Abstract A master thesis in business administration 30 hp, Jönköping International Business School, Spring semester 2012. Authors: Sarah Henningsson & Jim Börefelt Supervisor: Urban Österlund Title: Commercial real estate investment – Factors from an investor perspective Background and problem: In this study, we focused on the real estate investor and the factors and issues that may arise and affect real estate investment decisions. It has been put in relation to the other parties in the process of assessing and affecting real estate investment decision. The parties that we studied are real estate investors, banks, brokers and appraisers. Purpose: This study aims to describe and explain the factors that affect commercial real estate investments for investors, credit assessment conducted by the bank and valuation made by the broker and appraiser. Delimitations: We have chosen to limit the study to commercial real estates including residential, retail and office properties, industrial properties and combinations thereof. Agriculture buildings and forestry plots are not examined. We have also chosen to limit the study to the county of Jönköping. Method: The study has a qualitative approach and primary data were collected through personal interviews. Results and conclusions: To create value and profitability, the investors in our study look for opportunities to improve and develop properties in order to increase the value and return. It is also important that the location of the property is right to have a positive growth development. Then the property's condition and standard are important. The  most important method when valuating a commercial real estate is the cash flow method. In addition to calculations of the property’s cash flow, this study has shown that the investor's intuition and gut feeling is of great importance for the final assessment in a commercial real estate decision. This also applies for the valuation made by the broker and appraiser. The bank on the other hand is more restrictive in their valuations. Propositions for further research:Today, a lot companies and investors select to sell their properties in packaged form. Packaged form means that instead of selling the property as a detached object it is placed in an affiliated company and then sold. By doing this way it will not be recorded as a real estate transaction but instead as a corporate transaction. Studies could relate to the positive and negative effects that this entails. Another topic that could be studied more closely is the system of rent setting of apartments in Sweden. Our study also shows a trend toward urbanization in Sweden, this is a subject that would be interesting to study further. Keywords: Real estate investments, commercial real estate, valuation and real estate development.

Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras.   För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen. Investerarens bedömning baseras på uppskattningar om framtiden och ska ge ett så korrekt utfall som möjligt på investeringens lönsamhet i investeringskalkylen. Vår problemformulering behandlar hur en investerare arbetar i investeringsprocessen kring bedömningen av nyförvärv av fastigheter. Vårt syfte är att beskriva investeringsprocessen vid nyförvärv av fastigheter samt förklara vilka grunder bedömningen av förvärvet baseras på. Vi har med ett abduktivt tillvägagångssätt genomfört en kvalitativ studie. Det teoretiska underlaget har samlats in från litteratur och vetenskapliga artiklar. Vi har intervjuat två stora fastighetsbolag om hur de arbetar i investeringsprocessen, för att samla in studiens empiriska data. Uppsatsens nyckelord är investeringskalkylering, kalkylränta, avkastningskrav, risk och Due Diligence. Vi har funnit att ett företag arbetar för att investera i fastigheter som passar in i företagets affärsidé och förvärva fastigheter utefter företagets strategiska passform. Arbetet genomsyras av Due Diligence då företag noga undersöker investeringens tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan ett köp genomförs. Analyser av marknaden och liknande fastigheter kan hjälpa investeraren att analysera framtida avkastning, risker och möjligheter.    En kassaflödeskalkyl upprättas i investeringsprocessen och används som ett verktyg för att beräkna en fastighets värde och som ett hjälpmedel för att fatta beslut inom företag. För att säkerställa ett korrekt värde på ett potentiellt förvärv kombineras kassaflödeskalkylen med en jämförelse av marknadsvärden på liknande objekt. De värden som finns i kalkylen inhämtas av säljare, hos tidigare projekt som följts upp, på marknaden eller genom undersökningar inom företaget. I kassaflödeskalkylen, som är företagsspecifik, används kalkylräntan som antingen sätts på marknaden där priset på en fastighet bestäms, eller justeras utefter företagets avkastningskrav. Företagets avkastningskrav finns inom verksamheten och är ägarens krav på lönsamhet. Ägarnas och långivarnas krav på avkastning ökar i takt med att risken för en investering ökar, och ställer högre krav på att investeringen är lönsam. För fastighetsinvesterare ska investeringar i fastigheter vara mer lönsamma än andra räntebärande placeringar, men fastigheter är generellt sett en säker placering som tack vare en positiv hävstångseffekt ger hög avkastning på eget kapital. Företagets värde kan höjas med hjälp av en optimal kapitalstruktur vilket sänker den företagsspecifika risken vid investeringar. Innan ett nyförvärv av en fastighet genomförs bör investeraren kontrollera att fastigheten passar in i företagets befintliga fastighetsbestånd för att sammanställa en fastighetsportfölj med spridda risker.

