La necesidad de vivienda ha sido un problema recurrente en las agendas de los gobiernos; tan recurrente como postergado, debido principalmente a la falta de planificación, de compromiso y capacidad por parte de los gobernantes de turno. Falta de planificación, pues no existe un plan rector eficiente de desarrollo inmobiliario ordenado, un plan que se encargue de regir el crecimiento de las zonas urbanas destinadas para uso residencial, la habilitación de suelos y la dotación de redes de servicios. / Tesis

El proyecto presentado en esta tesis se trata de un edificio de vivienda multifamiliar de cinco pisos en una zona costera de la ciudad de Lima, que mantendrá un carácter sostenible desde el diseño, construcción y posterior uso de la edificación. A su vez y por el hecho de ser sostenible, la entidad financiera gestionará un bono a los clientes que adquieran alguna de las unidades del edificio, conocido como “Bono Mivivienda Sostenible”, otorgado por el Fondo MIVIVIENDA. Se entiende que en una edificación sostenible se invierte un poco más, sin embargo se incrementaría la velocidad de venta, pues una vivienda con estas características viene acompañada de un ahorro en el consumo de los servicios, aspecto que interesa mucho a los futuros usuarios. Para sustentar la efectividad del proyecto se hace un análisis del mercado, en la situación de que se edificase de un modo tradicional y sin sostenibilidad. Se presenta después al proyecto y su entorno, con todas las bondades de la nueva propuesta, para que, seguidamente se proponga la estrategia de marketing a emplearse. Más adelante, en la parte financiera se determina la rentabilidad del proyecto, con la salvedad de que se presentarán dos escenarios, uno desarrollado de modo sostenible y otro de forma tradicional, guardando las mismas condiciones arquitectónicas en cuanto a dimensiones y alturas. Se espera al final del trabajo, haber demostrado que la construcción sostenible en el Perú tiene cabida, y que puede ser catalogada como la construcción de las futuras generaciones. / Tesis

El presente trabajo de investigación consiste en la revisión, evaluación y optimización de un proyecto inmobiliario de departamentos, que se encuentra ubicado en el distrito de San Miguel. Está ubicado en una zona estratégica para acceder a las principales Universidades del país, centros comerciales y vías principales. San Miguel es uno de los distritos con mayor oferta de departamentos, por lo que el presente estudio busca encontrar la ventaja competitiva que permita que este producto se diferencie de la competencia. El proyecto en cuestión se plantea como una edificación de 16 pisos + Azotea destinados a funciones de vivienda multifamiliar, contando en todos sus niveles, a excepción del primer nivel, con unidades de vivienda de 3 dormitorios; el primer nivel se subdivide en dos usos: Uso comercial y Uso residencial el cual comprende áreas comunes del edificio multifamiliar; además cuenta con dos sótanos y medio que cumplen las funciones de estacionamiento de vehículos privados. El proyecto inicial propone departamentos de aproximadamente 80 m2 de 2 y 3 dormitorios en 15 niveles, con la siguiente distribución arquitectónica sala-comedor, cocina-lavandería, 01 dormitorio principal que incluye baño, 01 o 02 dormitorios secundarios dependiendo la tipología, baño de visitas. Se hará una evaluación económica-financiera, con lo cual se obtendrán valores que determinarán la necesidad de una optimización al producto, pudiendo optimizar la distribución de áreas, tipo de acabados, mix de producto, etc. / Trabajo de investigación

