Den svenska marknaden för kommersiella fastigheter är het och har varit det under lång tid. Bland annat konstateras i en undersökning från revisionsbolaget Pricewaterhouse Coopers och Urban Land Institute att Stockholm, efter London och Paris, just nu rankas som Europas tredje mest attraktiva stad för utländska investerare att köpa och äga fastigheter i. Detta väckte vår nyfikenhet att konkretisera de faktorer som kan ha lett fram till att utländska fastighetsinvesterare attraheras av den svenska fastighetsmarknaden. Genom att vända oss till företag med stor inblick i de förhållanden som råder på den svenska fastighetsmarknaden fick vi intervjusvar från fem representanter. Arbetet med teorin gjorde att vi förväntade oss ett visst svar men intervjuerna gav oss ett helt annat resultat. Denna uppsats belyser många faktorer som gör Sveriges fastighetsmarknad lättillgänglig. Dock påvisar vår studie att framförallt transparensen och likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden är det som gör den så intressant för utländska investerare. Transparensen på den svenska fastighetsmarknaden, som är en stor konkurrensfördel på den globala marknaden, hotas av skattetekniska konstruktioner. Att inte förlora denna fördel på den internationella investeringsmarknaden är ett problem som måste lösas. Hur detta ska ske är ett uppslag för en fortsatt studie. / The Swedish market of commercial real estate is really sizzling and has been so for some years now. In an analysis made by the audit company Pricewaterhouse Coopers and Urban Land Institute it was stated that Stockholm, succeeding London and Paris, is ranked as the third most attractive city for foreign investors in terms of buying and owning real estate property. This made us curious to try to pin-point any factors which might have lead to foreign investors interest in the Swedish real estate market. By turning to companies with very good insight in the business and knowledge about the conditions concerning the Swedish real estate market, we are grateful for received interview results by courtesy of five representatives. Our work with background theories lead us to expect a certain answer, but the results of our survey surprised us with a different result. This thesis highlights many factors making the Swedish real estate market so favourable to investors, but the most prominent elements are the facts that the Swedish market is very transparent with a high level of liquidity. For the Swedish real estate market the big advantage in global competition is named transparency, but this advantage is threatened by taxation techniques to maximise profit. Not to loose this Swedish benefit on the international investment market is a problem yet to be solved.

Syfte: Att skapa förståelse för hur situationen på en marknad kan påverka den finansiella stabiliteten. Med det som grund göra en samlad bedömning om vilka risker som finns på Sveriges bostadsmarknad för att utvärdera hur och om de kan påverka finansiell stabilitet idag. Metod: För att ge oss en ökad förståelse om hur finansiell instabilitet uppstår på en marknad har vi tagit hjälp av Hyman P. Minskys teoretiska modell “The Financial Instability Hypothesis”. Teorin har vi sedan applicerat på utvalda finansiella kriser för att studera vad som karaktäriserat dem i sin utformning. Vår forskning har bedrivits med kvalitativa intervjuer med olika organisationer som arbetar aktivt för att upprätthålla och se över den finansiella stabiliteten i Sverige. Slutsats: Vi har identifierat externa och interna faktorer som kan påverka finansiell stabilitet. Oro inom det europeiska bankväsendet utgör största hotet mot finansiell stabilitet idag. Problem kopplade till Sveriges bostadsmarknad utgör inget direkt hot mot finansiell stabilitet, dock visar marknaden tendenser på ineffektivitet. Lågt bostadsbyggande och allmänt lågt utbud matchar inte efterfrågan, detta driver upp priser men även skulder. Priser och skulder kan till stor del förklaras med logiskt ekonomiskt resonemang. / Purpose: To create an understanding of how the situation in a market may affect financial stability. With that as a foundation make an overall assessment of the risks that exist on the Swedish housing market to assess whether and how they can affect financial stability today. Method: In order to obtain increased understanding of how financial instability arises in a market we have used Hyman P. Minskys theoretical model “The Financial Instability Hypothesis”. We have then applied the theory on chosen financial crises in order to study what characterizes them. Our study has been conducted with the help of qualitative interviews with various organizations such as banks and authorities that work to maintain and inspect the financial stability in Sweden. Conclusion: We have identified external and internal factors that could affect financial stability. Concern related to the European banking sector form the greatest threat to financial stability today. Problems related to the Swedish Real Estate Market constitute no direct threat to financial stability, however market trends shows inefficiency. Low housing and low supply in general do not match demand, this drives up prices, but also debts. Prices and debts can largerly be explained by logical economic reasoning.

