Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento. / La Hacienda El Sauce corresponde a un amplio sector de 3.749 hectáreas, ubicado en el borde costero de la cuarta región a la altura del Parque Nacional Fray Jorge, sector que se destaca por sus cualidades paisajísticas y potencialidades para el desarrollo de actividades ligadas al ecoturismo, al turismo deportivo y al turismo astronómico. Considerando estas cualidades, se propone desarrollar un producto inmobiliario con vocación eco-turística, que resalte entre los centros turísticos existentes en la región de Coquimbo como una alternativa atractiva y diferenciadora, ofreciendo actividades y equipamientos que vinculen al visitante con actividades ecológicas. La propuesta y análisis del proyecto se centró en la búsqueda del potencial de este predio en particular y sus alrededores, rescatando los elementos existentes y valorizando las actividades posibles a desarrollar, definiendo el estado del arte con respecto a las condiciones territoriales y normativas del terreno, como también de la actividad turística de la Región de Coquimbo, donde se analiza el mercado de alojamiento turístico y productos inmobiliarios de segunda vivienda. El producto inmobiliario definido, considera un establecimiento de alojamiento Turístico, en primera instancia, con capacidad para 35 a 40 pasajeros, el cual ofrecerá actividades orientadas a los intereses especiales-como el ecoturismo, la observación astronómica y actividades deportivas acuáticas-, emplazándose en una superficie de 10.000 metros cuadrados y que una vez consolidado y dado a conocer el lugar, se procederá en una segunda fase de intervención que considerará un proyecto inmobiliario de segunda vivienda en base a un desarrollo tipo Loteo urbanizados, dotado de espacios comunes, siendo denominado como Eco-resort el cual será abarcado en etapas en donde el tiempo de duración de estas y la oferta dependerán del desempeño de las ventas, se considerará una superficie de 122 hectáreas disponibles para la venta en cada una de las tres etapas en las que se desarrollará la parcelación sumando un total de 367 hectáreas totales a ofrecer. Para la estructura legal del proyecto se dividirá en dos los modelos de negocio, dado que un área del proyecto correspondería a una sociedad basada en brindar servicios turísticos y la segunda en la venta de terrenos. Por último, se genera el estudio financiero correspondiente, bajo un horizonte de 15 años, analizando el flujo de acuerdo a tres miradas, una optimista, una media y una pesimista, con el objetivo de considerar las variables según los estudios desarrollados en el análisis previo.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El creciente aumento demográfico de las comunas de Valparaíso, Viña del Mar y Concón, sumado a la complejidad para armar terrenos, han permitido el desarrollo habitacional de otras áreas del Gran Valparaíso, como son las comunas de Quilpué y Villa Alemana El presente estudio tiene por objetivo desarrollar una propuesta de desarrollo inmobiliario destinada a la venta de viviendas unifamiliares del tipo condominio en las comuna de Quilpué / Villa , para lo cual se analizó el plan regulador a fin de identificar las condiciones normativas que condicionan la producción, también se observó el mercado del suelo y de las viviendas para conocer del comportamiento de la oferta y de la demanda, además se revisaron las posibles rentabilidades asociadas a los modos de inversión para detectar los montos de capital y de respaldo a la financiación que requiere la participación en esta industria, lo que permitió generar escenarios y comparar los efectos de la ubicación, logrando identificar para cada producto el lugar de instalación, el tamaño de proyecto, la inversión requerida y las potenciales rentabilidades. El análisis contempló variables normativas, cuantitativas y económicas asociadas a los territorios de ambas comunas, como también variables cualitativas relativas al entorno y al equipamiento que demanda la localización residencial. El resultado final permitió visualizar un mapa de oportunidades para el desarrollo inmobiliario, identificando montos de inversión y posibles rentabilidades en función de la tipología de productos factibles de construir en las distintas localizaciones.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

