Les politiques abordant la problématique énergétique en France dans le domaine immobilier se focalisent sur les actions à conduire à l'échelle du bâtiment. Cette vision parcellaire occulte l'existence d'autres objets immobiliers pour lesquels l'efficacité d'une démarche limitée à la seule mise en œuvre de solutions techniques est insuffisante : c'est le cas des grands patrimoines immobiliers d'envergure nationale. L'approche systémique montre que la résolution du problème soulevé par l'intégration de la nouvelle donne énergétique ne réside pas dans l'action énergétique mais dans la mutation du système de gestion patrimoniale. La compréhension énergétique d'un parc immobilier implique alors de réinterpréter l'objet immobilier lui-même pour comprendre son fonctionnement global et déterminer un processus d'amélioration continue dans lequel devra s'inscrire la maîtrise du flux énergétique. Ce travail de thèse appréhende la complexité fonctionnelle des parcs immobiliers d'envergure nationale en menant une interprétation systémique fondée sur l'établissement d'un concept de performance globale. Cette démarche, avant tout, méthodologique repose sur l'élaboration d'une cartographie des processus macroscopiques devant intervenir en gestion patrimoniale pour obtenir une évolution positive du système immobilier. L'étude menée sur le parc ministériel de la défense a permis de confronter notre démarche à une forme réelle de complexité immobilière et de la mettre en pratique dans le domaine énergétique. L'élaboration d'une stratégie ministérielle et l'établissement d'un système d'information de gestion ont notamment contribué à valider la portée opérationnelle des résultats obtenus. L'émergence d'une véritable pensée stratégique patrimoniale ouvre des perspectives d'évolution systémique fondées sur la réorganisation progressive d'un fonctionnement immobilier souvent rudimentaire / Policies addressing energy issues in France in the real estate focus on actions to be taken throughout the building. This fragmented view obscures the existence of other real estate objects for which the effectiveness of an approach limited to only implement technical solutions is insufficient: the case of nationwide real estate assets. The systemic approach shows that the resolution of the problem raised by the integration of the new energy context doesn't lie in the energy action but in the transformation of building management beyond energy. A building stock energy understanding implies to review the real estate object itself to get its overall functioning and develop an improvement process in which to integrate the control of energy flow. This thesis presents a systemic interpretation of national building stocks and an analysis of their functional complexity using a concept of global performance. This approach, above all, based on the methodological development of a macroscopic process mapping to intervene in asset management for a positive development of the real estate system. The particular study of the Defence real estate has to confront the complexity of real estate and to apply our methodological framework to the energy field. The validation of a strategic approach and the establishment of a management information system helped to validate the operational range of results. The emergence of a real estate strategic thinking reveals perspectives of systemic progression based on the gradual reorganization of real estate rudimentary operation

Au début des années 2000, plusieurs auteurs ont commencé à s'intéresser à la Grande Modération. L'investissement résidentiel a été un secteur grandement affecté. Ce mémoire vise à comparer le comportement de l'investissement résidentiel canadien et américain principalement au niveau de la volatilité entre deux sous-périodes : soit celle de 1961 à 1983 et celle de 1984 à 2007. Un modèle économétrique a été construit à partir de certaines variables macroéconomiques. Les résultats obtenus sont intéressants. D'une part, on observe une baisse de l'influence du taux d'intérêt au niveau de la volatilité de l'investissement résidentiel américain. D'autre part, l'investissement résidentiel américain est devenu de plus en plus influencé par ses propres chocs. Par contre, pour l'investissement résidentiel canadien, les résultats sont plus mitigés. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Grande Modération, investissement résidentiel, volatilité, marché secondaire, vecteur autorégressif.