The common areas of contemporary vertical multifamily buildings have increasing amount of leisure environments. This may be a response to the demands of the consumer society, whose new needs that arise at all times require new merchandise that convert to new needs and desires. The real estate market works with the attributes of real estate in search of sales consolidation, especially those related to the style and quality of life desired by buyers. Media operates the sign value selling dreams, lifestyle, leisure, healthy environment, peace, security, prestige, nobility, exclusive and happiness. What does the real estate market offer as leisure environments in vertical buildings multifamily? The objective of this master’s dissertation is to characterize the extent and configuration of leisure environments and leisure areas located in common areas of multifamily vertical buildings in the city of Maceio / AL. As an object of study, were selected 31 buildings of seven construction companies operating in the city, delivered or launched over the period from 2010 to 2015, through portfolios available on the internet. The buildings were separated in three groups, according to the area of their housing units (HU), using as basis the Sales Speed Index (IVV), provided by SINDUSCON-AL: GROUPING A (8 buildings and 3 condos) - HU to 70m²; GROUNPING B (8 buildings and 1 condominium) – HU 51m² to 150m²; and GROUNPING C (10 buildings and 1 condominium) - HU above 101m². The leisure environments found were grouped in four groups: children, teen, adult and shared. It was found that adults and shared environments, occur throughout the sample, most often for fitness space and parties room or gourmet space. It was found that most leisure environments are located on ground floor / pilotis of the buildings, and there are also environments on the roof floor and on the mezzanine and occasionally underground floor. There are five types of location and spatial organization for leisure areas of multifamily vertical buildings: TYPE 1 - Leisure area on the ground floor / pilotis with the adult pool environment; TYPE 2 - Leisure area on the ground floor / pilotis without pool environment; TYPE 3 – Leisure area on the ground floor / pilotis and mezzanine; TYPE 4 - Leisure area in the ground floor / pilotis and roof floor; TYPE 5 - Leisure area type club. It was found that leisure index, total leisure area divided by the likely number of residents per building, has increased average, according to the increase in the area of housing units in buildings belonging to each grouping: GROUNPING A - 0,54m²/resident; GROUNPING B - 1,06m²/resident; and GROUNPING C - 1,11m²/resident. The fact that all the buildings researched having leisure areas, regardless of the range area of housing units, points to a contemporary tendency to offer to this typology, is for use by residents, or to be sold as symbol of status and happiness. / As áreas comuns dos edifícios verticais multifamiliares contemporâneos apresentam quantidade cada vez maior de ambientes de lazer. Essa pode ser uma resposta às demandas da sociedade de consumo, cujas novas necessidades que surgem a todo instante exigem novas mercadorias que se convertem em novas necessidades e desejos. O mercado imobiliário trabalha com os atributos dos imóveis em busca da consolidação das vendas, destacando-se aqueles relacionados com o estilo e a qualidade de vida desejados pelos compradores. A mídia opera com o valor de signo vendendo sonhos, estilo de vida, lazer, ambiente saudável, sossego, segurança, prestígio, nobreza, exclusividade e felicidade. O que o mercado imobiliário oferece como ambientes de lazer nos edifícios verticais multifamiliares? O objetivo dessa dissertação de mestrado é caracterizar a abrangência e a configuração dos ambientes e das áreas de lazer localizadas nas áreas comuns dos edifícios verticais multifamiliares, na cidade de Maceió/AL. Selecionaram-se, como objeto de estudo, 31 edifícios de sete construtoras que atuam na cidade, entregues ou em lançamento no período de 2010 até 2015, por meio de portfólios disponibilizados na internet. Separaram-se esses edifícios em 3 grupamentos, de acordo com a área de suas unidades habitacionais (UH), utilizando-se como base o Índice de Velocidade