Während Gebäude des letzten Jahrhunderts dem Vitruvianischen Dreieck „Firmitas“ (Standfestigkeit), „Utilitas“ (Zweckmäßigkeit) sowie „Venustas“ (Anmut oder Schönheit) noch wie selbstverständlich entsprachen, tritt bei moderner Wohnbebauung das letztgenannte Prinzip der Schönheit zu oft zugunsten des Zwecks in den Hintergrund. Viele Baugesellschaften sind auf hohe Baulandpreise sowie die sich daraus ergebende Notwendigkeit der maximalen Ausnutzung des Grundstücks bei gleichzeitig minimalen Investitionen in das Gebäude fixiert. Angesichts der fundamentalen ökonomischen wie auch sozialen Bedeutung des Erscheinungsbildes von Wohnquartieren ist es das Ziel der vorliegenden Arbeit, den zwischen den beiden Faktoren „Schönheit des Wohnquartiers“ und „Wert der sich darin befindlichen Immobilien“ bestehenden Zusammenhang zu beleuchten. Dies geschieht im Rahmen theoretischer Ausführungen zum Schönheitsideal von Wohnquartieren, den für Anbieter bestehenden Anreiz, selbiges zu realisieren sowie die in Deutschland folglich typischerweise vorzufindenden Gebäudebestände. Ergänzt wird dieser theoretische durch einen empirischen Teil. In diesem kann der Nachweis über das Vorhandensein eines signifikant positiven Zusammenhangs zwischen der Schönheit des Wohnquartiers sowie sowohl der Einzugs- als auch der Zahlungsbereitschaft der Nachfrager für die sich darin befindlichen Gebäude geführt werden. Mittels der vorliegenden Arbeit kann somit belegt werden, dass sich das Maß an Befriedigung ästhetischer Bedürfnisse der Allgemeinheit in ökonomisch wirksamen Entscheidungen der Nachfrager niederschlägt. / While buildings oft he last century corresponded to the Vitruvian triangle „Firmitas“ (stability), „Utilitas“ (appropriateness) as well as „Venustas“ (grace or beauty) still as of course, the latter principle of the beauty steps with modern living building too often in favour oft the purpose in the background. Many building companies are fixed on high building land prices as well as the necessity arising from it of the maximum utilization oft he property with at the same moment minimal investments in the building. In view of the fundamental economic as well as social importance of the appearance of living accomodations it ist he aim oft he present work to identify eventual correlations between the two factors „beauty oft he living accomodation“ and „value of the real estate“.

Durch die Nachhaltigkeitsdiskussion unterstützt, gewinnt in der Stadt- und Raumforschung die Betrachtung der ökologischen Effekte des Bauens und Wohnens zunehmend an Bedeutung. In diesem Zusammenhang sind Kenntnisse über stofflich-energetische Aufwendungen im Rahmen der Bewirtschaftung von Wohnungsbeständen von großer Bedeutung. Ziel einer am IÖR durchgeführten Forschungsarbeit war es, stofflich-energetische Kennwerte für Gebäudetypen und Bebauungsstrukturen als Grundlage für ein vorausschauendes Stoffstrommanagement zu erarbeiten. Zur Ermittlung der entsprechenden Kennwerte wurde ein EXCEL-gestütztes Baustoff-Berechnungs-Programm (BBP) erarbeitet. Mithilfe dieses Programms ist es möglich, Baustoffmengen von Gebäuden als Gesamtgröße oder z. B. nach Materialgruppen differenziert zu berechnen sowie damit verbundene Energie- und Emissionskennwerte zu bestimmen. Für 18 repräsentative Gebäudetypen der Wohnbebauung wurden stofflich-energetische Kennwerte ermittelt und in einer Gebäudetypen-Dokumentation zusammengefasst. Neben dem Vergleich unterschiedlicher Gebäuderepräsentanten wurden Analysen und Hochrechnungen auf der Ebene von Bebauungsstrukturen durchgeführt. Diese basierten auf einer Unterteilung in neun verschiedene, voneinander abgrenzbare Stadtstrukturtypen der Wohnbebauung. Es wurde deutlich, dass Stadtstrukturen charakteristische Stoffintensitätswerte aufweisen und Orientierungswerte für die Planung abgeleitet werden können.:Einleitung.................................................................................................1 1 Umweltorientiertes Berechnungsverfahren für Gebäudetypen............ 