<p><strong>Abstract</strong></p><p><strong>Bachelors thesis, Bygg och fastighetsekonomprogrammet vid Högskolan i Halmstad Vårterminen 2009</strong></p><p><strong>Authors: </strong>Emma Stenberg och Emma Svensson</p><p><strong>Tutor:</strong> Sven-Ola Carlsson</p><p><strong>Title: </strong>Ägarlägenheter - en framtida investering<strong></strong></p><p><strong> </strong></p><p><strong>Background and problem</strong></p><p>The concept of owner’s apartment has been discussed in Sweden since the 19th century. It was not until the first of may 2009 that it got legislated to be allowed in Sweden. The concept that people should be allowed to own their apartments instead of owning a part of the tenant-owner’s association is a new phenomenon in Sweden. In Europe however this way of owning the apartments has been used during a long time.</p><p> </p><p>ByggSjögren is a Halmstad based company that has come a long way when developing owner’s apartments. They are going to start building new apartments in May-June 2009 and will then be the first company in Halmstad, maybe in Sweden, that will build apartments that the person moving in will own and use as they want.</p><p> </p><p>The Swedish parliament believes that the introduction of owner’s apartments will create new possibilities for the construction firms to invest in new projects. Owner’s apartments are viewed as an urban phenomenon and will hopefully improve housing situation in larger cities.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Purpose</strong></p><p>The purpose of this thesis is to research which attitudes there are in the construction and real estate business towards owner’s apartments. We are also interested to find out how construction and real estate companies view owner’s apartments as an investment.</p><p> </p><p><strong>Method</strong></p><p>A qualitative method will be used when writing this thesis. Secondary data will be the foundation of this study together with primary data in the form of interviews. The focus for the interviews will be on those people with the best knowledge within this thesis subject. These interviews will all be considered as primary sources.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Conclusion</strong></p><p>Owner’s apartment increases the flexibility in the housing market. The larger construction and real estate companies are somewhat restrictive when it comes to investments in owner’s apartments projects. However, the smaller company in the market has been quicker to start investing in these kinds of projects.<strong></strong></p><p><strong> </strong></p><p>Investments wise, owner’s apartments are lucrative for construction and real estate companies. A popular investment possibility is to build houses with owner’s apartments and sell the apartments in order to finance the building of rental apartments. Many people also believe that the owner’s apartments will be a popular investment possibility for the public. When having an owner’s apartment the owner can rent it out without needing the permission from a tenant-owner’s association. One person can then buy one or more owner’s apartments to rent out and receive income in the form of rent each month.</p><p> </p><p>Another positive aspect of owner’s apartment is that it can be considered as a private property and will be entered to the countrys land register. The owner has then the possibility to have a mortgage on the apartment. In the future the government hope that it will be possible to convert other forms of apartments to owner’s apartments.</p><p> </p><p><strong>Subject terms</strong></p><p>Owner’s apartment, real estate investments, portfolio investments.</p>