de Vendas (IVV), disponibilizado pelo SINDUSCON-AL: GRUPAMENTO A (8 edifícios e 3 condomínios) – UH até 70m²; GRUPAMENTO B (8 edifícios e 1 condomínio) – UH de 51m² até 150m²; e GRUPAMENTO C (10 edifícios e 1 condomínio) – UH acima de 101m². Agruparam-se os ambientes de lazer encontrados em quatro grupos: infantil, juvenil, adulto e compartilhado. Verificou-se que os ambientes adultos e compartilhados, ocorrem em toda a mostra, com maior frequência para espaço fitness e salão de festas ou espaço gourmet. Constatou-se que a maioria dos ambientes de lazer se localiza no pavimento pilotis/térreo dos edifícios, havendo também ambientes na cobertura e no mezanino e ocasionalmente no subsolo. Identificaram-se 5 tipos de localização e organização espacial para as áreas de lazer dos edifícios verticais multifamiliares: TIPO 1 - Área de lazer no pavimento térreo/pilotis com o ambiente piscina adulto; TIPO 2 - Área de lazer no pavimento térreo/pilotis sem piscina; TIPO 3 - Área de lazer no pavimento térreo/pilotis e no mezanino; TIPO 4 - Área de lazer nos pavimentos térreo/pilotis e cobertura; TIPO 5 – área de lazer tipo clube. Verificou-se que o índice de lazer, área de lazer total dividido pelo número provável de moradores por edifício, possui média crescente, de acordo com o aumento da área das unidades habitacionais dos edifícios pertencentes a cada grupamento: GRUPAMENTO A – 0,54m²/morador; GRUPAMENTO B – 1,06m²/morador; e GRUPAMENTO C – 1,11m²/morador. O fato de todos os edifícios pesquisados possuírem áreas de lazer, independente da faixa de área das unidades habitacionais, aponta para uma tendência contemporânea de oferta para essa tipologia, seja para utilização pelos moradores, ou para ser vendida como símbolo de status e felicidade.

Orientadora: Profa. Dra. Maria de Lourdes Fonseca / Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do ABC, Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território, 2016. / Com o objetivo de construir um estudo de caso sobre a produção habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Faixas II e III, na região do ABC Paulista, entre 2009 e 2014, recuperamos os caminhos dessa produção no Brasil desde a Primeira República até os dias atuais, esmiuçando os sistemas de financiamento brasileiro e as inovações de funding, culminando com o lançamento do PMCMV, em que identificamos uma dinâmica que convencionamos chamar de desenquadramento do Programa. Constatamos que o Programa está totalmente inserido na dinâmica de mercado e, não diferente deste, demonstrou que, nos empreendimentos das Faixas II e III, houve incremento de lançamentos, diminuição do tamanho das unidades e aumento do valor de venda, o que levou muitas unidades a se desenquadrarem do Programa, assim como a muitos mutuários que, a priori, seriam beneficiários. O estudo em questão se valeu de dados primários da Caixa Econômica Federal sobre custos, tamanho das unidades habitacionais e valores de venda, por meio de uma investigação que evidenciou as contradições concentradas também nas Faixas II e III, ainda pouco exploradas por grande parte das pesquisas. / In order to build a study case regarding the housing production of the MCMV Program (PMCMV) Ranges II and III, in the ABC Paulista área, between the years 2009 and 2014 were recovered the paths of that production in Brazil since the First Republic to the present days, after careful analyses of the Brazilian funds systems and funds innovations, culminating in the launch of PMCMV, it were identified a dynamic that was conventionally called Program declassification. It was noted that the program is fully inserted into the market dynamics and showed that in the housing projects of Ranges II and III, there was an increasing of house release projects, a decreasing in the size of these units and an increasing on the sales values, which led many units to be out of the parameters of the program, as well as many people, who, at first would be beneficiaries from the program. The study in question were based on Caixa Econômica Federal primary data about costs, housing unit¿s sizes and sales value through an investigation that also showed the contradictions concentrated in the Ranges II and III which still is unexplored by most part of available researches.