3 1.1 Baustoff-Berechnungs-Programm......................................................4 1.1.1 Teil I – Stoffberechnungen für Bauteile...........................................5 1.1.2 Teil II – Stoffberechnungen für Baustoffgruppen............................9 1.1.3 Ableitung von Umweltkennwerten................................................12 1.1.4 Rahmenbedingungen zum Baustoff-Berechnungs-Programm.......13 1.2. Gebäudetypologie..........................................................................16 1.2.1 Sinn und Zweck von Gebäudetypologien......................................16 1.2.2 Geeignete Gebäudetypologien.....................................................17 1.2.3 Auswahl konkreter Gebäudetypen...............................................20 2 Stofflich-energetische Kennwerte unterschiedlicher Gebäudetypen – Dokumentation...........................................................25 2.1 Mehrfamilienhäuser.........................................................................28 2.1.1 Viergeschossiges Mehrfamilienhaus vor 1918 in Fachwerkbauweise – Typenvertreter IMF 1.......................................28 2.1.2 Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus von 1870 bis 1918 in Ziegelbauweise – Typenvertreter IMZ 2............................................38 2.1.3 Viergeschossiges Mehrfamilienhaus von 1870 bis 1918 in Ziegelbauweise – Typenvertreter IMZ 3............................................48 2.1.4 Viergeschossiges Mehrfamilienhaus von 1919 bis 1945 in Ziegelbauweise – Typenvertreter IMZ 4............................................58 2.1.5 Viergeschossiges Mehrfamilienhaus nach 1945 in Ziegelbauweise – Typenvertreter IMZ 5............................................68 2.1.6 Viergeschossiges Mehrfamilienhaus von 1961 bis 1970 in Block- und Streifenbauweise – Typenvertreter IMI 1.........................78 2.1.7 Fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus nach 1970 in Plattenbauweise – Typenvertreter IMI 2...........................................88 2.1.8 Elfgeschossiges Mehrfamilienhaus nach 1970 in Plattenbauweise – Typenvertreter IMI 3...........................................97 2.1.9 Achtzehngeschossiges Mehrfamilienhaus nach 1970 in Plattenbauweise – Typenvertreter IMI 4.........................................106 2.1.10 Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus nach 1990 in Ziegelbauweise – Typenvertreter GWB............................................116 2.2 Einfamilienhäuser..........................................................................126 2.2.1 Eingeschossiges Einzelhaus nach 1960 mit ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-EH 1...............................................126 2.2.2 Eingeschossiges Einzelhaus nach 1960 mit nicht nutzbarem Dachgeschoss – Typenvertreter E-EH 2...............................................135 2.2.3 Eingeschossiges Einzelhaus nach 1990 mit nicht ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-EH 3...............................................145 2.2.4 Eingeschossiges Doppelhaus nach 1960 mit ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-DH 1..............................................154 2.2.5 Eingeschossiges Doppelhaus nach 1960 mit ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-DH 2..............................................164 2.2.6 Zweigeschossiges Reihenhaus nach 1960 mit nicht ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-RH 1...............................................174 2.2.7 Zweigeschossiges Reihenhaus nach 1960 mit nicht nutzbarem Dachgeschoss – Typenvertreter E-RH 2...............................................184 2.2.8 Zweigeschossiges Reihenhaus nach 1990 mit nicht ausgebautem Dachgeschoss – Typenvertreter E-RH 3...............................................194 3 Vergleich unterschiedlicher Gebäudetypen.......................................203 3.1 Mehrfamilienhäuser.......................................................................203 3.1.1 Grundflächen und Volumen.........................................................203 3.1.2 Baustoffmengen – Stofflager und Stoffintensität........................208 3.1.3 Heizenergiebedarf......................................................................212 3.1.4 Umweltkennwerte......................................................................213 3.2 Einfamilienhäuser..........................................................................216 3.2.1 Grundflächen und Volumen.........................................................216 3.2.2 Baustoffmengen – Stofflager und Stoffintensität........................220 3.2.3 Heizenergiebedarf......................................................................224 3.2.4 Umweltkennwerte......................................................................226 3.3 Orientierungswerte und Kernaussagen.........................................228 4 Anwendung stofflich-energetischer Kennwerte auf Ebene von Bebauungsstrukturen...................................................................236 4.1 Verbindungselement