O mercado imobiliário brasileiro está passando pelo maior boom que já ocorreu no mundo que, por sua vez, envolve uma complexa interação entre os agentes de oferta e de demanda. Os principais fatores que têm impactado a demanda por imóveis no período recente são o aumento da renda média e a expansão do mercado de crédito. Pelo lado da oferta, é a escassez de terrenos edificáveis, dificultada, ainda, pela legislação de proteção ao meio ambiente, justificando o alto déficit habitacional. O resultado dos três fatores que, juntos, pressionam a demanda para cima e a oferta para baixo, acarreta no aumento dos preços dos imóveis residenciais em todo o país. No caso específico do Rio de Janeiro, levam-se em conta as externalidades positivas geradas pelo aumento dos investimentos em infraestrutura para a realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016, incluindo a redução da violência em determinadas áreas com a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). / The Brazilian real estate market is going through the biggest boom ever known in the world that, in turn, involves a complex interaction between the agents of supply and demand. The main factors that have impacted the demand for housing in recent years is the increase in average income and expansion of the credit market. On the supply side, is the lack of "buildable land", hampered also by the law of environment protection, justifying the high housing deficit. The result of three factors that, together, pushing the demand up and supply down, results in increased housing prices across the country. In the specific case of Rio de Janeiro, it takes into account the positive externalities generated by increased investment in infrastructure for holding the 2014 World Cup and 2016 Olympics, including the reduction of violence in certain areas by deploying Unidades de Polícia Pacificadora (Pacifying Police Units).

The impact of demographic changes on the real estate market Abstract This diploma thesis monitors changes in the demographic behavior of the population of the Slovak Republic and their impact on the real estate market. The aim is to analyze consumer behavior on the demand side for residential real estate. Within the population development of the Slovak Republic between 1990 and 2060. The purpose of the analysis is to construct the function of the demand for residential real estate in the Slovak Republic. Which expresses the impact of demographic changes on demand for housing. The model reflects changes in demographic behavior of the population into quantitative and structural changes in residential property demand. We expect that despite the uncertainty of the uncertainty, the forecast for residential property demand is high inertia. This stems from the stable age structure of the population. We assume that the period of the next sixty years will be characterized by a change in the trend of population growth and the continuous aging of the population. What negatively affects the demand-side real estate market Keywords: demograpic change, real estate market, Slovakia

Estudar a produção de edifícios residenciais verticais privados na cidade de São Paulo em dois períodos da história; entre as décadas de 60 e 70 do século 20 e a primeira década do século 21. Dois períodos que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobiliário mostrando um novo olhar frente à produção da arquitetura. Examinar além dos aspectos conceituais que os definiram como obras singulares no conjunto da produção imobiliária privada, quais seriam os aspectos estruturais que estariam por trás desta iniciativa: quem são seus agentes, quais as motivações financeiras e eventuais aspectos culturais que definiriam uma nova perspectiva sobre a produção desta arquitetura. Os aspectos a serem considerados para a análise e avaliação dos resultados, referem-se não só a estrutura de linguagem renovadora, mas também sobre outras eventuais conquistas relativas à reconfiguração da espacialidade, flexibilidade de plantas, pesquisas tecnológicas e aspectos sociofinanceiros da operação: publico consumidor, interesse mercadológico, incorporador, etc. / To study the production of private residential buildings in the city of São Paulo in two different time periods, first between the 60\'s and 70\'s of the 20th century; and the first decade of the 21st century. Two distinct periods with above average proposals within the real estate market reflecting the contemporary architectonic production. To exam not the only conceptual aspects that have defined them as unique in the whole of the privately - built real estate; but also the structural aspects that might be behind this initiative: who are their agents, what financial motivations they had, and the eventual cultural aspects that have defined a new perspective on the production of this architecture. The aspects to be considered in this analysis and evaluation of results refer both to the innovative structural language, and to the eventual advancements related to spatial reconfiguration, flexibility of blue prints - layout flexibility, technological research as well as social and economic aspects of the project: end consumers , market interest, development, etc.