Abstract Bachelors thesis, Bygg och fastighetsekonomprogrammet vid Högskolan i Halmstad Vårterminen 2009 Authors: Emma Stenberg och Emma Svensson Tutor: Sven-Ola Carlsson Title: Ägarlägenheter - en framtida investering   Background and problem The concept of owner’s apartment has been discussed in Sweden since the 19th century. It was not until the first of may 2009 that it got legislated to be allowed in Sweden. The concept that people should be allowed to own their apartments instead of owning a part of the tenant-owner’s association is a new phenomenon in Sweden. In Europe however this way of owning the apartments has been used during a long time.   ByggSjögren is a Halmstad based company that has come a long way when developing owner’s apartments. They are going to start building new apartments in May-June 2009 and will then be the first company in Halmstad, maybe in Sweden, that will build apartments that the person moving in will own and use as they want.   The Swedish parliament believes that the introduction of owner’s apartments will create new possibilities for the construction firms to invest in new projects. Owner’s apartments are viewed as an urban phenomenon and will hopefully improve housing situation in larger cities.   Purpose The purpose of this thesis is to research which attitudes there are in the construction and real estate business towards owner’s apartments. We are also interested to find out how construction and real estate companies view owner’s apartments as an investment.   Method A qualitative method will be used when writing this thesis. Secondary data will be the foundation of this study together with primary data in the form of interviews. The focus for the interviews will be on those people with the best knowledge within this thesis subject. These interviews will all be considered as primary sources.   Conclusion Owner’s apartment increases the flexibility in the housing market. The larger construction and real estate companies are somewhat restrictive when it comes to investments in owner’s apartments projects. However, the smaller company in the market has been quicker to start investing in these kinds of projects.   Investments wise, owner’s apartments are lucrative for construction and real estate companies. A popular investment possibility is to build houses with owner’s apartments and sell the apartments in order to finance the building of rental apartments. Many people also believe that the owner’s apartments will be a popular investment possibility for the public. When having an owner’s apartment the owner can rent it out without needing the permission from a tenant-owner’s association. One person can then buy one or more owner’s apartments to rent out and receive income in the form of rent each month.   Another positive aspect of owner’s apartment is that it can be considered as a private property and will be entered to the countrys land register. The owner has then the possibility to have a mortgage on the apartment. In the future the government hope that it will be possible to convert other forms of apartments to owner’s apartments.   Subject terms Owner’s apartment, real estate investments, portfolio investments.

Purpose:The background to this study is an upcoming sale of a property. Owner of the property is currently city of Gävle and tenant is Jan Ekroth who runs the hostel Gamla Gefle in the buildings belonging to the property. The purpose of this study is to investigate whether Gamla Gefle AB has the financial ability to acquire the property and if it can be defended in a commercial plane.Method:In this study a qualitative method has been used, in which empirical data has been gathered from interviews and financial data taken from annual reports. These empirical data have been put against our theoretical framework and led to our analysis. In the analysis, cash flows and discounted future values have been calculated to determine the outcome of the investment.Results &amp; conclusion:The study reaches the conclusion that the hostel Gamla Gefle should complete its acquisition of the property, in spite of an decrease of the annual cash flow. The investment could also lead to new possibilities of business development. Uncertainties’ surrounding the outcome is connected to the fact that the analysis is based upon assumptions of the market development both in real estate as well as in the hostel sector. Further research: The study’s purpose has been to see how a specific investment may affect the financial situation of the hostel, in which the investment option has been a property. Suggestions for further research would be to explore opportunities for improvement of the daily operation of Gamla Gefle AB. And if there is other appropriate investment options alongside with the property. Contributions: The study shows how a real estate investment model can be used on a real example, and gives a concrete example of how to apply theoretical knowledge to real cases. This study can also be used by Gamla Gefle AB as part of their decision-making, regarding real estate investments. Keywords: Real estate investments, cash flow, present value, hostels, tourism, financing.

Problemformulering: Hur fungerar beslutsprocessen vid fastighetsinvesteringar och vilka faktorer påverkar processen? Hur och varför påverkar faktorerna beslutsprocessen och hur samverkar dessa? Syfte: Syftet med studien är att identifiera hur beslutsprocessen vid en fastighetsinvestering går till i praktiken på bygg- och fastighetsbolag samt beskriva vilka faktorer som påverkar processen. Författarna vill belysa hur faktorerna samverkar och undersöka varför faktorerna påverkar beslutsprocessen. Utöver det vill författarna utveckla en egen analysmodell över en beslutsprocess som inkluderar de påverkande faktorerna samt hur de samverkar. Metod: För att uppnå syftet med studien och besvara frågeställningen utfördes en kvalitativ studie med en abduktiv forskningsansats. Insamlandet av studiens empiri har gjorts genom kvalitativa intervjuer med fem respondenter från fem olika bygg- och fastighetsbolag. Samtliga respondenter är involverade i företagens beslutsprocess. Resultat: Studiens resultat visar hur beslutsprocessen vid en fastighetsinvestering genomgår fem steg: (I) investeringsmöjlighet identifieras, (II) informationsinsamling efter kravlista, (III) djupare informationsinsamling och analys (IV) utvärdering och (V) beslutsfattande. Processen påverkas sedan av olika faktorer såsom risk, fastighetens egenskaper och investerarens egenskaper. Faktorerna samverkar med varandra där marknaden spelar en viktig roll och påverkar flertalet faktorer.