L’objectif principal de cette thèse est d’estimer la valeur d’utilité de l’immobilier des entreprises en examinant cet actif aux travers de différents prismes. Nous avons tout d’abord étudié les principales théories macroéconomiques qui régissent la gestion des portefeuilles diversifiés d’actifs, puis mesuré les effets de l’immobilier de l’entreprise sur la perception du couple rentabilité/risque de différents secteurs industriels par l’analyses graphiques et des mesures de corrélation. Nous nous sommes intéressés à deux entreprises représentatives d’industries présentant des singularités fortes : le groupe Casino, que nous avons associé à sa foncière Mercialys, et le groupe Accor. L’étude de ces structures a permis de mettre en lumière des stratégies et des comportements différenciés essentiellement centrés sur la problématique du couple rentabilité/risque. Nous avons souhaité vérifier par la suite les hypothèses émises lors de l’étude de ces deux groupes en nous replaçant dans la perspective plus générale des acteurs et en testant in vivo la perception de la valeur d’utilité de l’immobilier des entreprises. Nous avons pour cela orienté cette recherche vers une approche empirique basée sur une enquête. Nous avons ainsi validé le fait que l’immobilier est essentiellement perçu par les acteurs comme un outil de la gestion du couple rentabilité/risque de la société (et particulièrement de la dette) avec, cependant, des composantes associées plus ou moins affirmés selon le paradigme, les finalités et la perception de la classe d’acteurs qui le considérait. La situation de l’entreprise pouvait de même faire évoluer la nature de cette valeur pour les répondants avec pour objectif systématique la maximisation de leur bien-être. Enfin, nous avons précisé dès le début de cette recherche que cette dernière était marquée par sa temporalité et qu’elle devra être mise à jour dans dix ans à la lumière de données statistiques plus significative sur la durée. / The principal objective of this study is to estimate the utility value of a company’s Real Estate by analysing this asset utilising different methods. In the beginning, we studied the principal theories of macroeconomics which lead to the creation of a diverse portefolio of assets. We then measured the impact of the company’s real estate value on the perception of the profitability/risk ratio within different industrial sectors. To achieve this, we used a graphic analysis tool and we measured the level of correlation between different indexes. We have examined in detail two representative companies of specific indexes which demonstrated strong and unusual strengths: the Casino Group, that we have linked to its Real Estate investment trust Mercialys and the Accor Group. The study of these businesses has allowed us to demonstrate unique strategies and adaptive behaviors based on the optimization of the profitability/risk ratio. We wanted to verify thereafter the specific hypotheses created during the study of these two companies. For that, we adopted a more general approach and we tested in vivo the perception of the utility value of a company’s Real Estate. We oriented the research to an empirical approach based on the survey data. We validated the fact that Real Estate is essentially considered by the people involved in this industry as a tool for managing the profitability/risk ratio of a company (and particularly the level of the debt) with more or less significant additional components according to the paradigm, the objectives and the personal perception of each group within each segment. The current situation of the company could significantly change the perception of the nature of its value for a specific group with the systematic objective of maximizing their position. We specified when we started this research project that this work is relevant to the date it was produced and it has to be updated in ten years with more significant temporal data.

La thèse examine l'optimalité de la Zone Euro une vingtaine d'années après le débat entre la Commission Européenne puis Frankel et Rose (1998) et Krugman (1993). Elle porte principalement sur les membres fondateurs (1980-2010), et s'intéresse secondairement à l'élargissement de la zone monétaire aux PECO. Elle retient un critère transversal d'analyse: la convergence des cycles économiques des pays membres évoqué dès Mundell (1961). L'analyse de la convergence des cycles (corrélation) et des chocs (modèle SVAR) est complétée par celle des déterminants de la première faite à l'aide de modèles à équations simultanées et de modèles dynamiques sur données de panel, ceci afin de répondre à la question de l'endogénéité des critères d'optimalité et ses conditions de réalisation. Enfin, le cas des biens non échangeables mérite d'être étudié à la lumière des caractéristiques de la crise économique de 2007-2008 qui a fortement touché les pays membres en rattrapage. L'analyse de la synchronisation des cycles immobiliers tient compte des caractéristiques particulières du secteur immobilier. La zone montre des divergences qui s'accentuent à nouveau avec la crise actuelle qui met en cause la viabilité de la monnaie unique ainsi que l'optimalité de la zone monétaire. / We examine the optimality of the euro zone two decades after the debate between the European Commission and Frankel and Rose (1998) versus Krugman (1993). The study focuses on the founding members between 1980 and 2010, and it also deals with the expansion of the currency area to CEECs. We retain a main convergence criterion through the analysis: the convergence of business cycles in member countries [Mundell (1961)]. The analysis of the convergence of cycles (with their bilateral correlations) and shocks at their origin (using a SVAR model) is completed by the study of its determinants (using simultaneous equations models and dynamic panel models). We then address the issue of endogeneity of the optimality criteria and its conditions of realization. Finally, the case of the real estate sector deserves to be studied in light of the characteristics of the economic crisis of 2007 - 2008 which has greatly affected catching up members. The analysis of the housing cycles takes also into account the specific characteristics of the housing sector. The area displays differences that are growing again with the crisis and calls upon the viability of the Euro Zone and the optimal currency area.