El presente trabajo tiene por finalidad realizar un Plan de Negocio relacionado con un proyecto inmobiliario en la zona céntrica de la ciudad de Huánuco, el cual está dirigido a un público del NSE B. Este segmento del mercado, es uno de los que más ha sostenido la actividad inmobiliaria a nivel nacional debido a la importante demanda insatisfecha que mantiene y la buena disposición de la banca comercial que permite acceder a créditos hipotecarios con subsidios por parte del estado. Realizaremos el estudio de mercado de la oferta en la localidad, así como la búsqueda de un terreno que cumpla las expectativas de nuestro proyecto, seguidamente se desarrollara estrategias competitivas con un plan de marketing para lograr el éxito del proyecto. Finalmente en la fase de análisis económico y financiero del proyecto, se tomara en cuenta los diversos escenarios basados en los análisis de sensibilidad con la finalidad de probar el riesgo de la inversión, sobretodo porque en la actualidad los inversionistas se muestran especialmente conservadores por la situación de la coyuntura política en el país así como la evolución favorable de la pandemia. / The purpose of this work is to carry out a Business Plan related to a real estate project in the downtown of the city of Huánuco, which is aimed at a public of NSE B. This market segment is one of the most sustained real estate activity at the national level due to the important unsatisfied demand that it maintains and the good disposition of commercial banks that allow access to mortgage loans with subsidies from the state. We will carry out the market study of the offer in the locality, as well as the search for a land that meets the expectations of our project, then competitive strategies will be developed with a marketing plan to achieve the success of the project. Finally, in the economic and financial analysis phase of the project, the various scenarios based on sensitivity analyzes will be taken into account in order to test the risk of the investment, especially since investors are currently especially conservative due to the situation of the political situation in the country as well as the favorable evolution of the pandemic.

El presente trabajo de Tesis está referido a la elaboración de un Proyecto de carácter inmobiliario en el distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima. El terreno se encuentra ubicado en la Av. La Paz 2121 esquina con la Calle 20, cuenta con un área de 1,032.32 m2. San Miguel es un distrito emergente que cuenta según estudios con la preferencia de los sectores a los que está dirigido. Actualmente hay iniciativas pos de mejorar el perfil urbano del Distrito. El proyecto considera un producto inmobiliario bajo un concepto arquitectónico muy estético precio competitivo, todo esto en un proyecto. Se plantea una comercialización convencional: Sala de Ventas, cartel, prensa y además institucional. Se considera el desarrollo de 40 departamentos, 8 departamentos por piso y 5 pisos mediante dos bloques unidos por un núcleo del ascensor y la escalera y cuenta con:  40 Departamentos Flats (20 con vista a la calle y 20 con vista al interior)  14 Cocheras sin techar.  01 Núcleo de Ascensor y Escalera  Área de Recepción En áreas de departamentos de 69.37 m2 y 74.00 m2. La metodología que empleamos es teórica y práctica. Se revisaran los estudios realizados por instituciones de prestigio, asimismo se consideraran para el desarrollo del tema todos los conceptos aprendidos durante la Maestría profundizados según se requiera durante el desarrollo. Los estudios de campo están básicamente referidos a la evaluación de los precios de venta por metro cuadrado (US$/m2) y a lo ofrecido por los proyectos de la zona. Este. Esta Tesis plantea un Proyecto inmobiliario que va a permitir dar vivienda de calidad en un distrito preferido, dentro del segmento que contiene la mayor demanda de vivienda y teniendo en cuenta las consideraciones tanto técnicas como financieras del mercado inmobiliario actual. / Tesis

