifs financiers, Efficience de marché.

Thèse numérisée par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal.

Mémoire numérisé par la Direction des bibliothèques de l'Université de Montréal. / Depuis les quinze dernières années, le paysage immobilier de la région métropolitaine de Montréal a subi de nombreuses transformations. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces transformations, mais la migration dune économie basée sur la production industrielle vers une économie basée sur le savoir et les nouvelles technologies de l’information et des télécommunications est probablement la principale cause de tous ces bouleversements. Cette recherche trace l’historique et l’évolution du marché immobilier montréalais. À l’aide d’exemples concrets, nous présentons les principaux acteurs qui font évoluer ce marché. Nous utilisons les données sur l’immobilier du commercialisateur Royal LePage, des données sur l’emploi de Statistique Canada pour la période 1981 et 1996, afin d’examiner la composition et l’évolution de pôles majeurs d’espaces à bureaux situés au centre-ville de Montréal et en périphérie de celui-ci. Le marché immobilier montréalais n’étant pas un marché autonome, il est grandement dépendant des investissements publics. En ce sens, de nombreuses initiatives publiques de projets immobiliers ont eu un succès parfois inespéré et d’autres fois assez controversées. Les politiques publiques ont influencé et influenceront de plus en plus le fonctionnement de ce marché qui n’est pas autosuffisant et fortement sous contrôle de capitaux étrangers, comparativement au marché immobilier de nombreuses métropoles américaines. Les résultats de cette recherche nous permettent de croire que cette transformation n’est pas encore terminée et que plusieurs bouleversements sont encore à venir. En effet, l’évolution constante des technologies de l’infomation et des communications liées à la globalisation des marchés promet de marquer profondément l’organisation spatiale des métropoles comme Montréal. / For the last fifteen years, the real estate landscape of metropolitan Montreal bas undergone many transformations. Several factors can explàin these transformations. but the migration of an economy based on industrial production towards one based on knowledge and information and telecommunication technologies is probably the principal cause of these changes. Ibis research traces the history and the evolution of the real estate rnarket of Montreal. With the help of concrete examples, we present the principal actors in the evolution of this market. We use the real estate data of Royal LePage and Statistics Canada employment data for the period of 1981 to 1996 to examine the composition and the evolution ofthe major poles of office space located in downtown Montreal and its peripheiy. The Montreal real estate rnarket is not an autonornous market, being largely dependent on public investments. Many public real estate projects had unexpected successes and others were very controversial. Public policies influenced and will influence more and more the operation of this market which is not seif-sufficent and is strongly under the control of foreign capital cornparatively to the real estate market of many American cities. The resuits of this research suggest that this transformation is not finished yet and that several upheavals are stili to corne. Indeed, the constant evolution of communication and information technologies related to globalisation promises to strongly influence the spatial organization ofcities like Montreal.

Pourquoi à l’ère du digital, les particuliers préfèrent-ils encore opérer des transactions immobilières avec un intermédiaire ? Quelles sont les perspectives qu’offre Internet aux acteurs de l’intermédiation ? Et quelles sont les limites de cette transformation digitale ? Les travaux développés dans la présente thèse visent à apporter des éléments de réponses à ces questions aux professionnels de l’immobilier résidentiel souhaitant mieux appréhender le comportement de leurs clients et du marché aujourd’hui. L’objectif de cette thèse est de contribuer à améliorer la compréhension des systèmes d’intermédiation, et en particulier de ce qui amène les acheteurs et les vendeurs à utiliser ces services, sur le marché immobilier résidentiel français. / Why, during the digital era, individuals still prefer transaction operations through an estate agent? What do the Internet perspectives offer to the intermediation actors? And what are the Limits of this digital transformation?The work developed in this dissertation aim to provide answers elements to those questions to estate professionals wishing to understand better the behavior of their customers and the market today. The objective of this dissertation is to contribute to the comprehension of improving the intermediation systems, and particularly what brings buyers and sellers to use these services on the real estate French market.

