Lojalitet inom civilrätten är ett begrepp som har djupa historiska rötter och lojalitetshänsyn kan spåras tillbaka till romersk rätt under institutet bona fides. I över hundra år har lojalitet som allmän avtalsrättslig princip haft stor betydelse i fransk men särskilt tysk rätt under betäckningen bonne foi respektive Treu und Glauben. Men i den svenska juridiska litteraturen har det funnits en viss återhållsamhet mot en allmän princip om lojalitet, ett synsätt som har förändrats under senare tid. Svensk rättspraxis kan sägas ha följt en liknande trend; uttrycklig användning av ordet lojalitet i domskäl har blivit allt vanligare under 2000-talet. Rättsfallet NJA 2021 s. 943 ”Omsättningsmålet” är det senaste målet som berör en avtalsrättslig lojalitetsplikt och rättsfallets explicita användning av lojalitetsplikten gör målet till ett särskilt intressant studieobjekt för den avtalsrättsliga lojalitetsplikten; däri väcktes mitt intresse för ämnet. Syftet med examensarbetet är att undersöka ”Omsättningsmålet” avseende vad målet säger om lojalitetsplikten samt dess betydelse för skadestånds­ansvarsgrunden och avtalstolkning. För detta ändamål kommer det prejudikat som kommer till uttryck i ”Omsättningsmålet” att analyseras, både lojalitetsplikten i förhållande till avtalsförpliktelsen såväl som i förhållande till den skadeståndsrättsliga ansvarsgrunden. Kan lojalitetsplikt vara en ansvarsgrund för skadestånd? En del av arbetet ägnar jag åt att diskutera vad en allmän lojalitetsplikt kan ha för betydelse för avtalstolkning på ett mer allmänt plan, med avstamp i ”Omsättningsmålet”.

SammanfattningVid en fastighetsöverlåtelse är det mångt och mycket som skall regleras så som köpe-kontrakt med alla dess skriftliga krav. Gällande regleringen av fel i fastighet har lag-stiftaren valt att dela upp ansvaret mellan säljare och köpare för att underlätta an-svarsbördan. Faktiska fel i fastighet tillhör köparens ansvarsområde och denne har en undersökningsplikt som fastställer att denne inte äger rätt att gentemot säljaren åbe-ropa de fel denne bort upptäcka vid sin undersökning. Denna ansvarsfördelning har dock ställts på sin spets efter domslutet i NJA 2007 s. 86 då HD ålade en säljare an-svaret kring faktiska fel i form av en upplysningsplikt.Då HD inte lämnat någon vägledning för hur en liknande upplysningsplikt kan ak-tualiseras är rättsläget idag något oklart gällande faktiska fel och vem som bör stå an-svarig. Efter den i uppsatsen utförda utredningen av rättspraxis på området menar författaren att en upplysningsplikt endast bör aktualiseras i de fall där säljaren inte upplyst om ett fel denne haft kännedom om, men även förstått att köparen saknat kännedom om det aktuella felet. Vidare är det av vikt huruvida felet i sig är av en all-varligare karaktär.Därmed har brännpunkten i utredningen fastnat kring säljarens och köparens känne-dom kring felet och även hur allvarligt felets karaktär är. Dock kvarstår viss osäkerhet i rättsläget då HD inte avgjort fler rättsfall kring frågan efter NJA 2007 s. 86. Därmed kommer det bli tämligen intressant att följa framtida mål kring frågan och se hur HD argumenterar för upplysningsplikten och vilka faktorer som de finner avgörande för att upplysningsplikten kring faktiska fel aktualiseras. / AbstractWhen selling a property many matters need to be taken in account for, such as the contract between the parties with all the forms prescribed by law. When settling which party that should carry the liability regarding upcoming errors on the property the legislator has chosen to facilitate the burden of liability between the parties, a delegation that is a quite complicated matter. The buyer is obligated to examine the property for errors that are factual; it is laid down by law that a buyer does not pos-sess the right to refer to factual errors on the property that the buyer would have found while examining.Delegation of liability was subject of matter when the Swedish Supreme Court made the rulings in case NJA 2007 s. 86 public. The property owner was signed a general liability re-garding errors that are factual. The legal position is somewhat indecisive on this liability due to lack of reasoning from the Swedish Supreme Court on how to implement this new liabil-ity. When analyzing relevant case law the author is of the conclusion that, the property owner’s liability to inform the buyer regarding errors that are factual only should be imple-mented when he has not informed the buyer about the errors he has knowledge about. Furthermore the factual errors have to be of a severe nature and the property owner must have understood that the buyer was without knowledge of the errors. The focal point re-gards the knowledge of the property owner regarding the factual errors and the severity of the same. The author is of the conclusion that liability can be signed the property owner only in those cases where the errors is of a severe nature. However uncertainty remains pending rulings from the Swedish Supreme Court on the question. Thus, following the Swedish Supreme Court regarding further case law to see how they interprets the liability will most certainly be of interest.

Med utgångspunkt i avtalslagens ålder med dess snäva och ofta svårtolkade bestämmelser, har det utifrån rättspraxis att utläsa, uppdagats ett behov av vedertagna rättsprinciper för att tolka avtal och i viss mån även fylla ut dem. Rättsprinciperna uttrycker sig i olika former varav lojalitetsplikten ligger till grund för en stor del av de underförstådda förpliktelserna som kan uppkomma i ett avtalsförhållande. Lojalitetspliktens innebörd i avtalsförhållanden är att tillvarata motpartens intressen såväl som sina egna. Syftet med denna princip är i synnerhet att skydda den eventuellt underställda parten i ett avtalsförhållande. Mot bakgrund av det tunt reglerade rättsområdet som avtalslagen tillhör, förekommer således utrymme för respektive part att agera otillbörligt och illojalt. Denna otillbörlighet kan till följd av de förevarande rättsprinciperna orättfärdigas. Följaktligen fyller lojalitetsplikten, jämte andra rättsprinciper, en väsentlig funktion för att upprätthålla rättvisa avtal och skydda avtalsparterna mot att utnyttjas. Det är emellertid viktigt att väga lojalitetsplikten mot att tillvarata sina egna intressen i ett avtalsförhållande. Tillvaratagandet av det egna intresset sker i enlighet med den så kallade vigilansprincipen. Denna princip upprätthålls genom ett aktsamt och omsorgsfullt beteende under kontraktets giltighet men även under ett prekontraktuellt förhållande. Vid oaktsamhet anses en part inte längre lika skyddsvärd som vid ett agerande i linje med vigilansprincipen. Principen antyder att part inte kan presumera en rättighet på grund av sin underlägsna ställning jämte motparten och kan därför anses utgöra en motpol till lojalitetsplikten. I Högsta domstolens prejudikat benämnt Omsättningsmålet, behandlas lojalitetsplikten i kommersiella avtalsförhållanden där Högsta domstolen fastställer att situationsbundna omständigheter ligger till grund för tillämpningen av lojalitetsplikten. Detta innebär en svårighet för fastställandet av lojalitetspliktens omfattning. Prejudikatet lämnar utrymme för diskussion om hur Högsta domstolens resonemang och avgörande kan komma att påverka affärskulturen och transaktionskostnaderna i samband med att kommersiella avtal sluts.