El presente informe tiene como finalidad desarrollar y analizar los hechos, los puntos controversiales y los argumentos resolutivos del Expediente N°2573-2012/CPC, el cual trata sobre la denuncia interpuesta por el señor Luis Alberto López de Castilla Bado, quién aduce que existe una falta al deber de idoneidad por la afectación a su expectativa de recibir el departamento N°701 del proyecto de edificación de la Residencial “San Antonio”, cuyo metraje sufrió una presunta reducción de forma unilateral y sin su consentimiento; asimismo, esta afectación se encuentra relacionada a su expectativa de recibir el bien inmueble en la fecha pactada en el “Contrato de Compraventa de bien futuro” suscrito entre las partes el 29 de abril de 2010. Bajo estos argumentos, el denunciante considera que siempre que existe un incumplimiento de todas o algunas de las obligaciones contractuales, se debe sancionar al proveer por la transgresión, vulneración e infracción al deber de idoneidad de los productos y servicio inmobiliario, estipulado en los artículos 18° y 19° en la Ley N°29751, Código de Protección y Defensa del Consumidor.

Los predios existentes en territorio peruano no necesariamente se encuentran inscritos en los Registros Públicos, a pesar de que existan propietarios que se puedan identificar plenamente. El motivo por el que no se han inmatriculado son diversos. Parten desde el desconocimiento hasta la rigurosidad de la norma registral. En esta línea, la inmatriculación configura el inicio de la vida registral de un predio en los Registros Públicos, específicamente, en el Registro de Predios. Como consecuencia de ello, se abre una partida registral y los actos que se inscriban en esta gozan de la publicidad registral. Uno de los medios para inmatricular es a través de la presentación del acta de prescripción adquisitiva notarial, la cual debe ser calificada por el registrador, quien determinará si se inmatricula o no el predio. Al tener gran relevancia la calificación registral del acta notarial en el marco del proceso no contencioso notarial de prescripción adquisitiva de un predio no inscrito es necesario conocer el alcance y límites de la calificación registral. En este sentido, en primer lugar, es necesario desarrollar el concepto de la prescripción adquisitiva de dominio e identificar a los predios susceptibles de ser prescritos; en segundo lugar, definir a la inmatriculación y el presupuesto que antecede a esta, así como los requisitos para la inscripción de un predio en los Registros Públicos; en tercer lugar, desarrollar el alcance de la calificación registral ante la solicitud de inmatriculación en mérito a la declaración de prescripción adquisitiva notarial, basado en normativa y jurisprudencia registral.

El presente trabajo pretende en principio identificar los vacíos y limitaciones en la aplicación del derecho de superficie dentro de una concepción y doctrina clásica, sobre todo en lo referente a la posibilidad de su constitución sobre un bien que no sea el “suelo” propiamente dicho, con la finalidad de que esta figura sea aplicable en el sobresuelo extendiendo su campo de utilización. En segundo lugar buscamos analizar la posibilidad de ampliar este concepto en base al desarrollo de doctrina moderna y al derecho comparado en especial referencia a lo establecido en Código Civil Argentino del 2014 y Derecho de Laje de Brasil. Como último punto, nuestra hipótesis inicial es que debido a la escasa regulación y desarrollo de una institución como es el derecho de superficie su utilización con otras figuras del derecho inmobiliario, en especial con el régimen de propiedad horizontal se ve limitado, más aun con algunos pronunciamientos del Tribunal Registral, que restringen su constitución. Es por ello que en el presente artículo se trata de analizar la viabilidad práctica del derecho de superficie en uso conjunto con el régimen de propiedad horizontal a su vez que se explora la posibilidad de que el derecho de sobrevuelo o sub construcción sea una opción para conseguir los mismos efectos del derecho de superficie, dado que no tiene un desarrollo profundo en nuestra legislación.

