Bakgrunden till problemet ligger i att internet har möjliggjort handel via nätet. Då e-handlare har lägre kostnader har de kunnat sänka sina priser, vilket lett till lägre marginaler för den traditionella handeln. E-handel upplevs också som mer tidseffektivt av många, vilket medfört ett förändrat konsumtionsmönster bland konsumenter. Därmed har e-handeln utmanat den traditionella handeln både gällande tid- och kostnadseffektivitet, vilket resulterat i en lägre efterfrågan på kommersiella handelsytor. När efterfrågan minskar uppstår problem för flera andrahandsaktörer, däribland fastighetsägarna. Främst då butikerna är fastighetsägarnas hyresgäster. Fastighetsägarna riskerar därmed att drabbas av högre vakansgrad, vilket direkt påverkar deras kassaflöden och potentiellt även indirekt fastighetsvärdet. Då fastighetsbolag är vinstdrivande kan de tillämpa strategier för att effektivt uppnå sina mål. Uppsatsens syfte är att utforska vilka strategier fastighetsbolag använder sig av för att hantera och möta de nya utmaningar som e-handeln presenterar.  För att uppnå studiens syfte kommer e-handelns påverkan identifieras genom befintlig litteratur samt genom att studera tidigare forskning kring strategier och strategiförändring. Därefter med hjälp av en kvalitativ studie identifiera individuella fastighetsbolags strategier för att möta den eventuella påverkan e-handel har på dessa. Empirin i denna studie har samlats genom sex semistrukturerade intervjuer. Därefter har respondenternas svar kodats och analyserats. Studien är avgränsad till fastighetsbolag som har majoriteten av sitt fastighetsbestånd i Sverige, och som hanterar fastigheter som inrymmer detaljhandel. I studien kan flertalet slutsatser dras. Den första är att alla fastighetsbolag upplever att e-handeln påverkar branschen i sin helhet. De menar framförallt att e-handeln bidrar till stor osäkerhet. Däremot upplever inte alla att det påverkar deras eget bestånd. Ytterligare en slutsats som kan dras är att alla fastighetsbolag har en positiv inställning till framtiden trots e-handelns introduktion. När det gäller deras strategier ser ingen av fastighetsägarna att de behöver ändra dem på grund av e-handeln. Merparten av fastighetsbolagen har däremot tagit till åtgärder som visar på att de jobbar med klustringsstrategi. Studien visar också att alla fastighetsbolag använder sig av diversifiering.  Nyckelord: E-handel, fastighetsbolag, andrahandsaktör, fastighetsägare, strategi, utmaningar. / The background of our thesis is the fact that internet has made it possible to shop online. Online-retailers have a lower operating cost than traditional retailers. This have made it possible for the online retailers to reduce their prices, which have led to lower margins for the traditional retailers. Shopping online is often considered more time efficient which have changed consumer behaviours. Online-retailing has therefore challenged traditional retailing regarding both time and cost efficiency, which has led to a decline of demand for commercial real estate. Lower demand for commercial real estate presents challenges for parties that is dependent on retailers. One of them are the owners of commercial properties, mainly because retailers are their main source of income and secondly because the property value is often based on the yield they produce. Since real estate companies are profit making companies and often have well established goals, they are likely to use strategies to reach them. This study intends to delve which strategies real estate companies use and how they deal with online-retailing and the challenges it presents.  To achieve the purpose of this study, online retailing, strategies and strategy change have been studied through existing research, theories and literature. This study have conducted six semi-constructed interviews with real estate companies which were later analysed and coded using thematic coding approach. The study has been limited to real estate companies that have the majority of their real estate portfolio in Sweden. Furthermore, the study has been limited to companies that own commercial properties containing retailers. In this study several conclusions can be made, firstly all real estate companies acknowledge that online retailing affects the whole industry. They acknowledge that online retailing contributes to a high level of uncertainty. Surprisingly, not all the companies experience that online retailing will affect their real estate portfolio. Another conclusion is that all the companies have a positive attitude towards the future, despite the introduction of online retailing. Regarding the strategies none of the real estate companies consider changing them. Noteworthy, is that the clustering strategy is used by the majority of the real estate companies. The study also shows that all the real estate companies is working with diversification strategy.  Keywords: Online-retailing, real estate companies, real estate owners, strategy, challenges.

