A grande diversidade de classificações empregadas no mercado imobiliário para fazer referência a edifícios de escritórios é flagrante. Para suportar qualquer tomada de decisão relacionada ao produto edifício de escritórios é conveniente que a informação sobre a qualidade desses prédios seja única. Este sistema de certificação da qualidade estratifica o mercado de edifícios de escritórios de forma criteriosa, imparcial e única no âmbito nacional. Os prédios submetidos a este sistema de certificação são classificados de acordo com o estado de determinados atributos. Cada edifício analisado obtém duas classificações: nacional e regional, que são representadas por letras, sendo a classificação nacional seguida da extensão “Br", para distinguir-se da classificação regional. A classificação nacional contempla apenas os atributos físicos da construção, desconsiderando o quesito localização. Na classificação regional, os atributos contemplados são os físicos e a localização do prédio dentro de determinado mercado de escritórios. Em nenhuma delas a gestão do edifício é avaliada. A qualidade do edifício de escritórios analisado é expressa através destas duas classificações em um certificado emitido pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Os procedimentos e regras para aplicação do sistema em questão foram estabelecidos neste estudo. A perecibilidade de alguns componentes deste sistema de certificação, inclusive dos certificados por ele gerados, foi tratada nesta pesquisa. Rotinas e prazos para atualização destes componentes e para verificação da validade dos certificados também foram definidos. Para desenvolvimento deste sistema de certificação foram feitas pesquisas bibliográficas, entrevistas com participantes do mercado de edifícios brasileiros de escritórios, visitas a edificações do segmento imobiliário enfocado, observações no mercado de prédios de escritórios e arbitragens iniciais, seguidas de testes de validação e calibragem entremeados com sucessivos ajustes. As arbitragens com posterior validação e calibragem foram empregadas para elaboração de alguns dos componentes deste sistema de certificação. As opiniões prevalentes no meio especializado foram utilizadas em importantes arbitragens iniciais. O processo Delphi, combinado com técnicas da Estatística Descritiva, foi empregado para detectar estas opiniões. Esta pesquisa objetiva, com este sistema de certificação, melhorar a qualidade das informações produzidas a respeito dos edifícios brasileiros de escritórios. Suas diretrizes podem ser empregadas para desenvolvimento de pesquisas análogas em outros segmentos do mercado imobiliário, no Brasil e no exterior, e também nesse mesmo nicho de mercado, porém no exterior. / It is notorious how widely ranged are the classifications used at the real estate market to indicate the quality of office buildings. To support any decision related to the office building product it is convenient to have one and only information regarding the quality of these buildings. This quality certification system stratify the office buildings market in a discerning, impartial and single way at the national sphere. The buildings submitted to this certification system are classified considering the conditions of some attributes. Each evaluated building get two classifications: one national and another regional, both represented by letters. The national classification has the extension “Br" to be distinguished from the regional classification. The national classification takes into account only the physical attributes of the construction, without regards to its location. The regional classification considers the building’s physical attributes and its location in a specific office market area. On both classifications the building management is not evaluated. The quality of the appraised office building is represented by these two classifications in a certificate issued by the Real Estate Research Group of the Polytechnic School of the University of São Paulo (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP). This system’s appliance procedures and rules were established in this study. Some of this system’s components are perishable including the issued certificates. This subject was treated in this research. Routines and terms were also defined to be applied to bring these components up to date and to verify the certificate’s validity. The procedures followed to elaborate this certification system were: library researches, interviews with participants of the office buildings market in Brazil, visits to edifications of this real estate market division, observations in the office buildings market and initial arbitrations, followed by validation and calibration tests and adjustments. The arbitrations were applied to elaborate some components of this certification system. The prevalent opinions in the specialized ambiency were used in important arbitrations. The Delphi process combined with Describing Statistic practices were applied to find out these opinions. This research intends to improve the quality of the information produced about office buildings in Brazil. Its guidelines may be used to develop similar researches in other divisions of the real estate market in Brazil or in foreign countries, and also in this same market section but abroad.