El presente trabajo es una continuación del trabajo académico anterior de la autora llamado “Análisis de la Resolución N° 200-2020-SUNARP-TR-T”, Pleno Registral CCXLIII en abril del 2021, en donde el Tribunal Registral determina que es procedente la independización de aires sobre aires siempre que se haya cumplido con asignar porcentajes de participación para las secciones exclusivas futuras, así como que se presente un plano de las áreas resultantes especificando su altura. En ese sentido, se inicia analizando si es que el Tribunal Registral cuenta con las competencias necesarias para poder crear una nueva institución jurídica, para posteriormente realizar un análisis respecto a la naturaleza de esta nueva institución jurídica de aires sobre aires y así poder determinar finalmente si nuestro sistema jurídico se encuentra preparado para introducir la referida figura jurídica teniendo en cuenta que su sola creación no solo implica la vulneración a normas que se encuentran vigentes en la actualidad en el ámbito urbanístico sino que también involucra una vulneración a principios registrales teniendo como consecuencia generar un debilitamiento en el sistema registral peruano que ha venido avanzando con los años. / The present paper is a continuation of the author’s previous academic paper called “Análisis de la Resolución N° 200-2020-SUNARP-TR-T”, being that the current paper focuses on analyzing both the legal and practical implications of the agreement adopted in the reached by the Pleno Registral CCXLIII in April 2021, where the Tribunal has been said that the independence of air above air is possible as long as the participation percentage has been assigned for future exclusive sections, as well as the plan of the areas and their height has been presented. In this line, it begins by analyzing whether the Tribunal has the powers to create a new legal figure, to subsequently regarding the nature of this legal institution and thus finally be able to determine if our legal system is prepared to introduce new legal figures taking into account that its mere creation implies the violation of current regulations in the urban area and a violation of principles that regulate our registration system, resulting in a weakening of our system that has advanced during all these years.

En el presente informe se realizará un análisis sobre la resolución del Tribunal Registral el cual nos trae un supuesto de formalización de compraventa en el registro mediante el uso de la ratificación. Se van a desarrollar tanto elementos de los contratos de compraventa como algunos principios registrales con el fin de determinar si la no presentación del contrato primigenio de una compraventa puede se aceptada o simplemente como es que deberíamos tomar o calificar este contrato primigenio inserto en la escritura pública donde se ratifica la compraventa. Se complementará la postura del Tribunal siempre que su decisión fue correcta, pero existen supuestos que no han sido tomados en cuenta como los mencionados en líneas anteriores. / The current report analyzes the resolution N° 3270-2022-SUNARP-TR, in relation to the effects of the ratification of a private property sales contract and how this will let the parts not to present the original contract only if all the essential elements of a sales contract in Peru that are contained in the ratification. The Registry court made a decision that I personally agree with, but it’s been added some analyses about how the registry will qualify the original contract if presented and how this will affect the registration.

En el presente caso, se solicitó a la anotación preventiva de ampliación de declaratoria de fábrica y de afectación en uso de un inmueble estatal en el Registro de Predios de Lima, al amparo del ahora derogado Decreto Supremo 130–2001–EF, a favor de la Comisaría de Cieneguilla B, administrada por el Ministerio del Interior – Policía Nacional del Perú. Sin embargo, en la partida del referido inmueble se encontraba inscrito el decomiso definitivo, en virtud de una resolución judicial, a favor del Estado; asimismo, el siguiente asiento de dominio aclara que es el Estado peruano, representado por el Programa Nacional de Bienes Incautados – PRONABI (antes Comisión Nacional de Bienes Incautados - CONABI) el titular del inmueble en cuestión. La Registradora observa el título, al advertir la discrepancia ente la entidad que inicia el saneamiento (Comisaría de Cieneguilla B – Ministerio del Interior – Policía Nacional del Perú) y la entidad titular del inmueble (PRONABI). La esquela de observación detalla que son aplicables el Decreto Legislativo 1104, el Decreto Supremo 011-2017-JUS modificado por el Decreto Legislativo 1373 y la Directiva 01-2014-SUNARP/SN, pues son las que regulan las actuaciones de PRONABI en cuanto a bienes incautados; además, argumenta que estaríamos vulnerando el principio de prioridad excluyente en tanto el presente título -así sea de fecha anterior- sería incompatible con el dominio ya inscrito. Ante la negativa de anotación, el Tribunal Registral califica el título en vía de apelación, en donde revoca las observaciones de la Registradora, por cuanto los actos rogados encuentran sustento en el Decreto Supremo 130-2001-EF, dispositivo legal que permite a cualquier entidad pública realizar las acciones de saneamiento para lograr que en el Registro Público figure inscrita la realidad jurídica actual de los inmuebles de las entidades públicas; además, se argumenta que las normas invocadas en primera instancia con respecto a PRONABI no son aplicables porque el Decreto Supremo 130-2001-EF es una norma especial y la que regula específicamente el procedimiento de saneamiento físico legal del inmobiliario estatal.