De senaste åren har debatten och kritiken mot fjärrvärmebolagen och hur fjärrvärmemarknaden hanteras varit skarp. Kundens position har varit svag och har du varit ansluten till ett fjärrvärmebolag har du också varit låst till dennes priser och prishöjningar. Arbetet bygger inledningsvis på en litteraturstudie av fjärrvärmens uppbyggnad, historia och dess alternativ. Vi försöker exempelvis reda ut de komplicerade prissättningsmodeller som fjärrvärmebolagen använder sig av. En av de åsikter som har uttryckts kring fjärrvärmen, från kunder, branschorganisationer och politiker är att fjärrvärmemarknaden bör konkurrensutsättas, att ett så kallat tredjepartstillträde ska tillåtas. Den utredning regeringen tillsatte 2009 kom i slutet på april i år med sitt betänkande på just detta. Där förslår de att en lagändring bör ske och att ett generellt tredjepartstillträde bör tillåtas alla fjärrvärmemarknader. Vi går igenom denna utredning grundligt och försöker dra slutsatser kring vad den kan komma att få för betydelse för marknaden i stort, men framförallt hur kunderna situation kommer påverkas. Vi har intervjuat 6 fastighetsbolag och en branschorganisation om deras syn på fjärrvärmen och hur de upplever sin situation. De flesta är överens om att de som stora fastighetsägare har en fördel jämfört med mindre som inte köper lika stora kvantiteter värme. De tycker att fjärrvärmebolagen till viss del är lyhörda för deras åsikter och de flesta av dem tror på att ett tredjepartstillträde kommer sänka priserna, i alla fall på Stockholms fjärrvärmemarknad. För att tydliggöra hur en konkurrensutsatt marknad skulle kunna se ut har vi valt att illustrera detta med ett verkligt fall, den fjärrvärmeupphandlingen som Statens fastighetsverk, Akademiska Hus och Stiftelsen Stockholms Studentbostäder genomförde kring det så kallade Frescatiområdet.

Den här studien undersöker svenska fastighetsbolag efter finanskrisen 2008 i syfte att fastställa sambandet mellan Riksbankens styrränta och aktieportföljers prestation. Vår studie tillför till existerande portföljstudie-litteratur genom att studera effekterna av finanskrisen i en svensk kontext samt genom att applicera differences-in-differences regressioner. Med hjälp av två hypotetiska portföljer konstaterar vi att fastighetsbolag som var noterade på Stockholmsbörsen före finanskrisen har haft högre riskjusterad avkastning än fastighetsbolag noterade efter. Vidare finner vi att höjningar av styrräntan påverkar nynoterade och äldre fastighetsbolags prestation i lika stor utsträckning, trots viss skillnad i bolagens belåningsgrad. Slutligen finner studien inget tydligt samband mellan styrräntan och fastighetsbolagens belåningsgrad. / This study examines Swedish real estate companies post the 2008 financial crisis, in order to assert the correlation of interest rates set by the Swedish Riksbank and portfolio performance. We improve upon previous studies of real estate stock portfolios both by placing the aftermath of the global financial crisis in a Swedish context and through differences-in-differences regressions. Through the creation of two hypothetical portfolios, this study finds that real estate companies listed on the Stockholm stock exchange before the crisis have had a higher risk-adjusted performance than those listed after. Furthermore, the study finds that both older and newer real estate companies are affected the same by interest rate increases, despite differences in company loan-to-value ratios. Finally, the correlation between the interest rates of the Swedish Riksbank and company loan-to-value ratio is found to be negligible.