Gebäudemix.................................................236 4.2 Stofflich-energetische Kennwerte für Stadtstrukturtypen der Wohnbebauung...................................................................................238 4.2.1 Stadtstrukturtypen und Gebäudemix..........................................238 4.2.2 Stoffkennwerte für Stadtstrukturtypen – Stoffintensität............242 4.2.3 Energiekennwerte für Stadtstrukturtypen – Kumulierter Energieaufwand..................................................................................249 4.2.4 Kernaussagen............................................................................254 Zusammenfassung..............................................................................259 Anhang A.............................................................................................263 Baustofftabelle....................................................................................264 Umweltkennwerte...............................................................................267 Anhang B.............................................................................................271 Rahmenbedingungen zum Baustoff-Berechnungs-Programm..............272 Literaturverzeichnis.............................................................................285 Tabellenverzeichnis.............................................................................289 Abbildungsverzeichnis.........................................................................296 Abkürzungsverzeichnis........................................................................305

Der Beitrag bietet eine zusammenfassende Beschreibung der Vorburg der Burg Stolpen, der Hanewald genannt, von den Anfängen der Überlieferung noch aus bischöflicher Zeit, über die Zerstörungen im Dreißigjährigen Krieg und den nachfolgenden fortifikatorischen Ausbau durch Wolf Kaspar von Klengel, bis zur Gegenwart.

Ausgangspunkt der Untersuchungen war die Wahrnehmung von massenhaften Wohnungsleerständen in den innerstädtischen älteren Geschosswohnungsbeständen Ostdeutschlands. In den Gebäuden der Gründerzeit steht derzeit etwa jede dritte Wohnung leer. Darin liegt nicht nur aus ökonomischer, sondern auch aus ökologischer Perspektive eine enorme Ressourcenvergeudung. Lohnt sich für diese Gebäude eine Sanierung? Wer könnten die künftigen Nutzer sein und wie sind deren Wohnpräferenzen einzuschätzen? Welche Entwicklungstendenzen und -potenziale sind erkennbar? Mit diesen Fragen befasst sich die vorliegende IÖR-Schrift 'Nutzbarkeit des älteren Geschosswohnungsbestandes'. Den Kern der Untersuchungen bildet eine Haushaltsbefragung in ausgewählten Wohngebieten, die in Abstimmung mit Experten der Praxis so gewählt wurden, dass typische Entwicklungsdynamiken abgebildet werden. Wesentliche Bausteine der Beurteilung von Zuzugs- und Bleibepotenzialen unterschiedlicher Nutzergruppen sind die Gruppierung potenzieller Nachfrager nach Haushaltstypen, ein Qualitätstypenansatz für Wohngebäude sowie ein mehrdimensionales Konzept der Wohnzufriedenheit. Die Untersuchungen haben gezeigt, dass die Wohnungen in den älteren Geschosswohnungsbeständen für ein breites Nutzerspektrum mit unterschiedlichen Präferenzen geeignet sind. Allerdings ist festzustellen, dass sowohl das Zuzugs- als auch das Bleibepotenzial bei den einzelnen Haushaltstypen unterschiedlich ausgeprägt ist. Die Autoren kommen abschließend zu der Empfehlung, dass man in den Gebieten vorfindliche eigendynamische Nutzungsansätze unterstützen sollte, wobei auch mögliche Bedenken hinsichtlich typischer, unerwünschter sozialer Effekte im Zusammenhang mit Sanierungs- und Modernisierungsprozessen durch die weit bedeutendere Problematik der zögerlichen Wiedernutzung der Gebiete nach dramatischen Bevölkerungsverlusten relativiert werden.:Tabellenverzeichnis.................................................................................V Abbildungsverzeichnis...........................................................................VII Vorbemerkungen.....................................................................................1 1 Grundlagen und Hypothesen zur Nutzbarkeit älterer Geschosswohnungsbestände..................................................................3 1.1 Problemstellung, Stand der Forschung und Hypothesen...................3 1.2 Die zentralen Hypothesen im Detail...................................................5 1.3 Operationalisierung.........................................................................12 1.3.1 Der Begriff der