No description available.

Fastighetsmarknaden gynnas av goda tider med höga fastighetsvärden, rådande bostadsbrist och låga vakansgrader. För nyproduktion kan i praktiken antas en vakansgrad nära noll. Marknadsdata för bostadshyreshus i Malmö visar på vakansgrader runt cirka 1,5%, för både A-läge och C-läge. Vilket kan förklaras av en naturlig vakans i form av omflyttning. Vad motiverar då skillnader från 1,5-2% i avkastningsnivåer för C-lägen i jämförelse med A-lägen? Syftet med studien är att undersöka fastighetsbolags riskbedömning och värderingsmetoder för att skapa förståelse för vad som motiverar skillnader i direktavkastning mellan A-läge och C-läge. Kvalitativa intervjuer har gjorts med respondenter från fyra fastighetsbolag på den svenska bostadsmarknaden. Intervjuerna genomfördes med personer som arbetar med investeringsbedömning på de utvalda fastighetsföretagen. Intervjuerna gav en insikt i hur några av de stora företagen på bostadsmarknaden arbetar vid förvärv av fastigheter. Metoden avgränsas till större fastighetsbolag, då författarnas uppfattning är att dessa bolag har möjlighet att agera på olika marknader och lägen. Fastighetsbolagen bekräftar låga vakansgrader i deras bestånd, gemensamt är att man vill se utvecklingspotential i hyresnivåerna för potentiella förvärv. Vikten av ett centralt läge påpekas av samtliga respondenter, gemensamt är dock att de har svårt att grundligt motivera de risker som följer av ett mer perifert läge. Förändringar i konjunkturen tycks vara det som bolagen reserverar sig för, då det kan påverka vakanser, driftnetto och räntor. Vid eventuell lågkonjunktur riskerar C-läge att bli vakanta före A-lägen.  Möjlighet till diversifiering i form av ombyggnad till kommersiella fastigheter eller bostadsrätter är också en typ av säkerhet som fastighetsbolagen ser till. För att förklara vad som ligger till grund till fastighetsbolagens investeringsbedömning och riskhantering, krävs en mer omfattande undersökning av fastighetsbolagens riskbedömning, som till en viss grad visat sig ske på ledning eller ägarnivå. / The real estate market is hot, with high property values, prevailing housing shortage and low vacancies. Market data for rental housing in Malmö indicates vacancies at 1.5% for both A- and C-locations. Vacancies explained by a natural vacancy in the form of relocation. Market data also indicates a yield difference in A- and C-locations between 1% to 2.5%. The purpose of this study is to investigate real estate companies valuation methods and risk assessment to clarify differences in yield. Qualitative interviews have been conducted with respondents from four real estate companies in the Swedish housing market. The interviews were conducted with professionals who work with investment assessment at the selected real estate companies. The interviews gave an insight in how some of the major real estate companies operate upon acquisitions. The research is limited to major real estate companies, as the authors believe that these companies have the opportunity to act in different markets and locations, than minor companies. The real estate companies confirm low vacancy rates in their real estate stocks. Normally, they want to see development potential in rental rates for potential investments. The importance of a central location is pointed out by all respondents, although, they fail to thoroughly motivate the risks arising from a more peripheral location. Cyclical fluctuation appears to be the most dominant reason, as it may affect vacancies, operating net and interest rates. In the event of a recession, C-locations are likely to become vacant before A-locations. The possibility to diversificate the risks in terms of conversion to commercial real estate or condominiums is also a type of security that the real estate companies consider. To explain what makes the foundation of the real estate companies investment analysis and risk assesment a more extensive study of the real estate companies risk analysis is required, which to some extent has been proven to be at a chairman or owner level.

