Counterparty credit risk is present in trades offinancial obligations. This master thesis investigates the up and comingtechnology blockchain and how it could be used to mitigate counterparty creditrisk. The study intends to cover essentials of the mathematical model expectedloss, along with an introduction to the blockchain technology. After modellinga simple smart contract and using historical financial data, it was evidentthat there is a possible opportunity to reduce counterparty credit risk withthe use of blockchain. From the market study of this thesis, it is obvious thatthe current financial market needs more education about blockchain technology. / Motpartsrisk är närvarande i finansiella obligationer. Den här uppsatsen un- dersöker den lovande teknologin blockkedjan och hur den kan användas för att reducera motpartsrisk. Studien har för avsikt att täcka det essentiel- la i den matematiska modellen för förväntad förlust, samt en introduktion om blockkedjeteknologi. Efter att ha modellerat ett enkelt smart kontrakt, där historiska finansiella data använts, var det tydligt att det kan finnas en möjlighet att reducera motpartsrisk med hjälp av blockkedjan. Från mark- nadsundersökningen gjord i studien var det uppenbart att den nuvarande finansiella marknaden är i stort behov av mer utbildning om blockkedjan.

This thesis provides an end-to-end picture of the modelling of interest rates and Foreign Exchange (FX) rates. We start by defining the FX rates and the interest rates. After having a good understanding of the basics, we take a deep dive into the approaches commonly used to model interest rates and FX rates respectively. In particular, we present an interest rate model and a FX rate model that I have developed for man- aging Swedbank’s Counterparty Credit Risk (CCR). In addition to the mathematical derivations, we describe the theories underlying the models, discuss the model com- parisons, and explain the model choices made in practical applications. Finally, we provide a prototype of model implementation to illustrate how theory can be put into practice. I had some doubts about the interest rate model and the FX rate model that I have developed for managing Swedbank’s CCR. These doubts have been cleared up through this thesis work. Both the doubts and the clarifications are described in this thesis. / Denna uppsats tillför en helhetsbild av modellering av räntorna och valutakurserna. Vi börjar med att definiera räntorna och valutakurserna. Med en bra uppfattning av grunden, gör vi en djupdykning i de metoder som används för att modellera räntorna och valutakurserna respektive. I synnerhet presenterar vi en räntemodell och en valu- takursmodell, som jag har utvecklat för att hantera Swedbanks motpartsrisk. Förutom de matematiska härledningarna beskriver vi också modellernas underliggande teorier, diskuterar modellerjämförelser, och förtydligar de modellval som gjorts i praktiska tillämpningar. Slutligen använder vi en prototyp för att belysa genomförandet av modellerna. Jag var en smula tveksam till de riskfaktormodeller som jag har utvecklat för att hantera Swedbanks motpartsrisk. Jag har klargjort dessa tvivel genom att arbeta med den här uppsatsen. Både tvivlen och klargörandena beskrivs i denna rapport.

