Property development (PD) is basically driven by the need or demand from the people. Sustainable property development has emerged in response to a global problem – and the need to maintain environmental integrity, according to Gurry (2011) cited by Botha (2013: 7). Keeping and Shiers (2004) state that property development, as a whole, has to balance social, economic and environmental needs. Emanating from the above, any successful development project must offer investors security, infrastructure and efficiency and should also put the needs of citizens at the forefront of all its planning activities. Availability of land, existing infrastructure, availability of finance, economic conditions, political influence and corruption always influence growth of property development in any area. This study aims to identify factors that contribute to lack of property development in Mthatha. Data collected shows that the challenges sometimes lead to failure and delays of the development. The purpose of this study is to identify these challenges, investigate the available literature, consider what has been done so far to address these challenges and make recommendations. It is essential to understand the state of the town and perceptions of the people in the area dealing with Property Development. Mthatha is the main focus of the study because of the perceived number of failed and delayed property development initiatives. The primary and secondary data collected provide the basis for understanding challenges that lead to such failures and delays. This research was conducted by means of a review of the related literature and an empirical study. The empirical study was conducted using a quantitative statistical approach by distributing research questionnaires to members falling within the sample population. The primary objective of the study is to develop a framework for successful implementation of property developments in Mthatha. The study’s findings reveal shortcomings which contribute to the study’s identified problems relating to property development in Mthatha, namely: decaying infrastructure, shortage of land, implementation of the IDP, availability of finance to promote real estate developments, political influence and corruption. Wikipedia defines Property Development as a “multifaceted business encompassing activities that range from the renovations and release of existing buildings to the purchase of land and the sale of improved land or parcels to others”. Harvey and Jowsey (2004), as cited by Botha (2013: 5), define Property Development as a process that involves changing or intensifying the use of land to produce buildings for occupation.

The aim of the thesis is to explain main aspects of the development and elaboration of a real project of mountain apartments on the level of a feasibility study. The thesis is divided up into two parts. Theoretical part describes individual stages of the development, involved entities and the procedure of obtaining building permit, which is all necessary for the implementation of the project. The emphasis is laid on funding, namely financial resources and tax optimalization. The second part deals with the develoment project itsef, which is the construction of weekend apartments in the mountains. The project aims at finding the right use of a specific piece of land, the concept of construction and its funding. Further on the thesis contains sensibility analysis, market and competion analysis and SWOT analysis and identification of main risks including their solution and possible preventive measures. The final part of the thesis focuses on evaluation of this project and its comparison with several competitive projects.

Tidiga skeden av byggprojekt är oftast väldigt komplexa, och många av projektens förutsättningar är osäkra. Då osäkerheter kan ses som brist på information och kunskap, innebär det att tidiga skeden innefattar många osäkerheter som kan generera både positiva och negativa utfall. Därav är det viktigt att både identifiera och hantera osäkerheter för att fatta beslut och skapa rätt förutsättningar för projekten. Syftet med studien är att öka förståelsen för osäkerheter och osäkerhetshantering i förvärvsprocessen vid bostadsutvecklingsprojekt, vilket görs genom att besvara frågeställningen: Hur kan ett ramverk utformas för att skapa trygga beslutsunderlag vid affärs- och projektutveckling under förvärvsprocessen för bostadsutvecklare med avseende på osäkerheter. För att uppnå studiens syfte har en fallstudie av ett svenskt bostadsutvecklingsföretag genomförts genom observationer och intervjuer vid fallföretaget. Studien har resulterat i ökad förståelse för identifiering av osäkerheter och vilka osäkerheter som bör tas i beaktning vid beslut om förvärv. De identifierade osäkerheterna kan delas in i sex huvudområden: Tid, Ekonomi, Projekt, Organisation, Myndigheter och Marknad. Studien har även resulterat i ett ramverk för att analysera och värdera osäkerheter samt visualisera dessa i förhållande till varandra. Studien bidrar på så sätt till teorin genom att studera förvärvsprocessen i bostadsutvecklingsprojekt samt presenterar ett strukturerat arbetssätt för att klassificera och analysera osäkerhet. Ramverket som denna studie resulterat i är främst av relevans för beslutsfattare i förvärvsprocessen och kan användas som underlag vid beslut om förvärv av nya projekt. / Early stages of construction projects are usually very complex, and many project conditions are uncertain. Uncertainties can be seen as lack of information and knowledge, which implies that many uncertainties are involved in early stages.  