No Direito Romano, a proteção da propriedade e a prova de sua titularidade era realizada através de ações, face à inexistência de um sistema de Registro de Imóveis. O direito de propriedade era extremamente individualista e patrimonialista. Com o feudalismo, a diferença entre o privado e o público começa a esmorecer. Surgem as codificações, na crença de que o Código seria um feixe infalível de hipóteses jurídicas que traria segurança jurídica. Com o tempo, o dogma da completude se tornou uma utopia. A descodificação é consequência direta. A Constituição Federal passa a regular os direitos inerentes à justiça, segurança, liberdade, igualdade, propriedade e herança, que antes estavam no Código Civil. A constitucionalização do direito privado surge com uma nova proposta de interpretações sistemáticas das leis, sempre à luz da Constituição. A propriedade sofre as influências de uma Constituição Federal mais voltada para o social, que impõe ao proprietário o atendimento à função social da propriedade. O atendimento à função social da propriedade também se dá pelo atendimento da legislação ambiental, naquilo que se denominou de função sócio-ambiental da propriedade. O Registro de Imóveis é instituído no Brasil e passa a gerar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, transformando-se no sistema guardião da propriedade dos imóveis. O meio ambiente ecologicamente equilibrado e a sadia qualidade de vida passam a ser direitos fundamentais do cidadão e sua defesa e proteção cabe ao Poder Público e à coletividade. Após o Código de Defesa do Consumidor, o bem ambiental passou a ter natureza difusa, transindividual e pertencente à coletividade, fazendo do Poder Público seu mero gestor. Hodiernamente, na pós-modernidade, a informação é sinônimo de poder. A publicização de direitos é uma tendência da pós-modernidade. O direito ambiental tem, no Registro de Imóveis, um aliado na prevenção de litígios e na proteção ambiental. Os institutos de direito ambiental, que visam proteger o meio ambiente, tais como as unidades de conservação, necessitam da publicidade que o Registro de Imóveis oportuniza, através da averbação das restrições ambientais na matrícula do imóvel, para obter a publicidade e a segurança jurídica necessárias e prevenir o uso nocivo da propriedade. O Registro de Imóveis assume uma nova dimensão, como um instrumento de proteção ambiental. / In Roman law the protection of property and evidence of its ownership was achieved through actions in the absence of a system of Property Registry. The right of ownership was highly individualistic and patrimonial. In feudalism the difference between private and public begins to falter. Encodings arise in the belief that the Code would be a beam infallible legal assumptions that would bring legal certainty. Over time the doctrine of completeness has become a utopia. The decoding is a direct consequence. The Federal Constitution is to regulate the rights inherent in justice, security, freedom, equality, property and inheritance that were previously in the Civil Code. The constitutionalization of private law emerges with a new proposal for a systematic interpretation of the law where the light of the Constitution. The property suffers the effects of a Federal Constitution more focused on the social, which requires the owner to attendance the social function of property. The attendance to the social function of property is also given for the care of environmental legislation, in what was termed the socio-environmental function of property. The Property Registry is hereby established in Brazil and comes to generating publicity, authenticity, safety and efficacy of legal acts, becoming the guardian system of ownership of property. The ecologically balanced and healthy quality of life become the rights of the citizen and his defense and protection rests with the Government and the community. After the Code of Consumer Protection, the environmental goods started to have diffuse nature, transindividual belonging to the community, making the Government its mere manager. In our times, in postmodernity, the information is synonymous with power. The publicity of rights is a tendency of post-modernity. Environmental law has, in the Property Registry, an ally in preventing disputes and environmental protection. The institutes of environmental law meant to protect the environment, such as conservation areas, they need the publicity the Property Registry provides an opportunity through the registration of environmental restrictions on registration of property, to get publicity and legal certainty and prevent harmful use of property. The Property Registry assumes a new dimension, as an instrument of environmental protection.

