Submitted by Erika Demachki (erikademachki@gmail.com) on 2014-11-13T17:02:03Z No. of bitstreams: 2 Dissertação - Ninfa Regina de Melo Canedo - 2013.pdf: 15436554 bytes, checksum: cbc2b46a54a447ff387854d8b0265baa (MD5) license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) / Approved for entry into archive by Erika Demachki (erikademachki@gmail.com) on 2014-11-13T17:02:31Z (GMT) No. of bitstreams: 2 Dissertação - Ninfa Regina de Melo Canedo - 2013.pdf: 15436554 bytes, checksum: cbc2b46a54a447ff387854d8b0265baa (MD5) license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-11-13T17:02:34Z (GMT). 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It is a descriptive research and the methodology used for obtain the data and results was divided in three stages. The first stage was the theoretical review of the pertinent subjects, setting a bibliographic search. The second part corresponds to getting the data at the same time as the documental research, divided in three parts, on brazilian consumer’s profile, witch source was the information from IBGE, data collected at ADEMI-GO and at the design offered by the Goiás’ real state. The third and last part refers to a case study, where was rated an enterprise that belongs to the statement with the biggest flexible potential, covering also space and users. The analysis came from the gathering of information of the construction company and its departments, with the search of modified unities and through interviews and questionnaires that are about family life cicle, satisfaction and home choice, housing mobility and changes made at the house. Was observed that the Brazilian profile had been changed also sociodemographic, reflecting on it’s way of residing. On the market of Goiás was observed the predominance of smaller apartments, with more selling on 2 and 3 bedrooms types, and estimated 50 to 90 m2 area, that represent together 80% of this segment. The market already practice flexible on the homes, being the most frequent modifications the ones referent to a neutral ambient between the sectors: the reversible room; the bathroom between two bedrooms, usable as a “suite”, the kitchen with a bigger wall shared with the living room, making the integration or separation possible. The size that gives the biggest possibility of flexible, in the areas proposed by the study are 120 to 150 m2. Can be concluded that the project’s flexible is indispensable by the building market consumer’s demand of the studied population, since it attends a larger number of users, even in the purchase, in adaptation to the individual needs or in reselling this one or another dweller profile. / A maneira de habitar e de viver, atualmente, enfrenta transformações intensas que vem alterando a sociedade e sua relação com o espaço. Num mercado dinâmico e competitivo, entender as necessidades do seu consumidor torna-se imperativo para a definição do produto. Espaços flexíveis são capazes de se adaptarem a um número maior de usuários, com necessidades diversas nos distintos momentos da sua carreira habitacional. O presente estudo tem como objetivo investigar e analisar a produção imobiliária do mercado goiano e a flexibilização de projetos, considerando uma análise conjunta de atributos sócio demográficos que caracterizam o comportamento do consumidor do mercado imobiliário. A pesquisa tem caráter descritivo e a metodologia utilizada para a obtenção dos dados e resultados foi dividida em três etapas. A primeira tratou da revisão teórica dos assuntos pertinentes ao tema, configurando uma pesquisa bibliográfica. A segunda etapa correspondeu ao levantamento de dados simultâneo à pesquisa documental, dividida em três partes: um estudo do perfil do consumidor brasileiro mediante informações provenientes do IBGE, um estudo do espaço habitado, mediante dados coletados da ADEMI-GO e um levantamento das plantas ofertadas pelo mercado imobiliário goianiense. A terceira e última etapa refere-se a um estudo de caso, onde foi avaliado um empreendimento pertencente ao segmento de maior potencial de flexibilização, abrangendo o espaço e também usuários. Para este estudo, foram analisadas as unidades modificadas e aspectos da carreira habitacional tais como ciclo de vida familiar, satisfação e escolha da moradia, mobilidade habitacional e modificações realizadas no imóvel. Observou-se que o perfil do brasileiro vem se alterando tanto economicamente como socialmente, refletindo na sua maneira de morar. No mercado goiano observou-se a existência do predomínio de apartamentos de pequeno porte, com a maior concentração de vendas na tipologia de 2 e 3 quartos e área estimada de 50 a 90m², que representam 80% deste segmento. O mercado já pratica a flexibilização nos imóveis, sendo que as modificações mais frequentes referem-se à utilização de um ambiente neutro entre os setores: o quarto reversível; o banheiro entre dois quartos, podendo ser incorporado como suíte; a cozinha com a parede de maior extensão compartilhada com a sala, possibilitando a integração com ela. A metragem quadrada onde se encontram maiores possibilidades de flexibilização dentro da delimitação da pesquisa é de 120 a 150m². Concluiu-se que a flexibilização de projeto é uma estratégia indispensável para o atendimento à demanda do consumidor do mercado imobiliário na amostra estudada, uma vez que atende um número muito maior de usuários, quer seja na compra, na adaptação do mesmo às novas necessidades individuais, ou ainda na revenda deste a outro perfil de moradores.

