Bakgrund och problemdiskussion: Det nya huvudregelverket för redovisning i Sverige, K3, innefattar krav på komponentindelning av bland annat fastigheter. Det är en metod som inte varit vanlig tidigare, men som nu blivit obligatorisk för de bolag som tillämpar K3-regelverket. Nyligen har de första årsredovisningarna enligt de nya reglerna publicerats. Det gör det intressant att undersöka vilka effekter av regelförändring som kan observeras i de nya årsredovisningarna, speciellt hos fastighetsbolag då dessa har stora tillgångar av en typ som måste delas upp i komponenter. Forskningsfråga: Vilka effekter av införandet av komponentmetoden i K3-regelverket kan man utläsa i fastighetsbolagens årsredovisningar? Syfte: Avsikten med undersökningen är att ge en bild av vilka effekter införandet av K3 och komponentmetoden har fått i fastighetsbolagens årsredovisningar. Metod: Studien är kvantitativ och behandlar med statistiska metoder årsredovisningar från ett stort antal företag. Diskussion och slutsatser: Det är få företag i fastighetsbranschen som tillämpar K3-regelverket och komponentavskrivningar. En stor majoritet tycks ha valt förenklingsregelverket K2.Det redovisade värdet tycks komma lite närmare det verkliga värdet genom införandet av K3-regelverket och komponentmetoden på en aggregerad nivå. För de flesta enskilda företagen blir dock skillnaden ingen, eller mycket liten.Avskrivningstakten har ökat genom övergången till komponentmetoden, det gäller framför allt de bolag som tidigare tillämpade en avskrivningstakt på mindre än två procent. Förslag till fortsatt forskning: Det skulle vara intressant att längre fram göra en liknande undersökning där fler effekter eventuellt kan påvisas med ett längre tidsperspektiv.

<p>Municipal Real Estate Companies runs by a political boarder who makes decisions in large investments. In some cases the municipal counter have to take the decisions about big and expensive investments. A successful investment needs to be built on solid ground.</p><p>Media has lately focused on energy topics as a part of the environmental discussion and the real estate companies tries to use the new technology that the market has provided. Energy investments in new buildings are not longer a small part of the energy saving program. Long-term investment demands needs large knowledge and awareness about the energy topics that have recently grown in the municipal real estate companies. These topics need to be put on the agenda as soon as possible in building projects.</p><p>Investments in real estate’s are complex because the payback time is hard to foresee. The calculation in future costs are hard to predict and parts like inflation influences the investments in real estates. The awareness in the calculations in a municipal real estate company is important because the insecurity affects the outcome negatively. The calculated coasts are likely to be more exact further in a project because the expenses are more specified and there by more real. </p><p>The authors meaning with this essay is to investigate how municipal real estate companies handles the process of taking decisions and when energy topics are brought up on the agenda. Focus has been on the financial part of calculating coasts and income that aren’t real and there by hard to anticipate. Information has been collected by personal interviews and in some case complemented by email. The author’s general opinion in the essay is that the municipal real estate companies’ approach in the process of taking decisions is likely to be at the same manner. On the other hand the way of creating calculations divide the companies’ way of structure the basis to make good decisions by.</p>

No description available.

Municipal Real Estate Companies runs by a political boarder who makes decisions in large investments. In some cases the municipal counter have to take the decisions about big and expensive investments. A successful investment needs to be built on solid ground. Media has lately focused on energy topics as a part of the environmental discussion and the real estate companies tries to use the new technology that the market has provided. Energy investments in new buildings are not longer a small part of the energy saving program. Long-term investment demands needs large knowledge and awareness about the energy topics that have recently grown in the municipal real estate companies. These topics need to be put on the agenda as soon as possible in building projects. Investments in real estate’s are complex because the payback time is hard to foresee. The calculation in future costs are hard to predict and parts like inflation influences the investments in real estates. The awareness in the calculations in a municipal real estate company is important because the insecurity affects the outcome negatively. The calculated coasts are likely to be more exact further in a project because the expenses are more specified and there by more real. The authors meaning with this essay is to investigate how municipal real estate companies handles the process of taking decisions and when energy topics are brought up on the agenda. Focus has been on the financial part of calculating coasts and income that aren’t real and there by hard to anticipate. Information has been collected by personal interviews and in some case complemented by email. The author’s general opinion in the essay is that the municipal real estate companies’ approach in the process of taking decisions is likely to be at the same manner. On the other hand the way of creating calculations divide the companies’ way of structure the basis to make good decisions by.

