Depuis les années 1990, des investisseurs financiers transnationaux investissent dans les marchés d'immobilier d'entreprise de Mexico, comme dans ceux de la plupart des principales métropoles de pays " émergents ". Ces acteurs d'un genre nouveau contribuent à renforcer l'expansion spatiale de la métropole et sa structuration à une échelle régionale. Cette contribution particulière à la production urbaine de Mexico est expliquée en deux temps : d'une part, les spécificités des investissements financiers transnationaux sont expliquées par le fonctionnement interne contraignant du réseau financier transnational qui s'organise autour de concepts et d'outils définis hors du Mexique ; d'autre part, leur concentration à la périphérie de l'Etat central de la métropole de Mexico - le Distrito Federal (DF) - se comprend à travers une analyse de la construction historique des différents territoires qui constituent l'espace métropolitain. Au sein du DF, l'insertion des investisseurs financiers transnationaux dans les marchés immobiliers se voit freinée par des promoteurs et investisseurs concurrents, inscrits dans des réseaux sociaux fermés, caractérisés par un fonctionnement communautaire et un système de faveurs ancien. A la périphérie, à l'inverse, les investisseurs financiers transnationaux parviennent à s'insérer plus facilement dans les marchés immobiliers, encastrés dans des territoires plus récemment urbanisés et où les ressources politiques et économiques sont plus dispersées. Cette thèse cherche ainsi à contribuer à une meilleure compréhension des modalités par lesquelles se réalise la financiarisation des marchés immobiliers et de la production urbaine dans une métropole d'Amérique Latine, telle que Mexico. Elle montre que la diffusion de pratiques, de concepts et d'une nouvelle division du travail, promus par le réseau financier transnational, est l'objet d'une lutte de pouvoir avec d'autres manières, préexistantes et concurrentes, de développer et d'investir dans l'immobilier.

Les périphéries des grandes métropoles présentent des paysages facilement reconnaissables : maisons roses autour de rues en boucle ou en impasse... Ces ensembles pavillonnaires apparaissent comme une "image-type" de l'étalement urbain et sont souvent "accusés" d'uniformiser les paysages, de renforcer l'homogénéisation sociale et la ségrégation spatiale. En Ile-de-France, ces ensembles résultent souvent d'opérations groupées produites par un promoteur immobilier qui en réalise toutes les étapes de façon intégrée. Traditionnellement local, le secteur de la promotion immobilière s'est concentré et internationalisé au cours des vingt dernières années. Nous faisons l'hypothèse que le développement des grands groupes a des conséquences sur l'organisation du système de production des ensembles pavillonnaires, sur les manières de faire des différents acteurs et qu'il a une influence sur la morphologie et, en particulier, sur l'homogénéité de ces ensembles. Ces réflexions s'inscrivent dans un cadre plus large consistant à savoir jusqu'à quel point la mondialisation du secteur immobilier peut conduire à l'uniformisation des villes et des pratiques d'habiter. Nous cherchons à comprendre dans quelle mesure les transformations des différents acteurs de la production, les conditions de la " fabrique " périurbaine, liées au contexte de mondialisation et de métropolisation, ont un rôle sur les types d'espaces produits.

