Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El mercado inmobiliario está en constante crecimiento, situación que permite la existencia de Clientes no atendidos. En este contexto se detecta la necesidad de ciertos Clientes de dar en arriendo una propiedad, por una necesidad de urgencia y, por otra parte, se detecta que existen Clientes que desean tomar en arriendo una propiedad con mayor disposición de pago. La base de la oportunidad de negocios existente es hacer de nexo entre estos dos Clientes y satisfacer ambas necesidades a la vez. El objetivo del presente proyecto de Tesis consiste en el Diseño de un Plan de Negocios que permita evaluar la factibilidad y viabilidad de una empresa de corretaje de propiedades, enfocada en el sub mercado de arriendo de propiedades. La metodología propuesta consiste en un proceso declarativo, luego realizar un proceso analítico interno y del entorno. En una tercera parte se define el Modelo de Negocios y como se lleva a cabo lo explicitado en el proceso declarativo. El siguiente paso es definir la estructura organizacional y el Plan Estratégico. Posteriormente se desarrolla la estructura financiera y se evalúa la rentabilidad del proyecto. El VAN positivo del proyecto, a una tasa de descuento de 20%, indica la factibilidad de llevarlo a cabo, eso si se cumplen metas mínimas de volumen de ventas que consisten en $5.400.000 de negocios nuevos mensuales o la concreción de 2.8 operaciones promedio mensuales. El precio de venta debe cumplir con un sobrecargo de 16,5% sobre el costo de tomar en arriendo la propiedad. El análisis de sensibilidad muestra que la Tasa interna de Retorno es de un 23%. Por último, dado que se estará inserto en el mercado de corretaje de propiedades, se recomienda realizar el negocio de corretaje corriente (como agente bajo comisión) para dar mayor solvencia al proyecto, ya sea en el mercado de arriendo o de venta de propiedades. Esta recomendación nace con el objeto de aprovechar aún más las redes de contacto que se crearán para llevar a cabo el foco del negocio.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / En Chile, se realizan esfuerzos importantes en reducir la vulnerabilidad y alta dependencia de energéticos del exterior. Cifras, señalan que el consumo de energía a nivel residencial se estima cercano al 14,99% (BNE, 2014). Por lo anterior se han potenciado iniciativas que van en el eje de mejorar el uso de la energía, destacando el Programa de Calificación Energética de Viviendas nuevas. (CEV) El estudio buscó explorar la aplicabilidad del programa CEV en términos de rentabilidad hacia el mercado inmobiliario. La metodología planteó el análisis, revisión y síntesis de la oferta disponible en la base de proyectos publicadas por el MINVU para sectores medios, y analizar el Listado Oficial de Soluciones Constructivas Térmicas para extraer las soluciones que permitieron el ascenso en la calificación energética. Por otro lado, el análisis de mercado, concluyó que 19 de 20 proyectos evaluados fueron viviendas pareadas construidas en albañilería armada, cuyo precio de venta promedio fue 1547 UF, ubicadas en comunas periféricas del Gran Santiago. El perfil socio-energético que se definió luego del análisis para la construcción del modelo de estudio fue el segmento C2-C3, con una renta alrededor de 805 mil y gasto promedio de 32 mil en calefacción, cuyos energéticos principales ordenados jerárquicamente por uso fueron gas licuado, parafina y electricidad. El instrumento de cuantificación de la demanda y consumo de energía fue la herramienta que propone la CEV, bajo el método estático; aplicado inicialmente a un modelo de 18 soluciones constructivas para cuantificar sus ahorros respecto del caso base y se eligieron aquellas que permitieron ir obteniendo progresos en la calificación para luego hacer la evaluación económica. Se evaluaron