These can result in both positive and negative outcomes. Hence it is important to identify and manage uncertainties in order to make decisions and create proper project conditions. The purpose of this study is to increase the understanding of uncertainties and uncertainty management in the acquisition process in real estate development, by answering the research question: How can a framework be designed to create a secure basis for decisions by business- and project development during the acquisition process for real estate development in terms of uncertainties? To manage this a case study of a Swedish real estate developer has been conducted, where observations and interviews were conducted at the case company. The result from this study is increased understanding about uncertainty identification but also knowledge about which uncertainties to take in to consideration when making decisions on acquisitions. The identified uncertainties were divided into six major areas: Time, Economy, Project, Organization, Government and Market. This study has also resulted in a framework for analyzing and evaluating uncertainties, which also visualize the uncertainties in relation to each other. The result from this study contributes to theory by studying the acquisition process in real estate development projects and presents a structured approach to classifying and analyzing uncertainties. The framework is mainly relevant for decision-makers within the acquisition process and can be used as the basis for decisions on acquisition of new projects.

The property development industry in cities such as Calgary, Edmonton, Denver and Houston experienced a boom characterized by compulsive speculative growth in the 1970's and then a dramatic collapse in 1982. In the wake of the collapse came a crisis in the financial as well as the development sector, which to 1987 is nowhere near resolved. The expansion and decline in the property development industry is seen as a subset of a classical business cycle fueled by the world oil and gas economy, Canadian government regional and economic policies, and changes in money supply and interest rates. These factors are recognized as being contributory, but not a sufficient explanation for the property boom and bust. Additional understanding is offered by an analysis of the decision making process in the development industry. The research, focusing on key decision makers, revealed that repeated decision errors made by developers on strategies related to growth, diversification, and financing contributed significantly to the industry problems. The sources of strategic errors were found to be associated with the key developers' personalities and their perception of the business environment, as well as group and organizational behaviour. In 1976-77 opportunities to gain windfall profits in real estate development encouraged developers to travel from city to city continent wide in search of opportunities. Their fast-paced activity brought key developers stunning successes. Their perceived brilliance attracted followers from the rest of the industry and captured the imagination of the financial community. In 1979-80, as land values began increasing at rates far faster than interest rates, land banking superceded land development as a principal activity. Developers not only borrowed to the maximum under conventional project lending, but they also invented the concept of "appraisal surplus" (the difference between market value and debt) as a measure of their enormous "equity". This in turn permitted them to raise additional capital corporately through debentures and share offering to purchase even more land. By 1981 companies were highly levered financially making them extremely vulnerable to the slightest changes in the marketplace. Rather than recognizing that they were swept up in a property' boom developers, individually and as a group, chose to continue to believe that their "exceptional ability" to turn a profit was the basis for their successes. As the boom accelerated developers abandoned all caution committing to some of their largest and most daring acquisitions at the very peak of the boom. Then, in 1982 the inevitable happened, the bust in the property market. Those public companies with huge financially levered land banks, whose strategies were predicated on continuing inflation and ever increasing market share failed. Those companies, often private, with low debt to equity ratios, conservative financial practices, and income property portfolios survived. Since both sets of companies operated in a similar environment, but one failed and the other survived, the argument that decision making was a crucial factor in understanding the boom-bust property cycle is strengthened. The understanding of change in the activity patterns and in the structure of the built environment is elucidated by the study of decision processes. Insights into decision making and business cycles create a new awareness of the development process. / Arts, Faculty of / Geography, Department of / Graduate