Alors même que les grandes priorités de la question du logement (loger, construire et habiter différemment, habiterl’existant, crises et contraintes) tendent à converger et à s’agréger à la charnière du changement de siècle, de nouvellesproblématiques, regroupées sous celle plus globale du développement durable, émergent et (ré)interrogent la productionde la ville. Les promoteurs immobiliers privés sont alors interpellés et mobilisés afin de répondre à cette nouvelleproblématique qui devient même prescription à la suite du Grenelle de l’environnement (2007). Les problématiquesde la durabilité proposent dès lors aux acteurs privés de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de déclinaisonlogement-bâtiment-quartier-ville et à y opérer des allers-retours afin de répondre à la transversalité des composantes dela durabilité. D’un premier temps consacré au traitement énergétique du bâtiment et de son enveloppe, des promoteursse positionnent peu à peu à l’échelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains d’études, l’écoquartierbordelais Ginko et la reconversion de l’entrepôt Macdonald, proposent d’éclaircir un pan encore peu approprié parla bibliographie : le portage privé d’opérations de quartiers durables. L’éclosion de l’urbanisme durable ouvre unedeuxième vie à ces deux opérations. Elle ouvre également de nouvelles opportunités aux acteurs privés pouvant opérerun balancement entre les échelles de la durabilité et en mesure de se projeter à l’échelle du quartier. Ce point derencontre, établi par une convergence d’intérêts communs entre acteurs publics et privés, permet alors aux promoteursaménageursde se poser comme force de proposition dans l’édification de quartiers durables. / At the turn of the century, as the great housing issues – finding homes, building, living differently, reusing thealready built, dealing with crises and constraints – are becoming more acute, new problems have emerged, under thebroader question of sustainable development, and thus questioning the way cities are organised. Therefore, privatereal estate developers are approached over this question, which has become urgent in the wake of the 2007 GrenelleEnvironment conference. From then on, faced with the issues of sustainable development, private contributors tourban construction need to take several scales into account at the same time – housing lot, building, neighbourhood,city – in order to address the many components of sustainability. Private developers first dealt with buildings’energetic treatments and outer structure, but are gradually considering whole sustainable neighbourhoods andcities. This study has focused on fieldwork in two areas : the Ginko eco-neighbourhood in Bordeaux and theconverted Macdonald warehouse. These have enabled us to analyze an understudied area of reasearch, i.e. privatefunding of sustainable neighbourhoods. The birth of sustainable urbanism gives a second life to those two places.It is also an opportunity for private developers to work both in terms of sustainable development, and on the scaleof entire neighbourhoods. This dual aspect, resulting from interests common to public and private actors, enablesreal estate developers to take a truly active part in the rise of sustainable neighbourhoods.

Abidjan, capitale économique de la Côte d’Ivoire, connaît une forte pression démographique. Elle abrite aujourd’hui environ 4,5 millions d’habitants, soit 20% de la population nationale et 50% de la population urbaine. Cette situation induit une demande régulièrement en hausse de logements et de terrains urbains à bâtir. Pour faire face à cette demande, l'Etat est lancé dès les indépendances, dans une politique volontariste de production de logements et de terrains urbains, dont la mise en œuvre a nécessité la création de plusieurs structures publiques. Dans ce dispositif, l'Etat intervenait depuis la programmation jusqu’à la commercialisation des logements et la gestion des ensembles immobiliers réalisés. Il assurait par ailleurs la mise en place des infrastructures et des équipements socio collectifs. Mais suite à la crise économique des années 1980 il passe le relai au secteur privé et se cantonne à stimuler l'initiative privée et à moderniser les mécanismes de financement du secteur de l’habitat. Dès lors, le marché immobilier connaît l’apparition de plusieurs promoteurs qui interviennent presqu’exclusivement à Abidjan. Ce travail contribue à établir une meilleure connaissance des activités du secteur privé formel de promotion immobilière dans l’agglomération Abidjanaise depuis les années 1980 et leur impact sur l’espace urbain. Il met en lumière les opérations immobilières en insistant sur leurs dimensions spatiale, qualitative et quantitative. / Abidjan, the economic capital of Cote d'Ivoire, is undergoing a strong demographic pressure. It currently has a population of 4.5 million, which represents about 20% of the national population and 50% of the urban population. This situation induces a continuously rising demand for housing and building land. To address this rising demand after its independence, the state voluntarily engaged in a series of policies to promote housing and building land by creating a number of public sector organizations. In this plan, the state intervened from programming to marketing of the housing and the management of the residential projects. It also ensured the implementation of infrastructure and public social facilities. However, due to the economic crisis of the 1980s, the state relayed those tasks to the private sector and focused its efforts on the promotion of private initiatives by modernizing the financing mechanisms in the housing sector. Since then, the real estate market is witnessing the emergence of several real estate developers exclusively operating in the district of Abidjan. This study helps to establish a better understanding of the formal real estate development private sector’s activities in the agglomeration of Abidjan since the 1980s and their impact on the urban space. It highlights the real estate developments with an emphasis on their spatial, qualitative and quantitative aspects.

