[EN] Housing is an asset of huge individual, family and group significance, and a major cause for concern and field of work on both microeconomic and macroeconomic levels. Studies on the housing market are of great interest, particularly the ones connected with the behaviour of demand and determination of market prices. The market price of housing has nevertheless traditionally been examined from the supply angle, opting for quantitative type forecasts, without considering the qualitative relationship found between price and demand, on a microeconomic scale. One aim of this Doctoral Thesis is to provide new information helping to further knowledge in the field of real estate valuation by studying purchasers' preferences for making decisions on housing. Multi-criterion decision techniques, specifically Saaty's Analytic Hierarchy Process, are used for the analysis of preferences in demand, based on the theory of multi-attribute utility of housing to determine the relative importance of each characteristic of properties and its influence on the decision-making process. We use multiple regression methods to select an econometric model with sufficient predictive capacity, based on the real knowledge of the characteristics of properties and the prices actually paid. The first research was done through a survey for purchasing housing in the city of Valencia. In the second part of the research we analysed a broad representative range of sales in the city of Valencia over the period from 2005 to 2014, to be able to reflect the variability of prices depending on the changes in quantity and quality of the different categories of housing. The ultimate objective is to contrast the results of both processes to determine how market prices are really reflecting the preferences of demand. Even whilst assuming that the intrinsic heterogeneity of housing leads to difficulties in establishing market prices, the results of our research allow us to deduce that the foreseeable price of a property depends on a more or less small set of its characteristics, which are connected with the Location, Surface area and State of the Property and on other kinds of features which give this value and differentiation, such as the height of the Storey, the availability of Balconies and the Distribution. Six main characteristics seem to be enough to be able to explain the housing market through our model of regression. Through being statistically validated, this is also used to demonstrate its congruence with the Global Utility Function for Demand, determined through purchasers' preferences in the complex realm of obtaining knowledge on the behaviour of those involved in the sector in establishing market prices. / [ES] La vivienda es un bien de gran trascendencia individual, familiar y colectiva, y gran motivo de ocupación y preocupación tanto a nivel microeconómico como macroeconómico. Los estudios sobre el mercado de la vivienda presentan un notable interés, en especial los relacionados con el comportamiento de la demanda y con la determinación de los precios de mercado. Sin embargo, el precio de mercado de la vivienda ha sido tradicionalmente estudiado desde la perspectiva de la oferta, apostando por predicciones de tipo cuantitativo, sin plantear la relación cualitativa existente entre el precio y la demanda, a escala microeconómica. Es objetivo de la presente Tesis Doctoral aportar información nueva que contribuya al avance del conocimiento en materia de valoración inmobiliaria a través del estudio de las preferencias de los compradores para la toma de decisiones en materia de vivienda. Utilizamos las técnicas de decisión multicriterio, en concreto el Método de las Jerarquías Analíticas de Saaty, para el análisis de las preferencias de la demanda, basándonos en la teoría de la utilidad multiatributo de la vivienda para determinar la importancia relativa de cada característica de vivienda y su peso dentro del marco del proceso de decisión. Utilizamos los métodos de regresión múltiple para seleccionar un modelo econométrico con suficiente capacidad predictiva, basado en el verdadero conocimiento de las características de los inmuebles y los precios efectivamente pagados. La primera investigación la realizamos a través de una encuesta a compradores de vivienda en la ciudad de Valencia. En la segunda investigación analizamos una amplia muestra representativa de compraventas en la ciudad de Valencia para el periodo comprendido entre 2005 y 2014, con el que poder reflejar la variabilidad de los precios en función de los cambios en cantidad y calidad de las distintas categorías de vivienda. El objetivo último es contrastar los resultados de los dos procesos para determinar cómo los precios de mercado están reflejando realmente las preferencias de la demanda. Asumiendo que la intrínseca heterogeneidad de la vivienda produce dificultades en el establecimiento de los precios de mercado, los resultados de nuestra investigación permiten deducir que el precio predecible de una vivienda depende de un conjunto más o menos reducido de características contenidas en ella, y que están relacionadas con la Ubicación, la Superficie y el Estado de la