nÃo hà / O presente trabalho consiste no estudo dos determinantes econÃmicos que contribuem para a formaÃÃo dos preÃos do mercado imobiliÃrio da cidade de Fortaleza, Estado do CearÃ, na Ãtica dos agentes econÃmicos de demanda, fundamentado na teoria dos preÃos hedÃnicos ou preÃos implÃcitos. O modelo proposto pelo trabalho investiga preÃos implÃcitos na curva de utilidade de um agente de demanda segmentado em dois grupos: consumidor direto do bem habitaÃÃo e o investidor em imÃveis, que incorpora adicionalmente atributos econÃmicofinanceiros que medem o grau de risco e retorno na formaÃÃo dos preÃos hedÃnicos. O estudo estima os preÃos hedÃnicos atravÃs de uma regressÃo segmentada por tipo de imÃvel dos preÃos observados contra os diversos atributos distribuÃdos nos vetores de caracterÃsticas fÃsicas, locacionais, econÃmicas e financeiras. A amostra selecionada para estimaÃÃo do modelo à formada pelas transaÃÃes imobiliÃrias de lanÃamentos ocorridas na cidade (perÃodo de 1995 a 2003), bem como terrenos urbanos (perÃodo de 1995 a 1998), perfazendo o montante de 4.467 ocorrÃncias imobiliÃrias, sendo 876 apartamentos residenciais, 1969 flats, 539 terrenos e 1622 salas comerciais. O trabalho investiga ainda as principais caracterÃsticas do mercado imobiliÃrio, estima a funÃÃo de demanda imobiliÃria para a cidade de Fortaleza, fornecendo diagnÃstico da dinÃmica habitacional dessa metrÃpole e identifica o comportamento de risco imobiliÃrio dos bairros da cidade de Fortaleza. / The present work consists of the study of the economical determinants that contribute to the formation of the prices of the real estate market of the city of Fortaleza (CearÃ), in the optics of the economical agents of demand, based in the hedonic or implicit prices theory. The model considered for the work investigates implicit prices in the curve of utility of an agent of demand segmented in two groups: direct consumer of the good house and the investor in properties, that it incorporates economical-financial additionally that measure the degree of risk and return in the formation of the hedonic prices. The study esteem the hedonic prices through a regression segmented by type of property of the prices observed against the several attributes distributed in the vectors of physical, location, economical and financial characteristics. The sample selected for estimate of the model is formed by the real estate transactions of occured launchings in the city (period from 1995 to 2003), as well as urban lands (period from 1995 to 1998), totalize the sum of 4.467 real estate occurrences, being 876 residential apartments, 1969 flats, 539 lands and 1622 commercial rooms. The work still investigates the main characteristics of the real estate market, it esteem the function of real estate demand for the city of Fortaleza, supplying diagnosis of the habitation dynamics of that metropolis and identifies the behavior of real estate risk of the quarters of the city of Fortaleza.

A participação do mercado imobiliário na economia brasileira é bastante relevante, tanto em montante financeiro quanto na complexidade dos processos inerentes às suas transações. O corretor, profissional que faz a intermediação de compra e venda de imóveis, é uma figura-chave desse mercado e portanto, importante de ser pesquisado. O presente estudo almeja examinar a preparação do profissional atuante no mercado imobiliário, o corretor de imóveis, mediante a realização de um estudo de caso com uma empresa líder do setor no mercado de São Paulo, utilizando o instrumento de coleta de dados de questionário por email com os líderes de sua força de vendas e da área de recursos humanos. A empresa-caso está inserida em um contexto de forte aquecimento de negócios conhecido como boom imobiliário, caracterizado por uma combinação de fatores como queda de juros, déficit habitacional e captação de recursos para o setor em bolsa de valores. Este forte crescimento influenciou na definição do escopo do trabalho, já que o corretor de imóveis tem papel fundamental no contexto de aumento do volume de transações e na valorização dos bens imóveis. Para tanto, esta dissertação tem por objetivo compreender como se prepara o corretor de imóveis para atuar no mercado imobiliário brasileiro. A revisão da literatura nas áreas de Gestão de Força de Vendas, Treinamento e Teoria da Agência, orientou a realização de uma pesquisa qualitativa com os objetivos de (i) identificar o tipo de treinamento que o corretor de imóveis recebe por parte das Imobiliárias, no Brasil e (ii) avaliar os temas e conhecimentos relevantes para o treinamento dos corretores de imóveis. Na seqüência, realizou-se uma análise de dados secundários, levantando os assuntos de importância para o ensino específico de mercado imobiliário oferecido nas melhores escolas de negócios dos Estados Unidos. Associada ao referencial teórico essa análise de dados secundários possibilitou a realização de um estudo de caso. Por meio de um questionário, foi possível verificar se o conteúdo encontrado na fundamentação teórica e o ensinado nas melhores escolas dos Estados Unidos estão presentes na preparação que a empresa-caso oferece à sua força de vendas, composta pelos corretores de imóveis. Por último, através do mesmo instrumento de coleta, foram levantadas as dificuldades que os gestores da empresa de comercialização e imóveis do Brasil encontram no treinamento de seus corretores. Algumas considerações finais foram tecidas com base na análise do material de pesquisa e nas respostas fornecidas pelo responsável pela área de vendas e recursos humanos / The participation of the property market in the Brazilian economy is highly relevant, both in financial amount and in complexity of processes involved in your transactions. The real estate broker, professional who intermediates the property buying and selling processes, is a key figure in that market and, therefore, important to be researched. This study aims to examine the preparation of professional working in the real estate market, the realtor, through a case study with a leading company in the market of São Paulo, using the data collection instrument through a questionnaire by email to the managers of its sales force and the area of human resources. The case-company is inserted in a context of strong heating business which became known as real estate boom, characterized by a combination of factors like fall in interest rates, the housing deficit and fund-raising for the sector on the stock exchange market. This strong growth has influenced the definition of the scope of work, since the realtor has a fundamental role in the context of increased volume of transactions and the valuation of property. Thus, the present work aims to understand how to prepare the real estate broker to act efficiently in the Brazilian property market. A review of the literature in the areas of Sales Force Management, Training and Theory of Agency, directed the implementation of a qualitative research with the objectives of (i) identify the type of training that the estate agent receives from the company to which he is associated and (ii) assess the issues and knowledge relevant to the training of the real estate agent. In sequence, a secondary data analysis was held, raising the important subjects to the teaching of specific real estate market offered by the best business schools in the United States. Associated with the theoretical framework, such analysis of data enabled a case study. Through a questionnaire, it was possible to verify that the content found in the theoretical basis and the knowledge taught in the best schools in the United States are present in the preparation that the company offers to its sales force. Finally, using the same data collection instrument, the study raised the difficulties that the managers of case study company face in the training of its brokers. Some final considerations were made on the basis of the material researched and the answers given by the persons in charge of sales and human resources.