Made available in DSpace on 2014-07-29T15:32:07Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao diego geografia.pdf: 3519495 bytes, checksum: ca097064c1ee3d6c88714c6c0725d8cf (MD5) Previous issue date: 2008-12-16 / This work aim to comprehend the role played by the housing market in the urban dynamic structure of Uberlândia. For it we analyse the transformations provocade by the closed allotted land in the Uberlândia urban space, associated to the market within the period of 2000-2005. Due to the importance that the housing market sector have in the expansition process of the urban landscape, in the last decades the product that deserves an enhanced position are the closed allotted land, as they were the main responsible by deep transformations in the local housing market. This new product start to spread in the Uberlândia landscape form 2000 s, and according to the Council, there are currently 42 horizontal closed allotted land, located mainly in the city south, the so called nobel area ; that historically was created to house wealth class and for a long time were scarcely in habited although this type of investment, has already been in the urban landscape since the 80 s, occupying significatives parts of urban landscape, changing it s geometric for, reducing the number of foreseen lands for each specific area and substituting the front view for walls / Este trabalho visa compreender o papel desempenhado pelo mercado imobiliário na dinâmica da estruturação intra-urbana de Uberlândia. Para isso analisamos as transformações provocadas pelos loteamentos fechados no espaço urbano uberlandense, associado ao mercado imobiliário no período compreendido entre 2000-2005. Diante da importância que o setor imobiliário exerce no processo de expansão do tecido urbano, nas últimas décadas o produto que merece uma posição de destaque são os loteamentos fechados, já que estes foram os principais responsáveis por profundas transformações no mercado imobiliário local. Esse novo produto começa a se proliferar na paisagem uberlandense a partir dos anos 2000, e de acordo com a Prefeitura Municipal atualmente existem 42 condomínios horizontais localizados principalmente no setor sul da cidade, a chamada área nobre , que historicamente foi criada para abrigar a classe dominante e por muito tempo permaneceram escassamente povoados, no entanto, esse tipo de empreendimento já aparece na paisagem urbana desde a década de 1980, ocupando parcelas significativas do tecido urbano, alterando sua configuração, reduzindo o número de lotes previstos para a área e substituindo as fachadas por barreiras físicas.

Nesta tese, examina-se como se dá a gestão do acesso ao conhecimento externo em duas administradoras de carteira de investimentos imobiliários: a gerência de investimentos imobiliários de um fundo de pensão (a Fundação CESP) e a divisão de locação e administração de imóveis de um grupo imobiliário (o grupo Lello). A base de conhecimentos externos dessas unidades é dispersa e privada, características típicas do mercado imobiliário que dificultam o acesso ao conhecimento externo e, por conseguinte, a sua gestão. Para apoiar o estudo, foi realizada uma revisão bibliográfica nos campos teóricos da gestão do conhecimento, da gestão de carteira de investimentos imobiliários e das competências organizacionais e individuais. O método de pesquisa utilizado foi o estudo de casos. As unidades estudadas foram escolhidas intencionalmente, levando-se em conta seus formatos de negócio distintos, que permitiram ampliar o conhecimento sobre administradoras de carteira imobiliária. Os dados primários foram coletados através de entrevistas semi-estruturadas, cujos roteiros foram testados previamente em duas outras empresas imobiliárias. Baseado na revisão bibliográfica, foi elaborado um modelo conceitual e gráfico da gestão do conhecimento com foco no acesso ao conhecimento externo. Um dos processos incluídos no modelo foi o armazenamento externo de conhecimentos. Sem menção explícita na literatura pesquisada, tal processo foi observado nos casos estudados. Os \"armazéns\" externos caracterizados nos casos - importantes fontes de conhecimentos