Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

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Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / Viviana Rubilar Pérez [Parte I], Jennifer Correa Miranda [Parte II] / El presente trabajo tiene como objetivo aportar evidencia respecto del fenómeno de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario chileno. Se analiza si en la Región Metropolitana se podría estar gestando una burbuja inmobiliaria considerando la relación entre el precio de las viviendas, el sueldo promedio país, la política de crédito de la banca, la ley de quiebras, la ley de arrendamiento, el rol de la Cámara Chilena de la Construcción, el Índice de Costos de Edificación, además del comportamiento de factores como el arriendo y entrevistas a líderes de opinión del mercado de capitales.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente plan de negocio tiene por objetivo evaluar la factibilidad técnica y económica de un proyecto inmobiliario ubicado en la ciudad de Quilpué, el cual estará enfocado en proporcionar viviendas habitacionales como casas, condominios, edificios, etc. al segmento objetivo. El segmento objetivo que se pretender abordar, corresponde familias que desean adquirir una vivienda por un costo entre 2.000 y 3.000 UF en la ciudad de Quilpué. Debido a la gran demanda por viviendas generadas en Viña del Mar, la baja oferta habitacional y los costos elevados de las viviendas en dicha zona, los clientes han buscado alternativas en otras zonas geográficas que cumplan con sus necesidades. En este contexto, Quilpué se emerge como una de las principales opciones que dan solución a esta problemática, sin embargo aún existe una oferta limitada respecto a la demanda que se genera en la zona. La elevada competencia y las fluctuaciones económicas son dos de los factores más relevantes y que pueden influir en los resultados del plan de negocio. El diseño de la cadena de valor en esta industria generará ventajas competitivas que impactarán fuertemente en la posición competitiva de la compañía en la industria. Dado lo anterior, se plantea evaluar la factibilidad técnica y económica de construir un condominio de viviendas para el segmento objetivo La evaluación económica contempla un horizonte de evaluación de 5 años con una tasa de descuento de 12% anual, obteniendo un VAN de MM$ 26 y una TIR de 16,1%. Se desprende de esta evaluación que el negocio es rentable por lo que se recomienda invertir en esta iniciativa. El monto de la inversión inicial en el proyecto inmobiliario es de 350 millones de pesos el que comparado con los retornos esperados es considerado relevante. Dado que los márgenes de este plan de negocio son estrechos se recomienda participar en licitaciones públicas y privadas tendientes a mejorar o a lo menos igualar la rentabilidad de este plan de negocio con el objetivo de dar continuidad al negocio pero también aportar al crecimiento y desarrollo de la empresa en el tiempo.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / Desde el año 2012 las propiedades inmobiliarias en el sector nororiente de Santiago han tenido un alza de más de un 50% en su valor promedio por m2. A su vez, casas que comparten las mismas características básicas tienen diferencias de precio por sobre un 57%. Existe una oportunidad para crear valor con una empresa que lleve a cabo proyectos de inversión, comprando casas para remodelar que incrementen su valor. El objetivo de esta tesis es evaluar la factibilidad estratégica, técnica y económica para la creación de esta empresa, y que alcance una rentabilidad de un 14% anual en 3 años. La metodología de trabajo consiste en cuatro pasos: Un diagnóstico del mercado, una síntesis estratégica, el diseño de la estrategia de negocios y la evaluación económica. El estudio indica que al comprar una casa existe una alta valoración por la seguridad, la comodidad y el estado general de la vivienda. Existe preferencia por dormitorios amplios con walking closet, un baño principal cómodo y una cocina amplia y renovada. La casa debiera tener estacionamiento, un buen jardín, bodega y logia. Por otra parte, sólo un 30% de los clientes se encuentran satisfechos con el servicio de venta de corredores o dueños de casa. Quisieran que hubiera mayor transparencia, facilidades para visitar la propiedad, tener acceso a planos y flexibilidad para personalizar la casa. El hogar es algo muy personal. Es difícil encontrar una casa que satisfaga exactamente lo que una persona quiere, debiendo ajustarse a lo que hay disponible. Las inmobiliarias posicionan bien sus productos, pero representan sólo el 3% de la oferta en el sector. El 97% restante son casas usadas, que no están actualizadas. Por otra parte, hacer una remodelación cuando la familia ya está habitando la casa puede ser un proceso largo y engorroso, especialmente el trato con maestros y la tramitación de permisos. Esta empresa se posicionará con una oferta de valor diferenciada, que hoy no existe en el mercado: Al comprar, el cliente tendrá la libertad para decidir sobre el diseño de la casa donde va a vivir. Se llevará a cabo un proyecto de remodelación personalizado. El cliente recibirá un presupuesto detallado y planos de la obra. Finalmente, la casa se entregará terminada, por lo que el cliente y su familia no tendrán que convivir con una obra en construcción (el estudio de mercado muestra un interés de un 92%). La evaluación realizada concluye que la empresa tiene factibilidad estratégica, técnica y económica. Se recomienda implementar la empresa con un plan de proyectos a 3 años, alcanzando una rentabilidad de 27,9%. Si los primeros proyectos se ejecutan en forma satisfactoria, poner en marcha el plan de negocios a 10 años, que tiene una rentabilidad de un 35% y un VAN de $1.028 millones, con una tasa de descuento de 11,4%, recuperando la inversión inicial en 3,7 años. El VAN es muy sensible al plazo de venta, cayendo en un 51% en el caso de no lograr vender antes de 9 10 meses. Es clave que la empresa se promueva con eficacia para vender rápidamente y evitar pérdidas de valor.