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Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La población en Chile es mayoritariamente propietaria de sus hogares, sin embargo, el arriendo ha experimentado un crecimiento exponencial estos últimos años. Esto se ha visto materializado principalmente en el aumento de arriendo de departamentos de tamaño reducido con una privilegiada ubicación. Las principales razones de esto son, por un lado, el precio de las viviendas ha seguido en aumento, el acceso al crédito hipotecario ha mantenido ciertas restricciones y los precios de arriendo han equiparado al dividendo. Adicionalmente a estos factores, se le deben sumar actuales tendencias sociales y demográficas que vienen a potenciar aún más el arriendo. Estos, son la disminución y postergación de la familia, aumento en los tiempos de traslados desde los hogares a lugares de trabajo, el fenómeno de la inmigración y en menor medida, la generación Millennials. Dadas estas condiciones y tendencias, el negocio del arriendo se ha ido concretando en Chile por medio del modelo de renta residencial o Multifamily, el cual lleva más de 80 años desarrollándose en Estados Unidos y Europa y de forma incipiente en Chile, con 7.000 unidades activas en aproximadamente 30 torres de edificio. Este negocio consiste en la adquisición y administración bajo un solo dueño de un edificio residencial en su totalidad para darlo en arriendo, conceptuado, diseñado y construido, pensando en un negocio de renta a largo plazo. En la actualidad, han sido los Fondos de Inversión e Inmobiliarias que están en el negocio de renta residencial. Sin embargo, este trabajo buscó conocer si otros inversionistas institucionales, como las compañías de seguro, pueden incorporar este activo dentro de sus carteras de inversión y cuáles serían las características físicas y administrativas del edificio que le asegure la máxima rentabilidad. Los resultados arrojaron que es un producto que tiene una rentabilidad adecuada, de bajo riesgo y bien estable ante ciclos económicos desfavorables. Adicionalmente, la estructura inherente del negocio de renta residencial de largo plazo y los montos de inversión involucrados, calzan con uno de los productos más importantes de las compañías de seguro como son las rentas vitalicias, por lo que se pudo concluir que este activo le otorga una adecuada diversificación y por ende disminución del riesgo a sus carteras de inversión.

Ingeniero Civil / En general, las viviendas que por su ubicación tienen mejores accesos tienen un valor de mercado superior respecto a viviendas de características similares con peores accesos. Esta diferencia se debe a los menores costos de transporte hacia los principales mercados laborales y comerciales de una ciudad. Por esta razón, las inversiones en infraestructura pública de transporte, como por ejemplo la construcción de una nueva línea de metro, se capitalizan total o parcialmente en el precio de las viviendas. Este trabajo estudia empíricamente el impacto en el precio de las viviendas que tuvo la construcción de la nueva línea 3 del metro en la comuna de Ñuñoa de Santiago de Chile. En particular, dado que la nueva línea se anunció en Octubre del 2010, se estima el aumento en el precio de las viviendas ocurrido en el momento del anuncio de la construcción de la nueva línea 3 y se estudia la relación entre el precio de las viviendas y la distancia de estos a la estación. Utilizando una base de datos, proporcionada por la empresa Inciti, que contiene todas las transacciones de compra y venta de viviendas realizadas en las inmediaciones de la línea 3 en Ñuñoa entre Enero de 2008 y Febrero de 2014. Los datos indican que para los departamentos cercanos a la estación existe un aumento en el precio promedio de un 15,3%, lo mismo sucede con los departamentos a una distancia media de las estaciones, donde en promedio el valor aumenta un 12,6%. Para los departamentos más lejanos a la estación también existe un aumento en los precios, pero el aumento en el valor promedio es mucho menor, de tan solo un 2,5%. El análisis de la modelación hedónica muestra que, tras el anuncio las viviendas aumentaron su valor en 159 U.F. más un aumento de 70 U.F. por año. Sin embargo el modelo general muestra que no existe relación estadísticamente significativa entre la distancia a la estación y el precio de las viviendas. Al comparar la modelación por estaciones los resultados muestran que la estación Ñuñoa tiene la mayor variación de precio tras el anuncio.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El desarrollador inmobiliario está en constante búsqueda de nuevos proyectos, el negocio se basa en la detección y aprovechamiento de oportunidades que rentabilicen el capital invertido. Generalmente, el punto de partida es la búsqueda de nuevas localizaciones para inversión, basándose en la información del mercado y las condiciones normativas urbanas que las rigen, pero en otros casos, es el terreno el pie forzado desde donde se evalúan las posibles alternativas de negocio. Este es el caso de estudio, esta investigación tiene como objetivo el poder reconocer el producto inmobiliario que mejor rentabilice un terreno en particular, conformando el estudio en sí como un modelo básico factible de replicar acotado a terrenos urbanos, de uso mixto en áreas consolidadas y con una superficie entre los 501 y 2500 mt2. Entonces, partiendo de la base de que la localización no es una variable, se busca reconocer los factores determinantes en la toma de decisiones para el desarrollo de uno u otro proyecto inmobiliario. Se tomará como caso de estudio y comprobación un terreno ubicado en Los leones 2025, comuna de Providencia, Santiago de Chile.