atuais ou potenciais - são as redes de contatos devidamente mapeadas, as parcerias estáveis e as comunidades de prática que extrapolam as fronteiras organizacionais. Em ambas as unidades, os conhecimentos críticos do negócio não são identificados explicitamente, fazendo com que parte desses conhecimentos acabem sendo gerenciados mais precariamente. A pesquisa mostrou que os relacionamentos informais - por exemplo, no caso da Gerência Imobiliária da Fundação CESP, com lojistas de shopping centers nos quais a fundação é cotista ou, no caso da divisão de locação e administração da Lello, com gestores imobiliários do mercado - são canais privilegiados de acesso ao conhecimento externo. Foram identificadas, nos casos estudados, boas práticas individuais e organizacionais associadas à manutenção e desenvolvimento desses canais. As principais conclusões da pesquisa são: (i) a gestão do acesso ao conhecimento externo nos casos estudados está associada de modo principal aos canais informais; (ii) há uma oportunidade de aumentar a qualidade e quantidade dos conhecimentos adquiridos através desses canais - \"potencializá-los\" - pela adoção de práticas estruturadas de gestão, em particular o mapeamento dos contatos relevantes da unidade, com a identificação dos conhecimentos críticos e suas fontes; (iii) a idéia de \"armazenamento externo de conhecimentos\" se ajusta aos casos estudados. / In this thesis we examine how management of external knowledge access takes place in two real estate portfolio management units: one pension fund\'s department of real estate investment (CESP Foundation), and the leasing and management division of a real estate group (Lello group). These units\' external knowledge base is private and dispersed, a typical characteristic of the real estate market that makes access to external knowledge, and, therefore, its management, harder. To support our study, we produced a literature review of the fields of knowledge management, real estate portfolio management, and both individual and organizational competences. Our method of choice was the case study. Researched units were intentionally chosen according to their different business formats, thus allowing a broadening of our knowledge about real estate portfolio management units. Primary data were collected through semi-structured interviews, with a script that was previously tested in two real estate firms. Based on our literature review, we developed a graphic and conceptual model of knowledge management, focus on the access to external knowledge. One of the processes included in this model was the external storing of knowledge. While never explicitly mentioned in the reviewed literature, this process was observed in the researched cases. The indentified external \"storehouses\" - important sources of present or potential knowledge - are the carefully mapped contact networks, the stable partnerships and the communities of practice that run across organizational frontiers. In both units, business-critical knowledge is not explicitly identified, leading to a part of this knowledge being managed in a more precarious manner. Our research shows that informal relationships - for instance, in the case of Foundation CESP\'s real estate management department, relationships with shop owners in shopping malls in which the Foundation is a shareholder, or, in the case of the leasing and management division of Lello, with real estate managers in the market - are crucial channels for external knowledge. In both cases, good individual and organizational practices related to the retaining and development of such channels were identified. Our research\'s main conclusions are: (i) management of external knowledge access in the analyzed cases is associated mainly to informal channels; (ii) it should be possible to increase both the quantity and the quality of knowledge obtained through these channels - enhance them - by adopting structured management practices, particularly the mapping of contacts relevant to the unit, the identification of critical knowledge and its sources; (iii) the idea of external storing of knowledge applies to the cases in question.