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico / Access to housing is a basic human need. But, on the one hand, the low-income population is struggling to gain access to decent housing, so we need to have this need for state-subsidized home ownership. On the other, Brazil needs to improve the existing housing deficit in the country. A complementary alternative is subsidized rent, because Brazil has many properties that are not engaged in their territory. Thus, it is necessary to advance the implementation of government policies for this purpose, as well as soften the existing housing deficit in the country at the same time, would favor those with lower income. In this sense, this work aims to compare the economic feasibility of acquiring the properties financed by My House My Life Program 2 (MHMLP 2) families with a gross monthly income of R$ 3.275,01 to R$ 5.000,00, with the amount of rent. For this, we applied the Monte Carlo simulation with the help of Crystal Ball® software on properties of R$ 80,000.00, R$ 90.000,00, R$ 110.000.00, R$ 120.000,00, R$ 130.000,00 and also R$ 140.000,00 and R$ 145.000,00 in order to generate the odds and sensitivity analysis in relation to the NPV of both the rent as the purchase in both amortization systems used by MHMLP 2 - Constant Amortization System (SAC) and Price Table - with and without use of resources stemmed from the Fund for Guaranteed Time of Service (FGTS). The results show, that adopting as criteria for choosing the less risk, the best financing option is via SAC without use of FGTS funds. Comparing the NPV of the rent versus the NPV of purchase, in most cases, those properties that have an MRI of 5% to 7%, regardless of the selected depreciation system proved the best options when it comes to funding by MHMLP 2. However, assuming homeowners who have TMA 11% to 15%, with few exceptions, the rent is the best choice. / O acesso à moradia é uma necessidade básica humana. Mas, por um lado, a população de baixa renda enfrenta dificuldades para ter acesso a uma moradia digna, por isso, precisa ter essa necessidade subsidiada pelo Estado para aquisição da casa própria. Por outro, o Brasil precisa melhorar o déficit habitacional existente no país. Uma alternativa complementar é o aluguel subsidiado, pois o Brasil tem muitos imóveis que não são ocupados em seu território. Deste modo, se faz necessário avançar na implementação de políticas governamentais com esse propósito, pois além de amenizar o déficit habitacional existente no país, ao mesmo tempo, favoreceria aqueles com poder aquisitivo menor. Nesse sentido, esta dissertação tem como objetivo comparar a viabilidade econômica da aquisição dos imóveis financiados pelo Programa Minha Casa, Minha Vida 2 (PMCMV 2), das famílias com renda bruta mensal de R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00, com o valor do aluguel. Para isso, aplicou-se a Simulação Monte Carlo com o auxílio do software Crystal Ball® nos imóveis de R$ 80.000,00, R$ 90.000,00, R$ 110.000,00, R$ 120.000,00, R$ 130.000,00 e, ainda, R$ 140.000,00 e R$ 145.000,00 a fim de gerar as probabilidades e análise de sensibilidade em relação ao VPL tanto do aluguel como o de compra em ambos os sistemas de amortização usado pelo PMCMV 2 Sistema de Amortização Constante (SAC) e Tabela Price com e sem uso dos recursos provindos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os resultados obtidos mostram que adotando como critério de escolha o menor risco a melhor opção de financiamento é via SAC sem utilização dos recursos do FGTS. No comparativo entre o VPL do aluguel versus o VPL de compra, na maioria dos casos, aqueles imóveis que apresentam uma TMA de 5% a 7%, independentemente do sistema de amortização selecionado se mostraram como as melhores opções quando se trata de um financiamento pelo PMCMV 2. Em contrapartida, supondo imóveis que tenham TMA de 11% a 15%, com poucas exceções, o aluguel é a melhor escolha.