La thèse s'intéresse à la place encore méconnue des promoteurs immobiliers privés dans la fabrication des espaces urbains en Inde, en prenant pour terrain de recherche les régions métropolitaines de Bangalore et Chennai. L’enjeu de cette recherche doctorale est d’observer et d’expliquer comment des promoteurs immobiliers contribuent à la transformation de l’organisation spatiale des villes et de leurs paysages, mais également de la manière de les représenter et de les concevoir ainsi que de les aménager et de gouverner leur développement. En sondant ces dimensions matérielles, symboliques et politiques, nous explorons les mécanismes qui aident à comprendre l'essor plus rapide de certains promoteurs à un moment récent de l'histoire urbaine. Ceci nécessite alors de prendre en compte les spécificités de l’activité de promotion en scrutant les modalités par lesquelles les entreprises accèdent aux ressources qui leur sont nécessaires (le foncier, les capitaux et le pouvoir réglementaire) tout en prenant soin de les historiciser. Dans le contexte de l'Inde libéralisée, nous remarquons que l'essor des entreprises de promotion immobilière tient à trois aspects conjugués : 1) une demande importante en nouvelles constructions qui reflète la consommation immobilière d’entreprises recherchant des locaux modernes pour héberger leurs salariés et d’une classe moyenne supérieure croissante; 2) un environnement socio-règlementaire assoupli sur tous les aspects importants pour l’activité de promotion immobilière, et en particulier les modalités d'accès aux matériaux de construction et à la main-d’œuvre, mais également au foncier urbain et aux capitaux pour préfinancer les opérations de promotion ; 3) enfin, la disponibilité de ces capitaux à partir de diverses sources (marchés financiers, banques commerciales, investisseurs particuliers). Ainsi, au milieu des années 2000, certains promoteurs sont parvenus à se développer très rapidement, tout en parvenant à conserver une autonomie forte vis-à-vis des investisseurs qui sous-tendent leur essor. Cette autonomie relative des promoteurs, doublée de la puissance de feu apportée par les marchés financiers leur a permis de mettre en œuvre une stratégie de conquête de marchés immobiliers à la fois dans leurs espaces d’origine et par l'implantation dans d'autres villes d’Inde du sud. Ils ont ainsi pu accroître leur volume de production, multipliant des projets caractérisés par leur taille croissante. Les promoteurs immobiliers étudiés se trouvent en position de force pour énoncer des visions sur le développement urbain, la gouvernance des métropoles et pour société urbaine indienne. Ces visions retrouvent celles proposées par d'autres grands entrepreneurs indiens et des cabinets d'audit internationaux : la ville indienne doit être transformée afin de répondre à un idéal de ville de classe mondiale, caractérisée notamment par des infrastructures et services urbains efficients. Les promoteurs disqualifient les acteurs publics en raison de leur incompétence et de leur recours à des pratiques de rémunération frauduleuse. A contrario, les promoteurs se targuent de produire des formes urbaines répondant à cet idéal de ville de classe mondiale, d’apporter des services efficaces au sein de leurs complexes immobiliers, de démontrer leur probité et leur intégrité professionnelles notamment en répondant aux exigences de transparence en matière de communication financière et de bonne gouvernance, et plus généralement d’œuvrer au bien commun par la production de logements et d’immeubles de bureaux adapté à la modernisation économique de l’Inde. Discours d’auto légitimation qui les incitent à rêver tout haut de se substituer aux autorités publiques en charge de l'aménagement des métropoles, ou du moins, à assumer une responsabilité plus importante encore dans leur transformation / The thesis focuses on the little-known role of private developers in making of urban spaces in India, in the metropolitan regions of Bangalore and Chennai. The aim of this doctoral research is to observe and explain how developers contribute to the transformation of the spatial organization of cities and their landscape, but also the way of representing and designing as well as develop and govern the development. By probing the physical, symbolic and political, we explore the mechanisms that help explain the more rapid growth of some promoters to a recent moment in urban history. This then needs to take into account the promotion of the activity of specific scrutinizing the ways in which businesses access to the resources they need (land, capital and regulatory power) while taking care of the historicizing. In the context of liberalized India, we note that the growth of real estate development companies due to three aspects combined: 1) a significant demand for new construction that reflects the real estate consumer companies seeking modern premises to house their employees and a growing upper middle class; 2) a socio-relaxed regulatory environment on all important aspects of the property development business, and in particular the arrangements for access to building materials and labor, but also to urban land and capital to pre-finance development operations; 3) finally, the availability of capital from various sources (financial markets, commercial banks, private investors). In the mid 2000s, some developers have managed to develop very rapidly, while managing to maintain a strong autonomy vis-à-vis investors that underpin their development. This relative autonomy of developers, coupled with the firepower provided by the financial markets allowed them to implement a strategy to conquer real estate markets in both their original spaces and by implanting in other cities of south India. They were able to increase their production volume, multiplying projects characterized by their increasing size. Real estate developers surveyed are in strong position to articulate visions on urban development, the governance of cities and urban Indian society. These views reflected those proposed by other leading Indian business leaders and international audit firms: the Indian city should be transformed to meet a world-class city ideal, characterized by efficient urban infrastructure and services. Proponents disqualify public players because of their incompetence and their use of fraudulent compensation practices. Conversely, proponents boast of producing urban forms responding to this world-class city ideal, provide effective services in their housing complexes, demonstrate probity and professional integrity including meeting the requirements of transparency in financial communication and good governance, and more generally to work for the common good through the production of housing and office buildings adapted to the economic modernization of India. These self-legitimation discourse encourage them to dream aloud to replace public authorities in charge of the development of cities, or at least to assume even greater responsibility in their transformation