una a una bajo tres parámetros: VAN, TIR y PAYBACK o período de recuperación contemplando una tasa de descuento de un 10% de rendimiento del capital. La evaluación económica, potenció a la electricidad como energético limpio cuyo VAN fue positivo con una certeza de hasta 99%, en desmedro de energéticos más contaminantes como el gas licuado y parafina cuyo VAN en varios casos fue negativo. En términos de nuevo precio de venta para el producto inmobiliario se estimó un alza probable de un 12,5% al pasar de una letra E a una letra A de calificación. Los ahorros de energía permiten alcanzar ahorros económicos, los que se traducirán en beneficios cuantificables para la oferta y demanda en la medida que suba el gasto familiar en calefacción. El sector inmobiliario sabe que la inversión inicial es una barrera importante que frena la venta de proyectos con atributos de eficiencia energética, los resultados del VAN por cada mejoramiento concluyó lo relevante de horizontes de evaluación y períodos de recuperación más largos. Lo irreversible de las inversiones y la incertidumbre propia de las variables de entrada que se comprobaron en el modelo bajó la probabilidad para determinar de forma precisa ahorros económicos. Sin embargo, se reconoce al programa CEV como instrumento valioso en medir la reducción de la pobreza energética y alcanzar viviendas más confortables, mejor calidad de aire interior y confort principalmente para sectores medios y vulnerables.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El presente estudio busca el Desarrollo y Evaluación Técnico Comercial de Sistema Constructivo Hormigón Acero Smartbuild para proyecto Inmobiliario Hacienda RECODO, ubicado en San Pedro de la paz, VIII región, Chile. Se busca generar un modelo de aplicación que permita desarrollar proyectos inmobiliarios competitivos y diferenciadores, a través de la implementación en el diseño y la construcción con el sistema constructivo no tradicional SmartBuild de propiedad de la Sociedad Constructora y Urbanizadora Surco Limitada. El modelo a aplicar considera la validación comercial del sistema constructivo de Acero Hormigón desarrollado por la Marca SmartBuild en Concepción, para proyectos Inmobiliarios con diseños que permitan satisfacer los requerimientos de los clientes del segmento BC1 del Gran Concepción y del mandante, en este caso Inmobiliaria e Inversiones Itrio Limitada y Familia Aeschlimann Arjona, propietarios del terreno donde se emplazará el proyecto Recodo. La mezcla del sistema constructivo con las exigencias normativas de las construcciones viviendas, el desarrollo competitivo del diseño y terminación de viviendas y la incorporación de elementos de eficiencia energética, que permitan un real ahorro de energía habitacional traducido en un menor gasto mensual de los propietarios en energía habitacional, deben permitir que el proyecto Hacienda Recodo sea un proyecto diferenciado de sus competidores y que genere la preferencia del público objetivo.

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Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El presente trabajo caracteriza la problematica del desarrollo de proyectos inmobiliarios de rehabilitación patrimonial para vivienda desde la perspectiva del fi nanciamiento. A partir de un diagnóstico donde el principal escollo para el desarrollo de estos proyectos parece ser de orden financiero, aborda el tema definiendo y caracterizando las principales dimensiones del problema, inversión y deuda. Posteriormente, realiza un análisis de casos de diversa escala, donde caracteriza la dimensión financiera de este tipo particular de proyectos. A partir del análisis de casos se define y caracteriza cómo el problema del financiamiento efectivamente limita y complejiza el desarrollo de este tipo de proyectos, siendo una de las principales causas para su no desarrollo.

