published_or_final_version / Environmental Management / Master / Master of Science in Environmental Management

published_or_final_version / Environmental Management / Master / Master of Science in Environmental Management

published_or_final_version / Management Studies / Master / Master of Business Administration

published_or_final_version / Architecture / Doctoral / Doctor of Philosophy

A research report submitted in partial fulfilment of the requirements for the degree of Master of Science in Property Management and Development to the Faculty of Engineering and the Built Environment, University of the Witwatersrand, Johannesburg, 2016 / Purpose – Within the paradigm of consumer behaviour, the purpose of this study was to determine the relative importance of the various property-specific factors that influence office occupation decisions in the decentralized office nodes of Johannesburg. The aim was to provide more definitive information on office space occupation to real estate marketers, managers, investors and owners. Design/Methodology/Approach – A Malaysian study by Adnan et al. (2012) was replicated in the South African context, utilizing their (adjusted) questionnaire survey. After review, Adnan et al.’s (2012) data analysis methods were altered and, in addition, three key-informant interviews were conducted to discuss the results of the survey and to try and gain further insight into the findings. Findings – The three categories that were considered of highest importance were Cost/Financial Considerations, Services and Management. Factors that scored the highest overall were Security & Access Control, Car Parking Provisioning & Accessibility, Electricity Systems & Provisioning and Rental Rate. The categories On-site Amenities, Space Functionality & Atmosphere and Location were considered of least importance. Research Limitations/Implications – The study was confined to property-specific factors and limited to tenants in P-grade, A-grade and B-grade office buildings in the decentralized office nodes of Johannesburg. It also took place during a specific stage of the South African economic cycle. Further research is required to determine the impact of office grade, firm type, firm size and economic climate on office occupation decisions. Originality/Value – No research on this topic exists within the South Africa context and this study contributes to the limited research, internationally, on real estate within the consumer behaviour paradigm. / MT2017

Esta tese parte da hipótese de que nem todos os edifícios de escritório com certificação ambiental na cidade de São Paulo, construídos entre os anos 2000 a 2016, atendem de modo satisfatório as condições de iluminação natural, segundo as recomendações hoje em vigor. Esses edifícios contemporâneos possuem grandes áreas envidraçadas em suas fachadas, sem proteção solar, que causam problemas de conforto térmico e luminoso. Para evitar o ofuscamento, os usuários acionam proteções solares internas como telas e persianas, o que acaba por impedir ou diminuir o acesso à luz natural. A pesquisa realizada fez um levantamento dos padrões construtivos prevalecentes em 28 edifícios de escritório que se enquadram na especificação descrita acima para verificar questões como: a profundidade da planta, transmissão luminosa dos vidros, WWR (Wall Window Ratio), entre outras. Os dados encontrados serviram para a elaboração de modelos referenciais, usados em simulações computacionais, com o objetivo de verificar a influência de variáveis arquitetônicas no desempenho da iluminação natural. As simulações foram realizadas no plug-in Diva do programa Rhinoceros 3D, que simula a iluminação natural de forma integrada com os softwares Radiance/DAYSIM, já validados pela comunidade científica internacional. O tratamento dos dados foi feito através de um método inédito de avaliação do desempenho luminoso e os resultados obtidos mostraram que 60% dos cenários analisados foram reprovados. Esta tese propõe uma metodologia de avaliação do desempenho luminoso de edifícios de escritório que considere de modo integrado a disponibilidade de luz natural, o conforto visual e o consumo de energia. / This thesis is based on the hypothesis that not all office buildings with environmental certification in the city of São Paulo, constructed between 2000 and 2016, meet satisfactorily the conditions of daylighting, according to the recommendations currently in force. These contemporary offices have large glass areas without sun protection in their facades, causing problems of thermal and luminous comfort. In order to avoid glare, users employ indoor shading devices such as rollers and blinds, which ultimately prevent or reduce access to daylight. This research has carried out a survey on the prevailing constructive patterns of 28 office buildings that follow the specifications described above, to verify issues such as plan depth, light transmission of glasses, WWR (Wall Window Ratio), among others. The collected data were used to elaborate reference models used in computational simulations, aiming at verifying the influence of architectural variables on the performance of daylighting. The simulations were carried out with the Diva plug-in for Rhinoceros 3D program, which simulates daylighting, integrated with software Radiance/DAYSIM, already validated by the international scientific community. The data treatment was carried out through an innovative method for evaluating luminous performance, and the obtained results showed that 60% of the analyzed scenarios were disapproved. This thesis proposes that the methodology for evaluating the luminous performance of office buildings should consider the availability of daylight, visual comfort, and energy consumption in an integrated way.