La vente immobilière est devenue un contrat de méfiance où s’entrechoquent différents droits et obligations. Ce sont les droits du vendeur contre ceux de l’acquéreur voire des tiers comme les occupants du bien. Face à cette crise de confiance, les enjeux moraux de ce contrat présentent un réel intérêt surtout au regard de la moralisation de la vente d’immeuble par l’action combinée du législateur et du juge. Ces derniers vont s’intéresser au bien des contractants dépassant ainsi le domaine strict du droit. En effet, la morale est évaluée selon des critères d’appréciation de bien ou de mal alors que la justice procède à son évaluation sur la base de critère de juste ou d’injuste. Le droit, objet de la justice, concerne « le juste rapport des biens et des choses réparties entre citoyens ». Le bien consistant « dans une juste mesure, un point d’équilibre où se réalise l’harmonie du tout et de ses parties », le domaine de l’étude concerne tout aussi bien l’équilibre du contrat de vente immobilière que la conduite des acteurs du contrat. / The real estate sale has become a contract of distrust. In this contract, various rights and obligations conflict. Specifically, there are seller’s rights versus purchaser’s rights or third party rights like that of the property’s occupant. In the face of this crisis of trust, the moral stakes of this contract raise great interest, in particular regarding the moralization of real estate sale by the combined action of the legislature and judges. They are interested in the good of all contracting parties where the mere domain of law is exceeded. Indeed, in terms of morality, an action is evaluated according criteria of right and wrong, whereas, in terms of justice, an action is evaluated according criteria of fair and unfair. Law, which is based on justice, concerns « the fair balance of assets sharing between citizens ». The good consists of « an equilibrium where harmony among all parties is realized by a fair measure ». The subject of this thesis is about balance between the contract of real estate sale and the behavior of contract players.

Les gated communities, quartiers enclos et sécurisés interdits aux non-résidents, construisent des ensembles dans lesquels l'espace public est privatisé, et proposent un mode de vie fondé sur les loisirs. Symboles d'un éclatement de la ville, ces quartiers représentent une part croissante des lotissements neufs. La fermeture physique, et la sélection sociale qui président à ces projets posent des problèmes inédits aux métropoles américaines : elles sont les manifestations d'un morcellement de la ville en communautés homogènes, gérées comme des villes privées en quête d'une indépendance politique et fiscale préjudiciable à la métropole. <br />Sur le terrain de Los Angeles, la thèse étudie l'impact politique, fiscal, social de ces quartiers sur les municipalités et voisinages d'appartenance, et met en évidence la construction de discontinuités produites par la fermeture. <br />La gated community est tout d'abord envisagée comme un produit immobilier de consommation à destination des classes moyennes et supérieures, qui ne se limite pas aux seuls ghettos dorés. La question de la privatisation des espaces et équipements publics est mise en perspective dans le cadre de l'évolution contemporaine des villes de l'étalement urbain, et de ses implications sur la structure sociale et économique. Dans ce contexte, la nature de la séparation public – privé mise en oeuvre est étudiée dans ses aspects juridiques et politiques. Les gated communities sont en quête d'autonomie, et certains de ces quartiers créent leur propre municipalité, afin de capter les ressources fiscales et de protéger la valeur immobilière. On analyse enfin la nature socio-économique des discontinuités occasionnées au niveau de l'enceinte, en comparant les gated communities et les quartiers de leur voisinage. On évalue ainsi les effets de l'enceinte sur la valeur immobilière, et sur la construction de territoires qui se distinguent de leur environnement par le statut économique et l'âge.