Since the default of Lehman Brothers in 2008, it has become increasingly important to measure, manage and price the default risk in financial derivatives. Default risk in financial derivatives is referred to as counterparty credit risk (CCR). The price of CCR is captured in Credit Valuation Adjustment (CVA). This adjustment should in principle always enter the valuation of a derivative traded over-the-counter (OTC). To calculate CVA, one needs to know the probability of default of the counterparty. Since CVA is a price, what one needs is the risk-neutral probability of default. The typical way of obtaining risk-neutral default probabilities is to build credit curves calibrated using Credit Default Swaps (CDS). However, for a majority of a bank's counterparties there are no CDSs liquidly traded. This constitutes a major challenge. How does one model the risk-neutral default probability in the absence of observable CDS spreads? A number of methods for constructing proxy credit curves have been proposed previously. A particularly popular choice is the so-called Nomura (or cross-section) model. In studying this model, we find some weaknesses, which in some instances lead to degenerate proxy credit curves. In this thesis we propose an altered model, where the modelling quantity is changed from the CDS spread to the hazard rate. This ensures that the obtained proxy curves are valid by construction. We find that in practice, the Nomura model in many cases gives degenerate proxy credit curves. We find no such issues for the altered model. In some cases, we see that the differences between the models are minor. The conclusion is that the altered model is a better choice since it is theoretically sound and robust. / Sedan Lehman Brothers konkurs 2008 har det blivit allt viktigare att mäta, hantera och prissätta kreditrisken i finansiella derivat. Kreditrisk i finansiella derivat benämns ofta motpartsrisk (CCR). Priset på motpartsrisk fångas i kreditvärderingsjustering (CVA). Denna justering bör i princip alltid ingå i värderingen av ett derivat som handlas över disk (eng. over-the-counter, OTC). För att beräkna CVA behöver man veta sannolikheten för fallissemang (konkurs) hos motparten. Eftersom CVA är ett pris, behöver man den riskneutrala sannolikheten för fallissemang. Det typiska tillvägagångsättet för att erhålla riskneutrala sannolikheter är att bygga kreditkurvor kalibrerade med hjälp av kreditswappar (CDS:er). För en majoritet av en banks motparter finns emellertid ingen likvid handel i CDS:er. Detta utgör en stor utmaning. Hur ska man modellera riskneutrala fallissemangssannolikheter vid avsaknad av observerbara CDS-spreadar? Ett antal metoder för att konstruera proxykreditkurvor har föreslagits tidigare. Ett särskilt populärt val är den så kallade Nomura- (eller cross-section) modellen. När vi studerar denna modell hittar vi ett par svagheter, som i vissa fall leder till degenererade proxykreditkurvor. I den här uppsatsen föreslår vi en förändrad modell, där den modellerade kvantiteten byts från CDS-spreaden till riskfrekvensen (eng. hazard rate). Därmed säkerställs att de erhållna proxykurvorna är giltiga, per konstruktion. Vi finner att Nomura-modellen i praktiken i många fall ger degenererade proxykreditkurvor. Vi finner inga sådana problem för den förändrade modellen. I andra fall ser vi att skillnaderna mellan modellerna är små. Slutsatsen är att den förändrade modellen är ett bättre val eftersom den är teoretiskt sund och robust.

A mixed integer linear programming formulation is used to solve the problem of allocating assets from a bank to its counterparties as collateral within securities lending. The aim of the optimisation is to reduce the cost of allocated collateral, which is broken down into the components opportunity cost, counterparty risk cost and triparty cost. A solution consists of transactions to carry out to improve the allocation cost, each transaction consisting of sending a quantity of some asset from a portfolio to the bank or from the bank to some portfolio. The optimisation process is split into subproblems to separate obvious transactions from more complex optimisations. The reduction of each cost component is examined for all the subproblems. Two subproblems transform an initial collateral allocation into a feasible one which is then improved by the optimisation. Decreasing opportunity cost is shown to be an easier task than decreasing counterparty risk and triparty costs since the latter costs require a comparatively large number of transactions. The optimisation is run several times in a row, performing the suggested transactions after each solved iteration. The cost reduction of k optimisation iterations with 10 transactions per iteration is shown to be similar to the cost reduction of 1 optimisation iteration with 10k transactions. The solution time increases heavily with the number of iterations. The suggested transactions may need to be performed