Sammanfattning Resultatet visar att ortsprismetoden är den vanligaste värderingsmetoden samt att avkastningskravet är det viktigaste för en investerare. Investeringsbedömningsprocessen visas i en stegmodell där avkastningskravet först måste bestämmas. Efter det samlas både extern och intern data in sedan läggs siffrorna in i en investeringskalkyl för att se om avkastningskravet uppfylls. Uppfylls det är det läge att investera. Slutsatsen vi dragit är att processen investeringsbedömning inte skiljer sig åt mellan investerarna. Det som skiljer investerarna åt är däremot noggrannhet i underlag till kalkylen och hur genomarbetad kalkylen är. Skillnaden mellan marknadsvärdering och individuellt värde är indata som baseras på egna preferenser och erfarenheter.

This thesis discusses the general development of the Spanish property market over the last decade and future perspectives. A particular focus is on the city of Barcelona and the city’s local property market. The Spanish property market has since the latter half of 2007, beginning of 2008, dropped closer to 50 percent. Starting in the early years of the 21: st century, up to 2007 the Spanish construction sector in many ways drove the Spanish economy upwards. When the financial crisis hit, the economy stagnated and Spain fell into a deep recession. This resulted in an unemployment rate that as of today is running at 25 percent, weak domestic purchase power, an all-time high supply of property and a constantly declining number of property transactions. In May 2014 the country is at a junction trying to determine which way the Spanish property market is heading. Within some segments of the property market and in several areas where tourism is high there are, although weak, signs of growth in the property market prices. However in smaller regions with less tourism the property prices are still declining by up to 12 percent annually. The strong foreign demand on Spanish property contributes to a well-needed injection of foreign currency but these investments alone will not be enough to boost the Spanish economy. What we conclude is needed in order for property prices to increase in the long run is a stronger domestic purchase power, something we probably won’t see in years. Considering Barcelona, the city had the fourth most visitors of all the cities in Europe. This along with the unique culture, sports, food, and the constant stream of tourists as well as the modest property prices makes Barcelona an interesting city for property investment. In the thesis we compare investments being made in a hostel and short term housing for tourists. The result leads us to the conclusion that any property investment in Barcelona should be regarded as a risk and that you would need a steady stream of cash flow in order to hedge a continuing decline in property prices. Of the two options, short term housing for tourists would be the better of the two investments. / Sedan slutet av 2007, början av 2008 har de spanska fastighetspriserna sjunkit med närmare 50 procent. Åren innan krisen hade den expansiva spanska byggsektorn i mångt och mycket drivit ekonomin framåt och när den globala finanskrisen slog till med full kraft stagnerade den spanska ekonomin och vände ned i en djup recession. Detta resulterade i en arbetslöshet som idag uppgår till närmare 25 procent, svag inhemsk köpkraft, ett rekordstort utbud av fastigheter samt ett alltjämt sjunkande antal årliga transaktioner på bostadsmarknaden. I maj 2014 står vi i ett läge där det är svårt att sia om i vilken riktning den spanska fastighetsmarknaden är på väg. Inom vissa fastighetssegment och i flera turisttäta områden i Spanien ser man tendenser på en återhämtning samtidigt som mindre regioner med färre turister, årligen ser dubbelsiffriga nedgångar på fastighetsvärden. Den starka utländska efterfrågan på semesterbostäder och investeringsobjekt bidrar till en välbehövd injektion av utländskt kapital, men att det kan bidra med något annat än möjligtvis lokala värdeökningar har vi svårt att se. Vad vi tror krävs för en generell värdeökning av det spanska fastighetsbeståndet är en starkare inhemsk efterfråga, något som ligger flera år fram i tiden. Vi har vidare valt att fördjupa vårt arbete på staden Barcelona. Det finns indikationer på att stadens fastighetsmarknad börjar närma sig botten och med ett konstant tillflöde av turister skulle en investering i ett vandrarhem eller i korttidsboenden kunna ge en god avkastning fram tills dagen man väljer att avyttra fastigheten. I arbetet har vi jämfört två investeringsalternativ i Barcelona. Vandrarhemsverksamhet och bostadslägenheter för korttidsuthyrning till turister. Resultatet av arbetet leder oss till slutsatsen att en investering i den Spanska fastighetsmarknaden måste uppvägas av ett starkt kassaflöde. Vi finner därför alternativet korttidsboenden som den bästa investeringen av de två.