Esta tese se insere no debate sobre as dinâmicas da produção e da política de habitação social no Brasil. Mais especificamente, trata da confluência recente entre Estado, mercado imobiliário e capital financeiro, que acabou por ampliar a demanda por moradia atendida por grandes empresas construtoras e incorporadoras e, ao mesmo tempo, por contemplar uma determinada fatia do público-alvo da política habitacional. Essa política é aqui compreendida não apenas pelo desenho institucional dos programas habitacionais, mas numa perspectiva analítica que põe em relevo o olhar e a atuação do mercado imobiliário sobre a própria política. Seu objetivo é duplo e requisitou abordagens metodológicas específicas para cada um deles. De um lado, busco compreender os processos que levaram ao crescimento exponencial de um tipo específico de produção habitacional, promovida por grandes empresas construtoras e incorporadoras que abriram seu capital, voltada para imóveis residenciais com valores até duzentos mil reais e para uma faixa da população com renda familiar de até dez salários mínimos. Trata-se do \"segmento econômico\", assim considerado pelo mercado, ou da \"habitação social de mercado\", como denomino nesta tese. Recorri a uma pesquisa documental e quantitativa a fim de analisar tanto os mecanismos regulatórios e institucionais promovidos pelo Estado, desde meados da década de 1990, quanto a aproximação de empresas do setor imobiliário e da construção civil ao mercado de capitais, a partir dos anos 2000. De outro lado, procuro compreender como se operacionaliza e se configura esse tipo de produção a partir de uma pesquisa de caráter etnográfico numa empresa, que chamei de Empresa Construtora Pesquisada (ECP), tomada como objeto heurístico da confluência entre Estado, mercado imobiliário e capital financeiro. Entre 2006 e 2008, essa empresa foi capaz de octuplicar a produção de unidades habitacionais padronizadas, multiplicando por treze o valor de seu lucro líquido. Para tanto, sua produção apresenta um diferencial que busquei apreender desde o trabalho no canteiro de obras até suas relações com o Estado e capital financeiro, passando pelo papel da arquitetura e da tecnologia. / This thesis contributes to the debate on the dynamics of production and of social housing policy in Brazil. More specifically, it analyses the recent confluence of state, real estate and finance capital that ultimately increased the demand for housing covered by large construction companies and developers and that, at the same time, met a particular fraction of the target public of housing policy. This policy is here understood not only by the institutional structure of housing programs, but within an analytical perspective that emphasizes the point of view and performance of the property market on the policy itself. Its goal is twofold and required specific methodological approaches to each one. On the first hand, I try to understand the processes that led to the exponential growth of a specific type of housing production, promoted by major construction companies and developers that have opened their capital, focused on residential properties with values up to two hundred thousand reais and for a population range with monthly income of up to ten minimum wages. This is the \"low-income segment\", as considered by the market, or the \"social market housing\" as I call in this thesis. I used a quantitative research to examine the regulatory and institutional mechanisms promoted by the State since the mid-1990s, and also the attempts to close the gap between the construction companies and developers and capital market from the 2000s. On the other hand, I try to understand how this type of production operates from an ethnographic study of a company, that I have called \"Empresa Construtora Pesquisada\" (ECP), taken as a heuristic object of the confluence between the State, real estate and financial capital. Between 2006 and 2008, this company was able to increase eight times the standardized production of housing units and thirteen times the value of its profits. Therefore, its production has a differential that I sought to apprehend from the working on the construction site to its relations with the State and finance capital, including the role of architecture and technology.

Trata da formação e desenvolvimento de Ribeirão Preto sob a perspectiva da organização fundiária pós-Lei de Terras e sua conexão com o desenvolvimento do mercado de terras urbanas. A pesquisa realizada em documentos primários do Arquivo do Fórum de Ribeirão Preto tem sua base em litígios que circunscrevem a propriedade de datas urbanas: nunciação de obra nova, força nova e outros embargos. No contexto inicial, a Fábrica da Matriz foi o eixo comum entre estruturação fundiária e processo de urbanização. Naquele momento os fabriqueiros tiveram participação relevante nas estratégias jurídicas de legalização das posses territoriais, contudo, foram excluídos do gerenciamento da concessão de datas no patrimônio religioso, conduzidas pela Câmara Municipal. Confusão de instâncias e competências amplamente discutidas em juízo que em meio à falta de clareza sobre procedimentos de aforamento, ausência de regras, concessões dúbias ou em duplicidade, no limite expressaram a má fé de fabriqueiros, foreiros e vereadores, atestando claramente uma única coisa, tais terrenos possuíam valor de