O presente trabalho trata da preservação da arquitetura moderna, no contexto das discussões realizadas nos últimos anos sobre o tema, que contempla além das questões técnicas, uma reflexão sobre a fundamentação teórica e a metodologia de projeto nas quais estas intervenções se baseiam, tendo como objetivo maior inserir a questão da preservação da arquitetura moderna no Brasil no conjunto das discussões que vêm se desenvolvendo no panorama internacional. O caminho escolhido para lidar com estas questões foi a analise das questões relativas à preservação de um grupo de edifício de escritórios construídos na cidade do Rio de Janeiro, entre as décadas de 1930 - 1960. Foi realizado um inventário dos referidos edifícios, identificados os valores e as características a serem preservadas. / The present work deals with preservation of modern architecture in the context of the discussions that have been developed in last years about the theme, which includes technical issues and the theoretical and methodological approach of the interventions with the aim of to introduce the question of preservation of modern architecture in Brazil in the framework of the discussions in the international scene. The way that was chosen for the development of the work was the analysis for the preservation of a group of modern office buildings, built in Rio de Janeiro, in the period of 1930-1960. An inventory was made, and the values for preservation were defined.

Esta pesquisa avalia o potencial de utilização da ventilação natural em edifícios de escritórios na cidade de São Paulo do ponto de vista do conforto térmico. Como parte do trabalho, foi elaborado um modelo de um edifício de escritórios com características arquitetônicas e de ocupação semelhantes às existentes nestes edifícios atualmente em São Paulo. A pesquisa foi feita com simulações computacionais deste modelo. Primeiramente foram avaliadas as temperaturas internas. Uma área do modelo foi simulada no software EnergyPlus para as oito orientações solares principais, com objetivo de se estimar as temperaturas operativas médias horárias para todos os meses do ano. Os resultados foram analisados sob o enfoque da teoria adaptativa de conforto térmico, de acordo com o índice para ambientes ventilados naturalmente proposto pela norma Ashrae 55, 2004. Esta análise gerou o mapeamento dos períodos do ano onde o ambiente estaria confortável se forem considerados 90% ou 80% de usuários satisfeitos e quanto não estaria confortável, tanto por calor quanto por frio. Também foi feita uma avaliação do modelo, de caráter exploratório, com simulações em um software de dinâmica dos fluidos, o CFX. Estas simulações objetivaram estimar se a estratificação da temperatura ou as velocidades internas do ar poderiam gerar áreas localizadas de desconforto no ambiente. / This research evaluates the potential for the use of natural ventilation in São Paulo city office buildings from a thermal comfort viewpoint. As part of the work, a model was developed with architectural and occupational characteristics similar to the those of office buildings in São Paulo city. The research was carried out using computational simulations of this model. First internal temperatures were evaluated. An area of the model was simulated in EnergyPlus software for the eight main solar orientations, with the object of estimating the average operative temperature for all months of the year. The results were analyzed under the focus of the adaptive thermal comfort theory, according the index proposed in Ashrae Standard 55, 2004 for naturally ventilated environments. This analysis generated a mapping of the annual periods where this space would be comfortable for 90% or 80% satisfied users and when it would not be comfortable, either for warmth or for cold. An exploratory study of that model was done, using computational fluid dynamics with CFX software. The objective was to estimate if the temperature stratification and the internal air velocities could cause local areas of discomfort within this environment.

Esta pesquisa tem como objetivo analisar a produção de edifícios comerciais de escritórios através da localização e aspectos construtivos tais como a dimensão das unidades dos escritórios e os índices de desempenho de mercado: estoque e taxa de vacância. As amostras selecionadas e analisadas e os resultados obtidos ao longo cinco anos de pesquisa em campo (1999-2003) foram consolidados em um banco de dados formado pela autora desde 1994. Enquanto as pesquisas internacionais consultadas possibilitaram conhecer um extenso campo para aplicação deste conhecimento, um volume razoável de pesquisas nacionais está sendo produzido com enfoque para indicadores específicos de desempenho quanto à resistência de materiais, conforto térmico, acústico e desempenho energético. Somente, uma pequena parte, porém, estão voltados para a orientação do mercado imobiliário. Em tais estudos, os dados coletados quase sempre se referem a um momento limitado do mercado, provêm de fontes indiretas e, algumas vezes não conseguem mensurar possíveis tendências com base histórica. Como os dados coletados abrangem uma quantidade expressiva de edifícios de escritório, deve-se ter em vista que a contribuição desta proposta está, principalmente, na descrição do mercado de escritórios e no tratamento estatístico dos dados, cujos resultados poderão auxiliar o desenvolvimento de novos empreendimentos ou mesmo contribuir na requalificação destes. Os resultados desta pesquisa podem subsidiar de forma direta os agentes envolvidos na cadeia produtiva como o setor financeiro, quanto ao investimento em empreendimentos desta natureza, minimizando riscos e auxiliar profissionais e técnicos no desenvolvimento de novas propostas tecnológicas e outros pesquisadores através dos subsídios indiretos produzidos. / This research aims to analyze the office market through attributes localization, constructive aspects such as the size of offices in office buildings and data of market performance such as stock and vacancy rate. The sample selected and analyzed and results acquired from latest five years (1999-2003) were consolidated in a self management database since 1994. While the international researches possibility spread this knowledge to application, the amount of national researches is produced to close measurement of performance as resistance of materials, temperature comfort, acoustic and energetic performance in office buildings. About few are more specifics and refer to Real Estate. The collection of data considered is a limited moment of market from indirect sources and sometimes to appraise or predict the future with historic base is impossible. As the data collected range the amount of office buildings, the main contribution form this research is the office market description and statistician treatment of data, which results could be to aid the development of new buildings or new design. The results of this research could be to give direct support to agents involved, like as financial sector to minimize the risks from this investment. To others, academics and practitioners, involved in Real Estate area and researchers to new technologies, these will receive indirect benefits from this research.