Denna uppsats syfte är att undersöka vilken roll olika fastighetsbolag i Malmö anser sig ha för att påverka segregationen. Vi vill se om det utförs någon styrning från företagen och om typen av ägandeform spelar någon roll för fastighetsägarnas sätt att arbeta med segregationen.Först ägnade vi oss åt litteraturstudier i det aktuella ämnet vilket vi följde upp med intervjuer i tre företag med olika ägarformer. De företag vi intervjuade hade alla olika ägandeskap såsom kommunal, kooperativ och privat. Ägandeformen har betydelse i arbetet mot segregation. Mest påtagligt är det i det privata företaget där ägaren har avgörandet om företaget skall arbeta med detta. I de undersökta företagen görs ingen uppenbar styrning på bostadsmarknaden. Dock är en blandning av svenskar och invandrare önskvärd. Det är viktigt att ha i åtanken att det inte enbart är fastighetsföretagen som skall bära ansvaret för integrationsprocessen utan alla måste hjälpa till. Integrationsverket säger att alla berörda parter, infödda såväl som invandrade svenskar skall vara delaktiga och verksamma för integrationsprocessen. / This study is about property managers liability, concerning the segregation of Malmö. We want to examine whether property managers have any influence on the segregation, and if the roles as owners have any type of significance in the work against segregation.At first relevant literature was studied followed by interviews with three different real-estate companies in Malmö.The companies that were interviewed all have different types of ownership: municipal, cooperative and private. This studie shows that the ownership has a greate impotance in the work against the segregation. For private real-estate companies the owner has a significant influence of how the work against segregations is performed. Municipal real-estate companies have a political board of directors and it is therefore more obvious, that the work that is being done is more actively submitted to prevent the segregation. It is every private real-estate companies obligation to decide whether to prevent the segregation or not. The private company that were interviewed put much time and money into the company to prevent the segregation, which was positive.

Efter många år av ett fördelaktigt ränteläge för såväl företag som privata hushåll höjde Riksbanken styrräntan till över 0% i maj 2022. I september 2023 sattes styrräntan till 4% och hölls konstant i många månader. Denna justering har krävt omställningar i fastighetsbranschen och fastighetsbolag i Sverige har påverkats mycket vilket kan bero på deras kapitalbehov. Från att kunna låna kapital till väldigt fördelaktiga nivåer till att verka med andra premisser har påverkat många led inom företagen.  Tidigare forskning inom fastighetsbranschen under ekonomiskt osäkra tider har främst undersökt finansiell data genom kvantitativ metodologi. Utöver det finansiella fokuset har många tidigare studier undersökt andra marknader och länder och dess resultat har inte varit direkt tillämpligt i den svenska kontexten. Därför har denna studie haft en utgångspunkt i ledarskapsperspektivet och hur ledare i svenska fastighetsbolag agerat och reagerat i den osäkra ekonomiska situationen. Detta resulterade i följande forskningsfråga.  Hur förändras ledarskapet och strategierna inom fastighetsbolag vid ekonomiskt osäkra tider? Studiens syfte är att undersöka hur fastighetsbolagen navigerar i tider som präglas av en stor grad ekonomisk osäkerhet och vilken roll ledarskapet har i att lyckas förändra och styra fastighetsbolagen igenom sådana situationer på bästa möjliga sätt. Studien kommer därmed bidra med en ökad förståelse kring vilka faktorer det är som är avgörande i strategiplaneringen och vilka aspekter som påverkar vad när det kommer till ledarskapet.  Studien använde en induktiv metodologi där det teoretiska ramverket låg till grund för den semistrukturerade intervjuguiden som användes i intervjuerna. Samtliga sju respondenter innehar roller i direkt anslutning till vd:n på respektive fastighetsbolag för att få en så verksamhetstäckande analys av dess situation som möjligt. Studien hade även tydliga avgränsningar för att kunna identifiera fastighetsbolag som var jämförbara.  Slutligen kommer studien fram till att det är och har varit en tuff tid för fastighetsbolagen då en oro spred sig initialt i branschen från det att Riksbanken först höjde styrräntan i maj 2022. Det som har varit det genomgående tydligaste strategiska responsen var att öka transparensen inom respektive bolag för att på så sätt motivera de beslut som tagits. Utöver det så framgår det att ledarskapet till stora delar är ett resultat av vilka förutsättningar respektive bolag hade där det var stora skillnader bolag emellan, mycket beroende på vilken lånestruktur respektive bolag arbetade utifrån.