Bakgrund och problemformulering: Företagsvärderingar och branschanalyser kan se olika ut och rikta sig till olika intressenter. För att kunna jämföra ekonomisk information krävs en god uppfattning om vad som är värderelevant att undersöka närmare i företagens redovisningar inför investeringar i den valda branschen. Målet för samtliga investerare är att risken för hela portföljen eller investeringen ska vara så låg som möjligt och samtidigt ge största möjliga avkastning. Olika redovisningsmått kan då användas för att utvärdera finansiella rapporter från företagen inför investeringar på aktiemarknaden. Syfte: Studiens syfte är att objektivt utvärdera om det finns något enskilt nyckeltal uträknat från årsredovisningen hos sju fastighetsbolag som bäst beskriver deras marknadsvärde på Stockholmsbörsen. Avgränsningar: Studien grundar sig på sju svenska fastighetsbolag med sex stycken nyckeltal. Data har samlats in från år 2005 till år 2013. Metod: Metoden är en kvalitativ studie. Genom att samla in historisk aktiedata från företagen via Stockholmsbörsen fem dagar efter att den fjärde kvartalsrapporten släpptes varje år och jämföra med uträknade redovisningsmått, så har signifikansnivån visat nyckeltalens samvariation till respektive företags aktiedata.    Teoretisk referensram: Värderelevans är ett begrepp som visar kopplingen mellan aktiemarknaden och redovisningen. Världsmarknadsekonomin förändras ständigt, precis som de flesta olika branscher och därmed bör företagsvärderingar följa utvecklingen. Genom en värdeskapande redovisning så kan många investerare finna den ekonomiska information som krävs till investeringar på aktiemarknaden. Slutsats: Denna mindre kvalitativa studie har visat att vinstmarginalen, räntetäckningsgraden och soliditeten är värderelevant i årsredovisningarna hos fastighetsbolagen. Detta genom att visa en god samvariation och hög signifikansnivå till aktiemarknaden, resultatet visar en hög trovärdighet genom tidigare studier. Denna slutsats kan enbart dras till dessa fastighetsbolag och den visar ingen generell modell för andra branscher.

Studien har granskat vilka faktorer som påverkar svenska kommunala fastighetsbolags beslut att använda ränteswappar. Tidigare forskning inom området är utförd på utländska marknader och har visat evidens för att storlek, skuldsättningsgrad, finansiell stress, komparativa fördelar, tillväxtmöjligheter samt skatt är några betydande faktorer för beslutet. Denna studie kompletterar tidigare forskning med två ytterligare faktorer, finansiell kunnighet inom bolagsledningen samt sektorspecifika faktorer där exempelvis det politiska styret i kommunen ingår som variabel. För att besvara detta kunskapshål tillämpades en kvantitativ metod där en enkätundersökning genomfördes för att samla in data och kartlägga användandet av ränteswappar bland kommunala fastighetsbolag. Statistiska modeller utformades för att utvärdera om det finns samband mellan de kartlagda bolagens karakteristiska och deras användning av ränteswappar. Resultatet i studien visar evidens på att storlek, skuldsättningsgrad, tillväxtmöjligheter samt bolagsledningens kunskap och inställning har en signifikant påverkan i beslutet att använda instrumentet. Gällande i vilken utsträckning bolagen använder ränteswappar visar resultaten att finansiell kunnighet och sektorspecifika faktorerna har en signifikant påverkan, likväl som bolagens lönsamhetskrav. I de fall bolagen använder sig av en extern part för rådgivning har detta visat ett positivt samband för användande och grad av användande.

Syftet med denna studie är att öka förståelsen för hur kapitalstrukturen ser ut i svenska fastighetsbolag, samt undersöka vilka faktorer som påverkar kapitalstrukturen i svenska fastighetsbolag.   Vår studie genomförs genom en flermetodsstudie där vi med en kvantitativ metod tar fram nyckeltal för fastighetsbolagen som samlas in via databasen Retriever. Vidare analyseras nyckeltalen för att sedan användas vid en kvalitativ undersökning i form av semistrukturerade intervjuer. Slutligen jämför vi den insamlade datan från vår flermetodsstudie med tidigare teorier.   De resultat vi kommer fram till är att fastighetsbolag har en högre skuldsättningsgrad än bolag i andra branscher. Vi kommer även fram till att fastighetsbolagens arbete med kapitalstruktur kan kopplas till Trade-offmodellen inom kapitalstruktursteori. Vi finner också att ägarstruktur är en faktor som påverkar fastighetsbolagens kapitalstruktur.   Förslag till fortsatt forskning inom detta område anser vi är en kvantitativ undersökning på svenska fastighetsbolag över en viss årsperiod. Detta menar vi skulle kunna ge ett annat resultat än det som finns i denna studie, då vår studie behandlar ett specifikt år, 2013.   Vårt praktiska bidrag är att studien kan användas som ett verktyg för fastighetsbolag då de kan se hur deras konkurrenter arbetar med sin kapitalstruktur. Vårt teoretiska bidrag är en djupare förståelse för hur kapitalstrukturen ser ut för svenska fastighetsbolag då det tidigare inte har gjorts en djupare forskning på svenska fastighetsbolagsmarknaden inom detta område.

