Tesis para optar al grado de Magister en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La vivienda social se ha constituido en la solución definitiva para las familias, que buscan salir de los asentamientos irregulares o de su condición de allegados producto de las catástrofes naturales o de sus bajos ingresos económicos que los ubican dentro de los indicadores de pobreza que se miden a nivel país. En consecuencia con lo anterior, las oportunidades de superar esta condición se hacen limitantes, por las cifras que se registran en los niveles de educación y condiciones socio- económicas en esta parte de Chile: El 0,5% de personas que viven en campamentos ha tenido acceso a la educación técnica o profesional; el 14% de las personas que viven en campamentos no posee educación formal, cerca del 40% no ha terminado su enseñanza básica y sólo un 0,5% ha tenido acceso a la educación técnica o profesional. (Casen 2009-2011, Ministerio de Desarrollo Social) Esto se convierte en el primer factor trascendente para considerar la vivienda social1 dentro del contexto de habitabilidad a la que en la actualidad recurren las familias de los dos primeros quintiles, sin dejar de lado las aspiraciones a que estas viviendas se encuentren en un entorno que les proporcione las condiciones necesarias para desarrollarse en función de la búsqueda de una mejor calidad de vida. Por lo anterior, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha implementado programas como la Recuperación de Barrios, en los conjuntos de viviendas de interés público que fueron construidas y que carecieron de un eje urbano integrador y una arista socio-cultural estructurada para proveerlos de las herramientas que direccionen al mismo fin: (…) se orienta a mejorar la calidad de vida de las personas, buscando la integración social, el equilibrio ambiental, el desarrollo económico y la conservación de la identidad y el patrimonio, a través de mecanismos que favorecen la descentralización y el fortalecimiento del ámbito local, incrementando la participación ciudadana. En ese escenario, la disminución de factores críticos que explican la segregación en las ciudades chilenas es un desafío clave para el Programa de Recuperación de Barrios, y debe ser abordado en todas las escalas. Por esto, nuestros equipos se han propuesto focalizar su acción en revertir procesos asociados al deterioro físico y la vulnerabilidad social en barrios segregados social y espacialmente, promoviendo la equidad en el acceso a bienes y servicios en las ciudades. (Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2013, Pág 5) Es importante reconocer que el avance de la Política de Desarrollo Urbano posee condicionantes a la hora de implementar proyectos que vinculen distintos estratos socioeconómicos, es decir, están sujetas a la disposición de aceptar y reconocer al otro como parte de mi colectivo y que poseen características distintas para construir su identidad en lugar al que llegan a habitar; está sujeta a la localización donde se propone el barrio integrado y de las características del diseño urbano y acceso a equipamientos que el barrio posee. La plusvalía de las viviendas si está ligada a los bienes y servicios que ofrecen los sectores donde se insertan, esto puede concluirse de los análisis realizados en este estudio. Está intrínsecamente relacionada con la articulación de los espacios entre sí y de la posibilidad de percibir esos espacios para uso y aprovechamiento, de tal manera en que los pobladores estén llamados a hacerse partícipes de la construcción del sentido de pertenencia por su barrio y se involucren en la producción de su entorno para acceder a mayor cantidad de servicios y de mejor calidad (igualdad de condiciones, igualdad de derechos). Finalmente la integración de las viviendas con su entorno urbano y la articulación de los actores principales desde las distintas perspectivas de entendimiento de su contexto local, son capaces de potenciar sus barrios y generar el bienestar colectivo. Es importante además considerar el enfoque cualitativo sin desligarlo del cuantitativo para lograr una visión de barrio menos preocupada de entregar cifras para reducir el déficit habitacional existente y que incluya el mejoramiento de la infraestructura y del sector, además del fortalecimiento de la comunidad y las organizaciones al interior de ella. / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El sector inmobiliario constantemente está en búsqueda de nuevas oportunidades de desarrollar proyectos, en donde la toma de decisiones es fundamental; la información y los datos que manejan las empresas del sector a la hora de tomar decisiones, es variada, y por tal razón debe tomarse de distintas fuentes, que proporciona el sector público y el sector privado; por esto a medida que las empresas inmobiliarias han ido requiriendo acceso a la información, se han ido generando e