Bakgrund och problem: Ett fastighetsbolag som förvaltar hyresrätter vill hyra ut bostaden med så stor lönsamhet som möjligt, något som idag är svårt p.g.a., av den hyresreglering vi har i Sverige. Hyresregleringen gör att intäktssidan för bostadsföretag blir låst och det blir svårt att hitta en lönsamhet i hyresrätter. Samtidigt som det behövs byggas fler bostäder och vara lönsamt för bostadsföretagen måste konsumenten komma i första hand och skyddas från för höga hyror. Syfte: Syftet med den här studien är på ett deskriptivt sett visa vilken effekt hyresregleringen kan ha på privata fastighetsbolag som producerar, förvärvar och/eller renoverar hyresrätter i Västsverige. Syftet är även att beskriva vilka bedömningsmått som används inför investeringar. Metod: Studien kännetecknas av en metod som är av samhällsvetenskapligt - hermeneutik, abduktiv och kvalitativ karaktär. Studien kommer därmed använda sig av teori och empiri för att nå en slutsats. Semi-strukturerade intervjuer har genomförts med sju olika bolag inom bostadsbranschen och en intervju med hyresgästföreningen. Slutsats: Med utgångspunkten i en våra forskningsfrågor ”Hur stor påverkan kan hyresregleringen ha vid investering av hyresrätter i privata fastighetsbolag?” kunde vi finna att alla bostadsföretag påverkas av hyresregleringen. En låst intäktssida gör att de inte finns några ekonomiska incitament till att bygga hyresrätter. Förslag till framtida forskning: Något som vi har märkt är att hyresgästföreningen har mycket makt i förhandlingarna med bostadsföretag, men hur mycket makt har de egentligen? Vad kommer hända när presumtionshyrorna år 2021 går ut och kan bruksvärdesprövas. De här är två intressanta forskningsfrågor som kräver mer forskning.

<p>Sedan några år tillbaka har redovisningsreglerna för noterade bolag förändrats genom införandet av IFRS. Diskussionen har efter införandet i noterade bolag kommit att handla om ifall också onoterade bolag ska tvingas att följa IFRS redovisningsstandarder. En av IFRS standarder, IAS 40, handlar om att förvaltningsfastigheter kan värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Metoden för användandet av verkligt värde heter verkligt värdemetoden och innebär att värdeförändringar på fastigheterna ska redovisas över resultat- och balansräkningen.</p><p>I denna uppsats tillämpar vi verkligt värdemetoden på det allmännyttiga fastighetsbolaget Uppsalahem. Syftet är att se vad det skulle kunna innebära att tillämpa verkligt värdemetoden i ett allmännyttigt fastighetsbolag. För att skapa en uppfattning om hur olika intressenter runt Uppsalahem skulle reagera på ett eventuellt införande av verkligt värdemetoden har vi intervjuat tre olika intressenter runt bolaget. Resultatet vi presenterar i uppsatsen är att Uppsalahems redovisning skulle komma att kraftigt förändras vid en tillämpning av verkligt värdemetoden. Bland annat skulle bolagets rörelseresultat bli 12 gånger större än det som redovisas idag och soliditeten skulle bli mer än dubbelt så stor.</p>

Bakgrund och problem: År 2005 infördes det nya regler gällande värdering avförvaltningsfastigheter. Värdering till anskaffningsvärdet enligt RR 24 ersattes då av IAS40, vilket medförde att de noterade fastighetsbolagen kunde välja att värdera sinaförvaltningsfastigheter till antingen anskaffningsvärde eller verkligt värde i sinkoncernredovisning. Samtliga fastighetsbolag valde vid införandet att värdera till verkligtvärde. Verkligt värde infördes vid en positiv konjunkturcykel vilket bidrog till kraftigtstigande vinster för förvaltningsbolagen. År 2008 hände däremot något som ingen hadeförväntat sig. Den amerikanska bostadsmarknaden kom att kollapsa, vilket senareresulterade i en global finanskris. Marknadssituationen vände dramatiskt och priserna påförvaltningsfastigheter i Sverige kom att falla. Problematiken av finanskrisen kom attleda till ett ifrågasättande om fastighetsbolagen och dess ledning hade värderat ned sinatillgångar i den mån som förväntades av marknaden, då ett flertal analyser antydde attfastigheterna endast hade värderats ned i hälften så stor utsträckning som marknaden irealiteten gjort.Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noteradefastighetsbolag har tillämpat IAS 40, i sin värdering av förvaltningsfastigheter underrådande finanskris.Metod: Uppsatsen har bedrivits som en kvalitativ studie. Informationen har erhållits frånpersonliga intervjuer med fyra specialister inom fastighetsvärdering. Studien har pendlatmellan den teoretiska referensramen och den empiriska undersökningen, vilket såledesresulterar i att en abduktiv forskningsmetod har bedrivits.Resultat och slutsatser: Verkligt värde medför att värderingen påverkas av förädling,konjunkturpåverkningar samt till vilket syfte en fastighet innehas. Det bidrar i synnerhettill att en fastighet kan värderas olika beroende på vem som innehar fastigheten och det ärsvårt att bedöma om värderingen är rätt eller fel. Finanskrisens påverkan har bidragit tillatt transaktionerna på fastighetsmarknaden har minskat dramatiskt, då matchningenmellan köpare och säljare inte har existerat. Studien har därmed visat på attvärderingsmetoden verkligt värde blir väldigt teoretiskt i brist på fastighetstransaktioner,då metoden syftar på att uppskatta marknadsvärdet med hjälp av försäljningar avjämförbara objekt. Av en transaktionsfattig marknad har det därmed skapatsvärderingsfrihet för fastighetsbolagens och dess ledning. Att fastighetsbolagen även harvarit sparsamma i sin motivering till nedvärderingarna, har bidragit till att den externaläsaren har fått svårigheter att skapa sig en uppfattning om fastighetsbolagens tolkning avverkligheten, vilket således bör förbättras i framtiden.

BAKGRUND: Fastighetsmarknaden har generellt sett utvecklats starkt under senare år till följd av sjunkande räntor och brist på ytor för exempelvis kontor och bostäder. I verkligheten har utvecklingen dock varierat för olika fastighetstyper och geografiska lägen. Hur respektive fastighetstyp eller geografiskt läge påverkar aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen är däremot ovisst. Genom att analysera och kategorisera innehaven hos de noterade fastighetsbolagen utifrån fastighetstyp och geografisk placering avser studien analysera huruvida denna utveckling har påverkat aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen. SYFTE: Syftet med studien är att undersöka och analysera hur marknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen i Sverige påverkas av fastighetsbeståndens indelning i olika fastighetstyper och geografiska lägen. Vidare ämnar studien ge bättre informationsunderlag för investerare som utvärderar fastighetsbolagen som potentiella investeringsobjekt GENOMFÖRANDE: Studien har genomförts med en kvantitativ forskningsmetod, där data för respektive fastighet i samtliga svenska noterade fastighetsbolag inhämtats och kategoriserats baserat på fastighetstyp, geografiskt läge och hyresvärde. Vidare har paneldataanalyser utförts för att analysera sambanden mellan värderingen av respektive företag kontra deras innehav. SLUTSATS: Slutsatsen av studien är att det med statistisk signifikans inte går att härleda att eller hur respektive fastighetsinnehav påverkar värderingen av respektive fastighetsbolag. Vidare visar studien att respektive företags innehav inte ensamt kan härleda varför ett fastighetsföretag handlas till substansvärdespremie/-rabatt. Istället har studien visat relativt starka underlag för att det i stor utsträckning är räntan som driver värderingen av respektive fastighetsbolag, där en högre räntenivå skulle innebära lägre värdering och en lägre räntenivå skulle innebära högre värdering. / BACKGROUND: The real estate market in Sweden has developed strongly over past years, mostly due to decreasing interest rates and a shortage of space for offices, housing as well as other