Energianvändningen i byggnader från det Svenska miljonprogrammet från mitten av 60-talet ärrelativt hög jämfört med moderna motsvarigheter och eventuella renoveringsprojekt kompliceras avatt flera olika energi- och byggtekniska lösningar spelar in och interagerar med varandra på sätt sominte alltid är uppenbara. Idag görs få åtgärder med specifik avsikt att minska en byggnadsenergianvändning och detta beror mycket på att akuta åtgärder prioriteras på grund avbyggnadernas skick och att byggföretagen, som är experter inom de byggtekniska områdena, intesjälva ger förslag på fler meningsfulla energirenoveringar i samband med de som brukar utföras.Många moderna tekniker så som solceller på tak, värmeåtervinning av ventilationsluft, stambyte ochoptimering av belysning, kan inte i denna process ses som en enskild del utan påverkan på de andradelarna. Nästan allt påverkar det slutgiltiga resultatet och det krävs kunskap och en vilja att se längreän till bara akuta och nödvändigaste som behöver åtgärdas, för att kunna projektera en renoveringdär inget står i vägen för det önskade resultatet. Genom att måla upp en tydlig bild av sina byggnaderi ett tidigt skede och etablera hur de önskas se ut i framtiden kan hela beslutskedjan lättare förståvissa val och varför specifika förbättringar bör göras.Övergripande står värmeförluster för majoriteten av energiförlusterna i miljonprogrammetsbyggnader och det är i den kategorin som de första omfattande åtgärderna bör tas, med tätning ochöversikt av klimatskalet som ett bra första steg. I samband med detta kan flertalet andra åtgärder tassom också berörs av renoveringarnas ingrepp på fasaden. Dessa synergier tillsammans med ett ökatframtidstänk och ansvarstagande är det övergripande temat i denna publikation. / Energy usage in buildings from the Swedish million programme from the middle of the 1960s, arerelatively high compared to modern equivalents, and renovations are complicated by multiple typesof energy solutions interacting with each other in a way that is not always obvious. Few measures aretaken today with the explicit purpose of reducing a buildings energy usage. The reason for this is thatthe most acute problems are prioritized due to the condition of the building, but also that the largeconstruction companies, that are supposed to be experts in the field, only do what they are used todo, and don’t come with their own input about what could be done. Many modern energytechnologies as for example solar cells on the roof, heat recovery ventilation, replacement ofplumbing and optimizing of lighting, can’t be viewed as an isolated part of this process. Almosteverything that’s done affects the outcome, and it takes knowledge and a will to see beyond whathas to be done, to make plans where nothing stands in the way for the desired outcome. Byestablishing a clear picture of the buildings as early as possible, and where you wish them to be inthe future; the whole chain of command can understand the decisions and why certain actions aretaken before others.It’s mainly heat losses that represent a majority of the energy losses in buildings from the millionprogramme, and it’s in this category that the first actions should be taken, with thermal insulationand care of the façade as a good first step. In conjunction with this, multiple other measures can betaken that also is affected by the renovations on the façade. These synergies, together with a lagerpriority on thoughts about future and responsibilities, are the main themes of this publication.