La presente tesis propone revisar la viabilidad del proyecto inmobiliario Condominio Paseo La Arboleda, ubicado en Jr. Combate de Angamos cuadra 7, distrito Santiago de Surco. Para los fines de este análisis se ha dividido la tesis en nueve capítulos, el segundo capítulo trata del estado de la empresa, comentando así la solidez de esta y su experiencia en el mercado. En el segundo capítulo también se realiza la introducción del proyecto, y luego, describe y analiza a la empresa inmobiliaria que lo desarrolla. El tercer capítulo realiza un breve análisis de la situación económica y social del país y de cómo está afecta al sector construcción. También se efectua un estudio de la situación del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, para lo cual se toma como referencia el “21° Estudio: El Mercado De Edificaciones Urbanas En Lima Metropolitana y El Callao” realizado por CAPECO. El cuarto capítulo trata acerca del estudio de mercado que se realizó en el distrito de Santiago de Surco, en el sector conocido como Surco Viejo. En este estudio de mercado se analizó el entorno de proyecto, se definió y estudio a las principales competencias. Así también, se realizó un estudio de mercado en el distrito de Barranco, el cual es adyacente al nuestro y tiene proyectos que pueden calificar como competencia. El estudio de mercado de las competencias permite definir las fortalezas y debilidades de los proyectos competencia y del proyecto en estudio. El quinto capítulo es el plan de marketing, en este capítulo se hace un estudio de segmentación de variables tales como la población económicamente activa, los ingresos promedio por tipo de NSE, ocupaciones de los jefes de familia y estilos de vida para la población de Lima Metropolitana. También se realiza un estudio de la demanda interesada en adquirir una vivienda en Lima Metropolitana. Luego, de acuerdo al estudio de mercado, a los análisis de segmentación y a los análisis de demanda se define al target. El sexto capítulo se trata del Marketing Plan en este se definen las características y diseño del producto como que este estará dirigido al NSE B. Así también, que este prevé la implementación de áreas comunes y sociales como sala de cine, sala de juego para niños, sala de usos múltiples y áreas verdes. El producto está dirigido a familias y por tanto se prevé que el área promedio sea de 70 m2 y que tenga 3 dormitorios. El precio de venta base es de S/. 4550 /m2 y este ha sido determinado por medio de un cuadro de homologación que compara al producto con los proyectos competencia. El pitch del proyecto es “El placer de vivir cerca a todo”. La caseta de ventas tendrá un departamento piloto totalmente amueblado y contará con un staff de ventas y con la presencia de un asesor de la entidad bancaria que financia el proyecto. Se define que el gasto en publicidad será del 2.50% de los ingresos totales y el gasto en gerencia de ventas será del 1.75% de los ingresos totales. El séptimo capítulo detalla las características del producto final como la cabida arquitectónica de este, la distribución de los sótanos, torres y áreas comunes. En este capítulo se define el porcentaje de área libre, el área construida vendible, el área construida para los sótanos y las áreas comunes. Así también, se define el total de unidades de vivienda a vender y el total de estacionamientos. Luego de definida la arquitectura, se procede a definir el orden de ejecución de las etapas y el número de estas. Después se realizó la evaluación económica de cada una de las etapas y del proyecto, de aquí se obtiene que la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto es de 11.90%, por lo cual se concluye que el proyecto es rentable. Sin embargo, luego de analizar cada etapa por separado se encuentra que la etapa 4 tiene un desfase de caja que ocasiona que haya mayores egresos que ingresos y que por tanto la TIR sea negativa. El octavo capítulo trata de busca una solución en la que se pueda reducir el riesgo encontrado en el capítulo anterior y a su vez, mejorar la TIR del proyecto. Luego de definir un nuevo orden de ejecución, se procede a realizar el análisis económico respectivo, del cual se encuentra que la TIR de cada etapa es positiva y que la del proyecto consolidado es 11.97%, un TIR ligeramente mejor que la anterior y que implica menores riesgo y la posibilidad de independizar etapas. En el noveno capítulo se encuentran las conclusiones. / Tesis