Uppsatsen tar sikte på att undersöka hur dagens aktörer arbetar med grön fastighetsförädling och vilka olika incitament som finns för aktörer att arbeta med detta. Vidare analyserar vi konkret vilka incitament som finns för ägaren av bostadsrättsfastigheter respektive hyresrättsfastigheter att investera i solceller. Vad finns det för likheter och skillnader mellan dessa två upplåtelseformer? Uppsatsen konkretiserar undersökningen genom en fallstudie i samarbete med HSB MälarDalarna. Där genomförs investeringar genom montering av solceller på fastigheten Adils 17 i Borlänge för att öka den ekonomiska lönsamheten. Målet är att uppnå självförsörjning av energiförbrukningen för fastigheten samtidigt som det skall vara ekonomiskt hållbart med återbetalningstid och nettonuvärde i åtanke. Grönfastighetsförädling är något som ligger i tiden för de flesta fastighetsbolagen idag. Flertalet av aktörerna och bolagen på fastighetsmarknaden blir mer och mer medvetna om miljövänliga investeringar och har högt satta miljömål. Där kommer bland annat investeringar i solceller som ett alternativ in vilket idag är något som såväl privatpersoner som kommersiella aktörer antingen redan arbetar med att montera eller strävar mot att investera i. Uppsatsen visat att incitamenten för att arbeta med grön fastighetsförädling för olika aktörer är många. Där de flesta incitamenten är av likartad karaktär även om det finns olikheter för de olika upplåtelseformerna vid grönförädling av befintliga fastigheter. Incitamenten för investeringar i solceller beror till stor del på upplåtelseformerna, vilket uppsatsen påvisar. Det föreligger såklart likheter och skillnader kring incitamenten även för solceller beroende på om det är en bostadsrättsfastighet eller hyresrättsfastighet. Detta utreder och förklara uppsatsen också. För fallstudien beräknades olika alternativa monterings möjligheter på Adils 17 där de mest lönsamma sedan tagits vidare och analyseras ytterligare innan någon slutsats och rekommendation kring montering av solceller på fastigheten har givits. Återbetalningstiderna varierar något beroende på vilket val av montering som väljs, samma gäller för nettonuvärdet. Viktigt är att båda dessa nyckeltal är inom ramen för vad en fastighetsägare likt HSB kan tänka sig för att det skall vara värt att investera, då besparingarna på just denna fastighet från solcellerna tillfaller fastighetsägaren i sin helhet. Två av monterings möjligheterna har i denna uppsats genom fallstudien funnits ligga inom ramen för vad som är en god investering. / The thesis aims to investigate how today's actors work with green property refinement and what different incentives are there for actors to work with this. This is then to analyse in concrete terms what incentives are available for tenant-owner properties and tenant-owner properties to invest in solar cells. What are the similarities and differences between these two forms of lending. The thesis furthermore concretises investments in solar cells in the form of a case study in collaboration with HSB where the financial profitability for the installation of solar cells on the Adils 17 a property in Borlange is carried out. The goal is to achieve self-sufficiency of the energy consumption of the property while being financially sustainable with repayment time and net present value in mind. Green property refinement is something that lays within the time and modern thinking of most real estate companies today. Where most of the actors and companies become more and more aware of environmentally friendly investments and have high environmental goals. There, among other things, investments in solar cells come as an alternative, which today is something that both private individuals and commercial actors are either already working on to assemble or strive to invest in. The thesis has shown that the incentives for working with green property refinement for various actors are many. Where most of the incentives are of a similar character, although there are differences for different forms of tenure in green refinement of existing properties. The incentives for investments in solar cells largely depend on the which form of tenure the property is, as the thesis demonstrates. Of course, there are similarities and differences regarding the incentives for solar cells, depending on whether it is a condominium or rental property. This is also something the thesis will straighten out and explain more in detail. For the case study, various alternative mounting options were calculated on Adils 17 where the most profitable options where further analysed before any conclusion and recommendation regarding the installation of solar cells on the property could be given. The repayment times vary slightly depending on the choice of assembly chosen, the same applies to the net present value. It is important that both of these key figures are within the scope of what a property owner, like HSB MalarDalarna, expects them to be to invest. As the savings on this particular property from the solar cells are due to the property owner. Two of the mounting possibilities in this essay have been calculated to lay within the scope of what could be considered a good investment through the fall study.