La Chine est en processus d’urbanisation accélérée. Le Bureau national des Statistiques a rapporté une population de 1,3 milliard à la fin de l’année 2010, au moins la moitié d’entre eux vivent dans la zone urbaine. L’urbanisation chinoise depuis 1949 montre un modèle spécifique par l’héritage historique de l’économie planifiée centralisée. Après la transition économique de 1978, le système de carnets de résidence, le hukou, qui maintient la population paysanne dans les zones rurales est progressivement assoupli afin de permettre, sans changer le statut, de mobiliser la main-d’œuvre rurale pour servir le gigantesque chantier de l’agglomération urbaine. Le mouvement a pris son vrai départ en 1990. La Chine est entrée dans une nouvelle étape urbaine : celle de la mégalopolisation. L’objet de cette thèse est de comprendre, d’analyser, au travers de la nature et de l’évolution des principales mégalopoles chinoises, la spécificité du modèle urbanistique chinois, en lieu avec les spécificités institutionnels et les politiques publiques, et d’éclairer toute la diversité des situations réelles dans le but de favoriser l’urbanisation et le développement économique chinois plus stable et durable. Nous cherchons à expliquer l’urbanisation chinoise par les économies d’agglomération, plus particulièrement à examiner les caractéristiques de la croissance urbaine au cours de cette période récente de forte urbanisation afin de comprendre pourquoi la mégalopolisation est emporté sur la métropolisation en Chine. Au cours de cette réflexion, à la fois théorique et empirique, nous nous sommes demandé dans quelle mesure la stratégie d’urbanisation chinoise pouvais faire l’objet de comparaison avec les autres pays émergents, notamment avec l’Inde qui est d’autant plus peuplé que la Chine, afin d’enrichir les modèles d’urbanisation pour les autres pays en développement. / China is in the process of accelerated urbanization. The National Bureau of Statistics has reported the population of 1.3 billion at the end of year 2010, at least half of them live in the urban area. The Chinese urbanization since 1949 shows a specific model by the historical heritage of the centralized planned economy. After the economic transition of 1978, the system of residence notebooks, the hukou, which keeps the peasant population in the rural areas is gradually relaxed to allow, without changing the status, to mobilize rural workforce for serving the gigantesque construction of urban agglomeration. The movement took its real start in 1990. China has entered a new urban stage: that the megalopolization. The object of this thesis is to understand, to analyze, through the nature and the evolution of principal Chinese megalopole, the specialty of Chinese urban model, with the institutional characteristics and the public politics, and of lighting all the diversity of real situations in the object for the urbanization and the economic development of China more stable and durable. We study to explain China’s by agglomeration economics, especially to examine the characteristics of urban grow during this recent period of strong urbanization pour understand why in China the megalopolization is taken on the metropolization. During this discussion, both theoretical and empirical, we have require in which scale the Chinese urbanization strategy can do object of comparison with others emerging countries, surtout with India who is the same grand population of China, to enrich the urban development model for the others countries in developing.

La France a comme beaucoup de pays de l’OCDE connu une très forte inflation immobilière ces quinze dernières années. La hausse des prix a été particulièrement prononcée dans l’aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence, mettant en relief les limites des catégories et des méthodes d’analyse des marchés immobiliers de l’économie standard. L’apriorisme et les hypothèses anthropologiques de cette dernière ne permettent pas de rendre compte des dynamiques spatio-temporelles des prix. En se fondant alternativement sur les travaux de Simiand et Halbwachs d'une part et sur ceux des néo-ricardiens et néo-marxistes d'autre part, on montre qu’il est plus approprié de recourir aux notions de rente et de valeur d’opinion pour comprendre les mécanismes de formation et de différenciation spatiale des prix. A partir de données désagrégées et localisées à échelle fine sur les transactions immobilières, on identifie alors différents modes de formation des prix qui permettent d’expliquer le paradoxe apparent entre la puissante homogénéisation spatiale des prix et la très grande permanence des hiérarchies spatiales héritées de la période antérieure à l’inflation immobilière que révèle l’analyse spatiale de la hausse. Cette identification des régimes de formation des prix met en valeur le rôle des dispositifs de marché qui, à toutes les échelles, permettent le fonctionnement du marché et garantissent socialement les prix. Ces dispositifs (discours et structures géographiques avant tout) confèrent à certains territoires un rôle assurantiel qui peut exacerber à terme les inégalités inhérentes au modèle d’accession à la propriété. / In the last fifteen years, real estate prices have steeply increased in France, as in other OECD countries. Price increases have been particularly strong in the urban area of Marseille-Aix en Provence, challenging conventional economic categories, analytical methods and interpretations of real estate markets. Apriorism and the anthropological assumptions lying at the core of orthodox economics cannot account for spatial-temporal price dynamics in the Marseille region. By drawing on the work of both Simiand and Halbwachs, and of neo-Ricardian and neo-Marxist economists, this dissertation develops a framework based on the notions of "economic rent" and "opinion value" that provides a better account of price formation and spatial differencing in real estate markets. Different modes of price formation are evidenced using spatially localized, highly disaggregated data of real estate sales: the spatial analysis of real estate inflation helps explain the apparent contradiction between an increased spatial homogeneity of prices and the preservation of pre-existing price hierarchies. Further analysis of price formation regimes highlights the importance of those market devices that allow the market to work and act as price guarantees of a social nature. Such devices (essentially geographical discourses and structures) provide a form of spatial insurance against price decreases that calls into question the legitimacy and sustainability of the 'home ownership for everyone' model.