Nutzbarkeit...........................................................12 1.3.2 Wohnzufriedenheit zur Beschreibung von Nutzbarkeit.................13 1.3.3 Operationalisierung der Hypothesen mit Blick auf potenzielle Einflussfaktoren auf die Nutzbarkeit......................................................15 2 Untersuchungsgegenstand, Rahmenbedingungen, Untersuchungsgebiete und Haushaltsbefragung..................................18 2.1 Untersuchungsgegenstand.............................................................18 2.2 Wohnungsmarktentwicklung in der Stadt Dresden..........................19 2.3 Auswahl der Untersuchungsgebiete................................................22 2.4 Allgemeine Beschreibung der Untersuchungsgebiete......................24 2.5 Haushaltsbefragung........................................................................33 3 Befragungsergebnisse........................................................................40 3.1 Nutzergruppen................................................................................40 3.1.1 Haushaltstypen............................................................................40 3.1.2 Anforderungen der Haushalte an die Wohnsituation....................46 3.1.3 Qualitätstypen..............................................................................53 3.1.4 Wohnzufriedenheit.......................................................................57 3.1.5 Wohndauer und Umzugswunsch..................................................67 3.1.6 Sozialstruktur...............................................................................75 3.2 Mieterbeteiligung und Eigenleistung................................................88 3.3 Wohnung und Gebäude...................................................................93 3.3.1 Wohnungsgröße...........................................................................93 3.3.2 Wohnungsausstattung...............................................................101 3.3.3 Instandsetzung und Modernisierung..........................................107 3.3.4 Stadtstrukturtyp und Haustyp....................................................116 3.4 Wohnumfeld..................................................................................121 3.5 Umwelt und Gesundheit................................................................126 3.6 Externe Einflüsse...........................................................................131 3.6.1 Miete und Mietbelastung............................................................131 3.6.2 Eigentumsverhältnisse...............................................................139 3.6.3 Wohnungsteilmärkte..................................................................143 4 Nutzbarkeit.......................................................................................149 4.1 Nutzbarkeit aus der Sicht der Nachfragergruppen.........................149 4.2 Allgemeine Potenziale der älteren Geschosswohnungsbestände..158 4.3 Nutzungschancen der Wohnungen in unterschiedlichen Wohngebieten.....................................................................................159 Abschließende Bemerkungen...............................................................164 Anlage 1: Fragebogen.........................................................................169 Anlage 2: Luftbilder der Untersuchungsgebiete..................................185 Literaturverzeichnis.............................................................................189

Das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung (IÖR) verfolgt u. a. das Ziel, präzise Kenntnisse über das Mengengerüst des deutschen Gebäudebestandes und seiner Eigenschaften zu gewinnen und räumlich hochauflösende Indikatoren als Grundlage einer nachhaltigen Raumentwicklung für Planer und Entscheidungsträger zu erarbeiten. Dieser Beitrag fokussiert auf Ansätze der räumlichen Analyse, die eine Quantifizierung und Charakterisierung des Gesamtbestandes von Wohn- und Nichtwohngebäuden unterstützen. Vorgestellt werden erste Ergebnisse einer deutschlandweiten Auswertung amtlicher Hauskoordinaten und Hausumringe. Der Gebäudebestand wird nach Bundesländern und nach Raumstrukturtypen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gegliedert. Es besteht Bedarf, nicht nur Datenmodelle zu entwickeln, sondern daraus auch Erklärungs- und Messmodelle abzuleiten, die einen expliziten Raumbezug aufweisen und sich zur bestandsorientierten Wissensgewinnung sowie zur Strategieentwicklung eignen – auch im europäischen Kontext.