Behovet av en bostad är ett grundläggande mänskligt behov. Detta behov kan tillgodoses på en rad möjliga sätt. Vi bor med olika upplåtelseformer som hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt i olika typer av byggnader. För samhället är det viktigt att det finns tillräckligt med rätt byggnader på rätt plats.Men vad är det egentligen som påverkar vad det är för byggnad som står på en viss fastighet, och hur ser man om det finns potential för utveckling? Svaret ges genom studie av den bakomliggande teorin; en produktivitetsanalys bör utföras. En produktivitetsanalys beskriver en fastighets kapacitet att tillgodose mänskliga behov och ger ett resultat om hur lämplig en fastighet är för en viss typ av bebyggelse. Produktivitetsanalysen är en del av en marknadsanalys och utgör grunden för detta kandidatarbete. Genom en studie av relevant teori avseende marknadsanalys, produktivitetsanalys och bostadsutveckling beskrivs de ingående variablerna i det som påverkar slutgiltig markanvändning i detalj. Vidare studeras hur arbetssätten skiljer sig för större och mindre börsnoterade bostadsutvecklare. Hypoteser ställs upp angående deras respektive förhållningssätt till marknadsanalys.Som lite av en ’plot twist’ görs upptäckten att bostadsutvecklarna inte alls använder begreppet produktivitetsanalys. De har, vad resultatet visar, inte alls något strukturerat sätt att analysera fastighetens egenskaper på. Däremot analyseras de ingående egenskaperna i en produktivitetsanalys även i praktiken, inte bara på exakt samma sätt som i teorin. De större bostadsutvecklarna använder sig av mycket mer standardiserade lösningar än de mindre och utför trots detta, en djupare marknadsanalys. Detta resultat talar emot en av de inledande hypoteserna samt vad som kommuniceras från några av de mindre utvecklarna. / The need for a residence is a basic human need. This need can be met in a number of ways. We live in different types of buildings and they serve different residential needs. For society it’s important that there’s a mix of different types of residential products, in the right place.But what affects what type of residential building that ends up on a specific type of property, and how do you know if there’s a potential to develop the property further? The answer is given by studying the underlying theory; a productivity analysis should be conducted. A productivity analysis describes a property’s capacity to fulfill human needs and tells us how fit a property is for a certain type of use. The productivity analysis is part of a market analysis and constitutes the foundation of this thesis. By studying relevant theory about market analysis, productivity analysis and residential development the input variables, to what affects the use of a property, are identified. The study continues with a comparison between smaller and larger residential developers. Hypotheses are made about their different approaches to market analysis.Like a plot twist, a discovery is made that none of the developers use the term productivity analysis. The results show that they do not work in a structured way with the input variables in a productivity analysis. However, the input variables are analyzed, just not in the same way as in theory. The bigger developers use more standardized construction solutions than the smaller developers and, despite this, they conduct deeper and more thorough market analysis. This result contradicts one of the initial hypothesis and what is communicated by some of the smaller developers.