La présente thèse concerne les mutations sociospatiales introduites par des tendances de financiarisation du système du logement grec au cours des deux dernières décennies. Comment les processus mondiaux de financiarisation se sont-ils accommodés à un contexte local pour développer leur version grecque ? Le but de notre travail est de mettre en lumière la transformation d’une économie autofinancée et basée sur les réseaux familiaux en marché hypothécaire. Notre hypothèse est que ces bouleversements du financement de la fabrique résidentielle, c’est-à-dire l’apparition de la finance comme un « nouvel acteur » sur les circuits de production du logement, vont de pair avec des dynamiques de précarisation du logement et des nouvelles géographies sociospatiales.Dans les années d’après-guerre, Athènes, ville méditerranéenne et périphérique de l’Europe du Sud, est caractérisée par une forte mobilité sociale, sur laquelle les circuits de production du logement ont fonctionné comme un «ascenseur social ». Depuis le début des années 1990, Athènes doit faire face à la fois à un nouveau contexte et à la persistance des structures préexistantes. C’est la première période d’un véritable développement du crédit au logement en Grèce qui fait notablement augmenté les prix des logements. L’analyse quantitative et qualitative, le cas d’étude ainsi que les entretiens semi-directifs mettent en valeur de nouveaux acteurs, représentations et pratiques, mais aussi de tendances de l’exclusion bancaire. Cette étude souligne l’importance de l’aspect géographique ainsi que le rôle signifiant de réseaux familiaux, de l’échelle du quartier et de la vie quotidienne dans l’analyse de la finance ainsi que l’interdépendance entre système financier et l’économie informelle. / The present thesis concerns the sociospatial mutations produced by the financialization trends of the Greek housing system in the past two decades. How are the global processes of financialization accommodated in a local context in order to generate a Greek version of financialization? Aim of the thesis is to shed light on the transformation of a self-financing economy, based on family networks to a mortgage market. The hypothesis is that these changes in the field of financing the residential urban fabric, or the emergence of finance as a "new actor" on housing production circuits, are associated with the precarization of housing and new sociospatial geographies.During the postwar decades, Athens, a Mediterranean city and, at the same time, a south European peripheral urban center, is characterized by strong social mobility, when housing production circuits functioned as a “social elevator”. Since the early 1990s, Athens is facing both new challenges and the persistence of pre-existing structures. It is the first time of a crucial expansion of housing credit in Greece, when housing prices have significantly increased. The quantitative and qualitative analysis, the case study and the semi-structured interviews highlight new actors, their actions, representations and practices as well as tendencies of financial exclusion. This study highlights the importance of the geography as well as the significant role of family networks, the scale of neighborhood and everyday life in analyzing finance and the interconnections of the financial system with the informal economy.

Le début des années 70 a été marqué par une forte accélération de la croissance urbaine en Tunisie en particulier dans le Grand Tunis. Cette croissance s'est manifestée par un étalement spatial de l'agglomération tunisoise vers le Nord et l'Ouest qui s'est distingué surtout par la prolifération de l'habitat spontané. Face à une telle situation, les pouvoirs publics ont pris la décision d'orienter la dynamique spatiale vers la périphérie méridionale, traditionnellement connue par ses activités industrielles. C'est dans ce contexte que s'inscrit le nouveau quartier résidentiel d'El Mourouj qui a vu le jour à partir des années 1980 et qui constitue une opération d'urbanisme d'envergure. Plusieurs acteurs du développement urbain vont « s'affronter » sur ce territoire en gestation avec des logiques et des stratégies souvent contradictoires. Les pouvoirs publics qui représentent le principal acteur à travers ses différentes institutions et organismes ont exercé durant les trois dernières décennies le monopole de la gestion et l'offre foncière, de la production et du financement du logement. Ils ont essayé de développer un modèle d'aménagement urbain privilégiant la mixité des quartiers d'habitation d'un point de vue contenu social et encourageant les constructions verticales afin d'atténuer la « déferlante urbaine ». Cette politique qui vise à réduire la consommation de l'espace ne cadre pas avec l'engouement des ménages qui préfèrent les logements individuels et procèdent souvent à de multiples transformations dans les nouvelles habitations qu'ils acquièrent dans le but de les adapter à leurs coutumes et mode de vie quotidiens. Avec le désengagement progressif de l'Etat du secteur de l'habitat, les promoteurs immobiliers privés vont s'imposer sur la scène de la production du cadre bâti et ils vont profiter de l'augmentation des coûts fonciers et des fluctuations du marché immobilier pour réaliser des marges bénéficiaires appréciables. A travers notre recherche, nous avons essayé de montrer que l'absence de coordination entre les différents opérateurs du secteurs public et privé, le cloisonnement qui existe au niveau de l'administration et la mise à l'écart des citoyens dans la gestion des affaires quotidiennes de la cité, expliquent les retards dans la réalisation des équipements de base comme c'est le cas de la ligne de métro à El Mourouj et les difficultés de gouvernance communale dans ces nouvelles banlieues en recomposition de la périphérie du Grand Tunis.