Um modelo de avaliação da propriedade imobiliária referenciado à qualidade ambiental pode ser um instrumento para os estudos de impactos ambientais, relacionando seus efeitos aos valores das propriedades, tendo por preocupação contribuir para o aprimoramento dos Estudos de Impacto Ambiental, e aperfeiçoamento dos Relatórios de Impacto Ambiental, dispositivos legais exigidos pela legislação ambiental brasileira. A metodologia foi desenvolvida a partir de uma abordagem analítica de trabalhos que, tendo por temática central o estudo do valor da propriedade, procuraram, através de um modelo matemático, relacioná-lo à qualidade ambiental da moradia. Parte-se da hipótese de que se uma moradia tem mais atributos desejáveis entre eles a qualidade ambiental do que outra esta avaliação será refletida em um preço mais alto no mercado. A partir do perfil metodológico encontrado neste painel de trabalhos, propõe-se um modelo para avaliação do impacto ambiental nos valores das propriedades imobiliárias e,finalmente, com dados imobiliários extraídos do mercado residencial, testa -se este modelo em um caso concreto na estruturação urbana da cidade de são Paulo: a Usina de Compostagem de Lixo da vila Leopoldina, com os efeitos de seu impacto ambiental nos valores das propriedades residenciais vizinhas. Concluiu-se que a partir do significativo prejuízo, calculado para 33 elementos da pesquisa, ocasionado pelo incômodo registrado como \"um mau cheiro\" pela população da região, pode-se afirmar que na totalidade do espaço físico desta região a magnitude da depreciação recomendaria um deslocamento da usina com efetivo ganho não apenas para a comunidade, como também para a municipalidade, com um previsível salto na tributação do imposto territorial e urbano proporcionado pela revalorização dos valores imobiliários. / A model for the evaluation of real estate regarding the environmental quality can be a tool for the environmental impact studies, relating its effects to the estate values, aiming at contributing to the improvement of the Environmental Impact Studies and the perfection of the Environmental Impact Reports, legal devices required by the Brazilian environmental legislation. The methodology was developed after an analytical approach to papers which, having the study of the estate value as central theme, have tried, through a mathematical model, to relate it to the environmental quality of housing. Starting from the hypothesis that if one housing happens to have more desirable attributes among them the environmental quality -than another, this evaluation will be reflected in a higher price in the market. From the methodological profile found in this collection of papers, a model for the evaluation of the environmental impact on the prices of the real estate is proposed and finally, with real estate data extracted from the housing market, this model is tested on a concrete case in the urban structuring o f S o Paulo city: the Vila Leopoldina Garbage Composting Plant, with the effects of its environmental impact on the prices of neighboring residential estates. It was concluded that judging from the significant loss calculated for 33 elements of the research, caused by the disturbance reported as \"a bad smell\" by the neighboring population, it can be stated that on the whole of the physical space in this area, the magnitude of the depreciation would recommend the removal of the plant with effective profit not only for the community, but also for the municipality, with a foreseeable increase of the urban and territorial taxes yielded by the restoration of the real estate prices.