Mixed-use developments have shown to have positive effects on areas’ attractiveness and have thus turned into a planning principle in Swedish urban areas. To ensure that a mix of property uses is obtained and that a sufficient amount of housing is built, many municipalities use constraints in the detailed development plans. Despite the many positive aspects of mixed-use developments there are also challenges. Real estate owners are the long-term investors and which projects and property uses they choose to develop are a matter of risk. Real estate development is characterized by complexity and uncertainty where the end product should result in leasable space over time. In order to succeed, a real estate owner needs to make correct forecasts of future demand and supply for the different property uses. The property owner also needs to manage risk related to detailed development plans, permits, flexibility in the design, construction and lease. The aim of this study is to explore how property owners decide which property uses to include in development projects. The objective is to identify the most important factors behind the decision and to contribute to the body of knowledge concerning the investment decision process of property uses in development projects. The study uses a qualitative method with an abductive approach where semi-structured interviews with 11 of the largest real estate owners in Stockholm have been conducted. The information from the interviews resulted in a general description of the process real estate owners undertake to decide which property uses to include in development projects. The most important factors behind the decision were shown to be the demand in the area, the will of the municipality, the preconditions of the site and the profitability analysis of the project. The detailed development plan, controlled by the municipality, is what ultimately regulates which property uses that can be developed. Real estate owners can negotiate with the municipality when new plans are developed over which property uses to be included, but in the end it is the municipality who has the final say in the matter. / Att kombinera olika verksamhetstyper i utvecklingsprojekt har visat sig ha flera positiva effekter på områdets attraktivitet och har därmed blivit en allt mer vanligt förekommande princip inom stadsplanering. För att säkerställa att en blandning av verksamhetstyper erhålls och att tillräckligt med bostäder byggs reglerar därför många kommuner användningen av kvartersmarken i detaljplaner. Trots de många positiva aspekterna med att kombinera verksamhetstyper i utvecklingsprojekt finns den även utmaningar. Fastighetsägare är långsiktiga investerare och vilka projekt och verksamhetstyper de utvecklar är en fråga om risk. Fastighetsutveckling präglas av komplexitet och ovisshet där den färdiga produkten ska resultera i uthyrningsbar yta över tid. För att lyckas måste den framtida efterfrågan och utbud för de olika verksamhetstyperna prognostiseras. Fastighetsägaren behöver även hantera risker relaterade till detaljplaner, tillstånd, flexibilitet i design, konstruktion och uthyrning. Syftet med studien är att undersöka hur fastighetsägare går tillväga för att komma fram till vilka verksamhetstyper som ett utvecklingsprojekt ska innehålla. Målet med arbetet är att identifiera de viktigaste faktorerna som ligger bakom beslutet och att bidra till den samlade kunskapen om hur beslutsprocessen ser ut vid val av verksamhetstyper i utvecklingsprojekt. Studien har använt en kvalitativ metod med en abduktiv ansats där halvstrukturerade intervjuer har genomförts med 11 av de största fastighetsägarna i Stockholm. Informationen från intervjuerna resulterade i en generell beskrivning av fastighetsägares beslutsprocess för att komma fram till vilka verksamhetstyper ett utvecklingsprojekt ska innehålla. De viktigaste faktorerna bakom beslutet visade sig vara efterfrågan i området, kommunens vilja, platsens förutsättningar och projektets lönsamhetsanalys. Det är detaljplanen som styr vilka verksamhetstyper en utvecklingsprojekt ska innehålla, vilken regleras av kommunen. Fastighetsägarna har möjlighet att komma med förslag på verksamhetstyper vid en detaljplaneprocess men det är i slutändan kommunen som har den sista talan i frågan.

The master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion, a list of references and an Appendix. The paper considers the theoretical aspect of commercial real estate development projects, the conceptual apparatus of commercial real estate and shopping centers, and describes the prospects of the format of the retail Park shopping center in the domestic market. The analysis of the external environment of the proposed project, as well as the assessment of the existing situation of the retail real estate market of the Rostov region and the city of Rostov-on-don, the concept of the project for the construction of a commercial facility format "retail Park". The evaluation of the effectiveness of investments in the proposed project from an economic point of view, as well as taking into account the qualitative and other positive effect achieved during the implementation of the project. / Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. В работе рассмотрен теоретический аспект девелоперских проектов торговой недвижимости, понятийный аппарат коммерческой недвижимости и торговых центров, а также описаны перспективы формата торгового центра «ритейл-парк» на отечественном рынке. Проведен анализ внешнего дальнего окружения предлагаемого проекта, а также дана оценка существующей ситуации рынка торговой недвижимости Ростовской области и города Ростов-на-Дону, предложена концепция проекта по строительству объекта торгового назначения формата «ритейл-парк». Выполнена оценка эффективности инвестиций в предлагаемый проект с экономической точки зрения, а также учета качественного иного положительного эффекта, достигаемого при реализации проекта.

No description available.