[pt] No decorrer das duas últimas décadas o mercado imobiliário brasileiro passou por diversas mudanças, primeiramente estruturais, com a adoção de um arcabouço legal que resolvia as questões em aberto do setor, que viriam em um segundo momento a potencializar os ganhos do setor quando favorecidos por uma conjuntura econômica positiva, tanto global como localmente. Em meados de 2014, um mercado que vinha desde 2007 extremamente aquecido já dava lugar a uma conjuntura marcada por queda acentuada nos níveis de renda, crédito cada vez menos acessível e mais caro, e forte desconfiança por parte de investidores e adquirentes de imóveis. A manutenção do cenário descrito acima – devido a fatores ligados a juros, desemprego, crise política, etc. – culminou no quadro de volumosos estoques e raros lançamentos que se nota no Rio de Janeiro desde então, especialmente na Zona Oeste. No intuito de otimizar a lenta retomada que se prevê para o mercado a partir de 2018, as construtoras e incorporadoras vêm investindo em inovações tecnológicas voltadas para o aumento da eficiência em algumas etapas dos projetos de incorporação, como arquitetura, engenharia e construção (AEC), vendas e marketing, trâmites legais, etc. No entanto, ainda não se vê no mercado imobiliário medidas que atentem para a aderência entre o que é ofertado e o que o consumidor alvo realmente deseja. Nesse contexto, este trabalho visa a explicitar as preferências dos consumidores de imóveis da Barra da Tijuca por meio da aplicação do método de análise conjunta. Para tanto, foi formado um grupo de foco com profissionais do mercado imobiliário visando a definir os principais atributos de tal produto e seus respectivos níveis. Com os principais pontos definidos, foi realizado um projeto fatorial fracionado com quatorze produtos que, por sua vez, foram submetidos a uma pesquisa junto a consumidores, no intuito de revelar suas preferências. Em meio às diversas análises viabilizadas pela pesquisa, ficou evidente que, dentre os atributos selecionados, a localização foi o que demonstrou ter maior peso na decisão do consumidor, seguido pelo tamanho/tipologia do apartamento e – ao contrário do que se imaginava a princípio – a estrutura de lazer foi o atributo de menor importância para os consumidores. Em tempo, é de interesse do mercado que estudos como este sejam feitos para outros vetores de crescimento da cidade (como Campo Grande e Guaratiba) e de forma periódica, uma vez que as preferências mudam com as novas gerações entrando no mercado de trabalho e ganhando poder aquisitivo, o que se verifica com clareza entre os millennials, geração nascida em meados de 1980 e 2000, que está no momento, não só redefinindo essas preferências, mas também indicando a tendência futura da demanda. / [en] During the last two decades, the Brazilian real estate market underwent several changes, first structural, with the adoption of a legal framework that resolved the open questions of the sector, which would in a second moment boost the gains of the sector when favored by an economic conjuncture, both globally and locally. In mid-2014, a market that had been extremely hot since 2007 had already given way to a situation marked by a sharp drop in income levels, increasingly less affordable and more expensive credit, and strong distrust on the part of investors and real estate buyers. The maintenance of the scenario described above - due to factors related to interest, unemployment, political crisis, etc. - culminated in the picture of voluminous stocks and rare launches that can be seen in Rio de Janeiro since then, especially in the West Zone. In order to optimize the slow resumption expected for the market starting in 2018, construction companies and developers are investing in technological innovations aimed at increasing efficiency in some stages of the incorporation projects, such as architecture, engineering and construction (AEC) sales and marketing, legal procedures, etc. However, we do not yet see in the real estate market measures that affect the adherence between what is offered and what the target consumer really wants. In this context, this work aims to explain the preferences of real estate consumers in Barra da Tijuca through the application of the conjoint analysis method. To this end, a focus group was formed with real estate professionals aiming at defining the main attributes of such product and its respective levels. With the main points defined, a fractional factorial project was carried out with fourteen products, which, in turn, were submitted to a consumer survey, in order to reveal their preferences. In the midst of the various analyzes made possible by the research, it was evident that, among the selected attributes, the location was the one that showed greater weight in the consumer decision, followed by the size/typology of the apartment and - contrary to what was initially imagined - the leisure structure was the least important attribute for consumers. In time, it is in the interest of the market that studies like this are made for other growth vectors of the city (such as Campo Grande and Guaratiba) and periodically, since preferences change with the new generations entering the labor market and gaining purchasing power, which clearly occurs among the millennials, a generation born in the mid -1980s and 2000, which is currently not only redefining these preferences but also indicating the future trend of demand.