Doctor en Sistemas de Ingeniería / Los modelos de uso de suelo surgen históricamente como modelos agregados en población, espacio y tipo de bien inmueble (departamento, casa, oficina, etc.). Destacan los modelos de renta y elección discreta, ambos ampliamente usados en la literatura para estudiar las ciudades, obteniendo precios para grupos de viviendas en condiciones de equilibrio en el marco de la ciudad. En modelos posteriores de microsimulación tales niveles de agregación, así como la agregación a un nivel temporal en equilibrio estático, han sido levantados implementando modelos donde cada agente y localización se asigna de manera detallada, sin embargo el precio de las viviendas se obtiene normalmente mediante funciones hedónicas que proyectan un corte temporal observado sin edongenizar la dinámica propia del mercado. Otros trabajos buscan representar la formación de precio a nivel de interacción comprador-vendedor (y no a nivel zonal agregado), sin embargo en este enfoque la formación del precio de las viviendas sólo se ha estudiado empleando modelos de búsqueda para el vendedor (Salant, 1991, Yava³, 1992, Merlo et al., 2013), quere quieren supuestos muy simplificatorios para el comportamiento de los compradores, y no corresponden al resultado de una interacción. Diversos autores reconocen que estos temas han sido sub estudiados tanto teórica cómo empíricamente (Filatova et al., 2009). Por otra parte, los modelos de microsimulación del sistema de uso de suelo se han transformado en una herramienta cada vez más usada para predecir los estados futuros de las ciudades, evaluar distintas políticas y sus efectos sobre la ciudad. Se observa además, la inexistencia de un modelo de microsimulación con un enfoque microeconómico consistente con la teoría de elección discreta, que considere los aspectos relevantes de los modelos de búsqueda tanto del comprador como del vendedor, representando la construcción de expectativas y la dinámica del mercado de manera detallada y con la capacidad de reproducir y predecir tanto precios de viviendas como localizaciones de agentes. La investigación propone un modelo que busca representar la interacción multi-agente, entre un comprador que busca localizarse y un oferente, representando explícitamente la búsqueda y el proceso de negociación. En este proceso los agentes construyen expectativas que se ajustan dinámicamente al estado de la negociación. De esta manera el modelo pretende integrar los procesos de negociación a nivel de agentes y donde ambos, comprador y vendedor, fijan precios en base a sus expectativas de lo cual emerge la dinámica del mercado. Para su implementación en la ciudad de Singapur se desarrolla una técnica de imputación de datos, basada en imputación multipletipo "Hot-Deck", se desarrolla también una técnica ad-hoc de calibración para el modelo basada en maximización de la verosimilitud y se realizan pruebas sobre datos obtenidos de transacciones inmobiliarias de Singapur. Este trabajo forma parte del desarrollo de una plataforma de microsimulación que integra fenómenos de corto, mediano y largo plazo desarrollada en conjunto por el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT), la Universidad Nacional de Singapur (NUS) y la Universidad de Chile.

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 18/5/2020. / Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo muestra el desarrollo de un Plan de Negocios para remodelar y posteriormente arrendar un inmueble de conservación histórica ubicado en pleno centro cívico de Santiago, de data de construcción de 1910. Lo anterior se justifica en base al excelente emplazamiento de la propiedad, junto con una buena accesibilidad para el público, más el aporte al valor patrimonial del país, al velar por preservar una fachada de alto valor arquitectónico. La metodología aplicada fue la recomendada para un Plan de Negocios, en la cual se realizó un análisis detallado del mercado inmobiliario de Santiago Centro, del cual se determinó el mercado objetivo de Renta Inmobiliaria, enfocado en clientes de los rubros Educacional, Restaurant y Retail para ofrecer en arriendo la propiedad. Posteriormente se determinó la estrategia genérica de Diferenciación Enfocada como la más idónea para el proyecto, dado que el rubro de conservación histórica es un nicho específico dentro de la industria, con pocos competidores. Luego se generó el modelo de negocios bajo la metodología CANVAS, para posteriormente establecer en el Plan Operacional los planos, presupuestos y carta Gantt para cada una de las 3 alternativas. A su vez, se elaboró un plan comercial del tipo marketing táctico con el análisis de las 4 P, determinando en particular los precios para cada una de las alternativas. Finalmente, se eligió la estructura de recursos