mercado, caso contrário sua posse, propriedade, forma de concessão e titulação não estariam em litígio. O amadurecimento paulatino do mercado de terras urbanas segue paralelo à ampliação do aparelho judiciário e aos desdobramentos jurídicos das formas de titulação de domínio. A expansão imobiliária que acompanha a sentença judicial de 1856, que ratificou a doação de uma gleba ao santo padroeiro, excede no final do século XIX sua delimitação física e passa a integrar um conjunto de ações coordenadas que atravessam as cadeias de circulação de capital ligado à economia agroexportadora, entre esses a concessão de privilégios para exploração de serviços de melhorias e infraestrutura urbana. Trata-se de uma faceta de grande dinâmica de organização capitalista da economia que demandou o apoio em investigações complementares. O estudo dessas pesquisas associado aos dados que os litígios judiciais forneceram sobre o objeto nos levou a exceder a hipótese de que os terrenos do patrimônio da matriz eram dotados de valor comercial. A conclusão é que se trata de um quadro maior que a existência de um mercado imobiliário precoce configurado pela negociação paralela de terrenos encoberta pelas praxes de aforamento. Nesse grande quadro de processos que se articulam destacamos as inúmeras engrenagens componentes, desde a produção e transporte de gêneros de subsistência e abastecimento que gravitou em torno da Corte e de áreas mineradoras, do ciclo açucareiro e cafeeiro, das tecnologias ligadas ao vapor, das infraestruturas, da organização da circulação de moeda e títulos, da política de imigração, dos fazendeiros formadores de fazendas, do movimento pró-imigração, dos loteadores urbanos, dos empresários de serviços de infraestrutura e ainda as astúcias de sujeitos anônimos que agindo isoladamente tentam de várias formas tirar proveito dessa conjuntura. É em meio a essa dinâmica que se inscreve a forma e as direções do crescimento da cidade. Nessa lógica, a tese contribui para o debate sobre o processo de urbanização da cidade de Ribeirão Preto analisado sob a ótica das relações de posse, propriedade do solo e a pré-existência de condições para a constituição de um mercado de terras urbanas. / The thesis addresses Ribeirão Pretos formation and development under the perspective of the Land Act of 1850 (Lei de Terras) that bonds ownership juridical organization process and the increase of an urban land market. The investigation, sustained in primary sources from The City of Ribeirão Preto Judicial Archives (Arquivo do Fórum de Ribeirão Preto), is based in disputes that comprehend urban property embargoes known as: Nunciação de Obra Nova and Força Nova. At first, the parochial church fabric (trusteeism) was the common axis amidst land regulation and urbanization process. At that moment churchwardens had relevant stake in strategies to legalize territorial possessions, however, were excluded from the religious grounds management taken hold by the City Council. Confusion of instances and jurisdiction widely discussed in court those amongst the lack of clarity on the aforamento procedures, the absence of rules, dubious and duplicate concessions, at the end clearly expressed the bad-faith of lay administrators, lessees and councilors, stating clearly a sole thing such land had market value, otherwise its possession, estate, modes of concession and title deed would not be in query. The gradual maturation of the urban land market runs parallel to the expansion of the judiciary branch and the legal deployment of property entitlement. The real estate expansion that begun after 1856s court judgment, which granted a glebe to the patron saint, by the end of the nineteenth century exceeded its physical boundaries and became part of a set of coordinated actions that traversed the chains of capital circulation linked to agro-export economy, among these the granting of urban services of infrastructure operating privileges. This facet shows a broader capitalist dynamic of the economy that demanded investigation support. The study of these support surveys associated with data provided by the judicial proceedings led us to surpass our initial hypothesis, that the parochial fabric grounds had commercial value traded in a parallel market disguised by the aforamento formalities. The conclusion is that there is more than the premature existence of a real estate market. In the wider picture of articulated progressions we feature the numerous gear components; from the production and transportation of genres of subsistence and supplies that gravitated around the Royal Court and mining areas to the sugar and coffee cycles, around technologies related to steam machinery, transportation infrastructure, economic organization for the circulation of money and bonds, across \"farmers\" specialized in growing farms, through the pro-immigration plans and policies, to the urban land, infrastructure and services entrepreneurs alongside anonymous individuals that acted in various forms to take advantage of this situation. The growth directions and shape of the city is tailored within this dynamic. In this sense, the thesis contributes to the debate on the early urbanization of the city of Ribeirão Preto analyzed analyzed from the perspective of the relations of ownership, land property and pre-existing conditions for the establishment of an urban land real estate market.