Esta pesquisa avalia o potencial de utilização da ventilação natural em edifícios de escritórios na cidade de São Paulo do ponto de vista do conforto térmico. Como parte do trabalho, foi elaborado um modelo de um edifício de escritórios com características arquitetônicas e de ocupação semelhantes às existentes nestes edifícios atualmente em São Paulo. A pesquisa foi feita com simulações computacionais deste modelo. Primeiramente foram avaliadas as temperaturas internas. Uma área do modelo foi simulada no software EnergyPlus para as oito orientações solares principais, com objetivo de se estimar as temperaturas operativas médias horárias para todos os meses do ano. Os resultados foram analisados sob o enfoque da teoria adaptativa de conforto térmico, de acordo com o índice para ambientes ventilados naturalmente proposto pela norma Ashrae 55, 2004. Esta análise gerou o mapeamento dos períodos do ano onde o ambiente estaria confortável se forem considerados 90% ou 80% de usuários satisfeitos e quanto não estaria confortável, tanto por calor quanto por frio. Também foi feita uma avaliação do modelo, de caráter exploratório, com simulações em um software de dinâmica dos fluidos, o CFX. Estas simulações objetivaram estimar se a estratificação da temperatura ou as velocidades internas do ar poderiam gerar áreas localizadas de desconforto no ambiente. / This research evaluates the potential for the use of natural ventilation in São Paulo city office buildings from a thermal comfort viewpoint. As part of the work, a model was developed with architectural and occupational characteristics similar to the those of office buildings in São Paulo city. The research was carried out using computational simulations of this model. First internal temperatures were evaluated. An area of the model was simulated in EnergyPlus software for the eight main solar orientations, with the object of estimating the average operative temperature for all months of the year. The results were analyzed under the focus of the adaptive thermal comfort theory, according the index proposed in Ashrae Standard 55, 2004 for naturally ventilated environments. This analysis generated a mapping of the annual periods where this space would be comfortable for 90% or 80% satisfied users and when it would not be comfortable, either for warmth or for cold. An exploratory study of that model was done, using computational fluid dynamics with CFX software. The objective was to estimate if the temperature stratification and the internal air velocities could cause local areas of discomfort within this environment.

Esta pesquisa tem como objetivo analisar a produção de edifícios comerciais de escritórios através da localização e aspectos construtivos tais como a dimensão das unidades dos escritórios e os índices de desempenho de mercado: estoque e taxa de vacância. As amostras selecionadas e analisadas e os resultados obtidos ao longo cinco anos de pesquisa em campo (1999-2003) foram consolidados em um banco de dados formado pela autora desde 1994. Enquanto as pesquisas internacionais consultadas possibilitaram conhecer um extenso campo para aplicação deste conhecimento, um volume razoável de pesquisas nacionais está sendo produzido com enfoque para indicadores específicos de desempenho quanto à resistência de materiais, conforto térmico, acústico e desempenho energético. Somente, uma pequena parte, porém, estão voltados para a orientação do mercado imobiliário. Em tais estudos, os dados coletados quase sempre se referem a um momento limitado do mercado, provêm de fontes indiretas e, algumas vezes não conseguem mensurar possíveis tendências com base histórica. Como os dados coletados abrangem uma quantidade expressiva de edifícios de escritório, deve-se ter em vista que a contribuição desta proposta está, principalmente, na descrição do mercado de escritórios e no tratamento estatístico dos dados, cujos resultados poderão auxiliar o desenvolvimento de novos empreendimentos ou mesmo contribuir na requalificação destes. Os resultados desta pesquisa podem subsidiar de forma direta os agentes envolvidos na cadeia produtiva como o setor financeiro, quanto ao investimento em empreendimentos desta natureza, minimizando riscos e auxiliar profissionais e técnicos no desenvolvimento de novas propostas tecnológicas e outros pesquisadores através dos subsídios indiretos produzidos. / This research aims to analyze the office market through attributes localization, constructive aspects such as the size of offices in office buildings and data of market performance such as stock and vacancy rate. The sample selected and analyzed and results acquired from latest five years (1999-2003) were consolidated in a self management database since 1994. While the international researches possibility spread this knowledge to application, the amount of national researches is produced to close measurement of performance as resistance of materials, temperature comfort, acoustic and energetic performance in office buildings. About few are more specifics and refer to Real Estate. The collection of data considered is a limited moment of market from indirect sources and sometimes to appraise or predict the future with historic base is impossible. As the data collected range the amount of office buildings, the main contribution form this research is the office market description and statistician treatment of data, which results could be to aid the development of new buildings or new design. The results of this research could be to give direct support to agents involved, like as financial sector to minimize the risks from this investment. To others, academics and practitioners, involved in Real Estate area and researchers to new technologies, these will receive indirect benefits from this research.