Wohnbaulandprognosen werden oft noch sehr normativ aus dem Trend der Bevölkerungsentwicklung und dem steigenden Wohnflächenkonsum der Einwohner erstellt. Unter den Bedingungen des demografischen Wandels gerät diese Praxis jedoch in erhebliche Schwierigkeiten. Warum sind Wohnbaulandausweisungen noch notwendig, wenn sowohl die Einwohnerzahl sinkt als auch die Zahl leer stehender Wohnungen zunimmt? Handelt es sich hier vorrangig um steigende Flächenansprüche der Haushalte oder um Effekte veränderter Lebensweisen? In Schrumpfungsregionen lassen schnelle Einschätzungen zunächst keinen zusätzlichen kommunalen Flächenbedarf für Wohnen erkennen und dennoch nimmt die Flächenneuinanspruchnahme für Wohnzwecke weiter zu. So wird deutlich, dass die herkömmlichen methodischen Ansätze für kommunale Wohnbaulandprognosen nicht mehr ausreichen und weitere Einflussfaktoren der Flächenentwicklung berücksichtigt werden müssen. Neue Modelle, welche die kleinräumigen Nachfrageentwicklungen sowie die Divergenzen zwischen Angebots- und Nachfragestruktur abbilden können, sind noch rar. Der folgende Beitrag zeigt, welche methodischen Stärken und Schwächen kommunale Prognoseansätze haben und stellt wichtige Grundgedanken der kommunalen Wohnungsprognosen des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) vor.

Der Klimawandel ist auf regionaler Ebene nachweisbar. Zudem gehen Forschungsergebnisse davon aus, dass sich Ereignisse wie Überflutung und Starkregen regional differenziert zukünftig noch intensivieren werden. Bereits heute belegen Schadensmeldungen in der Region Dresden einen sich aus den klimatischen Veränderungen ergebenden Handlungsbedarf in Form von Anpassungsmaßnahmen auf Gebäudeebene. Deshalb sind die Hauptziele der vorliegenden Arbeit das Aufzeigen der Verletzbarkeit von Wohngebäuden und die Erarbeitung von Vorschlägen für entsprechende Ertüchtigungen. Als Datenbasis dient zum einen die baukonstruktive Analyse typischer Beispielgebäude der Region Dresden, welche gleichzeitig die wichtigsten Baualtersstufen abbilden. Dadurch können die in der Region hauptsächlich anzutreffenden baukonstruktiven Durchformungen, Nutzungen und Charakteristiken von Wohngebäuden abgedeckt werden. Dies dient als Grundlage zur Beurteilung der Verletzbarkeit und Anpassungsfähigkeit der wichtigsten Baukonstruktionen gegenüber den Einwirkungen Überflutung und Starkregen. Zum anderen dient als Datenbasis die Dokumentation, Analyse und Interpretation abgelaufener Schadensereignisse in Bezug auf Schadensbilder und Schadensmechanismen an Gebäuden und Baukonstruktionen. Innerhalb der Verletzbarkeitsanalyse gegenüber Überflutung führt die Beschreibung von Schadenstypen, Schadensbildern und Schadensmechanismen in die Erläuterung einer Methodik zur Abschätzung von Hochwasserschäden an Gebäuden. Diese wird in der Arbeit dazu verwendet, die spezifische Verletzbarkeit der einzelnen Beispielgebäude gegenüber der Einwirkung Überflutung mit Hilfe von Wasserstand-Schaden-Beziehungen zu ermitteln. Darauf aufbauend können nun Bereiche, welche aufgrund ihrer hohen Verletzbarkeit angepasst werden sollten, eingegrenzt werden. In der Folge werden beispielhaft bautechnisch mögliche Anpassungsmaßnahmen vorgestellt, am baukonstruktiven Detail gezeigt und ihre positiven Auswirkungen auf die Wasserstand-Schaden-Beziehungen beziehungsweise auf die Verringerung der Verletzbarkeit der Beispielgebäude dargestellt.