Titel: Värderelevans i svenska fastighetsbolag – en repetitiv studie av Bengt Bengtssons forskningNivå: D-uppsats i ämnet företagsekonomi Syfte: Syftet med detta examensarbete är att utföra en repetitiv studie av Bengt Bengtssons doktorsavhandling ”Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40”. Bengtssons forskning slutar i mars 2007 och då tar denna studie avstamp för att undersöka vidare om samma slutsatser kan dras under perioden april 2007 fram till mars 2013. Detta görs med anledning av att den svenska konjunkturen har befunnits i en lågkonjunktur under större delen av denna period och gör det även idag. Ingen tidigare studie har undersökt detta samband på den svenska fastighetsmarknaden. Det är därför intressant att undersöka hur kvoten börsvärde/redovisat eget kapital har sett ut även efter Bengtssons avslutade forskning. Examensarbetets huvudfrågor som skall besvaras är: - Har samvariationen mellan företagets redovisade egna kapital och dess värde på börsen förändrats under tidsperioden juli 2007 fram till april 2013? Kan samma slutsatser som i Bengtssons forskning dras även under en nedgående konjunktur? Metod: Studien har genomförts på ett deduktivt sätt. Den bygger på sekundärdata i form av vetenskapliga artiklar, Internetsidor och litteratur samt kvantitativ primärdata från sju svenska börsnoterade fastighetsbolag. Teori och empiri har sedan analyserats och kopplats samman i analyskapitlet. Resultat &amp; slutsats: Studien visar att värderelevansen stabiliserats på en lägre nivå jämfört med Bengtssons undersökning. Även samvariationen mellan variablerna eget kapital och börsvärde följer varandra bättre än tidigare med undantag för perioden 2008-2009 då Sverige befann sig i lågkonjunktur. Kvoten mellan eget kapital och börsvärde är hög i bättre tider men låg i sämre tider. Förslag till fortsatt forskning: Många intressanta infallsvinklar har dykt upp under studiens period vilka presenteras nedan som förslag till vidare forskning inom området. Spelar valet av extern eller intern värdering av tillgångar i ett fastighetsbolag någon roll för värderelevansen mellan eget kapital och börsvärde? Kan samma slutsatser som i Bengtssons avhandling och denna undersökning kring värderelevansen och samvariationen dras under en längre tidsperiod? Kan en liknande undersökning av korrelationen mellan eget kapital och aktievärde användas för studier av ett annat EU-land? Uppsatsens bidrag: Undersökningen är ett positivt bidrag till den samhällsvetenskapliga forskningen då den undersökt, analyserat och förklarat hur redovisningen till verkligt värde blivit mer värderelevant än i tidigare undersökta perioder., Det finns ingen tidigare studie som utför en repetitiv studie på Bengt Bengtssons avhandling med samma urval av företag. Bidraget till forskningen är således att Bengtssons avhandling blir förlängd och undersöker värderelevans och samvariation under lågkonjunktur med samma statistiska metod och urval.

K3-regelverket har ännu inte införts. Det finns därför många frågor kring regelverket, framförallt inom fastighetsbranschen. Två av de största förändringarna i och med K3-regelverket är kraven på komponentavskrivning och upplysning om verkligt värde för förvaltningsfastigheter. Syftet med denna uppsats är att erhålla insikt i och förståelse om hur fastighetsbolag som skall tillämpa K3-regelverket, ser på detta regelverk och hur de tror att de kommer att påverkas av det i samband med införandet av detta. I studien används en induktiv ansats. Det är ett relativt komplext problem som undersöks, och därför används en kvalitativ undersökningsmetodik genom personliga intervjuer. Teorin som insamlats bygger till stor del på vad svensk god redovisningssed är, vad den är grundad av och var utvecklingen inom redovisningsseden är på väg. Även de normer som har inspirerat K3-regelverket beskrivs. Det empiriska materialet som har samlats in består av information från intervjuer som har genomförts med representanter för fyra fastighetsbolag, och bolagens årsredovisningar.  Införandet av K3-regelverket är en positiv förändring. Det kommer att ge en mer rättvisande bild av företagen som använder regelverket, och det är ytterligare ett steg i det harmoniseringsarbete inom redovisning som sker internationellt. Både företagen själva, liksom utomstående intressenter, kommer att dra fördel av detta regelverk jämfört med nuvarande redovisningsnormer. / The K3-regulatory framework hasn’t been introduced yet. Because of that there are many questions concerning the framework, especially in the real estate industry. Two of the greatest changes associated with this framework are the requirements of component depreciation and the disclosure of fair value of investment properties. The purpose of this thesis is to obtain knowledge and understanding of how the real estate industry that shall apply the K3-regulatory framework view the framework, and how they think they will be affected by it, relating its introduction. In the study an inductive approach is used. It’s a relatively complex problem that is being studied, and therefore a qualitative research methodology through personal interviews is used. The collected theory is largely based on what Swedish GAAP is, what it is based on and where the development in accounting practices is headed towards. The standards that are used as an inspirational source for K3 are also described. The collected empirical data consists of information from interviews conducted with representatives of four real estate companies, and the companies’ annual reports. The introduction of the K3-regulatory framework is a positive change. It will provide a more accurate picture of the financial state of the companies using it, and it’s another step towards the international harmonization work in accounting practices that is taking place. Both the companies themselves, as well as stakeholders, will take advantage of this framework compared with the current accounting standards.