O objetivo central desta pesquisa foi analisar o perfil da incorporadora IDEA!Zarvos, do ponto de vista da sua proposta arquitetônica e sua relação com o mercado imobiliário em São Paulo. Ao considerar o potencial urbanístico e humano de uma região da cidade de São Paulo - Vila Madalena - a empresa passou a investir em edifícios com padrões diferenciados. Embora nos últimos anos tenha se generalizado no mercado imobiliário um determinado padrão de edifícios de baixa qualidade urbanística e arquitetônica, a empresa aqui analisada parte da premissa de que, ao mesmo tempo, este mesmo mercado vem se remodelando e apresentando clientes mais exigentes, onde o produto e sua arquitetura passam a ser o foco principal. Neste contexto, a IDEA!Zarvos lança não apenas produtos diferenciados, mas que derivam de um novo tipo de conduta profisisional, em que o arquiteto se torna agente central da produção, totalmente integrado com os demais membros da equipe. Para discutir o novo perfil proposto por esta empresa de arquitetura, este trabalho propõe a análise projetual de dois edifícios - os prédios das Ruas Aimberê e Simpatia. Ambos foram desenvolvidos no período de 2004 a 2007, e marcaram a atuação da IDEA!Zarvos em parceria com a MOVIMENTO UM que reúne jovens arquitetos premiados. A dissertação analisa o processo de formulação e construção dos edifícios em perspectiva comparada, a partir das premissas do discurso do incorporador. O trabalho busca também identificar as soluções individuais dos arquitetos e suas respostas projetuais, tendo em vista a presença da arquitetura autoral. O resultado são construções que contribuem para a melhora do cotidiano da cidade, incentivando a reflexão e o amadurecimento do setor imobiliário. / The research\'s primary purpose is to analyze the profile of IDEA!Zarvos from the perspective of its architectural offerings and its impact on the São Paulo real estate market. After considering the urban and human potential of one region of the city of São Paulo - Vila Madalena - the company chose to invest in buildings that challenge prevailing norms. While the last several years have generally seen the real estate market dominated by units of low architectural quality that make limited contributions to the urban landscape, the company analyzed in this paper starts from the assumption that the real estate market has been changing, with increasingly demanding customers making architecture their primary consideration. In this context, IDEA!Zarvos offers properties that are not only unique but also flow from a new professional approach that puts the architect at the center of each project and completely integrates him or her with the other members of the team. To better understand the new approach embraced by this architectural firm, this text analyzes two buildings - one on Rua Aimberê and another on Rua Simpatia. Both buildings were constructed from 2004 to 2007 and exemplify IDEA!Zarvos\' cooperation with MOVIMENTO UM, which brings together award-winning young architects. This research analyzes the planning and construction processes from a comparative perspective, starting with the principles revealed in the developer\'s own statements. The text also seeks to identify the innovations of individual architects and these innovations\' applications to projects of architectural originality that result in buildings that improve the city\'s everyday aesthetics and encourage reflection and improvement in the real estate market.

Esta dissertação pretende estudar o conceito de forma condomínio considerando que essa forma se generalizou no espaço da cidade de São Paulo, estruturando o processo de verticalização, substituindo a forma tradicional de parcelamento e urbanização e, mais recentemente, adquirindo formas mais complexas, potencializadoras da capitalização terra incorporando lógicas rentistas combinadas com lógicas imobiliário-­-financeiras que reveem o modelo de propriedade desenhada pelo loteamento tradicional. Como questão central procura investigar como as morfologias condominiais se relacionam com a regulação urbanística e a evolução das lógicas de rentabilidade dos empreendimentos. Interessa a este trabalho a compreensão da dinâmica renda da terra - e não sua forma pura e abstrata -, cujas lógicas atreladas a renda da terra impõem para a produção das formas urbanas e do espaço da cidade. O condomínio é mais rentável do que o parcelamento do solo e por isso, tornou-­-se paulatinamente a forma hegemônica da produção do espaço pelo mercado, transformando o padrão de ocupação e de produção do espaço público. É um elemento central da fragmentação, hierarquização e homogeneização metropolitana. O complexo imobiliário financeiro, influenciado principalmente por dinâmicas impostas pelas formas de renda associadas, traz novas formas rentabilidade utilizando esta figura. Inicialmente faz um breve panorama de como a morfologia dos condomínios foi sendo regulada, incorporada às lógicas de renda da terra e transformada, a partir da dinâmica destas lógicas do mercado imobiliário financeirizado. E desenvolve um estudo de caso que observa as alterações da empresa JHSF que passou por uma reestruturação societária, abriu seu capital na Bovespa aproximando-­-se das lógicas financeirizadas, e transformando seus produtos. E o estudo do Condomínio Cidade Jardim e empreendimentos paulatinamente lançados no seu entorno é exemplar da incorporação destas novas lógicas ou ainda, as lógicas de rentabilidade determinaram sua forma física. / The aim of this dissertation is to study the concept of the condominium form. It takes into considerations the fact this form was generalized in the space of São Paulo, structuring the verticalization process, replacing the traditional forms of urbanization and, more recently, acquiring more complex forms, in which the land was submitted to rentier logics combined with real-­-estate logics, a model that reviews the role of property designed by the traditional allotment. The central question is to investigate the ways in which the condominium morphologies are related to urban regulation and to the evolution of the logic of profit of real estate developments. It attempts to understand real estate income dynamics, and not its pure and abstract form. This dynamics is linked to real estate income and imposes its logic to the production of urban forms and city space. The condominium is more profitable than the traditional allotment and for that reason, it has gradually become the hegemonic form of space production by the market, transforming the pattern of occupation and making of public space. This element is central to metropolitan fragmentation, hierarchization and homogenization. The financial real estate complex, influenced mainly by income dynamics, brings new forms of profitability. Initially, this dissertation gives a brief overview of how the condominium morphology was regulated, how it incorporated the logics of land rent and transformed the dynamics of the financialized real estate market. It then develops a case study that observes the changes in the company JHSF, which underwent a corporate restructuring, opened its capital in Bovespa, approaching the financialized logics, and transforming its products. It finally presents a study of Condomínio Cidade Jardim and others, which gradually launched a model of the real estate development of this new logic or, in other words, the physical form determined by profitability.