Alors même que les grandes priorités de la question du logement (loger, construire et habiter différemment, habiterl'existant, crises et contraintes) tendent à converger et à s'agréger à la charnière du changement de siècle, de nouvellesproblématiques, regroupées sous celle plus globale du développement durable, émergent et (ré)interrogent la productionde la ville. Les promoteurs immobiliers privés sont alors interpellés et mobilisés afin de répondre à cette nouvelleproblématique qui devient même prescription à la suite du Grenelle de l'environnement (2007). Les problématiquesde la durabilité proposent dès lors aux acteurs privés de la fabrique urbaine de se projeter sur une ligne de déclinaisonlogement-bâtiment-quartier-ville et à y opérer des allers-retours afin de répondre à la transversalité des composantes dela durabilité. D'un premier temps consacré au traitement énergétique du bâtiment et de son enveloppe, des promoteursse positionnent peu à peu à l'échelle du quartier durable et de la ville durable. Deux terrains d'études, l'écoquartierbordelais Ginko et la reconversion de l'entrepôt Macdonald, proposent d'éclaircir un pan encore peu approprié parla bibliographie : le portage privé d'opérations de quartiers durables. L'éclosion de l'urbanisme durable ouvre unedeuxième vie à ces deux opérations. Elle ouvre également de nouvelles opportunités aux acteurs privés pouvant opérerun balancement entre les échelles de la durabilité et en mesure de se projeter à l'échelle du quartier. Ce point derencontre, établi par une convergence d'intérêts communs entre acteurs publics et privés, permet alors aux promoteursaménageursde se poser comme force de proposition dans l'édification de quartiers durables.

Cette thèse questionne le développement des centres commerciaux en France. Pour cela, elle analyse l’activité des professionnels dédiés à leur élaboration : les promoteurs d’immobilier commercial. Appréhendés au prisme des projets, les centres commerciaux apparaissent comme des constructions à la fois immobilières, économiques et politiques. Ce sont des biens immobiliers qui prennent la forme de « places de marché ». A ce titre, ils doivent attirer les protagonistes du commerce de détail (commerçants, consommateurs). Mais ils doivent aussi « se faire une place » dans les territoires. Là, les promoteurs sont confrontés aux élus locaux. Le développement des centres commerciaux s’inscrit dès lors dans une tension entre trois modes de définition des projets. Il revient aux promoteurs de les articuler au sein des systèmes d’acteurs qui entourent chaque réalisation. A travers une enquête par entretiens ; un travail d’archives portant sur quatre projets (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) ; et des analyses statistiques sur le profil des centres commerciaux en Île-De-France ; cette thèse démontre une tendance récente des promoteurs à prendre en compte la vision des élus engagés activement dans le développement de leurs villes depuis deux décennies. / In this dissertation we study the creation of shopping malls in France. We propose a sociology of market work of retail property developers. As marketplaces creators they have to involve retailers and consumers in their projects. They also have to organize a place for the market inside the cities. Thus, they confront local representatives. As a result these marketplaces creators have to deal with property, retailing and political issues. A tension between three kinds of projects definition emerges. Property developers' activity follows several steps which comprised attempts to articulate this tension. Based on interviews, analyses of four projects (Bercy Village, Le Millénaire, Odysseum, Ecoparc) and a statistical study of the shopping malls profiles in the Île-De-France region, we show that property developers recently follow the vision of local representatives involved in the urban development since the 1990's.