Esta tese parte da hipótese de que nem todos os edifícios de escritório com certificação ambiental na cidade de São Paulo, construídos entre os anos 2000 a 2016, atendem de modo satisfatório as condições de iluminação natural, segundo as recomendações hoje em vigor. Esses edifícios contemporâneos possuem grandes áreas envidraçadas em suas fachadas, sem proteção solar, que causam problemas de conforto térmico e luminoso. Para evitar o ofuscamento, os usuários acionam proteções solares internas como telas e persianas, o que acaba por impedir ou diminuir o acesso à luz natural. A pesquisa realizada fez um levantamento dos padrões construtivos prevalecentes em 28 edifícios de escritório que se enquadram na especificação descrita acima para verificar questões como: a profundidade da planta, transmissão luminosa dos vidros, WWR (Wall Window Ratio), entre outras. Os dados encontrados serviram para a elaboração de modelos referenciais, usados em simulações computacionais, com o objetivo de verificar a influência de variáveis arquitetônicas no desempenho da iluminação natural. As simulações foram realizadas no plug-in Diva do programa Rhinoceros 3D, que simula a iluminação natural de forma integrada com os softwares Radiance/DAYSIM, já validados pela comunidade científica internacional. O tratamento dos dados foi feito através de um método inédito de avaliação do desempenho luminoso e os resultados obtidos mostraram que 60% dos cenários analisados foram reprovados. Esta tese propõe uma metodologia de avaliação do desempenho luminoso de edifícios de escritório que considere de modo integrado a disponibilidade de luz natural, o conforto visual e o consumo de energia. / This thesis is based on the hypothesis that not all office buildings with environmental certification in the city of São Paulo, constructed between 2000 and 2016, meet satisfactorily the conditions of daylighting, according to the recommendations currently in force. These contemporary offices have large glass areas without sun protection in their facades, causing problems of thermal and luminous comfort. In order to avoid glare, users employ indoor shading devices such as rollers and blinds, which ultimately prevent or reduce access to daylight. This research has carried out a survey on the prevailing constructive patterns of 28 office buildings that follow the specifications described above, to verify issues such as plan depth, light transmission of glasses, WWR (Wall Window Ratio), among others. The collected data were used to elaborate reference models used in computational simulations, aiming at verifying the influence of architectural variables on the performance of daylighting. The simulations were carried out with the Diva plug-in for Rhinoceros 3D program, which simulates daylighting, integrated with software Radiance/DAYSIM, already validated by the international scientific community. The data treatment was carried out through an innovative method for evaluating luminous performance, and the obtained results showed that 60% of the analyzed scenarios were disapproved. This thesis proposes that the methodology for evaluating the luminous performance of office buildings should consider the availability of daylight, visual comfort, and energy consumption in an integrated way.