Vivienda, y de otro tipo de características que le dan valor y diferenciación, como la altura de la Planta, la disponibilidad de Terraza y la Distribución. Seis características principales parecen ser suficientes para poder explicar el mercado de la vivienda a través de nuestro modelo de regresión, que validado estadísticamente, es también explotado para demostrar la congruencia de éste con la Función de Utilidad Global de la Demanda determinada a través de las preferencias de los compradores en el complejo mundo de extraer conocimiento sobre el comportamiento de los intervinientes en el sector, al respecto del establecimiento de los precios de mercado. / [CAT] L' habitatge és un bé de gran transcendència individual, familiar i col¿lectiva, i gran motiu d'ocupació i preocupació tant a nivell microeconòmic com a macroeconòmic. Els estudis sobre el mercat de l'habitatge presenten un notable interès, especialment els relacionats amb el comportament de la demanda i amb la determinació dels preus de mercat. No obstant açò, el preu de mercat de l'habitatge ha sigut tradicionalment estudiat des de la perspectiva de l'oferta, apostant per prediccions de tipus quantitatiu, sense plantejar la relació qualitativa existent entre el preu i la demanda, a escala microeconòmica. És objectiu de la present Tesi Doctoral aportar informació nova que contribuïsca a l'avanç del coneixement en matèria de valoració immobiliària a través de l'estudi de les preferències dels compradors per a la presa de decisions en matèria d' habitatge. Utilitzem les tècniques de decisió multicriteri, en concret el Mètode de les Jeràrquies Analítiques de Saaty, per a l' anàlisi de les preferències de la demanda, basant-nos en la teoria de la utilitat multiatribut de l'habitatge per a determinar la importància relativa de cada característica d'habitatge i el seu pes dins del marc del procés de decisió. Utilitzem els mètodes de regressió múltiple per a seleccionar un model economètric amb suficient capacitat predictiva, basat en el vertader coneixement de les característiques dels immobles i els preus efectivament pagats. La primera recerca la realitzem a través d' una enquesta a compradors d'habitatge a la ciutat de València. En la segona recerca analitzem una àmplia mostra representativa de compravendes a la ciutat de València per al període comprès entre 2005 i 2014, amb el qual poder reflectir la variabilitat dels preus en funció dels canvis en quantitat i qualitat de les diferents categories d'habitatge. L'objectiu últim és contrastar els resultats dels dos processos per a determinar com els preus de mercat estan reflectint realment les preferències de la demanda. Assumint que la intrínseca heterogeneïtat de l'habitatge produeix dificultats en l'establiment dels preus de mercat, els resultats de la nostra recerca permeten deduir que el preu predictible d' un habitatge depèn d' un conjunt més o menys reduït de característiques contingudes en ella, i que estan relacionades amb la Ubicació, la Superfície i l'Estat de l'habitatge, i d'un altre tipus de característiques que li donen valor i diferenciació, com l'altura de la Planta, la disponibilitat de Terrassa i la Distribució. Sis característiques principals semblen ser suficients per a poder explicar el mercat de l'habitatge a través del nostre model de regressió, que validat estadísticament, és també explotat per a demostrar la congruència d'aquest amb la Funció d' Utilitat Global de la Demanda determinada a través de les preferències dels compradors en el complex món d'extraure coneixement sobre el comportament dels intervinents en el sector referent a l'establiment dels preus de mercat. / García Pérez, R. (2016). Análisis de las preferencias de la demanda en el mercado de la vivienda en la ciudad de Valencia. Su impacto en la predicción del precio [Tesis doctoral no publicada]. Universitat Politècnica de València. https://doi.org/10.4995/Thesis/10251/61956 / TESIS

El objetivo de esta investigación es identificar los principales determinantes del precio de las viviendas en el ámbito de Lima Metropolitana. En primer lugar, se realiza una descripción detallada del contexto actual del mercado inmobiliario peruano, con el fin de evaluar la consistencia de la evolución del precio de las viviendas con las principales variables de dicho sector y de la economía. Luego, mediante la aplicación de un modelo de panel de datos para once grupos de distritos de Lima y a través del análisis de cointegración, se demuestra la existencia de una relación de largo plazo entre el precio del m2 de departamento y variables fundamentales, como el PBI, nivel de ingresos de las familias, la tasa libre de riesgo, el precio de los terrenos y la densidad poblacional. La importancia de estos resultados es brindar una evidencia empírica de que los niveles de precios actuales responden a factores fundamentales de la economía, sobre todo, ante la creciente preocupación respecto a la existencia de una burbuja inmobiliaria. No obstante, se resaltan las limitaciones en cuanto a información estadística disponible y confiable del sector, en especial, a aquella referente a precios de alquileres y precios finales de transacción.