O trabalho aqui apresentado tem o objetivo de analisar a espacialidade dos apartamentos produzidos pela iniciativa privada na cidade de São Paulo, entre os anos de 2000 e 2008, procurando entender fatores determinantes de seu desenho e relacionando-o aos modos de vida de moradores em potencial. Parte-se do estudo de aspectos históricos do desenvolvimento de uma estrutura espacial, caracterizada pela recorrência de seis pontos no desenho de suas plantas e que configuram um modelo amplamente difundido e consolidado na produção paulistana, da discussão de mecanismos do mercado imobiliário e de dados censitários. Todas essas questões são relacionadas e utilizadas como ferramentas de leitura das peças gráficas estudadas na pesquisa, verificando similaridades, potencialidades e limitações em sua organização espacial. / The work presented here aims to analyze the spatiality of the apartments built for the private initiative in the city of São Paulo between the years 2000 and 2008, looking for understanding determinative factors of its projects and relating it to potential inhabitants\' ways of living. The research studies historical aspects of the development of a spatial structure, characterized for the recurrence of six points in its plants drawing that configure a widely spread out and consolidated model in São Paulo\'s production, examines mechanisms of the real estate market and census data. All these questions are then related and used as tools for the reading of the graphic peaces studied in the research, verifying similarities, potentialities and limitations in its spatial organization.

Este trabalho discute a evolução urbana de Ilhabela e seus desdobramentos sobre a paisagem e o meio ambiente. Nas últimas quatro décadas o crescimento econômico e populacional trouxe importantes transformações para as cidades turísticas do litoral brasileiro, em especial para Ilhabela, cidade-arquipélago situada no Litoral Norte do Estado de São Paulo. Estas transformações são analisadas ao longo deste trabalho, bem como a importância do turismo e do mercado imobiliário nesse processo. Este trabalho também analisa alguns empreendimentos imobiliários de Ilhabela como forma de compreender as articulações entre o mercado imobiliário, o turismo e as políticas públicas para o meio ambiente e o desenvolvimento urbano. / This research is about the urban evolution of Ilhabela and its unfoldings on landscape and environment. In the last four decades economic and populational growth brought important changings to touristic cities in the Brazilian coast, especially to Ilhabela, island-city in the north coast of São Paulo State. These changings are analyzed in this research, as well as the influence of the tourism and the real estate market on this process. This research also analyzes some real estate ventures in Ilhabela as a way to understand the articulations between real estate market, tourism and public policies for environment and urban development.

Durante as últimas décadas, a concepção dos edifícios comerciais tem migrado de uma simples estrutura de suporte para se traduzir no ambiente necessário à realização de negócios, bem como parte integrante destes. Portanto, o processo de planejamento de um novo empreendimento de escritórios deve envolver não somente as necessidades do usuário final, mas também deve considerar o momento político-econômico e do mercado em particular. Variáveis econômicas, fatores provenientes da relação entre oferta e demanda dentro do mercado de escritórios e causas específicas e aleatórias das principais regiões de uma determinada área em estudo são significativos responsáveis pelo comportamento e aceitação pelo mercado de novos empreendimentos, formando, conseqüentemente, produtos imobiliários com determinada velocidade de absorção pelo mercado, caracterizando, por sua vez, o desempenho de empreendimentos. Através de séries históricas do mercado de escritórios da cidade de São Paulo e de acontecimentos e indicadores políticos-econômicos, esta pesquisa objetiva inferir relações de causa e efeito entre ambos. / During the last decades, the commercial buildings have changed from a simple support structure to the necessary environment to influence business\' results. Therefore, the planning process for creating a new real estate (R.E.) development involves analyzing not only the tenant\'s requirements, but the economy and R.E. market scenario as well. Economic variables, factors originated from offer and demand relations within real estate market, along with both specific and random causes in a distinct study region are meaningful determinants for new buildings\' acceptance by the market. These reasons influence the demand absorption, contributing to characterize the developments\' performance. This research attempts to infer \"cause and effect\" relations between economy and R.E market through historical series of office market data in São Paulo, politicoeconomical indicators and events.