implementando métodos y bases de datos que facilitan el proceso de recolección, almacenamiento y en algunos casos de consulta. Las bases de datos con información inmobiliaria no son un producto nuevo en este sector, pues estas se han manejado desde muchos años atrás por medio de distintos sistemas de recopilación y manejo de la información. Armenia, Quindío, es una ciudad intermedia de Colombia, que ha tenido un importante crecimiento urbano y del sector inmobiliario en los últimos 15 años, éste ha sido constante y ha permitido observar las diversas posibilidades que existen para el desarrollo inmobiliario, pero la falta de información y el difícil acceso a esta, ha evidenciado la necesidad de crear una fuente que se encargue de buscar, recopilar, almacenar y distribuir la información que permita tomar decisiones y detectar dónde están las oportunidades inmobiliarias, además de ayudar al crecimiento responsable y consiente de la ciudad y del sector. Por esto se busca definir los procesos relacionados a la construcción de una base de datos, para la toma de decisiones y la detección de oportunidades inmobiliarias; en la ciudad de Armenia.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Economía / La presente investigaci on intenta identi car una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario de Santiago. El descuido de este tipo de fen omenos especulativos, puede llevar a una crisis econ omica que, a trav es del contagio nanciero, lleg o a causar un desempleo de m as del 20% en Espa~na o una deuda soberana de m as del 100% en Irlanda. Para poder identi car la existencia del mencionado fen omeno, se utilizan cuatro metodolog as ya existentes en la literatura. La primera es un test de cointegraci on que cuya nalidad es identi car una relaci on de largo plazo entre el precio y sus fundamentales. En segundo lugar, se utilizar a la metodolog a propuesta por Levin y Wright (1997), la cual crea una variable que muestre la rentabilidad que tiene una vivienda como proxy de variable especulativa. En tercer lugar, se utiliza el ltro de Kalman para extraer una serie inobservable que es interpretada como el factor especulativo de la serie de precios. Finalmente, utilizando datos de panel, se vuelve a aplicar la metodolog a de Levin y Wright (1997) en tres sectores de Santiago, de manera de obtener resultados m as precisos sobre la serie especulativa creada. En este trabajo no se llega a una conclusi on un voca que apunte a la existencia de una burbuja, ya que de los 8 modelos planteados dentro de las distintas metodolog as, 5 presentan evidencia de un componente especulativo dentro de la serie de precios. La propiedad intelectual de este trabajo es de los profesores que guiaron el seminario y del participante

Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo muestra un estudio general de la industria inmobiliaria, sus principales indicadores e índices, junto con la implementación de metodologías basadas en modelos empíricos para obtener los principales determinantes de los precios de inmuebles y de modelos de conteo que permite obtener los principales factores de la velocidad de venta de inmuebles en proyectos residenciales. La compra o venta de una vivienda puede ser la operación financiera más grande en la vida de un hogar o una persona. Determinantes en esto son las variaciones de precios de los inmuebles pues influyen en su decisión de compra y también en los planes de presupuesto y decisión de ahorro de los compradores. Desde la mirada inmobiliaria, los niveles y las tendencias de precios corrientes, sumados a la expectativas en cuanto a tendencias futuras de precios y de tasas de interés hipotecario, junto con las velocidades de recuperación del capital, inciden en la decisiones de desarrollo (o postergación) de proyectos inmobiliarios, por lo que los inversionistas constantemente están observando índices y determinantes de precios y velocidades de venta para sus decisiones de inversión. El presente documento contiene: - Análisis general de la industria inmobiliaria y sus principales indicadores. - Los objetivos, dentro de los cuales destacan: establecer las tendencias de precios de inmuebles por comuna en los últimos años; definir los principales determinantes de los precios de oferta y de las velocidades de venta en proyectos inmobiliarios nuevos del Gran Santiago. - La metodología, que para el caso del índice de precios utiliza la misma que el Banco Central de Chile (método de estratificación o ajuste mixto) pero con un ajuste más complejo y más desagregado. En cuanto a determinantes de velocidades de venta de proyectos inmobiliarios, se generó un modelo de conteo Zero-inflated Negative Binomial que permitió incorporar la mayor cantidad de variables en el estudio y obtener un modelo con la mejor bondad de ajuste posible. Para el caso de los determinantes de precios, se trabajó con el método de regresión hedónica, buscando incorporar una mayor cantidad de características en el estudio y ser base en la creación de modelos de asignación de precios. Trabajando solo con viviendas nuevas, se buscará complementar lo ya realizado por el Banco Central de Chile en sus estudios de índices y determinantes del precio de viviendas en Chile , con estudios de la Cámara Chilena de la Construcción.