La Universidad Nacional Hermilio Valdizán (Unheval) mantiene en posesión dentro de sus activos varios terrenos en desuso en distintas zonas de la región Huánuco. Uno de ellos pertenece a la facultad de Medicina Veterinaria y Zootecnia ubicado en el distrito de Pillco Marca. Se tiene conocimiento de la intención del Concejo Universitario en promover el desarrollo del terreno en mención; decisión que consta de manera formal en un Acta de Reunión del Concejo Universitario realizada en el 2015. Además, se tiene conocimiento de una demanda insatisfecha por parte de familias jóvenes en la localidad que desean alquilar viviendas. Parte de ellas pertenecen a la plana docente y administrativa de la universidad. Asimismo, se visualiza una demanda mal atendida respecto a estudiantes foráneos que alquilan vivienda cercana a la universidad. En consecuencia y con la finalidad que la Unheval haga mejor uso del terreno, en concordancia con sus objetivos y estatutos universitarios, y generando un impacto social para sus alumnos y trabajadores; se propone el desarrollo y viabilidad de una Villa Universitaria mediante una concesión del terreno. Para ello se ofrece un mix de productos que satisfaga correctamente las fuerzas demandantes mediante viviendas familiares, residencia para estudiantes, locales comerciales, áreas de esparcimiento común y emplazamientos de servicios públicos. Se concluye que la ejecución del presente modelo de negocio trae consigo un impacto económico para el inversionista privado y un impacto social para la Unheval; los cuales se reflejan en dos resultados: primero, la generación de valor (VAN) positiva desde el punto de vista económico, así como una tasa interna de retorno atractiva pero con retornos a la inversión de largo plazo; y segundo, referido a una subvención del 20% sobre el precio de alquiler de vivienda familiar a los docentes y administrativos de la Unheval. Respecto al impacto económico para el inversionista privado, en el caso base analizado, el proyecto logra satisfacer financieramente lo requerido; puesto que logra una potencia (TIR) de 18.69% y una generación de valor (VAN) de US$ 969,232.58. Asimismo, en el escenario pesimista, el proyecto logra una TIR de 16.90% y un VAN de US$ 549,511.04; mientras que en el escenario optimista se logra una TIR de 20.07% y un VAN de US$ 1’232,915.12. En relación al impacto social para la Unheval, cabe resaltar la importancia del presente modelo –y ejecución del mismo-, dado que genera un beneficio en calidad de vivienda y vida de los estudiantes foráneos acorde a sus necesidades en etapa de estudios; así como una subvención sobre el precio de alquiler a los docentes y administrativos generando un impacto y beneficio real en relación a lo ofrecido en el mercado. Finalmente, se recomienda mejorar las trabas burocráticas desde los organismos estatales. Es por ello que desarrollos públicos – privados símiles al propuesto no son ejecutados en el Perú, siendo una oportunidad desatendida desde el aspecto social y económico (este último al rentabilizar terrenos públicos en desuso). / Tesis

Esta tesis presenta la investigación realizada en la segunda etapa. Primero se describen las características arquitectónicas y estructurales de las tecnologías constructivas de viviendas de tierra. Luego se estudian las características mecánicas de los principales materiales que las componen, así como las posibles fallas típicas debidas a sismos. Después se evalúan modelos de análisis sísmico con el fin de desarrollar una metodología del análisis de la vulnerabilidad de las viviendas de tierra. / Tesis

La presente tesis se ha desarrollado teniendo en cuenta un segmento del mercado que es “Pet Lovers” los cuales aman y/o aceptan a mascotas ya sean gatos o perros, por ello hemos elegido el distrito de Miraflores y un terreno cercano al Malecón de la Marina para poder desarrollar el Proyecto el cual tendrá la particularidad de ser diseñado y construido de acuerdo a las necesidades de las personas y de sus mascotas. El mercado objetivo será la población del nivel socio económico B que tenga entre 18 y 39 años de edad y personas con más de 56 años de edad, con un ingreso familiar mayor a los S/. 8,000 y que representan un total de 46,435 habitantes. Al desarrollar el proyecto se ha obtenido un edificio de 7 pisos, un semisótano y un sótano, en total de 14 departamentos de los cuales uno tiene como área 70.20 m2, siete departamentos tienen un área de 102.10 m2 y seis departamentos tienen un área de 102.35 m2, estos últimos tienen un balcón, asimismo se cuenta con 14 estacionamientos y 11 depósitos repartidos en un semisótano y en un sótano. La velocidad de ventas actual en la zona en donde desarrollaremos el proyecto está entre 1.5 a 2.0 departamentos mensuales, nosotros estamos considerando de una manera conservadora una velocidad de ventas de 1 departamento mensual con lo cual esperamos terminar de vender el total de los departamentos en 14 meses. Los ingresos totales del proyecto debido a la venta de los 14 departamentos, 14 estacionamientos y 11 depósitos asciende a un total de US$ 3´389,279 y los egresos suman un total de US$2, 891,348 con ello podemos decir que los resultados económicos y financieros son bastante positivos, así tenemos que el margen económico del proyecto es de US$ 497,932 y en cuanto a los resultados financieros tenemos que la TIRF es de 28% y el VANF es de US$ 220,066. / Tesis

En este proyecto se desarrolla una metodología simple para determinar el riesgo sísmico de viviendas informales de albañilería confinada. Para ello, se ha realizado un estudio sobre los errores arquitectónicos, constructivos y estructurales de 270 viviendas construidas informalmente en 5 ciudades de la costa del Perú. Las viviendas informales son construidas por pobladores, albañiles y maestros de obra, sin asesoramiento técnico o profesional. Muchas veces las viviendas informales son vulnerables ante los sismos y colapsan, causando innumerables pérdidas económicas y lamentables pérdidas de vida. Para recolectar información sobre las construcciones informales se encuestaron un total de 270 viviendas ubicadas en Chiclayo (30), Trujillo (30), Lima (150), Ica (30) y Arequipa (30). Las tareas de recolección de información en campo se realizaron en fichas de encuesta por alumnos de la PUCP. Después la información recogida fue procesada en fichas de reporte donde se obtuvo la vulnerabilidad, peligro y riesgo sísmico de las viviendas encuestadas. Luego, con la información obtenida se elaboró una base de datos para clasificar los principales defectos de las viviendas analizadas. Los resultados obtenidos contribuyeron al desarrollo de una cartilla para la construcción y mantenimiento de viviendas de albañilería confinada en zonas de alto peligro sísmico. La cartilla presenta información sobre cada paso del proceso constructivo en forma gráfica y con lenguaje muy simple. Se espera que, con una adecuada difusión, esta cartilla pueda servir para que los pobladores y albañiles puedan conocer mejor cómo pueden construir viviendas sismorresistentes de albañilería confinada. Esta tesis está organizada en nueve capítulos y un apéndice distribuidos de la siguiente forma: En el Capítulo 1, “Introducción”, se plantea el problema de las viviendas informales de albañilería de arcilla de la costa del Perú. Se describen los antecedentes de trabajo y se explica la justificación de esta investigación. Además, se muestran las hipótesis propuestas y los objetivos que se esperan cumplir. En el Capítulo 2, “Marco teórico y metodología”, se presenta la relación que existe entre el problema particular de estudio y las teorías e investigaciones similares realizadas anteriormente. También, se presenta la metodología seguida y se explican los conceptos relacionados en el desarrollo de la investigación. En el Capítulo 3, “Descripción de las zonas estudiadas”, se muestran las características geográficas, demográficas y socio económicas de las zonas donde se han realizado encuestas de viviendas informales. En el Capítulo 4, “Fichas de encuesta y fichas de reporte”, se describen las fichas de encuesta y de reporte, y se explican detalladamente los cálculos para determinar el riesgo sísmico de las viviendas de albañilería. En el Capítulo 5, “Defectos de la construcción de las viviendas informales”, se describen los problemas de ubicación, constructivos y estructurales más comunes de las viviendas autoconstruidas. También, se realiza un análisis de la calidad de mano de obra en la construcción de las viviendas. En el Capítulo 6, “Base de datos de los errores constructivos”, se presentan tablas de conteo donde se han organizado estadísticamente los errores constructivos encontrados en las viviendas informales. En el Capítulo 7, “Construcción de viviendas”, se desarrolla un conjunto de recomendaciones básicas para que el poblador pueda construir adecuadamente su vivienda sismorresistente de albañilería. En el Capítulo 8, “Reparación y reforzamiento de viviendas”, se presenta un conjunto de recomendaciones básicas para la reparación y reforzamiento de viviendas sismorresistentes de albañilería. Se espera que con estas recomendaciones el poblador sea capaz de realizar reparaciones y reforzamientos sencillos. Finalmente, en el Capítulo 9, “Conclusiones y recomendaciones”, se escriben las conclusiones del trabajo y se resumen los resultados de la investigación. Además, se muestran las recomendaciones para futuras líneas de investigación sobre vulnerabilidad de viviendas de albañilería. El apéndice, “Cartilla de recomendaciones técnicas para la construcción y mantenimiento de viviendas de albañilería”, contiene una cartilla gráfica que muestra cómo construir y reparar viviendas de albañilería confinada sismorresistente. / Tesis