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN ADMINISTRACIÓN / Sernuda A., Dante, [Parte I], Ovalle, Luis Felipe, [Parte II] / El mercado inmobiliario históricamente ha sido una alternativa de inversión rentable y segura para inversionistas con un capital que pueden costear el pie de uno o varios departamentos, así como también para empresas que por medio de la conformación de sociedades, participan del desarrollo de los proyectos inmobiliarios junto a un gestor que conoce del negocio. Esta industria ha tendido a dejar fuera de la posibilidad de participar en ella a una gran cantidad de gente que no capital suficiente como para pagar el pie de un departamento o participar del desarrollo de un proyecto inmobiliario. Hoy en día existen en el mercado, actores que ofrecen productos de inversión inmobiliaria apuntando a diferentes tipos de segmentos. En el desarrollo de nuestro plan de negocios, hemos detectado que existe un segmento que no está siendo capturado por la industria. Este segmento joven, entre 30 y 40 años tiene recursos para ahorrar o invertir pero aun sus ahorros están por debajo del ticket promedio exigido por la industria de inversión inmobiliaria. Por otro lado, los esfuerzos de los actores que participan en el mercado han ido apuntando a un público de un rango etario mayor y con mayor poder adquisitivo que en general utilizan canales de comunicación tradicionales, como teléfono, reuniones presenciales, cheese and wine y otros. Con estos antecedentes, nuestra propuesta parte por ser una alternativa de ahorro o inversión para un cliente ABC1-C2 que tiene una necesidad de participar del mercado y que actualmente no se está capturando, esperamos llegar a ese segmento a través una plataforma 100% online y optimizada para Smartphone. Hemos enfocado nuestra propuesta en el segmento etario de clientes de entre 30 y 40 años quienes, según nuestro estudio de mercado, tiene una capacidad de ahorro de un 12% anual lo que significan 4.26 millones de pesos anuales. Según los datos extraídos del INE, ese segmento para el año 2018 lo componen 1.67 Millones de personas que crecerán a una tasa de 3,5% en 5 años y en 8,03% en 10 años. Según un estudio de la COOPEUCH, alrededor del 45% de la clase media chilena está ahorrando, si extrapolamos ese dato al segmento objetivo y multiplicamos por el ahorro anual estimado obtenemos un mercado potencial de 2.183.816 MM pesos.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / En la actualidad, muchas inmobiliarias en Colombia como en otros países se encuentran evaluando y desarrollando nuevos proyectos de vivienda en altura todos los años. Sin embargo, en cada uno de estos proyectos siempre quedan varios departamentos en stock, los cuales resultan difíciles de vender. Lo anterior, se debe al alto costo que adquieren estos inmuebles después de construidos, ya que se han valorizado en el tiempo, y además las personas ya no disponen de largos plazos para cancelar el píe. Esto trae consecuencias negativas para todas las partes, por un lado, a las inmobiliarias les impide crecer y seguir lanzando nuevos proyectos dado que necesitan flujo, y por otro lado las personas se ven afectadas ya que les resulta cada vez más difícil invertir en el sector inmobiliario. Dados los antecedentes, en este trabajo se propone la evaluación de un modelo de negocio basado en el crowdfunding o financiamiento colectivo, el cual consiste en una plataforma de inversión colectiva que permita a las personas comprar estas unidades por fracciones para luego arrendarlas y generar rentabilidad sobre su inversión. Si