A complexidade no desenvolvimento de projetos para edifícios de escritórios está relacionada a dificuldades na conciliação de interesses de empreendedores, projetistas, construtores e usuários finais, e a diversidade e especialização cada vez maiores das disciplinas envolvidas. A clareza quanto aos pontos que devem ser definidos, e quem deve defini-los, ainda na fase de concepção deste tipo de projeto, é fundamental para que o empreendimento apresente viabilidades técnica, construtiva e de negócio, e a gestão do processo do projeto deve ter domínio total destas questões nesta fase. A proposta deste trabalho é apresentar as informações críticas das diversas disciplinas, que devem ser definidas ainda na concepção da arquitetura, e sua correta seqüência de inserção no processo. Para tal, a metodologia adotada baseia-se em revisão bibliográfica e na realização de um estudo de caso, cujas condições de contorno são consideradas ímpares: a empresa contratante de projetos é uma incorporadora que tem o domínio das informações sobre as necessidades mercadológicas do produto, tem um corpo técnico que apresenta condições de avaliar e escolher soluções técnicas construtivas, e também é uma empresa de administração predial, ou seja, opera o funcionamento do edifício construído, resultando em decisões de projeto que realmente focam o custo do empreendimento em seu ciclo da vida, o que não ocorre freqüentemente no mercado brasileiro. Propõe-se o desenvolvimento de um fluxo de informações de projetos que indique a necessidade e a etapa de cada informação na fase de concepção do projeto, o que ajuda a esclarecer o correto papel de cada agente no processo e constitui uma ferramenta extremamente útil para a gestão de projetos. / The complexity in office buildings design development is related to difficulties in incorporating the interests of all the players involved (owners, designers, contractors and end-users) and to the increasing diversity of specialist designers. The clarity about key points definitions and who should make them, during the design conceptual phase, is imperative for technical, constructive and commercial feasibilities of the project itself, and design management must have complete control of these aspects. The aim is to investigate what critical information from several design subjects should be defined during this conceptual phase and its correct insertion sequence in the design process. In order to achieve this investigation, the research is based on the case study method, the studied object of which has distinctive conditions: the design team contractor is a real estate company that fully understands office building market needs, holds an experienced technical team to evaluate and select constructive solutions and, also, is a facility manager. Due to this, their design decisions actually focus on the project entire life cycle, which is not common in the Brazilian market. In conclusion, the development of an information flow is proposed, during the design conceptual phase, which indicates when each piece of information should be located in the design process, which is helpful to elucidate the correct function of each related player and to establish a useful tool for design management.

Esta pesquisa resultou na proposição de um conjunto de diretrizes que viabilizem a implementação e a redação de um projeto de regulamentação energética para edifícios de escritórios, no que se refere à luz natural. Para tanto, foi efetuado um levantamento das leis, normas e certificações em vigência nos países: Brasil, Estados Unidos, Canadá, Portugal, Reino Unido, França e Alemanha, que se referem à iluminação natural e sua interface com a iluminação artificial, em edifícios de escritórios. Foram incluídos neste conjunto de regulamentos, normas da ISO e CIE, por se tratarem de referências internacionais. A partir deste levantamento foram destacados e agrupados por assunto, os itens que continham indicadores para a avaliação da admissão de luz natural em prédios de escritórios. No Capítulo 5, Estudos de Caso, foram analisados cinco projetos de escritórios, de prédios construídos na cidade de São Paulo, quanto aos aspectos da insolação e admissão da luz natural. Os projetos foram simulados em computador e, pelos resultados obtidos com a aplicação do software Radiance, verificou-se a conformidade destes projetos com os indicadores coletados. Estas avaliações permitiram conclusões sobre os projetos e, também, sobre os indicadores utilizados. A partir destas conclusões foram apresentadas diretrizes para o caso brasileiro, apontando itens para regulamentos que quando aplicados otimizem o uso da luz natural nos ambientes de escritórios. / This research has resulted in the proposition of a group of directives which may enable the implementation and outlining of an energetic regulation project for office buildings as related to daylighting. To that end, current codes, norms and certification systems, in use in Brazil, United States, Canada, Portugal, United Kingdom, France, and Germany, all regarding daylighting and its interaction with artificial lighting in office buildings, were raised. We have added to this group of regulations the ISO and CIE norms, due to their being international references. Starting out from these regulations, the items that contain indicators for the evaluation of daylight admission in office buildings have been grouped and outlined by category. In chapter 5, Case Studies, five office buildings in Sao Paulo city have been analyzed regarding their insolation and daylight performance. The projects were computer-simulated and, through the results obtained by applying the Radiance software, the conformity of these projects with the collected indicators were verified. These evaluations led to conclusions about the projects, as well as about the used indicators. From these conclusions, directives have been presented for use in the Brazilian case, identifying items for regulations that, when applied, will optimize the use of daylight in offices.