Esta tese se propõe a analisar a produção imobiliária no Brasil e seus efeitos sobre o espaço urbano e metropolitano, a partir das recentes dinâmicas imobiliárias verificadas na segunda metade da década de 2000 no aglomerado metropolitano de Paiçandu, Maringá e Sarandi, localizado no norte do Paraná. Fazendo parte de um amplo projeto de colonização privada realizada na década de 1940, pela Companhia Melhoramentos Norte do Paraná (CMNP), este aglomerado metropolitano irá assistir desde sua gênese, ao protagonismo do capital imobiliário local sobre a configuração socioespacial do território. Paiçandu, Maringá e Sarandi fazem parte da Região Metropolitana de Maringá formada por 26 municípios cujo polo é Maringá, que historicamente tem apresentado índices socioeconômicos muito superiores às demais cidades que compõe sua região, fazendo da desigualdade regional o traço mais marcante e da segregação socioespacial o processo mais presente entre os três municípios que compõe o aglomerado. Tomou-se como principais aportes teórico-metodológicos o debate sobre a produção capitalista em terras brasileiras, bem como o modelo \"máquina de crescimento\" exposto por Logan e Molotch em 1987, este adotado como pressuposto dos arranjos de poder no território de estudo. Entrevistas a diferentes agentes imobiliários e agentes públicos dos três municípios, levantamento de dados sobre o setor e principais produtos imobiliários, bem como dos dados socioeconômicos do aglomerado metropolitano formam a coleta de dados desta pesquisa. Se concentrando na produção residencial empresarial de 2000 a 2013 voltada ao setor econômico e de média e alta renda em Paiçandu, Maringá e Sarandi, procura-se demonstrar a hipótese de que o recente quadro imobiliário nacional de abundância de crédito, retomada de financiamento e concessão de subsídio verificado no período, fortaleceu o mercado imobiliário local e promoveu novas configurações socioespaciais no aglomerado metropolitano, entretanto ainda à reboque da lógica do setor imobiliário local, aprofundando os históricos efeitos de segregação socioespacial no território de estudo. / This thesis analyzes Brazilian real estate construction practice and its effect on urban space since 2001 in the metropolitan region of Paiçandu, Maringa and Sarandi, located in the state of Paraná. As part of a large private development project carried out in the 1940s by Companhia Melhoramentos Norte do Paraná (CMNP), these municipalities have, since their foundation, resolutely encouraged capital real estate investment projects which continue to effect social and spatial change. The urban corridor of Maringa, Paiçandu and Sarandi have historically had higher rates of socioeconomic development and income levels than the other 23 cities and towns that make up Maringa\'s greater metropolitan region, and the resulting inequality and socio-spatial segregation is especially obvious in these three cities. Principal theoretical and methodological contributions to this study include debates regarding capitalist production on Brazilian land and the \"growth machine\" model described by Logan and Molotch in 1987, which grounds this study\'s understanding of the region. Interviews with various real estate agents and public officials in the three municipalities, a survey of regional data, socioeconomic data and the region\'s major real estate transactions make up the information examined in this research. Focusing on moderate and high income residential real estate development from 2001 to 2013 in Paiçandu, Maringa and Sarandi, this thesis seeks to demonstrate the hypothesis that recent national real estate conditions returning to previous financing practices and offering easy credit terms have strengthened the real estate market of these municipalities, brought changes to the region\'s organization and promoted new socio-spatial configurations, and, finally, that the prevailing logic of the real estate sector here has deepened the historical effects of socio-spatial segregation.