A presente dissertação tem o objetivo de investigar o impacto da proximidade e da qualidade das escolas no preço das residências do município de São Paulo. Mais especificamente, o estudo avalia como o mercado imobiliário de residências capitaliza a presença e a qualidade das escolas públicas e privadas de Ensino Fundamental de primeira a quarta série. São Paulo combina um sistema de ensino público que tem a regra de matrícula baseada na proximidade da residência à escola com um sistema privado bem desenvolvido, disponibilizando cerca de 800 escolas apenas neste nível de ensino. Utilizando uma extensa base de dados de lançamentos residenciais no período de janeiro de 2002 a março de 2008, foram encontradas evidências de que, em média, o mercado imobiliário da cidade de São Paulo não capitaliza a proximidade nem a qualidade das escolas, tanto públicas quanto privadas. Fatores como a proximidade aos principais centros de empregos da cidade e características da vizinhança, como proximidade a favelas, parecem prevalecer no processo de decisão sobre a localização da residência. Todos esses resultados foram obtidos através da estimação de modelos hedônicos cuja especificação foi definida com base nos modelos de economia urbana e nos princípios de economia espacial. / The aim of this dissertation is to measure how the housing market in the city of São Paulo capitalizes the proximity and the quality of public and private primary schools. São Paulo combines a public system with registration based on the residences proximity to school with a well developed private system, which provides approximately 800 schools as an alternative primary education for children. Using an extensive database of new residential developments during the period of January 2002 to March 2008, the results show evidences that the housing market in São Paulo does not capitalize the proximity neither the quality of primary public and private schools. The results were obtained through the estimation of hedonic models whose specification was defined based on the models of urban economics and the principles of spatial economics

O presente estudo destina-se a trazer reflexões sobre as relações entre o urbano e as representações visuais. Tendo como foco de pesquisa a análise da produção iconográfica sobre os \"discursos\" da natureza apresentados pelas propagandas do mercado imobiliário na cidade de São Paulo, a partir de uma modalidade específica de moradia, os condomínios fechados, procurou-se estabelecer proposições sobre como as representações da natureza propagadas pelo mercado imobiliário, mais que se apresentarem como difusores de um atributo do produto moradia, colocam-se como legitimadores de uma lógica espacial constituída por redes geográficas de isolamento condominial, influenciando em aspectos ligados a uma cultura antiurbanidade. Atentou nesta pesquisa também a compreensão do que reconhecemos ser a inauguração do discurso privatista da natureza na cidade de São Paulo, esta iniciada pela Companhia City. / The present study aims to bring reflections on the relations between urban and visual representations. Based on the analysis of iconographic production on the \"discourses\" of nature presented by the advertisements of the real estate market in the city of São Paulo, based on a specific modality of housing, the condominiums closed, it was tried to establish propositions about how the Representations of nature propagated by the real estate market, rather than presenting themselves as diffusers of an attribute of the housing product, stand as legitimators of a spatial logic constituted by geographic networks of condominial isolation, influencing aspects linked to an anti-urban culture. Attention in this research also understanding that they recognize to be an inauguration of the discourse privative of the nature in the city of São Paulo, this company initiated by the City Company.