Tesis para optar al Grado de Magister en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El desarrollo inmobiliario del país se encuentra en constante crecimiento , de acuerdo al aumento de la población. Cada año se crean nuevos barrios residenciales y estos se densifican y desarrollan según las necesidades y oportunidades del mercado. El desarrollo inmobiliario está en constante búsqueda de oportunidades para generar nuevos proyectos y detectarlos en un barrio o ciudad en ampliación, ya sea en vivienda, oficinas y comercio, entre otros; antes de que sea una real necesidad y así puedan rentabilizar el capital invertido de mejor manera. Esta forma de adelantarse a las necesidades de consumo y productos inmobiliarios, generalmente se hace estudiando cómo la población de un barrio o ciudad crece en el tiempo, se desarrolla en el territorio y se densifica. Además, teniendo la mayor cantidad de información disponible sobre las necesidades de consumo asociadas a este crecimiento, se pueden tomar mejores decisiones de productos inmobiliarios a desarrollar. Después de entender la información obtenida, finalmente se estudian diversas locaciones para inversión, éstas pueden ser elegidas siguiendo estudios de mercado y condiciones urbanísticas que permitan grandes desarrollos inmobiliarios, entre otros. Este caso de estudio en Piedra Roja, sector comercial laguna; tiene como objetivo desarrollar una metodología que permita definir un producto inmobiliario de tipo comercial y oficinas. Para eso, se estudiará el barrio donde se emplazará un proyecto inmobiliario con la metodología de evaluación de demanda de servicios potenciales del curso “Evaluating Retail & Service Business Opportunities” (2018), de Evaluación de Oportunidades de Negocios en Retail y Servicios de la Universidad de Wisconsin en los Estados Unidos. De tal manera que se pueda tomar decisiones con información certera de los tipos de comercio que la población del sector pueda soportar y la cantidad de estos. Además, estudiando los factores de consumo de la población residente, trabajadores externos e internos y visitantes externos, se determinarán ciertos aspectos que pueden beneficiar o perjudicar los comercios establecidos. Se propondrán soluciones para reforzar la capacidad de consumo en los comercios proyectados, con el fin de crear un producto inmobiliario exitoso, rentabilizando de mejor manera el terreno y el producto desarrollado. 4 Tras definir un equipamiento capaz de abastecer de servicios a 12.500 familias y a una masa trabajadora de 1.357 personas de Piedra Roja, en función de los factores de consumo más rentables, se concluye que, como la población de Piedra Roja se mantiene constante, con alrededor de 50.000 personas, y la masa trabajadora interna de 1.357 personas también se considera estable, las variables que pueden llegar a aumentar la rentabilidad de los comercios proyectados son los trabajares externos de Piedra Roja y los visitantes. Los resultados de las evaluaciones de consumo por tipo de consumidor determinan que el potencial de gasto de los visitantes es alrededor del 10% de lo que pueden llegar a consumir un trabajador, por lo tanto, el proyecto contempla varias torres de oficinas para generar un superávit de consumo. Finalmente, se obtiene un producto inmobiliario que reduce la incertidumbre al momento de la toma de decisiones de proyecto, siguiendo el potencial de consumo.