Made available in DSpace on 2015-04-01T11:58:43Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 21530191 bytes, checksum: 53eabb2c2c691e59d00ef1e7f1b825cc (MD5) Previous issue date: 2013-08-30 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The present research approaches the spatial production in Altiplano neighborhood, located at the Eastside of João Pessoa city, which is currently the focus of an intense urban transformation. The publication of Local Ordinance n. 5844 in January 2007 allowed the densification of a determined area until than considered Additional Restricted Zone by the City Master Plan (1994). This resolution attracted upscale investments which started a rapid process of city verticalization up to be noticed and questioned under several features, since the environmental nature, going through the probably lost of cultural and landscaping values of the place, reaching reflections about applied urban legislature and the physical capability of the neighborhood to support the new demands. To analyze this region under the view of the production of the space was the trodden way to comprehend the city as a product of social working through the articulation between fields as the valorization, planning and occupation of urban space. So, the actual dissertation aims to evaluate the recently changes that characters the space production in the Altiplano neighborhood since the publication of Ordinance n. 5844/2007 and what relations they have with the strategies, initiatives and interests of production agents of the city about the whole urban dynamics field. To develop this work and obtain the intended objectives, it was necessary to establish three acting lines. The first refers to the bibliographic research intending to obtain a satisfactory theoreticalconceptual knowledge about two main themes necessary to the development of this dissertation. The second acting line is related to field research, composed by in loco visits, documental research and interviews applying. That was interviewed area acting incorporator´s representatives, architects e public employees related to urban planning. The third line of action corresponded to the organization and analysis of collected material, weaving reflections about the current situation, reasons and consequences of urban decisions applied in the area, and future occupancy tendencies of the sector by its relations with the whole city. The realized study reveals how the Altiplano have been produced by a complex game of influences and interests done by agents who interact between themselves framing the urban space construction and the real estate market dynamics of the city. / A presente pesquisa aborda a produção espacial do Bairro Altiplano, localizado na zona Leste da cidade de João Pessoa-PB, atualmente foco de um processo de intensa transformação urbana. A publicação do Decreto Municipal nº 5844 em janeiro de 2007 permitiu o adensamento de uma determinada área até então considerada Zona de Restrições Adicionais pelo Plano Diretor da Cidade (1994). Tal medida atraiu investimentos de elevado padrão que deram início a um acelerado processo de verticalização passível de ser percebido e questionado sob diversos aspectos, desde o cunho ambiental, passando pela provável perda do valor cultural e paisagístico do lugar, chegando a reflexões sobre a legislação urbana aplicada e a capacidade física do Bairro de suportar as novas demandas. Analisar esse bairro sob a ótica da produção do espaço foi o caminho trilhado para que se compreendesse a cidade enquanto produto do trabalho social através da articulação entre movimentos como a valorização, o planejamento e a ocupação do espaço urbano. Sendo assim, a presente dissertação objetiva avaliar as transformações recentes que caracterizam a produção do espaço urbano no Bairro do Altiplano em João Pessoa a partir da publicação do Decreto nº 5844/2007 e que relações elas apresentam com as estratégias, iniciativas e interesses dos agentes produtores da cidade no tocante à dinâmica urbana como um todo. Para o desenvolvimento do trabalho e a obtenção dos objetivos traçados, fez-se necessário estabelecer três linhas de ação. A primeira refere-se à pesquisa bibliográfica no intuito de obter um satisfatório embasamento teórico-conceitual acerca dos principais temas necessários ao desenvolvimento desta dissertação. A segunda linha de ação está relacionada à pesquisa realizada em campo, composta por visitas in loco, pesquisa documental e aplicação de entrevistas. Foram entrevistados representantes de incorporadoras atuantes na área, imobiliárias, moradores, arquitetos e funcionários públicos ligados ao planejamento urbano. A terceira linha de ação correspondeu à sistematização e análise do material coletado, tecendo reflexões acerca da situação atual, razões e consequências das decisões urbanísticas aplicadas na área, e tendências futuras de ocupação do Bairro mediante suas relações com o restante da cidade. O estudo realizado revela como o Altiplano vem sendo produzido segundo um complexo jogo de influências e interesses travado por agentes que interagem entre si moldando a construção do espaço urbano e a dinâmica imobiliária da cidade.

