<p>Syftet med studien var att ta reda på om ungdomar vet skillnaden mellan public service och kommersiella kanaler. Vi ville även ta reda på vad det är som skiljer public service och kommersiella kanaler åt i medvetandet hos ungdomarna, som speglas i</p><p>receptionen av olika typer av serier?</p><p>I studien har vi tillämpat kvalitativ metod i form av receptionsforskning, där intervjuer och observationer har utförts.</p><p>Resultatet av studien visar att 20 av 25 respondenter tillhörde kategorierna: respondent medveten samt respondent något medveten. Resultaten visar att ungdomar är medvetna om vad skillnaden mellan public service och kommersiella kanaler är. De diskuterar ledigt och öppet kring de olika kanalernas programutbud. Receptionsundersökningen visade även att det finns vissa signaler som visar om en serie kommer ifrån en public service eller kommersiell kanal.</p>

<p><strong>Titel:</strong> Förmedling av kommersiella fastigheter i skuggan av finanskris</p><p> </p><p><strong>Nivå:</strong> B-uppsats</p><p> </p><p><strong>Författare:</strong> Erik Sohlberg, Viktor Sikström</p><p> </p><p><strong>Handledare:</strong> Tommy Gerdemark</p><p> </p><p><strong>Datum: </strong>2009 december<strong> </strong></p><p> </p><p><strong>Syfte:</strong> Att ge blivande fastighetsmäklare och redan etablerade fastighetsmäklare en inblick i fastighetsförmedlingens förutsättningar och problem gällande den kommersiella fastighetsmarknaden.</p><p> </p><p><strong>Metod: </strong>Information har hämtats ur litteratur kopplat till ämnet i form av böcker, tidskrifter och internet. Vi har även genomfört intervjuer med två personer med lång erfarenhet i branschen.</p><p> </p><p><strong>Resultat & slutsats: </strong>Kommersiell fastighetsförmedling ställer ökade krav och förutsättningar på fastighetsförmedlaren jämfört med att sälja lägenheter till privatpersoner. Detta gäller speciellt i svåra ekonomiska tider då bankerna är restriktiva i sin kreditgivning.</p><p> </p><p><strong>Förslag till fortsatt forskning:</strong> En generell fördjupning av fastighetsmarknadens ekonomiska situation och utveckling är nödvändig för att få en bättre förståelse.</p><p> </p><p><strong>Uppsatsens bidrag: </strong>Uppsatsen förklarar och beskriver hur det är att vara fastighetsmäklare för kommersiella fastigheter och hur marknaden för dem fungerar.</p><p> </p><p><strong>Nyckelord: </strong>Kommersiella fastigheter, fastighetsförmedling, finanskris</p>

Syftet med studien var att ta reda på om ungdomar vet skillnaden mellan public service och kommersiella kanaler. Vi ville även ta reda på vad det är som skiljer public service och kommersiella kanaler åt i medvetandet hos ungdomarna, som speglas i receptionen av olika typer av serier? I studien har vi tillämpat kvalitativ metod i form av receptionsforskning, där intervjuer och observationer har utförts. Resultatet av studien visar att 20 av 25 respondenter tillhörde kategorierna: respondent medveten samt respondent något medveten. Resultaten visar att ungdomar är medvetna om vad skillnaden mellan public service och kommersiella kanaler är. De diskuterar ledigt och öppet kring de olika kanalernas programutbud. Receptionsundersökningen visade även att det finns vissa signaler som visar om en serie kommer ifrån en public service eller kommersiell kanal.