in a certain order. A precedence constrained problem takes this into account. The problem is large and the execution time is slow if a limit is imposed on the number of allowed transactions. A strategic selection of portfolios can limit the number of suggested transactions and still reach a solution which comes close to the optimal one. This can also be done by requiring that all suggested transactions must reduce the cost by a minimum amount. The final model is ready to be used in a semi-automatic fashion, where transactions are verified by a human who checks if they are sound. A fully automated process requires further testing on historical and recent data. / Ett blandat-heltal linjärt optimeringsproblem används för att lösa uppgiften att tilldela värdepapper från en bank till dess kunder som pant för värdepapperslån. Målet med optimeringen är att minska kostnaden av den tilldelade panten. Kostnaden bryts ned i komponenterna alternativkostnad, motpartsrisk och tripartykostnad. En lösning består av föreslagna transaktioner som ska genomföras för att förbättra den nuvarande säkerhetstilldelningens kostnad. En transaktion består av att ta hem eller skicka ut en kvantitet av ett visst värdepapper från eller till en av bankens kunders portföljer. Optimeringsproblemet bryts ned i flera delproblem med syfte att särskilja uppenbara föreslagna säkerheter till en godkänd tildelning som sedan blir en startpunkt för optimeringen. Att minska alternativkostnad visar sig vara enklare än att minska motpartsrisk och tripartykostnader på så sätt att de sistnämnda kostnaderna kräver fler transaktioner för att minskas. Optimeringen körs flera gånger i rad, där alla föreslagna transaktioner från en iteration genomförs innan nästa iteration körs. Kostnadsminskningen av k körningar med 10 transaktioner visar sig vara väldigt nära, om än något mindre, än en körning med 10k transaktioner. Exekveringstiden ökar drastiskt med antalet iterationer. De föreslagna transaktionerna kan behöva genomföras i en viss ordning. En problemformulering konstrueras som tar höjd för detta, men exekveringstiden är extremt lång när antalet transaktioner begränsas. Ett strategiskt urval av portföljer kan begränsa antalet föreslagna transaktioner utan att försämra lösningen särskilt mycket. På ett liknande sätt kan antalet föreslagna transaktioner minskas genom att lägga till ett villkor som säger att lönsamheten av en transaktion måste överskrida en given minsta tröskel. Den slutgiltiga modellen är redo att användas om de föreslagna transaktionerna granskas manuellt innan de genomförs. En helt automatisk process ligger längre fram i tiden efter ytterligare tester på historisk och nuvarande data.

Purpose: The purpose of this thesis paper is to evaluate what the current market practice of real estatevaluation and investment decisions is when it comes to different leasing risks and the risk premium.With regard to some of the ongoing trends within real estate, it is believed that investor preferencesaffect the market practice and the underlying theories of valuation does not fully comply to the currentmarket practice. Method: The implementation of the method is stage wise. At first already existing research andliterature was evaluated and triangulated to find relevant knowledge as basis for the theoreticalframework. Afterwards an analysis was performed to answer whether there is a research gap or not.By analyzing the literature, a research gap as well as potential problems related to leasing risks wasfound. The second phase consisted of a qualitative method where experts in the field were interviewedregarding leasing risk to evaluate whether the problem exist in practice or only in literature.Experts on the topic also helped to develop the questions consequently delivered to the interviewees.The mentioned strategy was done with guidance of our tutor Han-Suck Song at KTH and DanielHolmkvist at CBRE. Interviews: Nine interviews were conducted where experts in the business (consultants and propertyfirms) participated to deliver different perspectives on the research question. All interviews were madein Stockholm and held in Swedish and afterwards translated to English. Results: The results consist of the answers from the interview-part, where the relevant findings weresummarized and pin-pointed with regard to the respective field of business and property segment.The general themes that arose throughout the methods are presented, as well as the extremes in termsof opinions and answers. It was found that there is a clear relationship between the leasing risk and therisk premium for commercial real estate. The relationship depends on several factors such asgeographical location, the different submarkets and finally the segment. A municipal- or corporate bondcannot be fully comparable to a leasing contract but for a 20 year or longer contract where the tenant ispublicly financed, the contract can become an interesting investment