Kunskap anses idag vara en av de mest betydelsefulla tillgångarna inom en organisation.Genom att hantera befintlig kunskap kan ett ökat lärande inom organisationen åstadkommasvilket kan bidra till effektivare arbetsprocesser och därmed konkurrensfördelar på marknaden.Hur väl en organisation hanterar befintlig kunskap i syfte att skapa värde inom organisationenär därmed av stor betydelse. Inom den svenska byggsektorn finns idag en stor mängd kunskapvilken riskerar att gå förlorad. Detta beror delvis på en fragmenterad organisationsstruktur,kulturen och den tekniska strukturen i branschen, där hög omsättning av personal i de oftatillfälliga projektorganisationerna bidrar till att kunskap går förlorad under projektets gång.Genom att implementera en tydlig strategi för att hantera kunskap kan organisationensäkerställa att rätt kunskap överförs till rätt personer vilket byggaktörer idag är medvetna ommen inte gör till fullo. Denna studie syftar till att kartlägga hur en svensk bostadsutvecklare i Stockholmsregionenarbetar för att hantera kunskap inom organisationen och under bostadsprojektens skeden, frånplanprocess till och med produktion. Studien undersöker även existerande och framtidaförutsättningar för att utveckla kunskapsåterföring inom organisationen. Studiens empiriskadel grundar sig i en intervjustudie där insamlad empiri analyseras utifrån koncept ochbakomliggande teorier beträffande Knowledge Management (KM) och SECI-modellen.Vidare diskussion förs i studiens slutsats där framtida rekommendationer förbostadsutvecklaren presenteras. Studien påvisar att bostadsutvecklaren har en tydlig strategi för kunskapsåterföring koppladtill de ingående processerna i KM. Organisationen använder sig idag av ett internt teknisktsystem för att lagra och sprida kunskap. Systemet är emellertid begränsat och bör utvecklasför att möjliggöra en effektivisering av organisationens kunskapsåterföring.Bostadsutvecklaren har en tydlig kommunikativ kunskapsåterföring genom formellamötesstrukturer. Vidare sker en stor del av kunskapsutbytet informellt vilket kan härledas tillen hälsosam företagskultur. Emellertid kan detta ge upphov till en lagringsosäkerhet inomorganisationen, en osäkerhet vilken kan leda till kunskapsförluster. Förutsättningar för enförbättrad kunskapsåterföring är trots uppmärksammade utmaningar stora. / Knowledge is considered one of the most valuable assets within an organization. Bymanaging existing knowledge, an increased learning in the organization could be achieved.This could potentially contribute to more efficient processes and, as a result, createcompetitive advantages. Thus, the way an organization manages existing knowledge is ofgreat importance to create organizational value. The Swedish construction industry holds alarge amount of knowledge which could be lost, because of a fragmented organizationalstructure, culture, and technical structure. Furthermore, construction projects often consist oftemporary project organizations with a high rate of employee turnover. This increases the riskof losing the knowledge gained during the projects. By implementing an organizationalstrategy of knowledge management, organizations can ensure that knowledge is transferredamong concerned parties. This study aims to explore how a Swedish housing developer manages knowledge within theorganization throughout a housing project and its different stages. From the planning processwith the municipality to the production phase. The study also examines the prerequisites todevelop knowledge feedback within the company. Furthermore, the empirical data of thestudy is collected through interviews and later analyzed using Knowledge Management (KM)concepts and theories, including the SECI-model. The analysis is followed by a discussionwith resulting conclusions and recommendations. The study indicates that the housing developer has a clear strategy to manage knowledgewithin the organization. A strategy with clear links to the processes within the concepts ofKM. To store and distribute knowledge, the organization is using technical systems. However,their current system is limited and should be further developed to enable an improvedknowledge feedback. Furthermore, the housing developer has well-structured meetings toachieve knowledge feedback. In spite of this, a large amount of the knowledge transfer takesplace informally which can cause storage insecurities as well as knowledge losses. However,despite the identified challenges, the prerequisites for an improved knowledge managementwithin the company are promising.