Le développement axé sur le transport en commun (transit-oriented development ou TOD) est un concept urbanistique souvent proposé comme solution aux problèmes associés à l’étalement urbain. La majorité des recherches sur ce concept sont descriptives ; rares sont les études qui examinent l’impact des projets de TOD sur les comportements en transport. Certains chercheurs proposent d’étudier les raisons qui expliquent la rareté de véritables TOD en Amérique du Nord. Cette approche s’appuie sur l’hypothèse que ce manque d’exemples est le résultat d’une faible demande, ou d’une multiplicité de barrières, quelles soient financière, réglementaire, politique, organisationnelle ou structurelle. Notre étude s’inscrit dans ce courant, afin d’examiner le développement de TOD dans la région métropolitaine de Montréal. L’étude empirique se concentre sur la perspective des promoteurs immobiliers quant à l’ampleur de la demande et des barrières à l’offre de TOD. La méthodologie de notre étude consiste en des entrevues avec les promoteurs immobiliers travaillant dans la banlieue montréalaise. Les résultats montrent que la demande est en croissance pour les produits ayant certaines caractéristiques de TOD, mais que la demande pour des TOD reste faible. Deux barrières principales ressortent de cette étude, soit le manque de terrains et l’offre insuffisante de service de transport en commun. On peut identifier d’autres obstacles majeurs dont le manque d’une définition commune du TOD et une structure de l’industrie de l’industrie mal adaptée à ces formes de développement. L’étude conclue que la réalisation de TOD dans le contexte montréalais requiert que les acteurs gouvernementaux assument un rôle plus proactif et visionnaire. / Transit-oriented development or TOD is an urban planning concept that is often proposed as a solution to the problems associated with suburban sprawl. The majority of research on this concept is descriptive; some authors examined the effect of TOD pro-jects on travel behaviour. A new research approach proposes to investigate the rarity of examples of veritable TOD in North America. This approach proposes that the lack of examples is either the result of a weak demand, or of a variety of supply barriers catego-rized as financial, regulatory, political, organizational or pertaining to the physical con-text of the city. Our study applies this research approach in order to examine the development of TOD in the Montreal metropolitan region. The empirical study focuses on the perspec-tive of real estate developers regarding the degree of demand and the supply barriers to TOD. The methodology consists of interviews with a diverse group of real estate devel-opers working in the Montreal suburbs. The results demonstrate that the demand is growing for products having certain characteristics of TOD, but that this does not reveal a demand specifically for TOD. We also determine that the two principal supply barriers are the lack of land and the insufficient supply of public transit service. Other major obstacles include lack of a common definition of TOD and the structure of the land de-velopment industry which is not well adapted to this form of development. The study concludes that the realization of TOD in the Montreal context requires that provincial and municipal government actors assume a more proactive and visionary role.

Le développement axé sur le transport en commun (transit-oriented development ou TOD) est un concept urbanistique souvent proposé comme solution aux problèmes associés à l’étalement urbain. La majorité des recherches sur ce concept sont descriptives ; rares sont les études qui examinent l’impact des projets de TOD sur les comportements en transport. Certains chercheurs proposent d’étudier les raisons qui expliquent la rareté de véritables TOD en Amérique du Nord. Cette approche s’appuie sur l’hypothèse que ce manque d’exemples est le résultat d’une faible demande, ou d’une multiplicité de barrières, quelles soient financière, réglementaire, politique, organisationnelle ou structurelle. Notre étude s’inscrit dans ce courant, afin d’examiner le développement de TOD dans la région métropolitaine de Montréal. L’étude empirique se concentre sur la perspective des promoteurs immobiliers quant à l’ampleur de la demande et des barrières à l’offre de TOD. La méthodologie de notre étude consiste en des entrevues avec les promoteurs immobiliers travaillant dans la banlieue montréalaise. Les résultats montrent que la demande est en croissance pour les produits ayant certaines caractéristiques de TOD, mais que la demande pour des TOD reste faible. Deux barrières principales ressortent de cette étude, soit le manque de terrains et l’offre insuffisante de service de transport en commun. On peut identifier d’autres obstacles majeurs dont le manque d’une définition commune du TOD et une structure de l’industrie de l’industrie mal adaptée à ces formes de développement. L’étude conclue que la réalisation de TOD dans le contexte montréalais requiert que les acteurs gouvernementaux assument un rôle plus proactif et visionnaire. / Transit-oriented development or TOD is an urban planning concept that is often proposed as a solution to the problems associated with suburban sprawl. The majority of research on this concept is descriptive; some authors examined the effect of TOD pro-jects on travel behaviour. A new research approach proposes to investigate the rarity of examples of veritable TOD in North America. This approach proposes that the lack of examples is either the result of a weak demand, or of a variety of supply barriers catego-rized as financial, regulatory, political, organizational or pertaining to the physical con-text of the city. Our study applies this research approach in order to examine the development of TOD in the Montreal metropolitan region. The empirical study focuses on the perspec-tive of real estate developers regarding the degree of demand and the supply barriers to TOD. The methodology consists of interviews with a diverse group of real estate devel-opers working in the Montreal suburbs. The results demonstrate that the demand is growing for products having certain characteristics of TOD, but that this does not reveal a demand specifically for TOD. We also determine that the two principal supply barriers are the lack of land and the insufficient supply of public transit service. Other major obstacles include lack of a common definition of TOD and the structure of the land de-velopment industry which is not well adapted to this form of development. The study concludes that the realization of TOD in the Montreal context requires that provincial and municipal government actors assume a more proactive and visionary role.