Memoria para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Como ya es sabido la construcción en nuestro país ha sufrido un estancamiento el año 2015 y según las proyecciones de la cámara chilena de la construcción no se presenta mejor para el 2016, falta de provisión de suelo urbano, encarecimiento de la construcción por temas regulatorios y el alza del dólar son algunos de los factores de este proceso, por ello se deben buscar ventajas competitivas para llevar adelante los proyectos y que sean rentables. Es sabido que siempre se suscitan los mismos problemas a la hora de realizar un proyecto de construcción, incumplimiento en los plazos, aumento en el costo por concepto de mala coordinación de proyectos y problemas de calidad, lo cual merma directamente las utilidades o precio final de venta. Es el interés de este trabajo de investigación poder encontrar las causas de origen de dichos problemas y poder proponer alguna solución a estos. Es aquí donde la implementación de tecnología se presenta como una alternativa para dar solución algunos de los problemas presentados. Se analizó un caso real de edificación en altura presentando como proyecto base de análisis, se realizó la simulación de este y se evaluó a través de procesos tecnológicos, con los datos ingresados al modelo los resultados arrojaron que se puede optimizar un 6% de los costos en el proceso de diseño y licitación sobre el costo de construcción neto.

Tesis para optar al grado de Magíster en Hábitat Residencial / A través de esta investigación1 se pretende identificar y evaluar la presencia de los imaginarios urbanos del habitar de la ciudad de Santiago a partir de un análisis de la publicidad inmobiliaria, particularmente del caso de la revista Vivienda y Decoración, del diario El Mercurio, desde su primer número en junio del año 1983 hasta su edición aniversario en junio de 2013. Una caracterización de este tipo resulta relevante, pues el formato revista conforma en sí mismo un soporte de producción y reproducción de sentidos tanto políticos como sociales. Por lo que la investigación aporta a comprender de la manera en que la revista participa en la producción de imaginarios urbanos del habitar. En tanto, el análisis de la investigación comprende un corpus de 30 revistas publicadas entre los años 1983 y 2013 y de las cuales se desprenden 330 publicidades. Un conjunto de avisos que de manera correlacional dan cuenta de las transformaciones que ha ido experimentando, tanto el mensaje publicitario de los proyectos inmobiliarios como la ciudad. Para esto, se realizó un análisis de contenido a las publicidades mencionadas por medio de un estudio de cada una de las capas del avisaje con el objetivo de identificar los imaginarios urbanos del habitar que ha promovido la revista en los últimos 30 años. El análisis permite identificar algunas formas específicas de representar la ciudad en el tiempo, las que han ido evolucionando hasta convertirse en la actualidad en mensajes publicitarios sumamente persuasivos y atractivos. Al mismo tiempo, que visibiliza aquellos imaginarios que poseen mayor representatividad o capacidad de modelamiento. Finalmente, los resultados dan cuenta principalmente de tres hallazgos. El primero es la presencia de seis tipos de imaginarios urbanos del habitar presentes en la publicidad inmobiliaria durante las últimas tres décadas. El segundo es que estos imaginarios de la ciudad han manifestado variaciones en su exhibición particularmente en cuatro momentos, estos son: (a) 1983-1989 (b) 1990-1998 (c) 1999-2008 (d) 2008-2013. Mientras que el tercero es que esta periodización ha podido delimitarse según el comportamiento de la publicidad inmobiliaria en cuanto a los siguientes criterios que resultan de una periodización de carácter inductivo y que responden a: (a) Publicidad por tipología (b) publicidad por comunas (c) tipología de conceptos (d) uso iconográfico.