Titel: Förmedling av kommersiella fastigheter i skuggan av finanskris   Nivå: B-uppsats   Författare: Erik Sohlberg, Viktor Sikström   Handledare: Tommy Gerdemark   Datum: 2009 december   Syfte: Att ge blivande fastighetsmäklare och redan etablerade fastighetsmäklare en inblick i fastighetsförmedlingens förutsättningar och problem gällande den kommersiella fastighetsmarknaden.   Metod: Information har hämtats ur litteratur kopplat till ämnet i form av böcker, tidskrifter och internet. Vi har även genomfört intervjuer med två personer med lång erfarenhet i branschen.   Resultat &amp; slutsats: Kommersiell fastighetsförmedling ställer ökade krav och förutsättningar på fastighetsförmedlaren jämfört med att sälja lägenheter till privatpersoner. Detta gäller speciellt i svåra ekonomiska tider då bankerna är restriktiva i sin kreditgivning.   Förslag till fortsatt forskning: En generell fördjupning av fastighetsmarknadens ekonomiska situation och utveckling är nödvändig för att få en bättre förståelse.   Uppsatsens bidrag: Uppsatsen förklarar och beskriver hur det är att vara fastighetsmäklare för kommersiella fastigheter och hur marknaden för dem fungerar.   Nyckelord: Kommersiella fastigheter, fastighetsförmedling, finanskris

Abstract A master thesis in business administration 30 hp, Jönköping International Business School, Spring semester 2012. Authors: Sarah Henningsson &amp; Jim Börefelt Supervisor: Urban Österlund Title: Commercial real estate investment – Factors from an investor perspective Background and problem: In this study, we focused on the real estate investor and the factors and issues that may arise and affect real estate investment decisions. It has been put in relation to the other parties in the process of assessing and affecting real estate investment decision. The parties that we studied are real estate investors, banks, brokers and appraisers. Purpose: This study aims to describe and explain the factors that affect commercial real estate investments for investors, credit assessment conducted by the bank and valuation made by the broker and appraiser. Delimitations: We have chosen to limit the study to commercial real estates including residential, retail and office properties, industrial properties and combinations thereof. Agriculture buildings and forestry plots are not examined. We have also chosen to limit the study to the county of Jönköping. Method: The study has a qualitative approach and primary data were collected through personal interviews. Results and conclusions: To create value and profitability, the investors in our study look for opportunities to improve and develop properties in order to increase the value and return. It is also important that the location of the property is right to have a positive growth development. Then the property's condition and standard are important. The  most important method when valuating a commercial real estate is the cash flow method. In addition to calculations of the property’s cash flow, this study has shown that the investor's intuition and gut feeling is of great importance for the final assessment in a commercial real estate decision. This also applies for the valuation made by the broker and appraiser. The bank on the other hand is more restrictive in their valuations. Propositions for further research:Today, a lot companies and investors select to sell their properties in packaged form. Packaged form means that instead of selling the property as a detached object it is placed in an affiliated company and then sold. By doing this way it will not be recorded as a real estate transaction but instead as a corporate transaction. Studies could relate to the positive and negative effects that this entails. Another topic that could be studied more closely is the system of rent setting of apartments in Sweden. Our study also shows a trend toward urbanization in Sweden, this is a subject that would be interesting to study further. Keywords: Real estate investments, commercial real estate, valuation and real estate development.

The goal of this thesis was to explore how real estate investment companies are affected by a weaker world economy. The reason to investigate this was that in the 90s in Sweden, the housing market crashed in conjunction with the bank collapse. Therefore I have looked at how the commercial real estate companies would be affected if we were to have a double dip recession, because it has been confirmed by Gyourko that commercial real estate market and the housing market tend to react in the same way on new fundamental information. This was examined through a sensitivity analysis, one investigated the effect of falling rent income and the second analysis looked at the effect of higher interest costs. I found that IAS 40 rule about unrealized profits of properties affected the results in a significant matter and therefore decided to include the regulation in my thesis. I used it to look at how it has affected the following ratios ROE, Sustainable growth rate, earnings per share, growth in earnings per share and solvency. The comparison was between a year prior to the regulation was taken into place, 2004, and five years after 2010. I choose the specific companies with a few limitations, those were that the companies’ origins and operates in Europe, have an annual report available from 2004 and 2010 and that they are a public limited liability company listed on an exchange in Europe. The results showed that the IAS 40 regulations have had a small impact of most of the tested ratios except one that was growth in profits. This particular ratio had seen an increase of 169% in average over this five year period, although 102% of the increase was due to unrealized profits from properties. This clearly indicates that the regulation have had a large impact in this particular ratio. In the analysis, the results showed that except the two most extreme versions that are four out of six showed an average result above one which is considered the minimum requirement for interest coverage. But after deducting unrealized profits from properties the worst case scenarios showed very low interest coverage of 0, 58 and 0, 15. It should be pointed out that such a drastic change in rent income is highly unlikely due to long lease contracts. In the geographical analysis it showed some differences but the low number of companies makes it hard to draw any conclusive results from it, however the most likely factor that the differences depend upon are nations different GDP growth and recovery from the financial crisis. The conclusions I have drawn from this thesis are that the real estate investment companies in Europe are in good shape if not something drastically change.