alternative due to the currentinterest rate cycle. Finally the leasing contract needs to be more effortless to liquidate in order to becomparable to the bond situation. Scientific relevance: The recent transaction activity on the Swedish real estate market has been ratherdefensive for multiple segments the last twelve months with an exception of community properties.A common understanding is that such objects feature “stable tenants” and are viewed as a safeinvestment by the market. This investment practice raises the awareness of what a stable tenant is, andhow the consultants and property owners’ reason during investments and appraising decisions.This research paper illustrates that a common perception on the subject is that the risk exposurecompletely depends on the specific segments, location or contract length etc. The academic researchexplains the theory behind how to derive the discount rate for an investment decision, however thisstudy has during the literature review proven that several important concepts are left out in the theorypartand thus does not fully cover phenomena’s that investors and appraisers are exposed to duringmarket practice. The most critical part is how to relate leasing risk to the risk premium on the Swedishmarket. Since this study focuses on specifically the Swedish market it is crucial to relate to suitableliterature review for further discussions. On foreign markets, more rigid literature on the subject wasfound. / Syfte: Syftet med detta examensarbete är att undersöka vad den aktuella marknadspraxisen inomfastighetsvärdering samt investeringsbeslut är gällande olika nivåer av hyresgästrisker och riskpremie. Metod: Genomförandet av undersökningen har gjorts i två steg. I ett första steg har tidigare forskninginom ämnet analyserats för att finna relevant teori samt identifiera eventuella forskningsgap. Efteranalysen konstaterades ett uppenbart informationsgap inom litteraturen relaterat till hyresgästrisker.Den andra fasen bestod av en kvalitativ metod där experter inom området har intervjuats gällandehyresgästrisker, för att utvärdera om problemet finns i praktiken eller endast i teorin. För att konstruerafrågorna fick vi assistans av experter inom ämnet via våra handledare Han-Suck Song, KTH och DanielHolmkvist, CBRE. Intervjuer: Nio intervjuer genomfördes med experter inom ämnet där både konsulter ochfastighetsägare deltog för att presentera olika synvinklar på problemet. Samtliga intervjuer ärgenomförda i Stockholm och på svenska. Intervjuavsnitten har översatts till engelska i efterhand. Resultat: Resultatavsnittet består av de svar som har erhållits från intervjuerna, där relevantaresonemang har summerats och noggrant strukturerats för att koppla marknadsområden till korrektfastighetssegment. Återkommande teman och ämnen har presenterats i resultatavsnittet, så väl somavvikande uppfattningar. Resultatet visar att det finns ett tydligt samband mellan riskpremium ochhyresgästrisker gällande kommersiella fastigheter. Sambandet beror på ett flertal faktorer där läge ochfastighetssegment har störst inverkan på riskpremien. Gällande obligationsmarknaden går det inte attlikställa ett hyresavtal med en obligation under något förhållande. Däremot om avtalet avser enkontraktslängd på 20 år eller längre och en offentligt finansierad hyresgäst så kan kassaflödet bli ettintressant investeringsalternativ till befintliga obligationer på marknaden. Detta beror till stor del pånuvarande ränteläge. Slutligen måste ett hyresavtal bli lättare att omsätta för att kunna jämföras meden alternativ obligation. Vetenskaplig relevans: Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit relativtdefensiv för flertalet segment med undantag för samhällsfastigheter de senaste tolv månaderna. Dengenerella uppfattningen är att samhällsfastigheter avser ”stabila hyresgäster” och därmed ses som enmindre riskfylld investering. Detta medför frågeställningen, vad avses för att klassificera en hyresgästsom stabil, och hur resonerar konsulter samt fastighetsägare vid investerings- och värderingsbeslut?Efter att ha genomfört undersökningen går det att konstatera att en allmän uppfattning bland experterinom området är att hyresgästrisken till största del beror på vilket segment, lokalisering ellerkontraktslängd som avses. Den akademiska litteraturen förklarar hur diskonteringsräntan härleds förinvesteringsbeslut, men denna undersökning visar att den tillgängliga litteraturen antingen utelämnarflera viktiga koncept eller inte tillräckligt belyser fenomen som investerare och värderare möter i sittpraktiska arbete. Det grundläggande avsnittet som svensk litteratur till viss del utelämnar är sambandetmellan risk premium och hyresgästrisk på specifikt den svenska marknaden. Det finns utländsk litteratursom belyser denna typ av frågeställningar, men just för den svenska marknaden är litteraturen till vissdel ej tillräcklig och därmed har ett potentiellt forskningsgap inom området identifieras.