En el presente artículo jurídico se analizan las fortalezas y debilidades que presenta el nuevo procedimiento especial de saneamiento físico legal de los bienes estatales: predio e inmueble, regulados en el Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por D.S. N° 008-2021-VIVIENDA y su vinculación con lo dispuesto en el D. Leg. N° 1439, Decreto Legislativo del Sistema Nacional de Abastecimiento y su reglamento, los cuales resultan relevantes para la calificación registral, como etapa final del saneamiento estatal. Entre las conclusiones adoptadas se pueden citar:  Con la dación del D. Leg. N° 1439 y su reglamento, ha variado la concepción de bien inmueble, ya que para el ámbito estatal existe una distinción entre “predio”, entendido como el terreno e “inmueble”, que es el predio edificado, lo cual trajo consigo la creación de un nuevo sistema, Sistema Nacional de Abastecimiento, que a través de su ente rector (Dirección General de Abastecimiento-DGA), tiene por finalidad proveer de inmuebles a las entidades estatales de inmuebles para el mejor desarrollo de sus funciones, fiscalizar los actos de adquisición y velar por su buen uso, excluyendo esas funciones de la competencia de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales-SBN.  El Sistema Nacional de Abastecimiento no cuenta con regulación propia respecto del saneamiento de los inmuebles estatales; sin embargo, ello no le impide ejercer las competencias que de acuerdo a ley le corresponde, además siendo el inmueble parte integrante del predio, para el saneamiento solo del bien edificado las entidades estatales tendrían que tener inmatriculados sus predios.  La vinculación del certificado de búsqueda catastral con el título con el cual se solicita la calificación del acto de saneamiento físico legal contiene una eficacia relativa, ya que la base grafica registral no refleja el total de predios inscritos. / This legal article analyzes the strengths and weaknesses of the new special procedure for the physical and legal sanitation of state assets: property and real estate, regulated in the Regulation of the General Law of the National System of State Assets, approved by D.S. N° 008-2021- VIVIENDA and its relationship with the provisions of D. Leg. N ° 1439, Legislative Decree of the National Supply System and its regulations, which are relevant for the registry qualification, as the final stage of legal state property remediation. Among the conclusions adopted, the following can be mentioned: • With the entry into force of D. Leg. N ° 1439 and its normative regulations, the concept of real estate has changed, since for the state scope there is a distinction between "property", understood as the ground and "real estate", which is the built property, which led to the creation of a new system, the National Supply System, which, through its governing body (General Supply Directorate-DGA), aims to provide real estates to state real estate’s entities for the better development of their functions, to oversee the acts of acquisition and ensure its proper use, excluding those functions from the competence of the National Superintendency of State Assets-SBN. • The National Supply System does not have its own regulation regarding the legal remediation of state buildings; However, this does not prevent it from exercising the competences that according to law correspond to it, in addition to being the real estate an integral part of the property, for the legal sanitation only of the built property the state entities would have to have their properties unregistered. • The link of the cadastral search certificate with the title with which the qualification of the act of Physical and legal remediation of real estate is requested contains a relative effectiveness, since the registry graphic base does not reflect the total of registered properties.

Como es de conocimiento público, con fecha 25 de marzo del 2015 se publicó en el diario oficial el peruano la ley No 30313 - Ley de Oposición al Procedimiento de inscripción Registral en Trámite y cancelación del Asiento Registral por Suplantación de identidad o Falsificación de Documentación y Modificatoria de los Artículo 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta Disposiciones complementarias, transitorias y finales del decreto legislativo 1049, dicha norma, como su nombre bien lo indica. Dicha ley ha abierto un debate de orden académico y práctico entre diversos expertos en materia registral así como diversos cultores del derecho civil. Existiendo posturas bastante críticas que tildan de incoherente a la precitada ley. Mientras que otros consideran que se ha efectuado un correcto desarrollo de la técnica legislativa. En el presente escrito no se desarrollarán todos los ámbitos regulados en esta ley sino que nos concentraremos exclusivamente en el impacto que la misma ha tenido en el Código Civil. Por otro lado se analizarán brevemente otras herramientas que han surgido como la alerta registral, la inmovilización temporal de partidas, asi como la base centralizada de datos notariales.