O presente trabalho trata do processo de urbanização e dos primórdios da organização do mercado imobiliário paulistano, ao longo da segunda metade do século XIX, com o objetivo de analisar a introdução de estratégias mais complexas de inserção da propriedade imobiliária urbana nos circuitos de valorização capitalista no contexto de modernização conservadora que se configurava. A abordagem optou, por um lado, pelo exame do processo de estabelecimento das bases jurídicas e institucionais que definiram o estatuto da propriedade da terra urbana e a reformulação legal do funcionamento do crédito hipotecário e da regulamentação das hipotecas. Por outro lado, analisou as repercussões desses instrumentos formais nas práticas concernentes aos referidos aspectos e suas conseqüências sobre a urbanização, na capital paulista.O tratamento dispensado à propriedade fundiária urbana privilegiou o movimento de passagem do patrimônio fundiário municipal, um bem público, ao domínio privado. No que respeita ao crédito hipotecário, explorou-se tanto os propósitos envolvidos no processo de sua institucionalização, quanto as características assumidas pelo movimento não-institucional de empréstimos efetivados sob a garantia de imóveis urbanos na cidade de São Paulo. / This paper deals with the urbanization process and the early stages of the real estate market in the City of São Paulo during the second half of the 19th century, with the aim of analyzing the introduction of more complex strategies for including urban properties into capital value appreciation within the emerging context of conservative modernization. This approach sought, on the one hand, to review the process of establishing legal and institutional foundations that determined the statute of urban land ownership and the legal changes of mortgage credit and regulation of mortgages. On the other hand, it reviewed the impact of these formal instruments on the above-mentioned issues and their consequences on urbanization in the Capital City of São Paulo. The treatment given to urban land ownership focused on the transfer of municipal land properties, a public asset, to the private domain. In respect of mortgage credit, this study looked at both the purposes implied in the formalization process and the character of the informal loans made against the security of urban properties in the City of São Paulo.

Essa dissertação tem como objeto de estudo a valorização imobiliária pela prática dos agentes sociais em São Paulo da concepção do produto imobiliário à construção e apropriação com atenção aos conflitos que daí emergem. Procuramos apresentar alguns movimentos recentes na atividade imobiliária brasileira, mais especialmente em São Paulo, através da transformação das grandes empresas em sociedades por ação, o processo incipiente de centralização de capitais, a crescente participação de capital financeiro mundializado e a recomposição do sistema de crédito imobiliário no Brasil. Nesse contexto, a produção crescente de condomínios verticais padronizados, voltados para consumidores por segmento de renda, implica a reestruturação sócio-espacial aonde chega e, em última instância, a reestruturação da cidade. A produção capitalista do espaço historicamente baseou-se na prática social da propriedade privada da terra e construção na forma-canteiro, tais fundamentos implicam um processo de valorização particular. A construção se dá pela divisão manufatureira do trabalho que pressupõe a concepção anterior do produto fora do canteiro. Ao mesmo tempo, no âmbito urbano, a elevação dos preços de imóveis e terrenos aparece coordenando a (re)organização sócio-espacial pela distribuição de usos e determinação de quem pode se apropriar de que espaço e em que momento. Trata-se do fetichismo da forma-mercadoria exposto por Marx, mas de uma mercadoria especial o espaço como totalidade em fragmentos, propriedade imobiliária, meio de hierarquizar e segregar que toma forma de realidade autônoma (na aparência) da coisa do dinheiro. Hoje, cabe entendermos a origem da nuvem de capital fictício que paira sobre o mundo e parece se auto-alimentar como prática social no cotidiano do escritório, do canteiro de obras, da vida em mais um condomínio. Na era do capital fictício, a produção e apropriação da cidade, tendo como finalidade principal a valorização do capital, toma forma cada vez mais social ao se constituir na ação do conjunto da sociedade e, ao mesmo tempo, anti-social ao rebaixar e quase eliminar do horizonte a possibilidade da construção (como obra) e da fruição da cidade pelos seus habitantes. / The object of study of this dissertation is the real estate appreciation through the practices of the social agents in Sao Paulo from the concept of real estate product to construction and appropriation focusing on the conflicts that emerge from there. We tried to present some recent movements in the Brazilian real estate business, more specifically in Sao Paulo, through the large companies becoming stock corporations, the incipient process of the centralization of capitals, the increasing participation of the globalized financial capital, and the rearrangement of the real estate credit system in Brazil. In this context, the increasing production of standardized apartment