Esta pesquisa resultou na proposição de um conjunto de diretrizes que viabilizem a implementação e a redação de um projeto de regulamentação energética para edifícios de escritórios, no que se refere à luz natural. Para tanto, foi efetuado um levantamento das leis, normas e certificações em vigência nos países: Brasil, Estados Unidos, Canadá, Portugal, Reino Unido, França e Alemanha, que se referem à iluminação natural e sua interface com a iluminação artificial, em edifícios de escritórios. Foram incluídos neste conjunto de regulamentos, normas da ISO e CIE, por se tratarem de referências internacionais. A partir deste levantamento foram destacados e agrupados por assunto, os itens que continham indicadores para a avaliação da admissão de luz natural em prédios de escritórios. No Capítulo 5, Estudos de Caso, foram analisados cinco projetos de escritórios, de prédios construídos na cidade de São Paulo, quanto aos aspectos da insolação e admissão da luz natural. Os projetos foram simulados em computador e, pelos resultados obtidos com a aplicação do software Radiance, verificou-se a conformidade destes projetos com os indicadores coletados. Estas avaliações permitiram conclusões sobre os projetos e, também, sobre os indicadores utilizados. A partir destas conclusões foram apresentadas diretrizes para o caso brasileiro, apontando itens para regulamentos que quando aplicados otimizem o uso da luz natural nos ambientes de escritórios. / This research has resulted in the proposition of a group of directives which may enable the implementation and outlining of an energetic regulation project for office buildings as related to daylighting. To that end, current codes, norms and certification systems, in use in Brazil, United States, Canada, Portugal, United Kingdom, France, and Germany, all regarding daylighting and its interaction with artificial lighting in office buildings, were raised. We have added to this group of regulations the ISO and CIE norms, due to their being international references. Starting out from these regulations, the items that contain indicators for the evaluation of daylight admission in office buildings have been grouped and outlined by category. In chapter 5, Case Studies, five office buildings in Sao Paulo city have been analyzed regarding their insolation and daylight performance. The projects were computer-simulated and, through the results obtained by applying the Radiance software, the conformity of these projects with the collected indicators were verified. These evaluations led to conclusions about the projects, as well as about the used indicators. From these conclusions, directives have been presented for use in the Brazilian case, identifying items for regulations that, when applied, will optimize the use of daylight in offices.

O presente trabalho trata da preservação da arquitetura moderna, no contexto das discussões realizadas nos últimos anos sobre o tema, que contempla além das questões técnicas, uma reflexão sobre a fundamentação teórica e a metodologia de projeto nas quais estas intervenções se baseiam, tendo como objetivo maior inserir a questão da preservação da arquitetura moderna no Brasil no conjunto das discussões que vêm se desenvolvendo no panorama internacional. O caminho escolhido para lidar com estas questões foi a analise das questões relativas à preservação de um grupo de edifício de escritórios construídos na cidade do Rio de Janeiro, entre as décadas de 1930 - 1960. Foi realizado um inventário dos referidos edifícios, identificados os valores e as características a serem preservadas. / The present work deals with preservation of modern architecture in the context of the discussions that have been developed in last years about the theme, which includes technical issues and the theoretical and methodological approach of the interventions with the aim of to introduce the question of preservation of modern architecture in Brazil in the framework of the discussions in the international scene. The way that was chosen for the development of the work was the analysis for the preservation of a group of modern office buildings, built in Rio de Janeiro, in the period of 1930-1960. An inventory was made, and the values for preservation were defined.

Observa-se que diante da crescente competitividade nos diversos setores econômicos, corporações têm desmobilizado seu capital aplicado em real estate e passaram a pagar pelo uso de seus espaços. Aliado a necessidade destas empresas em direcionar recursos para sua atividade principal, a intensa evolução tecnológica inibe investimentos significativos em espaços próprios, especialmente naqueles com baixa flexibilidade e alta obsolescência. Neste sentido, a desmobilização de investimentos em ativos de real estate permite, por um lado, que as empresas possam direcionar capital para o seu negocio principal e por outro, que investidores que buscam as características oferecidas por investimentos em empreendimentos de base imobiliária, passem a investir nestes ativos. Diante deste cenário, investidores, como fundos de investimentos imobiliários e investidores institucionais, passaram a adquirir edifícios de escritórios para locação com a expectativa de obtenção de um fluxo de renda harmônico a partir do recebimento das locações, num padrão de remuneração atrativo com relação ao investimento no imóvel. Face ao exposto, critérios para gestão destes portfólios de investimentos poderão ser utilizados pelos administradores para propiciar condições adequadas de risco e rentabilidade. A presente tese trata da estruturação de um método para orientar a gestão de portfólios de investimentos em edifícios de escritórios para locação no Brasil, que se inicia pela identificação dos fatores de risco envolvidos nestes investimentos, a adoção de critérios de diversificação e de indicadores da qualidade para continuo monitoramento do desempenho. Contribuiu-se assim com o ferramental necessário para subsidiar decisões estratégicas na gestão do portfólio, agregando conforto na tomada de decisão. / It has been observed, given the increasing competition in various economic sectors, that corporations have been selling their real estate assets and started paying rent for their spaces. Combined with companies need to direct resources to their main activity, the steep technologic evolution inhibits significant investments in physical spaces, especially those with low flexibility and high obsolescence. Therefore, selling real estate assets, on one hand, allows that organizations direct capital to their main activity. On the other hand, it is an incentive for investors interested in real estate to allocate capital in these assets. In this scenario, investors such as real state investment funds and institutional investors, started to acquire office buildings expecting to obtain a harmonic flow of income from rent, and also to get an attractive remuneration with respect to the investment in the property. Given this context, criteria to manage investment portfolios can be used by decision makers to provide adequate conditions of risk and profitability. Henceforth, this thesis develops a method to guide the management of investment portfolios in office buildings for rent in Brazil. It starts by identifying risk factors involved in this sort of investment, the adoption of diversification criteria, and of quality indicators for constant performance monitoring. This study provides tools necessary to support strategic decisions in portfolio management, reducing uncertainty in decision making.