Esta tese discute a questão fundiária nos Parques e Estações Ecológicas do Estado de São Paulo, demonstrando que a indisciplina da documentação e do registro da propriedade imobiliária constitui o principal limite à implantação dessas unidades de conservação (UCs). Inicia-se com a apresentação dos resultados obtidos pelo governo na regularização fundiária dessas unidades durante o século XX. Na seqüência, é feita uma pesquisa sobre as origens da indisciplina existente na documentação e no registro da propriedade imobiliária no Brasil, considerando três períodos: o de concessão de sesmarias até 1822; o de formulação e implementação da Lei de Terras de 1850; e o republicano. A pesquisa identificou cadeias paralelas do registro da propriedade imobiliária e momentos da ocupação do território em que essa indisciplina representou limites às políticas sociais e ambientais, evidenciando o fato de que a mesma é funcional, há séculos, para a permanência da relação desequilibrada entre o desenvolvimento econômico, social e ambiental. Os estudos de casos apresentam os conflitos fundiários que provocaram a devastação das Reservas Florestais do Pontal do Paranapanema e, nas unidades da Serra do Mar e litoral paulista, o uso de documentos irregulares para realização de ações ilegais e reivindicação de indenizações milionárias do poder público. A análise dos resultados alcançados no Estado demonstrou que, quando os governos iniciaram a regularização das UCs, obtiveram avanços, de difícil consolidação devido à interrupção dos trabalhos por longos períodos, com a desarticulação e desestruturação dos órgãos envolvidos. O trabalho apresenta recomendações para uma política de regularização fundiária, visando à consolidação de uma rede de unidades de conservação públicas. / This thesis discusses the land titling issue regarding Sao Paulo State parks and ecological stations to show that lack of discipline in land documentation and registry is the main restriction to the establishment of these protected areas (PAs). The starting point is an outline of results obtained by the government in its efforts to regularize titling of these areas in the 20th century. Next, this paper shows the findings of research conducted on the origins of indiscipline in land documentation and registration in Brazil considering three periods: from the granting of land (sesmarias) until 1822; the period of formulation and implementation of the Land Law of 1850; and the Republican period. The research identified parallel land registration chains, and moments in the occupation of territory in which such indiscipline posed limits to social and environmental policies, showing that for centuries it has been functional for the permanence of unbalances in the economic, social and environmental development. Case studies show land conflicts that resulted in the devastation of forest reserves at Pontal do Paranapanema, and the use of irregular documents in areas on Serra do Mar and on the coast to file illegal suits and claim millionaire compensations from the government. The study of outcomes obtained in the State of Sao Paulo shows that when governments started a process of protected areas regularization, progress was very slow due to interruptions for long periods as a result of discontinuities in the agencies involved. The paper also presents recommendations for land titling policy aiming consolidation of a system of public protected areas.

Esta tese discute a questão fundiária nos Parques e Estações Ecológicas do Estado de São Paulo, demonstrando que a indisciplina da documentação e do registro da propriedade imobiliária constitui o principal limite à implantação dessas unidades de conservação (UCs). Inicia-se com a apresentação dos resultados obtidos pelo governo na regularização fundiária dessas unidades durante o século XX. Na seqüência, é feita uma pesquisa sobre as origens da indisciplina existente na documentação e no registro da propriedade imobiliária no Brasil, considerando três períodos: o de concessão de sesmarias até 1822; o de formulação e implementação da Lei de Terras de 1850; e o republicano. A pesquisa identificou cadeias paralelas do registro da propriedade imobiliária e momentos da ocupação do território em que essa indisciplina representou limites às políticas sociais e ambientais, evidenciando o fato de que a mesma é funcional, há séculos, para a permanência da relação desequilibrada entre o desenvolvimento econômico, social e ambiental. Os estudos de casos apresentam os conflitos fundiários que provocaram a