O presente trabalho propõe uma análise espacial da produção de apartamentos em São Paulo no período entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, três bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL da Secretaria Municipal de Finanças; o Censo Demográfico do IBGE; e o Cadastro de Lançamentos Imobiliários da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio Embraesp. Partimos do dialógo com pesquisas que tratam das preferências locacionais da incorporação, e buscamos introduzir na discussão a dimensão temporal nas determinações que marcaram diferentes fases do setor imobiliário no período. Com isso, observamos que o desempenho da incorporação foi marcado por descontinuidades e não por configurar tendências constantes. Ao longo do estudo foi possível identificar dois momentos de expansão imobiliária na cidade: o primeiro, em meados da década de 1990; e o segundo, em meados da década de 2000. Percebemos que as estratégias empresariais utilizadas em cada período levaram a distintos tipos de produção e, por conseqüência, projeções diferenciadas sobre o espaço urbano. Se nos anos 90 novas formas de organizar a produção imobiliária propiciaram a construção de unidades de médio padrão, em um movimento mais periférico, no período atual a forte capitalização do setor expressou-se na produção de alto padrão, numa tendência espacialmente mais concentrada. Neste último, a importância da localização não pôde ser medida em função dos seus atributos físicos, mas no seu papel de ampliar a receita gerada pelas empresas e, em função disso, ser a base da valoração das empresas no mercado de capitais. / The present study carries a spatial analysis of housing production in the municipality of São Paulo, Brazil, between the years of 1992 and 2007, utilizing a combination of three different databases: the Territorial and Real Estate, Conservation and Cleanliness Register (Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL), from the São Paulo Municipal Secretary of Finance; the National Demographic Census, from the Brazilian Institute of Geography and Statistics (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE); and the Real Estate Launch Register from the Brazilian Estate Studies Company (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio EMBRAESP). Departing from previous research which approached the real estate developers locational preferences either by means of qualitative research or geospatial analysis, this work aims to introduce the time dimension in the study of the city of São Paulo real estate market, not as a variable but in an effort to propose its periodization. We could infer from this that the performance of the local real estate market during the studys time span is marked by discontinuities rather than by regular tendencies. It was possible to identify two moments of real estate expansion in the city: the first around the 1990s and the second around the decade of 2000. Business strategies performed during each of these periods have led to distinct types of production, and, consequently, different projections over the urban space. If during the 1990s new forms of real estate production favored the construction of mid-standard, predominantly peripheral units, during the current stage the strong capitalization of the sector has expressed itself in the form of high-standard production with a predominantly central, concentrated distribution. In the latter, the importance of localization cannot be measured from physical attributes, but rather through its role in amplifying the companies revenue and, accordingly, representing the basis for the companies stock market valuation.

Com a virada do século XX para o século XXI, a devastação ambiental se tornou a principal ameaça a sobrevivência da humanidade no planeta. Descobrimentos alarmantes sobre o aumento do aquecimento global e a finitude dos recursos naturais trouxeram um novo desafio para o desenvolvimento mundial, crescer economicamente e ao mesmo tempo preservar o meio ambiente. A atividade de construção, como parte das atividades que colaboram para o agravamento do problema ambiental, começa a ser repensada como forma de produção e esforços têm sido feitos para torná-la menos impactante ao meio ambiente e ao espaço urbano. Nesse contexto de incertezas que envolve o desenvolvimento sustentável, um conceito ainda recente para a maioria da população, diversas empresas procuram adaptar-se para produzir produtos ecologicamente corretos e ter atitudes ambientalmente responsáveis, porém, sem ter ainda conhecimento suficiente para propor soluções eficazes. No mercado imobiliário brasileiro, tem crescido o volume de empreendimentos que são lançados como empreendimentos sustentáveis, considerados mais eficientes no consumo de recursos naturais e menos agressivos para o meio ambiente, ao passo que cresce, também, o interesse da população pelo consumo desse tipo de produto. Mostra-se, portanto, necessário fazer uma avaliação da real eficiência desses edifícios, pois, a observação da maneira impactante como esses empreendimentos se inserem no espaço urbano e sua baixa qualidade arquitetônica, indicam que há uma distorção do conceito de sustentabilidade no mercado. Este estudo pretende contribuir para o melhor entendimento do termo sustentabilidade e alertar para a maneira incorreta como ele tem sido, atualmente, inserido na produção do mercado imobiliário de edifícios residenciais, no Brasil. / With the turn of the century XX to the XXI, environmental devastation became the main threat to survival of humanity on the planet. Discoveries about the alarming increase in global warming and finite natural resources have brought anew challenge to world development: to promote economic growth while preserving the environment. Construction activity, as part of activities that contribute to the worsening environmental problem begins to be reconsidered as a means of production and efforts have been made to make it less harmful to the environment and urban space. In this context of uncertainty surrounding the sustainable development, a relatively new concept to most people, several companies trying to adapt to produce environmentally friendly products and be environmentally responsible, but without yet having enough knowledge to propose effective solutions. The brazilian real estate market has grown the volume of projects that are launched as sustainable business as more efficient consumption of natural resources and less harmful to the environment, while growing, too, public interest in the consumption these products. It is apparent, therefore, necessary to evaluate the real efficacy of these buildings, therefore, the observation of the way significant as these developments fall within the urban space and its low architectural quality, indicate that there is a distortion of the concept of sustainability in the market. This study aims to contribute to a better understanding of the term sustainability and alert to incorrectly as it has been currently inserted in the production of the property market of residential buildings in Brazil.