types of real estate. In reality, the development has varied amongst real estate types and geographical locations, although the extent to which different types and locations affect valuation of listed real estate companies, is still uncertain. By examining and categorizing the holdings of listed real estate companies by real estate type and geographical location, the uncertain effects of these developments should be made clearer. AIM: The aim of the study is to examine and analyze the relationship between the market value of the Swedish listed real-estate companies and their corresponding holdings based on geographical location and real-estate types. COMPLETION: The study has been conducted with the use of a quantitative research method, where data for each real estate in each corresponding company has been retrieved and categorized based on real-estate type, geographical location and value. Thereafter, a series of paneldata models were built in order to analyze the relationship between the valuation and each corresponding company based on their holdings. CONCLUSION: The study concludes that the relationship between the valuation of a company and their holdings based on geographical location and real-estate types cannot be derived with statistical significance. The same conclusion holds for a relationship between NAV discount/premium and the market value of the companies. Instead, the study concludes that the major factor affecting the market value of the companies is the interest rate, where a higher interest rate leads to lower valuations, and a lower interest rate leads to higher valuations.

<p>Vi befinner oss just nu i en lågkonjunktur och detta påverkar det mesta i vårt samhälle. Arbetslösheten stiger och fastighetspriserna sjunker. Företag med stora tillgångar i fastigheter värderade till verkligt värde kan tvingas till resultatsänkande nedskrivningar. Majoriteten av tillgångarna i fastighetsföretag utgörs av förvaltningsfastigheter som alltså kan bli föremål för nedskrivningar. Med hjälp av olika former av earnings management kan företagen minska eller öka effekterna av en låg- respektive högkonjunktur. Problemformuleringen vi utgår ifrån är: Hur påverkas fastighetsföretagens benägenhet till upp/nedskrivningar av sin finansiella ställning samt konjunkturen? Studien baseras på en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsföretag och inkluderar åren från och med 2005. Med hjälp av en statistisk undersökning analyseras både interna och externa faktorer som kan tänkas påverka företagens upp- och nedskrivningar. Tidigare studier visar till exempel att skuldsättningsgraden och förändring i BNP har en påverkan på företagens upp- och nedskrivningar. Vår studie granskar, förutom skuldsättningsgraden, även om ROE, ROA, rörelsemarginalen, Market/Book-kvoten samt konjunkturen kan ha någon påverkan. De hypoteser vi utgår ifrån är att fastighetsföretag med svag finansiell ställning troligen är extra försiktiga med att göra nedskrivningar när tiderna är sämre. När konjunkturen vänder uppåt är det sannolikt de finansiellt svaga företagen som försöker maximera uppskrivningarna. Analysen genomfördes med hjälp av statistikprogrammet Minitab i vilket vi gjorde spridningsdiagram för att visuellt undersöka linjära samband samt regressionsanalyser för att undersöka hur starka dessa eventuella samband är. Det starkaste sambandet hittades mellan konjunkturen och värderingen av förvaltningsfastigheterna. Detta var också det enda sambandet vi med statistisk signifikans kan bekräfta. Måtten på företagens finansiella styrka verkar inte påverka företagens benägenhet att göra upp och nedskrivningar i den mån vi utgick ifrån i våra hypoteser. Studien resulterade inte i några statistiska bevis för att någon form av earnings management förekommer hos fastighetsföretagen vid värdering av fastighetsbeståndet till verkligt värde. Dock kan vi inte heller utesluta att så är fallet.</p>