O palimpsesto como metáfora aplicada à arquitetura tem como interpretação mais óbvia a leitura da intervenção sobre um edifício que, por qualquer vicissitude, deixou deter uso: os retrofits. No território, esta metáfora é mais complexa, permitindo avaliações das intervenções no tecido existente, como edificações, políticas públicas e outros fenômenos urbanos. Tendo esta entidade física e mental como conceito avaliaram-se dois modos privados de produção de habitação no Centro de São Paulo, assim como as políticas públicas que os impactam. / The palimpsest as a metaphor applied to architecture has the most obvious interpretation of the intervention in a building that, for any vicissitude, no longer has use: retrofits. In the territory, this metaphor is more complex, allowing evaluations of interventions in the existing fabric, such as buildings, public policies and other urban phenomena. Having this physical and mental entity as concept, two private modes of housing production were evaluated in the Center of São Paulo, as well as the public policies that impact them.

Este trabalho trata dos espaços de armazenamento de objetos e materiais na habitação. A estocagem de alimentos, objetos pessoais, roupas, livros, enfim, tudo o que pode pertencer a uma pessoa ou a uma família e necessita ser armazenado em locais determinados na habitação. Por meio desta pesquisa a questão do armazenamento será abordada a partir de um entendimento histórico de como, com o desenvolvimento humano e das habitações, as famílias vem se apropriando dos espaços da moradia para guardar seus pertences. Os fatores que influenciam o tipo e a quantidade de objetos e materiais adquiridos pelas pessoas e famílias, como os fatores culturais, sociais, religiosos, geográficos, são abordados, além da pesquisa das influências da composição familiar e seu ciclo de vida para determinação da necessidade de previsão de espaços na habitação destinados ao armazenamento. Como agente principal da criação de projetos arquitetônicos para a habitação, a atuação do arquiteto e sua responsabilidade com relação à distribuição e dimensionamento das áreas com destinação à estocagem são abordados nessa pesquisa, bem como são conhecidos os arquitetos mais atuantes nos projetos de habitação coletiva na cidade de São Paulo. A pesquisa dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo nos anos de 2008 e 2009 permite uma análise comparativa dos espaços de armazenamento disponíveis nos apartamentos de 1 a 4 dormitórios, além de provocar muitos questionamentos não somente sobre o armazenamento residencial, mas também sobre como a habitação paulistana vem sendo concebida. / This dissertation is about household storage spaces for objects and materials. The storage of food, personal objects, clothes, books and everything else that may belong to a person or a family and needs to be stored in certain places in the house. Through this research, the storage issue will be addressed starting with a historical understanding of how, with human and housing development, the families are taking control of the housing spaces in order to store their belongings. The reasons that influence the type and the quantity of objects and materials acquired by people and their families, such as cultural, social, religious and geographic factors, are approached; as well as the research of the influences caused by family formation and their life cycle in order to determine the need of a prevision of spaces in the house destined for storage. As the main instrument of the creation of architectural projects for the house, the interaction of the architect and his/her responsibility in relation to the distribution and sizing of the areas meant for storage are addressed in this research, as well as, how are the most prominent architects known in the collective shelter scene in the city of São Paulo. A research of the real estate launchings in the city of São Paulo between the years 2008 and 2009 allows a comparative analysis of the storage spaces available in apartments of 1 to 4 bedrooms, besides raising many questions not only about the residential storage, but also about how the natives of São Paulo are having their residences conceived.