Buildings worldwide account for 40 % of the total energy use. Climate change is of increasing importance, but few are willing to reduce their standard of living or get a higher cost for the change. Energy efficiency of existing buildings gives the greatest benefit economically and environmentally.   The real estate company Klövern AB manages 46 properties in Karlstad. Heating is the major cost of the total operating costs of real estate. Rising energy prices increase the need for Klövern AB to improve energy efficiency and to investigate alternative sources of heat. The report's purpose is to explore alternative sources of heat for Hammaren 21, one of Klövern's properties that currently have direct electricity. A new system is investigated from an economic and sustainability aspect. The goal is to present a result that can be used as a basis for future investments to Klövern AB.   The economic analysis is done by calculating the total cost over 20 years with an LCC (Life Cycle Cost) in present value. This calculation is done by using three possible scenarios, where the discount rate, inflation and price rise of energy are varied from a normal case, which is considered as the most likely, and a low and a high price trend.   Sustainability analyzes the carbon impact and resource consumption with resect of MWh fuel.   The total energy demand for heating the properties is 231 000 kWh / year, which corresponds to 119 kWh / m2. The cost of heating and hot water is 206 000 SEK / year. District heating has a lower investment cost and a higher annual cost compared with geothermal heating, which has reversed costs.   The most economical option is to install geothermal heating, with one heat pump per property. It provides an annual saving of 76% of operating costs, and total savings during 20 years from 1 000 000 SEK to 2 920 000 SEK. Geothermal heating can also be used to cool the premises. Installation of district heating gives annual savings of 39% of operating costs and total cost savings over 20 years from  780 000 SEK to 1 830 000 SEK.  Pay-off for district heating is 4 years and for geothermal 7 years.   District heating is the best choice from a sustainability aspect. District heating gives reduced carbon emissions of 203 tons of CO2 / year and a reduction in resource consumption by 481 MWh of fuel. The corresponding figures for geothermal heating are 173 tons of CO2 / year and 421 MWh of fuel. / Byggnader i världen står för 40 % av den totala energianvändningen. Klimatförändringar får allt större betydelse, men få är villiga att dra ner på sin levnadsstandard eller få högre kostnader för förändringarna. Genom att energieffektivisera det befintliga fastighetsbeståndet ges de största vinsterna ekonomiskt och miljömässigt.   Fastighetsbolaget Klövern AB förvaltar 46 fastigheter i Karlstad Kommun. Uppvärmning är den största utgiften av de totala driftskostnaderna för fastigheter. Stigande energipriser ökar behovet för Klövern AB att energieffektivisera och utreda alternativa värmekällor. Rapportens syfte är att undersöka alternativa värmekällor för Hammaren 21, en av Klöverns fastigheter som idag har direktverkande el. Ett nytt system utreds ur en ekonomisk och hållbarhetsmässig aspekt. Målet är att kunna presentera ett resultat som kan användas som beslutsunderlag hos Klövern AB.   Den ekonomiska analysen sker genom att beräkna totalkostnaden över 20 år med en LCC (LifeCycleCost) i nuvärde, vilket innebär att summan räkas om till dagens penningvärde. Denna beräkning utförs med tre möjliga scenarier, där kalkylränta, inflation och prisökning på energi varieras utifrån ett normalfall, som anses som det mest troliga, samt låg- och hög prisutveckling.   Hållbarhetsaspekten analyserar koldioxidpåverkan samt resursåtgång med avseende på MWh bränsle.   Fastigheternas totala energibehov för värme är 228 000 kWh/år vilket motsvarar 117 kWh/m2. Kostnaden för uppvärmning och tappvarmvatten är 204 000 kr/ år. Fjärrvärme har en lägre investeringskostnad och en högre årskostnad jämfört med bergvärme, där det omvända gäller.   Det mest ekonomiskt lönsamma valet är att installera bergvärme, med en värmepump per fastighet. Detta ger en årlig besparing på 75 % av driftskostnaderna, och total kostnadsbesparing under 20 år mellan 800 000 och 2 700 000 kr. Bergvärmen kan även utnyttjas till att kyla lokalerna. Installation av fjärrvärme ger en årlig besparing av driftkostnaderna på 39 % och en total kostnadsbesparing över 20 år mellan 780 000 kr och 1 830 000 kr.  Pay-off för fjärrvärme är 4 år och för bergvärme 7 år.   Fjärrvärme är bästa valet ur en hållbarhetsaspekt. Fjärrvärme ger ett minskat koldioxidutsläpp på 203 ton CO2/år och en minskad resursåtgång på 481 MWh bränsle. Motsvarande siffror för bergvärme är 173 ton CO2/år respektive 421 MWh bränsle.