Ce mémoire met en évidence les transformations radicales qu'ont subi les marchés fonciers et immobiliers au cours de ces deux dernières décennies, sous l'effet de l'internationalisation de la finance de marché. Plus précisément, il montre comment la convergence entre finance et immobilier, un processus nommé « financiarisation de l'immobilier », tend à rendre les marchés immobiliers plus spéculatifs et plus instables. <br />Les économistes demeurent pour l'essentiel à distance de ce champ, car les dynamiques des marchés fonciers et immobiliers ne se conforment pas aux canons de la théorie néoclassique. Une solide connaissance des filières d'aménagement et des dispositifs institutionnels encadrant la production urbaine s'impose pour aborder les phénomènes de «cycles» et de «bulles spéculatives» à l'oeuvre sur les marchés fonciers et immobiliers. Adoptant une démarche pluridisciplinaire, l'auteur combine les outils conceptuels de l'économie immobilière et l'observation de terrain du géographe, tout particulièrement en Asie (Japon notamment) où les prix fonciers atteignent les plafonds mondiaux. Cette démarche met la théorie à l'épreuve des faits, montrant les dangers de politiques foncières basées sur l'approche néoclassique.

Ce mémoire analyse la question de la formation des bulles spéculatives sur les marchés américain et canadien du logement. Il semble évident que l'hypothèse de bulle est plus probable sur le marché américain du logement que sur le marché canadien du logement en raison de la plus forte augmentation des prix sur le premier que sur le deuxième sous la période (1990T1-2008T4). Mais l'hypothèse de bulle sur le marché américain du logement n'est pas elle-même évidente. Savoir si pareille hypothèse se vérifie a été notre point de départ. Une vérification de cette hypothèse devra montrer la validité de tout un ensemble d'affirmations trouvées dans la littérature en faveur de l'hypothèse de bulle sur le marché américain du logement vers les années 2000. Une approche d'évaluation des actifs financiers basée sur des tests ADF et des tests de cointégration à la Johansen est utilisée à cette fin. Les résultats confirment la présence d'une bulle immobilière aux États-Unis pendant la sous-période 2002-2006 et infirment une telle hypothèse pour le Canada. En outre, nous sommes préoccupés par la question de l'efficience de ces deux marchés. Dans la mesure où le marché américain du logement présente les caractéristiques d'une bulle dont la présence a été testée, l'hypothèse la plus probable est celle d'une plus forte efficience du marché canadien aux dépens du marché américain. Une analyse comparative des prix des logements sur ces deux marchés devra fournir une explication adéquate de cet écart hypothétique de performance en faveur du marché canadien. Nous voulons ensuite montrer pourquoi un tel écart de performance se vérifie. Enfin, l'explication de cet écart est utile pour la définition par les instances concernées de politiques publiques permettant de prévenir et de combattre la présence de bulles spéculatives dans les prix des maisons. ______________________________________________________________________________ MOTS-CLÉS DE L’AUTEUR : Bulles spéculatives, Prix des logements, Évaluation des actifs financiers, Efficience de marché.

L'immobilier se financiarise. L'époque où ce secteur n'était pas considéré comme une<br />classe d'actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l'on a pris acte de cet état de<br />fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et<br />illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour<br />la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des<br />prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la<br />structure de l'indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable<br />financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel<br />entre les indices de prix et l'indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie<br />d'analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de<br />l'information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l'on obtient en<br />se contentant d'utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l'indice,<br />sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du<br />phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l'évaluation des<br />produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique<br />aboutira à l'introduction du concept d'indice informationnel et l'on posera la question<br />centrale pour toute construction d'indice : Comment quantifier l'information ?