devastação das Reservas Florestais do Pontal do Paranapanema e, nas unidades da Serra do Mar e litoral paulista, o uso de documentos irregulares para realização de ações ilegais e reivindicação de indenizações milionárias do poder público. A análise dos resultados alcançados no Estado demonstrou que, quando os governos iniciaram a regularização das UCs, obtiveram avanços, de difícil consolidação devido à interrupção dos trabalhos por longos períodos, com a desarticulação e desestruturação dos órgãos envolvidos. O trabalho apresenta recomendações para uma política de regularização fundiária, visando à consolidação de uma rede de unidades de conservação públicas. / This thesis discusses the land titling issue regarding Sao Paulo State parks and ecological stations to show that lack of discipline in land documentation and registry is the main restriction to the establishment of these protected areas (PAs). The starting point is an outline of results obtained by the government in its efforts to regularize titling of these areas in the 20th century. Next, this paper shows the findings of research conducted on the origins of indiscipline in land documentation and registration in Brazil considering three periods: from the granting of land (sesmarias) until 1822; the period of formulation and implementation of the Land Law of 1850; and the Republican period. The research identified parallel land registration chains, and moments in the occupation of territory in which such indiscipline posed limits to social and environmental policies, showing that for centuries it has been functional for the permanence of unbalances in the economic, social and environmental development. Case studies show land conflicts that resulted in the devastation of forest reserves at Pontal do Paranapanema, and the use of irregular documents in areas on Serra do Mar and on the coast to file illegal suits and claim millionaire compensations from the government. The study of outcomes obtained in the State of Sao Paulo shows that when governments started a process of protected areas regularization, progress was very slow due to interruptions for long periods as a result of discontinuities in the agencies involved. The paper also presents recommendations for land titling policy aiming consolidation of a system of public protected areas.

O presente estudo procura estabelecer critérios para orientar as decisões sobre conflitos surgidos entre os verdadeiros proprietários de imóveis e terceiros de boa-fé. A partir da evolução do conceito de propriedade, do individualismo liberal da era moderna ao feixe de direitos, deveres e poderes jurídicos de uma relação jurídica complexa nos dias atuais, destaca-se a importância do registro de imóveis e da publicidade que lhe é inerente para a segurança das transações imobiliárias e a proteção de interesses individuais e coletivos. Considerando a prevalência dos valores existenciais sobre os patrimoniais e tendo por referência o princípio supremo da dignidade da pessoa humana, são sugeridos, como critérios de ponderação, a posse e a função social da propriedade, a boa-fé, a usucapião e a teoria da aparência. Examina-se, assim, a possibilidade de flexibilizar a norma que faculta ao proprietário o direito de reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do terceiro adquirente, se o registro for cancelado, discutindo-se ainda as soluções encontradas pela doutrina e pela jurisprudência para o problema proposto. / This study seeks to establish criteria to guide decisions on disputes between the real property owners and third parties in good faith. Considering the evolution of the concept of ownership, from the liberal individualism of the modern era to the bundle of rights, duties and legal powers of a complex legal relationship nowadays, the importance of registering property and its inherent publicity to the security of real estate transactions and the protection of individual and collective interests is highlighted. Given the prevalence of existential values on the patrimonial ones and taking by reference the supreme principle of human dignity, it suggests possession and social function of property, good faith, usucapion and the theory of appearance as the weighting criteria. Thus, it examines the possibility of making flexible, in some cases, the rule that provides the owner the right to claim the property independently of the good faith of the third party, if the registration is cancelled, and discusses the solutions found by the doctrine and jurisprudence to the proposed problem.