A dissertação trata da produção imobiliária vertical para o uso residencial realizada no município de São Paulo. Vemos o surgimento de grandes empreendimentos imobiliários que promovem uma completa reorganização da estrutura fundiária na cidade. O adensamento provocado por esse tipo de produção aparece desassociado de qualquer adequação do entorno da construção para atender às novas demandas. Pelo contrário, vemos um isolamento dos conjuntos no espaço intra-lote. O aumento dos espaços livres na produção imobiliária residencial é utilizado para justificar e estimular o isolamento do novo espaço construído em relação à cidade. O crescimento de um novo mercado consumidor de habitação - representado predominantemente pela classe de renda média - concentrado na aquisição do seu primeiro imóvel, exige pouco acerca da implantação das edificações, sustentando o sucesso desses novos empreendimentos que se proliferam na cidade. A produção imobiliária é submetida às especificações da legislação urbanística, que teria a função de ordenar os espaços livres e construídos das cidades. Apesar dela definir parâmetros visíveis no espaço urbano, ela controla pouco a área de atuação desse mercado, que se expande sem diretrizes claras de ordenamento. Como consequência, há uma intensificação das contradições típicas do nosso processo de urbanização, em que a ocupação de espaços sem planejamento é uma constante. A diferença dessa nova ocupação - comparada à ocupação das áreas periféricas pela população excluída do mercado imobiliário - é que ela possui a legalidade que à outra é negada. Porém, as consequências no espaço (ainda desconhecidas) da implantação desses empreendimentos imobiliários devem gerar novos problemas para o convívio equilibrado no espaço urbano. O esforço deste trabalho é o de entender o processo de verticalização através da ação do poder público, representado na dissertação pela legislação urbanística. / The dissertation is about vertical real estate production for residential using applied in the city of São Paulo. We have seen the appearance of great real estate undertaking that promote a complete reorganization of the land structure in the city. The compactly provoked for this kind of production shows up disassociated with any adjustment around construction to attend new demands. On the contrary, we see an isolation of the conjunctions in the space intra-lot. The increase of the free areas in the residential real estate production is used to justify and stimulate the isolation of the new space built in relation to the city. The growing of a new residence consumer market, still without a perception of urbanity parameter of life quality, mainly represented by the medium class, support this success of these new undertaking that proliferate in the city. The real state is submitted to the specifications of the urbanity legislation that would have the function of order the space built. Beside it defines the visible parameters in the urbanity space, it doesn\'t control the area of this market performance that spreads without any clear directions of ordering. As a consequence, there is an enhancement of the typical contradiction of our urbanization process, which the occupation of the space without planning, is a constant. The difference of this new occupation, compared with the movements of the excluded population from the real estate market, responsible for the suburbs formation, it has the legality that the other part is denied. However, the unknown consequences must bring new problems for the urban space balanced living. The effort of this job is, to understand the vertical process through the actions of these three agents: the constructor, the consumer and the public power, because we believe this is the most efficiency way to describe it and then form really efficient alternatives to construct an urban environment with urbanity.