Diante das crises energéticas mundiais é oportuna a retomada de técnicas passivas de climatização de ambientes, como aquelas que consideram a inércia térmica das edificações. No Brasil é reconhecida a sua importância na melhoria do desempenho térmico de habitações, como indicado na norma NBR 15575 que, no método simplificado de avaliação do desempenho térmico, estabelece valores limites para a transmitância térmica e para a capacidade térmica de paredes, de modo a contemplar a influência da inércia térmica. Entretanto, não se dispõe de informações que permitam extrapolar esses critérios para edifícios de escritórios, que têm diferentes dinâmicas de uso e volumetria. Tendo como principal objetivo apresentar recomendações e critérios para o projeto de edifícios de escritórios na cidade de São Paulo, onde a inércia térmica dos ambientes pode contribuir para a redução ou a eliminação do uso de sistemas de ar condicionado, foi desenvolvido o presente trabalho. Para tal foram efetuadas simulações computacionais da resposta térmica de escritórios, analisados com variações nos seguintes parâmetros: área de piso; proporção de área na fachada em relação ao seu volume; nível de ocupação; taxa de ventilação; cor da fachada; sombreamento de aberturas; tipo de parede e temperatura de referência para o conforto térmico dos usuários. De modo geral, os resultados demonstraram que: ambientes ocupados, com paredes de maior capacidade térmica, menor área de piso e maior área na fachada em relação ao volume do ambiente, têm melhor desempenho térmico, especialmente com o uso de cores claras nas fachadas e dispositivos de sombreamento em aberturas. Tais características têm contribuição mais significativa na redução da demanda por climatização de ambientes somente se for adotada uma temperatura de referência do ar interior acima dos valores tipicamente usados nessas edificações. As recomendações e critérios apresentados para o projeto de escritórios consideram o uso de ambientes com ventilação, utilizando-se sistemas de climatização somente em menos de 15% das horas de um ano típico da cidade de São Paulo. / The global energy crises provide a further reason to use passive techniques, such as the thermal inertia, for cooling buildings. In Brazil, the importance of thermal inertia for the improvement of the thermal performance of dwellings is recognized and has been incorporated into the standard NBR 15575. For the assessment of the thermal performance, this standard establishes limit values for the thermal transmittance and the thermal capacity of walls, taking into account the influence of thermal inertia. However, there is no equivalent information available for offices, which can have very different characteristics. This thesis develops recommendations and criteria for the design of office buildings in the city of São Paulo, where the thermal inertia contributes to a reduction of energy consumption for cooling. Parametric simulations of typical offices were performed, varying the following parameters: floor area; façade-surface-area/volume ratio; internal gains (people, equipment etc.); ventilation rate; facade color and shading. The results showed that offices with walls made of components with higher thermal capacity, smaller floor area and larger façade-surface-area/volume ratio have better thermal performance. Light colors of the façade, shading devices and increased ventilation rate provided further improvement in the thermal performance of the offices. These characteristics may have significant contribution in reducing the energy demand for cooling depending on the value of the inside air temperature adopted. The recommendations and criteria presented for design of offices consider the use of air conditioning in less than 15% of the hours in a typical year in the city of São Paulo.

Buildings have a significant impact on the environment due to the energy required for the manufacture of construction materials. The method of assessing the energy embodied in a product is known as energy analysis. Detailed office building embodied energy case studies are very rare. However, there is evidence to suggest that the energy requirements for the construction phase of commercial buildings, including the energy embodied in materials, is a significant component of the life cycle energy requirements. This thesis sets out to examine the current state of energy analysis, determine the national average energy intensities < i.e. embodied energy rates < for building materials and assess the significance of using national average energy intensities for the energy analysis of a case study office building. Likely ranges of variation in the building material embodied energy rates from the national averages are estimated and the resulting distribution for total embodied energy in the case study building simulated. Strategies for improving the energy analysis methods and data are suggested. Detailed energy analysis is shown to be a useful indicative method of quantifying the energy required for the construction of buildings.