En el actual escenario económico y legal de nuestro país, la venta de unidades inmobiliarias en proyecto es una de las principales modalidades de adquisición de inmuebles, ya sea como viviendas, departamentos, oficinas, centros comerciales, entre otros. No obstante, a nivel registral se ha establecido una marcada diferencia en la venta de unidades inmobiliarias en proyecto, según éstas se encuentren sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o al régimen de independización y copropiedad. Esta distinción ha determinado que las unidades inmobiliarias en proyecto puedan ser considerados como bienes presentes y/o futuros, determinando el producto y procedimiento bancario para su adquisición y gravamen, así como la oportunidad de la inscripción de dichos actos en el registro

La Universidad Nacional Hermilio Valdizán (Unheval) mantiene en posesión dentro de sus activos varios terrenos en desuso en distintas zonas de la región Huánuco. Uno de ellos pertenece a la facultad de Medicina Veterinaria y Zootecnia ubicado en el distrito de Pillco Marca. Se tiene conocimiento de la intención del Concejo Universitario en promover el desarrollo del terreno en mención; decisión que consta de manera formal en un Acta de Reunión del Concejo Universitario realizada en el 2015. Además, se tiene conocimiento de una demanda insatisfecha por parte de familias jóvenes en la localidad que desean alquilar viviendas. Parte de ellas pertenecen a la plana docente y administrativa de la universidad. Asimismo, se visualiza una demanda mal atendida respecto a estudiantes foráneos que alquilan vivienda cercana a la universidad. En consecuencia y con la finalidad que la Unheval haga mejor uso del terreno, en concordancia con sus objetivos y estatutos universitarios, y generando un impacto social para sus alumnos y trabajadores; se propone el desarrollo y viabilidad de una Villa Universitaria mediante una concesión del terreno. Para ello se ofrece un mix de productos que satisfaga correctamente las fuerzas demandantes mediante viviendas familiares, residencia para estudiantes, locales comerciales, áreas de esparcimiento común y emplazamientos de servicios públicos. Se concluye que la ejecución del presente modelo de negocio trae consigo un impacto económico para el inversionista privado y un impacto social para la Unheval; los cuales se reflejan en dos resultados: primero, la generación de valor (VAN) positiva desde el punto de vista económico, así como una tasa interna de retorno atractiva pero con retornos a la inversión de largo plazo; y segundo, referido a una subvención del 20% sobre el precio de alquiler de vivienda familiar a los docentes y administrativos de la Unheval. Respecto al impacto económico para el inversionista privado, en el caso base analizado, el proyecto logra satisfacer financieramente lo requerido; puesto que logra una potencia (TIR) de 18.69% y una generación de valor (VAN) de US$ 969,232.58. Asimismo, en el escenario pesimista, el proyecto logra una TIR de 16.90% y un VAN de US$ 549,511.04; mientras que en el escenario optimista se logra una TIR de 20.07% y un VAN de US$ 1’232,915.12. En relación al impacto social para la Unheval, cabe resaltar la importancia del presente modelo –y ejecución del mismo-, dado que genera un beneficio en calidad de vivienda y vida de los estudiantes foráneos acorde a sus necesidades en etapa de estudios; así como una subvención sobre el precio de alquiler a los docentes y administrativos generando un impacto y beneficio real en relación a lo ofrecido en el mercado. Finalmente, se recomienda mejorar las trabas burocráticas desde los organismos estatales. Es por ello que desarrollos públicos – privados símiles al propuesto no son ejecutados en el Perú, siendo una oportunidad desatendida desde el aspecto social y económico (este último al rentabilizar terrenos públicos en desuso). / Tesis