humanos más idónea para la etapa de proyecto, cuya duración total se estimó en 12 meses, y donde más de la mitad del tiempo de ejecución está constituido por las etapas de demolición y obra gruesa, respectivamente. Con lo anterior, se cataloga esta obra como de alta complejidad, para lo cual se recomienda contratar a mano de obra con alto nivel de experiencia. Luego de evaluar económicamente a nivel puro las 3 alternativas, se concluye que todas ellas son factibles económicamente, de las cuales se seleccionó la asociada a generar un espacio arrendable destinado al rubro Pub-Restaurant , cuyo VAN neto fue de UF 44.934, una TIR de 22,72%, y una tasa de descuento del 10% anual real. Esta alternativa contempla la remodelación de la fachada principal y la construcción de 4 pisos al interior que pueden albergar hasta 15 locales de este rubro. El análisis de sensibilidad posterior demostró que el proyecto es robusto ante variaciones combinadas del precio del arriendo y la inversión, pero con sensibilidad media a la vacancia de locales, cuyo rango se sitúa entre [0%;50%], para que el proyecto siga siendo rentable. Se recomienda al arrendador velar por un buen mix de locales, que ofrezcan productos de calidad al público, para que se genere lealtad al punto y aumente la demanda de locales en los pisos superiores, que son los últimos en arrendarse. Al evaluar el financiamiento, se obtienen resultados similares con las modalidades de crédito hipotecario y Leasing, con TIR financiadas de 61,43% y 61,48% respectivamente. Aunque el Leasing es levemente más rentable, se recomienda la opción de crédito hipotecario, por la flexibilidad en las condiciones de salida ante una potencial venta de la propiedad.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / Producto de la asimetría de información entre el comprador y el vendedor durante la construcción de una vivienda nueva, la escasa regulación que garantiza las viviendas usadas y los constantes problemas o fallas de construcción que registran los propietarios; se propone evaluar la factibilidad técnica, económica y estratégica de generar una empresa que provea de un servicio de revisión de viviendas de alto valor, a través de la inspección especializada de un equipo multidisciplinario de profesionales con el equipamiento técnico necesario, que entregue un diagnóstico técnico certero del estado de las instalaciones, las terminaciones y los aspectos básicos de la estructura. Acortando las brechas de información disponible entre el comprador y el vendedor durante el proceso de adquisición del bien inmueble permitiendo mostrar lo que el cliente no puede ver. La evaluación se inició determinado un mercado potencial de la industria de venta de viviendas en el período comprendido del año 2006 al 2013, con un promedio de 158.959.500 UF distribuido en: 55,2% viviendas nuevas y 44,8% en viviendas usadas. Luego se realizó una investigación de mercado, en la cual participaron 56 personas, mayoritariamente hombres (38) que mujeres (18), clasificadas según GSE en: 54% ABC1, 42% C2 y solo 4% C3. De acuerdo con las preferencias de los encuestados, un 89% de los participantes de la de investigación de mercado reconocieron las ventajas del servicio de revisión de viviendas, donde los principales problemas que se podrían prevenir son: fallas en las instalaciones, mala impermeabilización y presencia de humedad, y detección de fisuras en muros y losas. En la actualidad no existe un claro posicionamiento de los competidores para el servicio de revisión de viviendas, pero se reconoce al IDIEM de la Universidad de Chile como prestador del servicio por un 39% de los encuestados. Sin embargo, las personas identifican al servicio de Inspección Técnica de Obra como un sustito que podría agregar el mismo valor. El segmento objetivo determinado para el servicio son clientes ABC1 que compran viviendas entre 4.001 y 8.000 UF, los cuales corresponde al 25% del mercado y presentan un crecimiento a una tasa promedio de 18% (últimos cinco años). De la evaluación económica se desprende una TIR de 9,75% y un financiamiento de $75.000.000 obteniendo resultados de positivos a contar del segundo año, luego de evaluar un período de 7 años se obtuvo un VAN de $167.837.691. Un factor crítico de éxito para insertar y desarrollar el servicio corresponde a la estrategia comunicacional, la cual debe resaltar la importancia de la decisión en la compra de una vivienda y la opción de evitar problemas futuros durante su uso. La promesa del servicio será entonces: Encuentre hoy los problemas que no puede ver en la inversión más importante de su vida , sustentada en el profesionalismo y la experticia de los inspectores de que realizan la revisión, junto con el equipamiento técnico que permite mostrar lo que no es evidente para sus clientes.