Fastighetsvärdering beskrivs som något som alltid kommer att vara förknippat med en viss grad av osäkerhet varför det inte är möjligt att med absolut säkerhet fastställa en fastighets värde. Banker som arbetar med kreditgivning på den kommersiella marknaden baserar utlåningen på en fastighets värde. Värderingen av en fastighet genererar med andra ord beslutsunderlaget till kreditgivningen. Mot bakgrund av att det vid all fastighetsvärdering alltid föreligger osäkerhet är syftet med denna uppsats att undersöka hur banker hanterar detta faktum i sina värderings- och kreditgivningsprocesser. Undersökningen bygger på en kvalitativ metod genom vilken vi intervjuat sex personer som arbetar inom banksektorn. Samtliga respondenterna valdes ut med hänsyn till den erfarenhet de har av värdering och kreditgivning på den kommersiella fastighetsmarknaden. Resultatet visar att det finns en rad parametrar som bankerna särskilt måste bedöma och ta hänsyn till, med hjälp av analyser och andra verktyg. Vidare visar resultatet även att osäkerheten varierar starkt beroende på marknad, läge och fastighetstyp samt att det är mängden information som är avgörande i värderings- och kreditgivningsprocesserna.

No description available.

Syftet med detta examensarbete är att kartlägga några av de största transaktionerna på den svenska fastighetsmarknaden under 2011. Detta år har kännetecknats av lägre transaktionsvolym än föregående år, bland annat på grund av ett osäkrare ekonomiskt läge. Teorin har sin utgångspunkt i vilka aktörer som finns på marknaden och vilken roll konsulten, utländska investerare och banker spelar samt hur utvecklingen av fastighetstransaktions marknaden i Sverige sett ut fram tills idag. Kartläggningen har gjorts på sätt att försöka få med de flesta typer av aktörer och utreda varje transaktion för sig samt ge en närmare analys av dessa. Kartläggningen visar att de största transaktionerna i Sverige under 2011 gjordes av både noterade och onoterade fastighetsbolag på köpsidan, samt onoterade fastighetsbolag på säljsidan. Att döma av fjolårets utveckling marknadsmässigt pekar en hel del på att den kraftiga tillväxten i Sverige kommer att leda till mer arbetstillfällen, med fallande vakanser och stigande hyror som konsekvens på den svenska fastighetsmarknaden.