No último decênio, as metrópoles brasileiras foram profundamente reconfiguradas pela proliferação de projetos imobiliários de grande porte. O investimento imobiliário, antes fortemente centralizado nas áreas mais valorizadas das metrópoles, irradiou-se também para as periferias e franjas metropolitanas, com importantes repercussões socioespaciais. Esta pesquisa procurou fornecer algumas explicações para esse fenômeno, colocando em foco a crescente penetração das finanças na produção do espaço urbano no Brasil. Desde meados da década de 1990, sucessivos governos, estimulados por organizações privadas ligadas ao setor financeiro, empenharam-se na criação de marcos regulatórios e institucionais favoráveis à circulação do capital financeiro pelo ambiente construído urbano. Esse novo ambiente institucional foi uma peça importante não apenas na ampliação do financiamento habitacional no transcurso da década de 2000, mas também na aproximação do investimento imobiliário com a dinâmica do mercado de capitais. Esta integração entre mercado de capitais e mercado imobiliário ganhou força, primordialmente, com a abertura de capital das principais incorporadoras imobiliárias, ocorrida entre 2005 e 2007, quando grandes fundos de investimento adquiriram participação nessas empresas. Com base em entrevistas, coleta de dados secundários e publicações setoriais, procurou-se, nessa tese, elucidar algumas das implicações desse entrelaçamento das incorporadoras imobiliárias com o mercado de capitais. Observou-se uma profunda mudança nas estratégias empresariais após a emissão de ações e debêntures, o que se explica, em grande medida, pelas exigências de rentabilidade colocadas pelos novos acionistas. A maior parte das empresas adotou políticas agressivas de expansão tanto na escala da metrópole quanto na escala do território, multiplicando seus volumes de lançamentos entre 2005 e 2010. Também ocorreu um aperfeiçoamento das formas de captura de rendas urbanas. Uma análise da atuação dessas incorporadoras no mercado imobiliário de Porto Alegre indicou, além disso, que esse refinamento das estratégias de investimento produziu, de uma parte, uma exacerbação das formas de segregação e fragmentação socioespacial urbana e, de outra, um rearranjo escalar do processo de urbanização. Configura-se, portanto, uma situação em que as metrópoles brasileiras são crescentemente transformadas segundo as determinações e os ritmos ditados pelas finanças, que se beneficiam dos rendimentos produzidos pela reestruturação socioespacial. / Over the past decade, Brazilian cities were thorougly reconfigured by a profusion of large-scale real estate developments. Previously restricted to high-end neighborhoods, real estate investment has expanded to include peripheral and outlying areas of major metropolitan areas, thus producing dramatic socio-spatial effects. The present research provides an explanation for this phenomenon by focusing on the growing penetration of finance into the production of urban space in Brazil. Since the mid-1990s, successive governments, encouraged by private organizations tied to the financial sector, have made an effort to create a regulatory and institutional framework favorable to the circulation of capital in the built environment. This new institutional atmosphere was a key element not only in the growth of mortgage lending in the 2000s, but also in the convergence of real estate investment and the dynamics of capital markets. The integration of capital markets and real estate markets occurred primarily through the initial public offering of large developers between 2005 and 2007, when huge investment funds acquired participation in these firms. Based on interviews, collected data and sectoral publications, this dissertation has attempted to clarify some of the consequences of the links that were forged between developers and capital markets. We observed a profound change in developers strategies after their IPOs, mostly explained by the high yields demanded by investors. Most developers adopted a highly aggressive policy of expansion, both on the scale of the city and on the scale of the territory, multiplying their output between 2005 and 2010. The ways in which urban land rents were extracted had also improved. Our analysis of how these developers have operated in Porto Alegre (southern Brazil) indicates, moreover, that developers finely honed business strategies have, on the one hand, intensified socio-spatial segregation and fragmentation, while on the other, have been responsible for a rescaling of the urbanization process. The outcome is a situation in which metropolitan areas are, to an incresing degree, transformed according the determinations and rhythms dictated by finance capital, which benefits from the returns generated by socio-spatial restructuring.