[pt] Vem-se observando, no Brasil, um crescimento do mercado imobiliário. Os jornais e revistas das principais cidades brasileiras contêm inúmeras páginas de anúncios de lançamentos imobiliários. São muitas ofertas, muitos compradores e muitos negócios. O mercado imobiliário está em expansão, atendendo a quase todas as classes sociais e empregando um grande contingente de mão-de-obra. Várias empresas de construção civil foram listadas na Bolsa de Valores de São Paulo, obtendo recursos para o desenvolvimento de projetos. Esse mercado está assumindo, finalmente, um papel importante na economia do Brasil, a exemplo dos EUA, da União Européia e dos países da OCDE (Organização para a Cooperação e o Desenvolvimento Econômico). Ainda falta, contudo, um indicador das tendências do mercado que permita uma análise do investimento, tanto para produtores quanto para os compradores. Na verdade, não existe um índice de preços para o mercado imobiliário para nenhuma cidade brasileira. Esta pesquisa concluiu que para grande parte das prefeituras brasileiras, é possível usar as bases de dados do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para a construção de um índice municipal de preços de apartamentos (IMPA). Um índice foi construído através de um modelo hedônico em que os atributos utilizados são os que constam da base de dados do ITBI, e mais uma variável, que atribui um valor à localização das ruas de um bairro (VR). Essa variável foi obtida na planta genérica de valores (PGV), que serve de base de cálculo do IPTU. A partir do modelo utilizado na cidade de Paris, França, foi proposta uma nova metodologia, testada na cidade do Rio de Janeiro. A divisão das cidades em regiões homogêneas, representadas por um ou mais de seus bairros mais importantes, permitiu a obtenção de índices regionais e, por agregação, um índice municipal. A metodologia é de fácil replicação por grande parte das prefeituras das cidades brasileiras de grande e médio porte que possuam um cadastro das edificações residenciais multi-familiares e uma planta genérica de valores. Quando essas prefeituras construírem seus índices, será possível obter um índice nacional. Os resultados obtidos para o Município do Rio de Janeiro validaram o modelo. / [en] A growth of the real estate market has been observed in Brazil. The newspapers and magazines of main Brazilian cities contain many pages of ads for new real estate developments. There are many offers, many buyers and many deals. The real estate market is growing, meeting the needs of almost all social classes and employing a large pool of labor. A number of construction companies have been listed on the Sao Paulo Stock Exchange, having obtained capital funding for development projects. This market is finally getting an important role in Brazil’s economy, like the U.S., EU and OECD countries (Organization for Economic Cooperation and Development). However, it still lacks an indicator of market trends to enable an analysis of the investment, both for developers and for buyers. As a matter of fact, there is not a price index for the real estate market of any Brazilian city. This research concluded that for most Brazilian cities, it is possible to use the ITBI (Transmission of Real Estate Tax) and IPTU (Buildings and Urban Property Tax) databases for the creation of a municipal index of condominium prices (MICP). An index was created through a hedonic model that uses attributes from the ITBI database, plus a variable attribute which assigns a value to the location of the streets of a neighborhood (VR). This variable attribute was obtained from the plant of generic values (PGV), which serves as the basis for calculating IPTU. Based on the model used in the city of Paris, France, a new methodology was proposed and tested in the city of Rio de Janeiro. The division of cities into homogeneous regions, represented by one or more of the most important neighborhoods, enabled the achievement of a regional index and, by means of aggregation, a municipal index. The methodology is easy to replicate for most Brazilian cities of large and medium size that have a record of multi-family residential buildings and a general valuation platform. After those cities build their own indexes, it will be possible to obtain a national index. The results for Rio de Janeiro have validated that model.

[pt] Este trabalho aborda o tema da segregação urbana por meio do estudo da relação entre a Cruzada São Sebastião, conjunto habitacional popular criado há mais de 50 anos para abrigar famílias remanescentes de favelas, e o bairro onde este se localiza, o Leblon, um dos mais valorizados comercial e simbolicamente do Rio de Janeiro, moradia de classes abastadas. A pesquisa empírica centrou-se na análise do olhar de cinco intérpretes, de dentro e de fora do conjunto habitacional, na tentativa de compreender os modos particulares de leitura da relação entre os dois espaços em questão. Partindo da hipótese de que há entre a Cruzada São Sebastião e o Leblon tensões decorrentes de uma fronteira urbana estabelecida, reanimada e reavivada por meio da força dos estereótipos e do estigma territorial relegados à Cruzada, pretendeu-se, assim, contribuir para a discussão dos processos de segregação urbana. / [en] This work approaches the urban segregation theme through the study of the relationship between Cruzada São Sebastião, a housing project built over 50 years in order to shelter families which had lived in favelas, and Leblon, the neighborhood in which it takes place, mostly occupied by medium and higher classes’ groups. The research had focused on the analyses of five interpreters, which have their own specific perspectives, from inside and outside the housing project, trying to comprehend their particular ways of reading the relationship between those spaces in question. The hypothesis was that there are tensions originated from a constant reanimated and revived urban frontier established between Cruzada São Sebastião and Leblon, through the strength of stereotypes and territorial stigma relegated to Cruzada. Our intention, therefore, was to contribute for the urban segregation processes debate.