anteriormente se necesitaba una persona que tuviera diez pesos para invertir en un departamento ya construido, ahora se buscarán diez personas que tengan un peso y así lograr democratizar la inversión inmobiliaria, junto a ello solucionar el problema de stock remanente. En este orden de ideas, se desarrollaron tres capítulos en los que se propone inicialmente entender y analizar las necesidades y características de las dos partes interesadas en este modelo de negocio (inmobiliarias y posibles inversionistas). Estudiar la oferta y la demanda existente en Cúcuta, Colombia. Posteriormente, definir y comprender el concepto de crwodfunding y ver su posible aplicación en la industria inmobiliaria. Por último, desarrollar y evaluar este modelo de negocio aplicado en un ejemplo de inversión en una de las inmobiliarias que ha sido caso de estudio en este trabajo, con el objetivo de determinar la factibilidad de esta idea de negocio, y si termina de resolver las necesidades tanto de las inmobiliarias como de los inversionistas.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Magíster en Gestión para la Globalización / En ASICOM, empresa de outsourcing hipotecario, se ha tomado una decisión de gran relevancia estratégica: Expandirse a mercados internacionales. Si bien es la primera experiencia de ASICOM en los mercados externos, considerando que ya son el principal actor en el mercado chileno, y considerando además que la industria de offshoring (outsourcing) a nivel mundial experimenta tasas de crecimiento por sobre el 40%, se prevé bastante lógico dar un paso de esta naturaleza. El objetivo general de este trabajo es “Desarrollar un plan estratégico que facilite tomar decisiones respecto de la expansión de ASICOM en el mercado de Centroamérica y El Caribe”. La base teórica para esta tesis contiene 3 grandes elementos: Variables de Análisis de la Región en estudio. Macroeconómicas, del Mercado Hipotecario, Inmobiliarias, del Mercado Bancario y de Accesibilidad al Mercado. Desarrollo de un Plan Estratégico Desarrollo de una Estrategia de Entrada a Mercados Internacionales. La metodología utilizada corresponde a seguir el planteamiento del marco teórico y se compone de los siguientes puntos: Descripción de la situación actual de la empresa Análisis de la región en estudio: Centroamérica y El Caribe. Desarrollo del plan estratégico de internacionalización. Respecto de los resultados obtenidos, los más relevantes son: Ranking de entrada de países:1) Panamá, 2) Costa Rica, 3) El Salvador, 4) Honduras, 5) Guatemala, 6) República Dominicana y 7) Nicaragua. Propuesta de Plan Estratégico de entrada y modelos de internacionalización, que incluye: análisis del tipo de control, propuesta de plan de marketing e implementación operacional basada en offshoring, evaluación económica a nivel de perfil, métricas de evaluación y control, entre otras. Se concluye que Centroamérica y El Caribe representan un mercado viable para la expansión de ASICOM a nivel internacional, contando con países como Panamá que aparece listado como 1 en el ranking de entrada y también en toda la literatura bancaria aparece como el país de la región con el mercado hipotecario más desarrollado. Como próxima etapa, se propone continuar con una investigación más profunda de los actores relevantes en cada uno de los países estudiados, en el mismo orden del ranking propuesto y comenzar el plan de comercialización. Adicionalmente, se considera que los modelos de esta tesis pueden ser aplicados para analizar las oportunidades en todo Latinoamérica como siguiente paso de expansión.