building developments, targeted at consumers by income segment, implies the socio-spatial restructuring where it arrives, and, in last instance, the restructuring of the city. The capitalist production of space has historically been based on the social practice of the private property of land and the construction in the worksite-form, and these principles imply a unique process of appreciation. The construction happens by means of the manufacturing division of labor, which presupposes the prior concept of the product outside the worksite. At the same time, in the urban sphere, the rising prices of the real estates and pieces of land appear coordinating the socio-spatial (re)organization through the distribution of uses and the determination of the ones who can appropriate what space and at what moment. This is the fetishism in commodity-form as explained by Marx, but of a special commodity the space as totality in fragments, real estate property, a means of hierarchizing and segregating which takes on the shape of autonomous reality (in the appearance) of money. Today, it is important that we understand the origin of the cloud of fictitious capital which hangs over the world and seems to self-feed as a social practice in the daily life of the office, of the worksite, of another development. In the era of fictitious capital, the production and appropriation of the city with the main objective of capital appreciation, becomes more and more social when it constitutes itself in the action of the whole of society and, at the same time, more anti-social when it reduces and almost eliminates of the horizon the possibility of the construction (as work) and the fruition of the city by its inhabitants.

Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais da Região Metropolitana de São Paulo, tendo como base a utilização de modelos de comercialização hedônica. Para tanto, utiliza-se da Teoria dos Atributos proposta por Lancaster e dos modelos hedônicos e de equilíbrio de sub-mercados propostos por Rosen e Palmquist, a partir dos quais é possível analisar a importância relativa de “pacotes" de atributos, em função dos diferentes perfis sócio-demográficos determinados previamente por meio de análise fatorial elaborada com um grupo de 11 variáveis sócio-demográficas de cada Município da Região Metropolitana e de cada distrito do Município de São Paulo. Por meio de um levantamento realizado com especialistas, com compradores de imóveis residenciais e por meio de anúncios específicos, definiram-se as variáveis hedônicas explicativas e dependentes a serem incluídas nos modelos de regressão múltipla de Box-Cox e de correlação canônica, sob a ótica da demanda e da oferta, para cada perfil sócio-demográfico definido. O método proposto permite a determinação e a avaliação dos “pacotes" representativos de atributos para a composição das condições comerciais dos imóveis residenciais em lançamento na Região Metropolitana de São Paulo, propiciando a verificação da existência de eventuais descolamentos entre o comportamento da demanda e da oferta e possibilitando a comparação da importância relativa de cada variável entre os perfis sócio-demográficos. Portanto, a aplicação do método proposto neste trabalho pode propiciar a implementação de iniciativas privadas e políticas públicas voltadas ao estabelecimento de novas estratégias de lançamento imobiliário, designadas para cada tipo específico de empreendimento e de acordo com as preferências dos consumidores e das características de cada localidade. / This work intends to research about the residential launchings of the real estate market in the Metropolitan Region of Sao Paulo, using hedonic models. It’s based on the approach to Theory of Attributes, proposed by Lancaster, and on the hedonic models and the sub-markets equilibrium approach proposed by Rosen and Palmquist, that make possible the analysis of the relative importance of the attributes “bundles" for each different social and demographic group previously defined by the factorial analysis statistical technique, that used 11 social and demographic variables related to each Municipality of the Metropolitan Region of Sao Paulo and each district of the City of Sao Paulo. Using a survey realized with specialists, residential launchings buyers and through specific advertisements, many explicative and dependent hedonic variables were defined and are to be included in the models of Box-Cox multiple regression and canonical correlation, under the perspective of demand and supply, for each social and demographic defined group. The proposed method allows the determination and the evaluation of the representative “bundles" of attributes to the composition of the residential launchings commercial conditions of the Metropolitan Region of Sao Paulo real estate market, making possible to verify the existence of eventual gaps between the demand and supply behaviors and allowing the comparison of the relative importance of each variable among the social and demographic groups. Thus, the method application can facilitate private and public implementations, allowing the establishment of new strategies designated to each specific kind of real estate, according to the consumers’ preferences and local characteristics.