O presente estudo procura estabelecer critérios para orientar as decisões sobre conflitos surgidos entre os verdadeiros proprietários de imóveis e terceiros de boa-fé. A partir da evolução do conceito de propriedade, do individualismo liberal da era moderna ao feixe de direitos, deveres e poderes jurídicos de uma relação jurídica complexa nos dias atuais, destaca-se a importância do registro de imóveis e da publicidade que lhe é inerente para a segurança das transações imobiliárias e a proteção de interesses individuais e coletivos. Considerando a prevalência dos valores existenciais sobre os patrimoniais e tendo por referência o princípio supremo da dignidade da pessoa humana, são sugeridos, como critérios de ponderação, a posse e a função social da propriedade, a boa-fé, a usucapião e a teoria da aparência. Examina-se, assim, a possibilidade de flexibilizar a norma que faculta ao proprietário o direito de reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do terceiro adquirente, se o registro for cancelado, discutindo-se ainda as soluções encontradas pela doutrina e pela jurisprudência para o problema proposto. / This study seeks to establish criteria to guide decisions on disputes between the real property owners and third parties in good faith. Considering the evolution of the concept of ownership, from the liberal individualism of the modern era to the bundle of rights, duties and legal powers of a complex legal relationship nowadays, the importance of registering property and its inherent publicity to the security of real estate transactions and the protection of individual and collective interests is highlighted. Given the prevalence of existential values on the patrimonial ones and taking by reference the supreme principle of human dignity, it suggests possession and social function of property, good faith, usucapion and the theory of appearance as the weighting criteria. Thus, it examines the possibility of making flexible, in some cases, the rule that provides the owner the right to claim the property independently of the good faith of the third party, if the registration is cancelled, and discusses the solutions found by the doctrine and jurisprudence to the proposed problem.

Este trabalho busca verificar, por meio da análise do processo de criação e implementação do Cadastro Ambiental Rural a partir da perspectiva da democracia deliberativa de Habermas, a possibilidade de tal instrumento se transformar em objeto de políticas públicas que proporcionem uma proteção ambiental efetiva. Tenciona também investigar as finalidades do CAR enquanto instrumento da Administração Pública em suas funções reativa e proativa, utilizando como abordagem a contextualização do referido instrumento, incluindo questões relativas ao Código Florestal de 2012, lei na qual está inserido, para posteriormente descrever seus diferentes aspectos. Estes compreendem o CAR como materialização do direito à informação ambiental, sua função de combate ao desmatamento e pressuposto do Programa de Regularização Ambiental, além de seu papel no zoneamento ambiental. Também é feita uma análise do processo de implementação do Cadastro Ambiental Rural em Caxias do Sul à luz da teoria de Habermas, da qual são explicitados elementos referentes ao procedimento, princípios e formas de aplicação. A metodologia adotada é a hipotético-dedutiva, utilizando as técnicas de pesquisa bibliográfica e documental. Como resultados da pesquisa, destacam-se a constatação acerca da multiplicidade de potencialidades do CAR, que pode servir de base para diferentes ações e políticas de proteção ambiental, assim como a real possibilidade e urgente necessidade de ampliar, aprimorar e consolidar mecanismos deliberativos na tomada de decisões públicas, bem como na implementação de políticas públicas de cunho ambiental no Brasil. / This work seeks to check, through the analysis of the process of creation and implementation of the Rural Environmental Registry from Habermas deliberative democracy perspective, the possibility of this tool to become an object of public policy, providing an effective environmental protection. It also aims to investigate the goals of the Rural Environmental Registry as a tool of Public Administration in its reactive and proactive functions, using as approach its context, including issues about the Forest Code of 2012, law in which the Rural Environmental Registry is envisaged, to later describe its main aspects. These include the Rural Environmental Registry as embodiment of the right to environmental information, its function in the fight against deforestation and as requisite for joining the Program for Environmental Regularization, besides its roll in the environmental zoning. It is also done an analysis of the process of implementation of the Rural Environmental Registry in Caxias do Sul under the perspective of Habermas theory. In this context, the work explains elements about the procedure, principles and forms of execution of this theory. It is adopted the hypothectical-deductive methodology, using bibliographic and documentary techniques. As results of this research, it is possible to highlight the conclusion about the multiplicity of potentialities of the Rural Environmental Registry that may become a basis for several actions and environmental protection policies, such as the real possibility and urgent necessity of expanding, improving and consolidating deliberative mechanisms in the taking of public decisions, as well as in the implementation of environmetal public policy in Brazil.