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo, tiene por objeto evaluar, estratégica y económicamente un proyecto inmobiliario en San Francisco, Panamá. El mercado inmobiliario en Panamá ha tenido un crecimiento exponencial en los últimos 10 años, lo que ha generado inversión nacional y extranjera. Por esta demanda creciente se detecta una necesidad de clientes no atendidos que desean un apartamento de lujo en San Francisco, Panamá. Para cuantificar la demanda y la existencia de potenciales clientes para este producto, se realizó una estimación de la demanda en base a antecedentes estadísticos, utilizando datos de ingresos promedios por hogares, llegando finalmente a que el mercado objetivo es de 30020 hogares a lo largo y ancho de Panamá, donde viven extranjeros y nacionales. Para evaluar si el proyecto será un producto valorado por el mercado objetivo, se realizó un estudio de mercado, que incluyó un levantamiento de la oferta existente relevante junto a un análisis de la demanda que incluye las variables que más impacto generan en la toma de decisión. Como resultado, la aplicación de la encuesta a una muestra representativa permitió establecer las variables que el grupo objetivo valora son: precio, seguridad y terminaciones de calidad. La encuesta también arrojo que el 88% de nuestro segmento objetivo se informa acerca del mercado inmobiliario por medio de internet, lo que indica la necesidad de realizar un plan de marketing digital para llegar a nuestro cliente objetivo. En segundo, se estima que la inversión del proyecto sea de $.8.669.748 USD lo que podría obtener unos ingresos de $.12.062.486 USD. Con una tasa de descuento de 11.45%, el VAN del proyecto es $.1.414.498. Esto indica la factibilidad de llevarlo a cabo, siendo el factor más relevante el tiempo de venta de los apartamentos. Por otro lado, existe la posibilidad de abaratar el precio de venta $.322.00 USD por metro cuadrado, lo que brinda un amplio rango para agilizar las ventas de los apartamentos de ser necesario. Tras el desarrollo del trabajo, si bien se concluye en primer lugar que el proyecto es rentable, primero se tiene que identificar el camino que quiere elegir la empresa, por ende se recomienda generar un plan estratégico para llevar con buenas prácticas el desarrollo de este proyecto, como de nuevos. Dentro de las recomendaciones que se realizan, también existe la posibilidad de vender los locales comerciales ya que es una opción muy rentable al día de hoy, pero se pierde un activo muy valioso a la vez.

A lo largo de esta investigación, se fueron identificando los diversos factores económicos, legislativos, demográficos e incluso tecnológicos que rigen en determinados países, y mediante análisis, se fue descubriendo de qué modo éstos interactúan y afectan a la economía de no solo un sector, sino que de los mercados en su conjunto. Si bien existen países que a grandes rasgos presenten condiciones más favorables para la inversión que otros (Chile, Brasil, Perú), se ve que el mercado inmobiliario en cada uno de ellos ha sufrido altos y bajos a través del tiempo, en general, dado por alguno de los factores mencionados anteriormente. Lo relevante, es que se observa la tendencia en el tiempo de cada uno de ellos detenidamente, las tasas de interés e inflación de períodos pasados, niveles del PIB históricos e indicadores del sector inmobiliario, los cuales otorgan una pista acerca del comportamiento de cada mercado. Brasil y Perú representan grandes oportunidades de negocio dada la creciente demanda y escasez de oferta de viviendas, lo cual se ve respaldado por una economía y gobierno relativamente estables. Al estudiar la segmentación interna de Chile, se logra identificar segmentos demográficos y localizaciones geográficas con mayores oportunidades que otras para el mercado inmobiliario, acompañado también de una economía, gobierno y cultura sólida y confiable. A continuación se presenta el estudio, a partir del cual se pudo obtener las conclusiones relacionadas a la industria de la construcción y mercado inmobiliario de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México, Panamá y Perú.

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / No disponible a texto completo / Este artículo estudia la presencia de asimetrías de información en el mercado hipote- cario chileno. Nuestros resultados rechazan la hipótesis de la simetría de información y evidencian la presencia de riesgo moral.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo