Denna studie har utförts med avseende på förvaltning av byggnader enligt BREEAM  In-Use, som används för miljöcertifiering av befintliga byggnader. Rapporten är  inriktad på aspekterna av att certifiera en byggnads förvaltning samt den verksamhet  som förs inom denna. Kopplingen mellan brukaren och förvaltaren är väsentlig för att  säkerställa att man uppnår de krav som BREEAM ställer. Ett hjälpmedel för att främja  denna kommunikation mellan dessa parter är de gröna hyresavtal från  fastighetsägarna, som har visat sig vara en nödvändig länk. Det har visat sig att  befintlig förvaltningsmetodik behöver utvidgas i dess rutiner och att kunskap om  BREEAM är nödvändig inom förvaltningen. BREEAM In-Use ställer krav på ett  engagemang och kontinuerligt arbete och kommer medföra en förändring i beteende  hos brukare, för att en hög nivå på certifieringen ska kunna uppnås. Förvaltning har  visat sig ha stor potential att verka för en minskad resursanvändning samt för att  säkerställa en långsiktigt hållbar brukstid. / This study has been conducted with emphasis on managing buildings according to  BREEAM In-Use, which is used as an environmental certification on existing  buildings. The report is oriented on the aspects of certifying the management and  organization carried out within the building. The connection between user and  manager is important to ensure that the goals within BREEAM are achieved. A tool to  encourage communication between these two sides is the green leases from  Fastighetsägarna, which has shown to be a necessary link.  It has been shown that  current management methods need to be extended in its routines and that  knowledge regarding BREEAM is necessary within the management. BREEAM In-  Use demands commitment and a continuous work and will result in a change of  behavior from the user, to achieve a high rating. Management has shown to have  great potential to work for less resource use and to ensure a sustainable long term  service life.

Idag finns det i Sverige fyra olika miljöcertifieringssystem. Miljöbyggnad, GreenBuilding, LEED och BREEAM. BREEAM är det som är bäst lämpat för vår studie. Rapporten kommer att undersöka om BREEAM är tillräckligt omfattande för att avgöra den verkliga energiåtgången och miljöpåverkan för aluminium-, PVC- och träfönster.  Rapporten visar att BREEAM är tillräckligt omfattande vid materialbedömningar, dock finns det en risk att man får ett sämre betyg då BREEAM vanligtvis arbetar med att göra en genomsnittlig bedömning av olika fönstermaterial. Därför kan man som individuell leverantör få ett sämre betyg än vad man kanske förtjänar. Efter jämförelse mellan de olika materialen visar det att aluminium har mest miljöpåverkan vid en primärtillverkning. Beroende på hur mycket som återvinns kan detta dock komma att ändras.

Miljöcertifieringssystemet BREEAM-SE har granskats och de delar som skapar ett ekonomiskt ökat värde för fastighetsägaren har lokaliserats i certifieringssystemet. Undersökningen genomfördes genom kvalitativa intervjuer där de intervjuade personerna fick utveckla sina svar om varför de ansåg att indikatorerna skapar eller inte skapar något värde. Ett betyg för högste ekonomiska värdeökningen enligt BREEAM-SE har sammanställts. Undersökningen tog enbart hänsyn till den ekonomiska värdeökningen för fastighetsägaren och avgränsade undersökning för andra yrkeskategorier. En fördjupning i de indikatorer som skapar ett ekonomiskt värde har begränsats i mån av tid vilket lett till att dels indikatorn energi, inte är helt optimerad vad gäller målpoängen som ska nås för högsta ekonomiska värdet. De delar i miljöcertifieringssystemet som skapar högst ekonomiskt värde är lägre energiförbrukning, lokalisering av byggnaden och materialvalen Dessa indikatorer sänker drift- och underhållskostnaderna mest för fastighetsägaren och därmed ökar vinstmarginalen för fastighetsägaren. Byggnadens komfort bidrar till att hyresgästen kan vara villig att betala en högre hyra och lägre byggproduktionskostnader bidrar till en lägre investeringskostnad och break-even nås i teorin tidigare för fastighetsägaren. Även själva miljöcertifieringen bidrar till ett ökat ekonomiskt värde, dels för att hyresgäster ställer högre och högre miljökrav och de nästan kräver en miljöcertifiering idag, och dels att miljöcertifieringen ”tvingar” projektgruppen att ta tag i frågor i ett tidigare skede än vad som i vanliga fall hade gjorts. Detta leder till att ändringskostnader kan undvikas och blir lägre i ett tidigt skede, än om ändringar skulle göras i ett senare skede. Betyget som nåddes vid en ekonomiskt optimerad BREEAM-SE bedömning blev VERY GOOD eftersom nådd BREEAM-poäng blev 59,55 % och alla minimikriterier uppfylldes. / The environmental certification system BREEAM-SE has been studied and the parts that create an economical increase in value seen from the property owner’s perspective, has been located in the environmental certification system. The study was done by qualitative interviews so the interviewed people were able to explicate their answers about why or why not they thought that the indicators created a value. A complete grade has been compiled regard to the economical increase in value according to BREEAM-SE. The study only considered the economical increase in value regarded to the property owner and delimitated studies for other job types. An immerse to the indicators that creates an economical increase in value has been restricted due to time which led to that partly the indicator energy, wasn’t fully optimized regarding the objective point that need to be reached for the greatest economical increase of value. Those parts in this environmental certification system that creates the greatest economical increase in value are decreasing energy consumption, localization of the building and choice of material. These indicators decreased the management- and maintenance cost the most for the property owner and therefor it increases the marginal profit for the property owner. The buildings comfort contributes to the tenants will to pay a higher rent, the lowered production cost contributes to a lower investment cost and the critical break-even point is, in theory, reached faster by the property owner. Even the environmental certification contributes to an economical increase in value, partly because the tenant request higher environmental standards and they almost demands some kind of an environmental certification, and partly because the environmental certification system ‘’forces’’ the planning group to handle certain questions in an early stage of the process which otherwise might have been left for a later occasion. This leads to that the cost of changes in the project can be avoided and becomes lower in an early stage of the project, then it would be if the changes were met later in the process. The grade that was reached regarding to an optimized economical BREEAM-SE evaluation was VERY GOOD because the obtained BREEAM-points was 59,55 %, and all of the minimum criteria’s were executed.

This thesis examines the environmental benefits resulting from the choice of environmental certification scheme, with focus on energy. This was carried out by studying the measures that were implemented as a result of the certification of Sweco's three largest office buildings in Stockholm, Gothenburg and Malmö. The office property in Stockholm has been certified with the Swedish Environmental Building, Gothenburg with the British BREEAM and Malmö with the U.S system LEED. The results from the study indicate that an environmental certification can reduce the energy consumption by up to 59 percent and the water consumption by 20 to 66 percent. However; the interviews, literature study and simulations in MATLAB indicate that the size and scope of these environmental benefits depend on several identified factors: the type of building and its conditions, system selection, grade level, the choice of indicators, the ambition of those involved and when in time the certification process begins. The comparison between Environmental Building, LEED and BREEAM showed that Environmental Building for the office property in Stockholm gave the largest environmental benefit in terms of reduced energy consumption thanks to several large measures. The simulations in MATLAB indicated that when choosing window glass the following factors need to be taken into consideration; the coefficient of heat transmission, the solar factor g, the windows placement and the building’s balance temperature. The optimal choice of window glass is a glass with a low g-value during the cooling season and with a high g-value during the heating season.

Vi lever i ett samhälle där det är brist på bostäder och kraven på nya och hållbara byggnader är allt större. De hus som byggs idag har fokus på att vara energisnåla för att spara på resurser. Något som glöms bort är valet av material till huskonstruktionerna. Material kan påverka natur och människor från vagga till graven genom till exempel materialets farliga ingående ämnen. Certifieringssystemen Miljöbyggnad, BREEAM och LEED har kontrollerats och deras materialkriterier har tagits fram. Genom ett urval av konstruktionsmaterial tagna ur SundaHus har en granskning gjorts på dessa material gentemot certifieringssystemens kriterier på material för att se om de är kompatibla. Minoriteten av kriterier var granskningsbara mot separata material och gick att kontrollera i SundaHus. Nästan alla material klarade kriterierna som kunde användas från Miljöbyggnad och BREEAM oavsett klassning i SundaHus. Inga av LEEDs kriterier var kompatibla med SundaHus för separata material. Det faktum att de sämre klassningarna i SundaHus kunde klara kriterierna som granskades tyder på att kraven i miljöcertifieringssystemen är för låga. Högre och fler krav borde ställas gällande enskilda material och farliga ämnen i dem. / We live in a society where there is a shortage of housing and the demand for new and sustainable buildings is growing. The houses that are being built today are focused on being energy efficient to save resources. Something that is forgotten is the choice of materials to house constructions. Materials can affect nature and people from the cradle to the grave by for example material hazardous components. The certification systems Miljöbyggnad, BREEAM and LEED have been checked and their material criteria have been defined. Through a selection of construction materials taken from SundaHus a review has been made of these materials towards the certification systems´ criteria on materials to see if they are compatible. The minority of the criteria were reviewed to separate materials and could be verified in SundaHus. Almost all materials passed the criteria that could be used of Miljöbyggnad and BREEAM regardless of classification in SundaHus. None of the LEED criteria were compatible with SundaHus for separate materials. The fact that the worse classifications in SundaHus could pass the criteria that were reviewed indicates that the requirements in environmental certification systems are too low. Higher and more demands should be made on individual materials and the hazardous substances in them.

Syftet med arbetet är att undersöka hur byggnadsmaterial behandlas inom BREEAM, LEED, Miljöbyggnad och Svanen samt inom byggvarudatabaserna Basta, Byggvarubedömningen och SundaHus. Med hjälp av systemens bedömningskriterier har relevant information bearbetats och sammanfattats i en diskussion samt ett grafiskt resultat. Resultatet har visat att BREEAM-SE ställer höga krav med både standardiserade livscykelanalyser, kemiskt innehåll, dokumentation, avfallshantering, emissioner och tillverkning. LEED ställer krav på återvinning, återanvändning och emissioner men nämner inte utfasningsämnen eller fullständig materialdokumentation. Miljöbyggnad ställer krav på materialdokumentation men el- och installationssystem behöver inte dokumenteras. Det finns även krav på utfasningsämnen men grundkraven är oftast inte svåra att klara av. Svanen ställer höga krav på byggnadsmaterialets innehåll men behandlar inte produkterna ur ett livscykelperspektiv. När det kommer till materialdatabaserna bedömer Basta enbart det kemiska innehållet och bygger på tillverkares egendeklaration. Byggvarubedömningen ställer krav på kemiskt innehåll och bedömer flest antal aspekter ur ett livscykelperspektiv. Hälften av livscykelkriterierna behöver bli godkända för att produkten ska rekommenderas. SundaHus ställer liknande krav på byggnadsmaterialets påverkan under hela dess livscykel men har något mer realistiska krav på bedömningen. De aspekterna som är svåra att bedöma är därför inte med i bedömningskriterierna. Viktiga skillnader mellan Byggvarubedömningen och SundaHus är att Byggvarubedömningen inte tar hänsyn till utfasningsämnen i tillverkningsskedet.

BREEAM is a voluntary environmental certification, which covers all aspects of the construction of a building. A BREEAM building also referred to as a green building. In Norway BREEAM is the dominant environmental certification scheme. In the survey carried out among brokers and building owners in the Norwegian market 97.5% of respondents responds that they know or have good knowledge of BREEAM certification. In recent years, one has recorded an increase in the number of buildings that are BREEAM certified in Norway. How does BREEAM certification affect the market value of a building? By using traditional models for valuation (discounted cash flow analysis) one can, by including the building performance and the market performance, calculate the value added. This market performance can be translated into higher rental income, higher occupancy, lower operating costs or lower risk premium. In the survey carried out 68% responding that they think a BREEAM certified building has a higher value. The calculation that has been carried out shows that this is very likely, but that the size of the value added depends on risk assessment, as well as how the market reacts to the green building. The biggest drivers of the continuous development of BREEAM in the Norwegian market is, according to the survey, that BREEAM buildings have higher value, transaction market demand it, image and internal value of the tenants , environmental requirements and less risk in terms of future regulatory requirements.

Syftet med denna rapport är att granska skillnaden mellan energikategorierna i miljöcertifieringssystemen LEED och BREEAM. Eftersom amerikanska LEED bygger på det brittiska BREEAM finns det många aspekter som liknar varandra. BREEAM utgår ifrån de nationella standarderna i första hand. Om sådana inte finns är det de europeiska som används. Klassningen av byggnaden visar hur bra byggnaden är jämfört med de krav som finns nationellt. Dessa är i sin tur anpassade till förutsättningarna som finns i landet. LEED grundar sig istället på kraven som beskrivs utifrån den amerikanska standarden ASHRAE. Dessa krav är inte anpassade till svenska eller europeiska standarder vilket gör det svårt att jämföra rakt av. Detta innebär att kraven som ställs i ASHRAE och LEED är olika svåra att uppfylla då förutsättningarna i länderna är olika. Till exempel tillhör Sverige klimatzon 6, tillsammans med Chile, Ryssland, Kanada och de nordliga delarna i USA. Detta ger olika utgångspunkter för att klara kriterierna då de naturliga förutsättningarna skiljer sig i olika länder. För att bedöma om en byggnad är energieffektiv behövs någon typ av verktyg för att verifiera byggnaden. För svenska företag som vill visa att de är miljömedvetna och vill ha låga energikostnader behövs någon typ av märkning av byggnaden. Även utländska företag på svenska marknaden letar efter byggnader med bra energieffektivitet som har ett intyg på att byggnaden följer hårda miljö- och byggnationskrav. Det är då en stor fördel att använda stora internationella system som exempelvis LEED och BREEAM som intygar att byggnaden uppfyller de hårda kraven som finns i systemen. Det indikeras med olika certifieringsnivåer beroende på hur väl byggnaden uppfyller kraven. Dessa miljöcertifieringssystem används för att påvisa att byggnaden uppfyller höga krav, men även för att öka eller behålla värdet på byggnaden jämfört med andra likvärdiga byggnader som inte är certifierade. Detta är påtagligt för byggnader med hyresgäster som har som företagspolicy att hyra byggnader med en viss nivå av ett miljöcertifieringssystem eller bara är intresserade att hyra byggnader med låga energikostnader. Om byggnaden inte skulle vara certifierad minskar andelen potentiella hyresgäster och priserna pressas och byggnaden riskerar att stå outhyrd en tid vilket kostar stora summor i stora byggnader. Respektive systems energikategori anses viktigast i båda systemen och det är framförallt reduceringen av energianvändningen som spelar en avgörande roll, även användandet av förnyelsebar energi är en viktig del. Generellt i båda systemen sker liknande ställningstaganden i de flesta frågorna för att reducera byggnaders påverkan av miljön, genom olika förbättringsåtgärder. Sporren för att göra byggnaden bättre är att minska miljöpåverkan, sänka driftkostnaden, öka trivseln, förbättra driften och att uppnå en hög certifieringsnivå. Generellt fås en uppfattning av att BREEAM är enklare att använda än LEED, eftersom den utgår från kraven i BBR. Båda systemen räknar ut en procentuell förbättring eller anger att uppställda värden uppfyllts. Exempelvis räknas reduceringen av koldioxid och energieffektivisering ut procentuellt. I LEED ska även ASHRAE användas utöver BBR och beräknar energieffektivisering utifrån reducering av kostnaden i dollar jämfört med referensbyggnaden.

Denna kandidatuppsats behandlar miljöcertifieringssystemet BREEAM med fokus på processen och systemets effekter. I studien har pågående BREEAM-projekt i Sverige studerats för att undersöka vad som görs specifikt vid en BREEAM-certifiering, vad det kostar samt vilka nyttor en BREEAM-certifiering genererar. Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av miljöpåverkan i Sverige idag och förhoppningen är att miljöcertifieringar av byggnader kan minska miljöbelastningen. Studien visar på att det finns en växande efterfrågan på miljöcertifierade kontor och lokaler från hyresgästen trots att innebörden än är något oklar. BREEAM är relativt nytt på svenska marknaden och behöver fortsätta att utvecklas och anpassas. Ett svenskt företag, med en redan god intern byggstandard, behöver dock inte göra några större åtaganden för att nå ett bra betyg i BREEAM. En BREEAM-certifiering intygar att en byggnad håller en bra nivå miljömässigt, visar att företaget är på väg åt rätt håll och hjälper till att strukturera upp miljöarbetet under ett byggprojekt. Miljöpåverkan i sig minskar egentligen inte tack vare en BREEAM-certifiering utan effekterna antas vara mer affärsmässiga. En internationell jämförbar certifiering kan även vara avgörande vid fastighetstransaktioner. / This bachelor thesis examines the green building rating system BREEAM with a focus of the process and the systems effects. In the study ongoing BREEAM-projects in Sweden have been studied to examine what specifically is made because of the BREEAM-certification, the cost of it and also what benefits comes with a BREEAM-certification. The Building and Real Estate sector are responsible for a major part of the environmental impact in Sweden and hopefully the environmental certifications will reduce the environmental impact. The study shows that there is a growing demand for certified offices and premises from the tenants, although the implications are still being somewhat confusing. BREEAM is still relatively new on the Swedish market and the development and adaptability has to continue. A Swedish company, with an already good internal building standard, doesn’t need to do big commitments to reach a good rating in BREEAM. A BREEAM-certificate confirms that a building keeps a good level in environmental awareness, that the company is going in the right direction and also it helps the building project to structure the environmental work. The environmental impact it selves doesn’t really reduce thanks to a BREEAM-certification but the effects are more business oriented. An international comparable certification can be crucial in a real estate transaction.

I dagens samhälle fortsätter inflyttningen till städer att växa och Stockholmsregionen fortsätter att förtätas. Detta medför att nya stadsdelar måste inkorporeras i redan befintliga. Arenastaden är en ny stadsdel som utvecklas i Solna som är en tätort i Nordvästra Stockholm. Att skapa nya stadsdelar för människan är viktigt för att uppnå en social hållbarhet. Det är även viktigt att ta hänsyn till omgivningens åsikter när nya stadsdelar inkorporeras i redan befintliga. För att uppnå en god stadsutveckling är en viktig faktor att det finns ett fungerade samarbete mellan de inblandade aktörerna. För att undersöka Arenastadens utveckling ur ett stadsplanerings- och samarbetes perspektiv har följande utförts. Med social hållbarhet i fokus vid stadsplanering har en jämförelse mellan Vällingby, som utvecklades på 1950-talet, och den nya stadsdelen Arenastaden utförts. För att undersöka omgivningens åsikter på att Arenastaden utvecklas har intervjuer utförts. Dessutom har intervjuer genomförts med nyckelpersoner från de inblandade aktörerna. Detta för att ta reda på samarbetets funktion i Arenastaden. BREEAM Communities, ett nytt certifieringssystem för hållbar stadsutveckling, har undersökts huruvida denna skulle haft en positiv inverkan på Arenastadens utveckling. Efter genomförda undersökningar har följande slutsatser kunnat dras. Det visade sig att Vällingby har bättre förutsättningar för att uppnå en social hållbarhet än vad Arenastaden kommer att ha. Den närliggande omgivningen till Arenastaden har främst visat sig ha en positiv syn på dess utveckling. I Arenastaden har samarbetet mellan aktörerna fungerat bra eftersom de har inkluderat många av de grundläggande delarna som krävs för ett gott samarbete. BREEAM Communities hade kunnat tillföra Arenastaden en del fördelar i dess planeringsprocess och stadsutveckling. / The urbanization is growing in the communities today and the region of Stockholm keeps on densifying. This cause that new districts must be incorporated into existing. Arenastaden is a new developing community in Solna, which is an urban in the Northwest of Stockholm. It is important to create new communities for the human being and to achieve social sustainability. The opinions of the neighborhood is important to consider while a new community is incorporated into an existing. It is significant to have a functioning cooperation between the participants of the urban development. To investigate the development of Arenastaden with a perspective on urban planning and cooperation, has following been done. With social sustainability in focus in urban planning, a comparison has been performed between Vällingby, which was developed in the 1950s, and the new district Arenastaden. Interviews has been done with the neighborhood to investigate their opinion about that Arenastaden is being incorporated into Solna. To figure out how the cooperation is functioning in Arenastaden, interviews has been done with the most significant participants of the development. A study of BREEAM Communities, a new certification system for sustainable urban development, has been done. This has been done to find out if it would have give some positive effects on the development of Arenastaden. The study of Arenastaden have given the following conclusions. It turned out that Vällingby has better conditions to achieve social sustainability than Arenastaden will have. The neighborhood of Arenastaden have mostly a positive opinion about the urban development. The participants in the development of Arenastaden have a successful cooperation between each other. They have included the basic components that a good cooperation needs. BREEAM Communities could have contributed some positive effects to the planning process and the urban development of Arenastaden.