Memoria para optar al título de Geógrafo

El objetivo principal del trabajo es validar la intuición acerca del potencial y oportunidades que ofrece Perú hoy, y determinar la estrategia o modelo de negocio a seguir para obtener los mejores resultados en el proceso de expansión internacional de mercados, que pretende desarrollar el grupo inmobiliario Beltec. Por otra parte, se tiene como objetivos específicos: caracterizar y cuantificar el mercado inmobiliario limeño, además de definir y proponer un producto (proyecto inmobiliario), así como el modelo de comercialización, promoción y de financiamiento, que contribuyan al éxito en este proceso de internacionalización. Como parte de la metodología empleada en este trabajo, se ha desarrollado una investigación acerca de las oportunidades que el mercado inmobiliario limeño ofrece hoy, además de estudios del mercado inmobiliario limeño, análisis competitivo del mercado, del grupo Beltec y del país, esto último a través de herramientas tales como las 5 fuerzas de Porter, análisis FODA y análisis PEST. El XIII estudio del mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y El Callao (año 2008), desarrollado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), ha sido el estudio de mercado base del presente estudio, y del cual se han extraído algunos de los resultados y conclusiones sobre los cuales se han propuesto las recomendaciones en relación al proyecto y el modelo de negocios a desarrollar, de modo de minimizar los riesgos asociados a la internacionalización de Beltec. A modo de conclusión del estudio, las recomendaciones propuestas indican que sería recomendable desarrollar un proyecto similar a los que el grupo Beltec desarrolla en Chile, el cuál se comercializa bajo el nombre de Puerto Marino. En relación con el modelo de comercialización, se propone el desarrollo de un joint venture con algún promotor inmobiliario peruano, que tenga un buen prestigio en el mercado. En cuanto a la promoción, se sugiere utilizar fuertemente los periódicos y revistas especializadas, así como páginas web inmobiliarias. Por último, en relación con el financiamiento, se recomienda en la etapa de penetración del mercado, desarrollar un fideicomiso inmobiliario, puesto que es el modelo menos riesgoso y menos costoso, al cual el grupo Beltec puede acceder en una primera etapa en el mercado limeño. Cabe destacar que las recomendaciones propuestas a partir de este estudio, se enmarcan en el proceso de inserción en el mercado peruano, y deben ser complementadas con otros estudios tendientes a evaluar económica y financieramente el proyecto final a desarrolar en el Perú (Lima).

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGÍSTER EN FINANZAS / Utilizando una metodología econométrica de quiebre estructural propuesta por Homm y Breitung (2012) en series de precios nominales desde 1970 hasta el segundo trimestre del 2015 se detecta la presencia de burbujas para 14 de las 18 economías avanzadas analizadas. Este resultado se encuentra acorde en gran parte con los resultados de estudios que utilizan cointegración. En especial, en este estudio se comparará los resultados con los obtenidos por Engsted et al.(2015), que emplean un test econométrico de cointegración entre precios y rentas que a su vez admite la presencia de un componente explosivo que identifican como una burbuja en precios. Este resultado es importante porque presenta al análisis de los precios nominales como un indicador temprano de la posible presencia de una burbuja en precios en el sector inmobiliario.

Magíster en Gestión para la Globalización / Metrópoli Ltda. es una sociedad de inversiones inmobiliarias creada a fines del 2009. Los 2 socios cuentan con más de 10 años de experiencia en el mundo inmobiliario y participan en otras 3 sociedades del rubro. Metrópoli se creó con el fin de capitalizar las utilidades emanadas de las otras sociedades y para aprovechar las oportunidades y capacidades que se cuentan a nivel de consultor y “bróker” inmobiliario. El proyecto consiste en invertir en un portafolio de propiedades estratégicas tanto en Chile (CL) como en Australia (AU). La selección de los países fue en base a criterios ampliamente desarrollados en la literatura de inversiones inmobiliarias: experiencia, redes, complementariedad y seguridad. El plan se basa en la constante e inevitable necesidad de las inmobiliarias por contar con suelo “maduro” para desarrollo de edificios (CL: 450 proyectos/año, AU: 300 proyectos/año). Este suelo es la “semilla” y mayor “ventaja competitiva” de una Inmobiliaria y a la vez es la partida más cara de un proyecto (CL: 15% - 25% de la venta y AU: 20% y 30% de la venta). La oportunidad de Metrópoli está en “ser pioneros” en la detección de suelo, comprando a valores de M2 construidos y posteriormente vendiendo a las inmobiliarias a precio de M2 de suelo, obteniendo ganancias brutas de capital de entre un 180% - 200% en CL y de entre un 160% -180% en AU. Así, se desarrolló una propuesta de valor focalizada en los propietarios vendedores y se construyó una estrategia de compra-venta focalizada en la captación profesional. Finalmente, se evalúo la viabilidad económica en un plano de 10 años, obteniendo un período de recuperación de inversión de 6 años, una TIR total de 73% y un VPN total de CLP $2.207millones. Además se realiza un análisis de riesgo bajo un escenario de postergación de ventas de 2 de cada 5 casas y tasa de descuento del 30%, obteniendo un período de recuperación de inversión de 7 años, un TIR total de 57% y VPN total de CLP $1.388 millones. En conclusión, se observa una alta rentabilidad esperada para el proyecto lo cual sugiere ejecutar el plan de negocios evaluado.