Evidence from various countries over the past two decades proves that swings in house prices have been concomitant with financial instability. The history of financial crises shows that the six biggest banking crises in advanced economies were accompanied by housing busts. Despite the abundance of literature on the forces behind the financial crisis, and in particular studies investigating the connections between financial stability and disturbances in the real estate market, fundamental questions still wait for convincing answers, such as: (i) To what extent is regional heterogeneity in property price increases reflected in dissimilarity in the evolution of credit default? (ii) What role do borrower-related factors such as housing affordability and household indebtedness, and financial market-related factors such as financial developments, play on the growth of bad loans as a main concern for banking sector? (iii) To which extent do banks’ lending behaviour and property prices undermine the stability of the banking sector, and what are the directions of causality between credit defaults, property prices and banks’ lending behaviour? The goal of this thesis is to investigate these issues and explain the practical implications of the findings. This thesis contains three empirical essays. The first essay explores the nexus between house prices and non-performing loans (NPLs), concentrating on the extent to which geographical variations in house prices are translated into regional variations in credit defaults. The stochastic dominance approach has been used for this purpose, with 372 individual US banks. The stochastic dominance analyses disclose symmetric behaviour between NPLs and the scale of house price increments. The essay is further extended by employing Arellano and Bond’s (1991) GMM model to explore the effect of GDP, unemployment rates, lending interest rates and house prices on the growth of NPLs. The outcomes of the GMM estimations reveal a high explanatory power of economic growth, unemployment and lending interest rates on NPLs. In an additional analysis, a generalised panel threshold model is estimated to check for the presence of a threshold point, above which different impacts of house prices might be found. The threshold model specifications provide a threshold point, in relation to which two different impacts of house prices on the evolution of NPLs are estimated. A general consensus in the literature attributes credit defaults to a wide-ranging spectrum of drivers that take into consideration borrower-related factor, lender-related factors and factors related to financial and real estate markets. The second essay attempts to answer the second question mentioned above, by investigating the impact of borrower-related factors, lender-related factors and financial market-related factors in driving NPLs. The impact of these factors on the evolution of impaired loans is explored by estimating fixed effect models then the analysis is extended to dynamic models using the GMM procedure on an annual balanced panel dataset. Household vulnerability, financial developments and housing affordability are found to be significant contributors to the growth of NPLs. The interaction mechanism between the real estate market and the financial system has often been blamed for being the root of financial crises, through the accumulation of housing market bubbles that leads to the ultimate collapse of the financial markets. The third essay, using the Autoregressive Distributed Lag technique, looks for the presence of cointegrating relationships between mortgage defaults, property prices and bank lending in Hong Kong. Our findings reveal evidence of cointegrating relationships between bank lending, property prices and mortgage defaults in the long term, which governs the correction mechanism between these variables. These outcomes call for more effort to be devoted to maintaining a balanced relationship between these factors. The essay also finds evidence of short-term dynamics between these variables. Importantly, loan-to-value is found to play the most effective role in curbing mortgage default risk in the portfolios of the Hong Kong banking sector.

Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre o mercado imobiliário de lançamentos residenciais da Região Metropolitana de São Paulo, tendo como base a utilização de modelos de comercialização hedônica. Para tanto, utiliza-se da Teoria dos Atributos proposta por Lancaster e dos modelos hedônicos e de equilíbrio de sub-mercados propostos por Rosen e Palmquist, a partir dos quais é possível analisar a importância relativa de “pacotes” de atributos, em função dos diferentes perfis sócio-demográficos determinados previamente por meio de análise fatorial elaborada com um grupo de 11 variáveis sócio-demográficas de cada Município da Região Metropolitana e de cada distrito do Município de São Paulo. Por meio de um levantamento realizado com especialistas, com compradores de imóveis residenciais e por meio de anúncios específicos, definiram-se as variáveis hedônicas explicativas e dependentes a serem incluídas nos modelos de regressão múltipla de Box-Cox e de correlação canônica, sob a ótica da demanda e da oferta, para cada perfil sócio-demográfico definido. O método proposto permite a determinação e a avaliação dos “pacotes” representativos de atributos para a composição das condições comerciais dos imóveis residenciais em lançamento na Região Metropolitana de São Paulo, propiciando a verificação da existência de eventuais descolamentos entre o comportamento da demanda e da oferta e possibilitando a comparação da importância relativa de cada variável entre os perfis sócio-demográficos. Portanto, a aplicação do método proposto neste trabalho pode propiciar a implementação de iniciativas privadas e políticas públicas voltadas ao estabelecimento de novas estratégias de lançamento imobiliário, designadas para cada tipo específico de empreendimento e de acordo com as preferências dos consumidores e das características de cada localidade. / This work intends to research about the residential launchings of the real estate market in the Metropolitan Region of Sao Paulo, using hedonic models. It’s based on the approach to Theory of Attributes, proposed by Lancaster, and on the hedonic models and the sub-markets equilibrium approach proposed by Rosen and Palmquist, that make possible the analysis of the relative importance of the attributes “bundles” for each different social and demographic group previously defined by the factorial analysis statistical technique, that used 11 social and demographic variables related to each Municipality of the Metropolitan Region of Sao Paulo and each district of the City of Sao Paulo. Using a survey realized with specialists, residential launchings buyers and through specific advertisements, many explicative and dependent hedonic variables were defined and are to be included in the models of Box-Cox multiple regression and canonical correlation, under the perspective of demand and supply, for each social and demographic defined group. The proposed method allows the determination and the evaluation of the representative “bundles” of attributes to the composition of the residential launchings commercial conditions of the Metropolitan Region of Sao Paulo real estate market, making possible to verify the existence of eventual gaps between the demand and supply behaviors and allowing the comparison of the relative importance of each variable among the social and demographic groups. Thus, the method application can facilitate private and public implementations, allowing the establishment of new strategies designated to each specific kind of real estate, according to the consumers’ preferences and local characteristics.

Orientador: Prof. Dr. Francisco de Assis Comarú / Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do ABC, Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território, 2016. / Este trabalho tem como tema as políticas públicas de regularização fundiária em sua intersecção com o mercado imobiliário. O objeto em análise é um loteamento localizado no município de Osasco (RMSP) que, em período recente, passou por processo de regularização fundiária promovido pelo poder público municipal, que teve na transferência de propriedade seu instrumento. O trabalho tem o objetivo de compreender, baseado na dinâmica imobiliária, como durante a passagem da ilegalidade à legalidade fundiária, ocorrida entre 2008 e 2016, se transformam no território as relações dos moradores e destes com o aparato legal do Estado. O trabalho foi desenvolvido em três etapas: de início foi realizada pesquisa na base de dados da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Osasco (SEHDU); a segunda etapa consistiu em levantamento quantitativo nos lotes regularizados e teve o objetivo de mensurar as relações de compra e aluguel na área; e, por fim, a última etapa compreendeu a realização de entrevistas com moradores que ao longo dos últimos oito anos compraram imóveis na área. Os resultados da pesquisa apontam que neste processo os moradores tiveram suas relações com a moradia e a lei transformadas pelo contato com novos atores e que a passagem à legalidade fundiária não foi linear, acabando por manter e criar irregularidades de diferentes ordens no território. / This work has as its theme the public policies of regularization of lands in its intersection with the real estate market. The object in question is a house allotment, located in the city of Osasco (MRSP). In recent times, It had a land regularization process promoted by the municipal government, which had lands transferred from the city. Based on the real state dynamics, the study aims to understand how during the passage of illegality to legality land that happened between 2008 and 2016, influences on the resident relation with the territory and with the legal apparatus of the state. The work was developed in three stages: the early research, realized in the Department of Housing and Urban Development Osasco¿s (SEHDU) database; the second step consisted of quantitative survey in regularized lands and aimed to measure the relationship of purchase and rent on the area; and finally, the last stage was the interviews, with residents who bought lands on this area, over the past eight years. The results show that in this process the residents had their housing and law relations with transformed by contact with new actors and that the transition that legalized the land was not linear, and ultimately maintained and created irregularities of different orders in the territory.