Frågan om hur kontorsbyggnader som är anpassade för att konverteras till bostäder är idag inte utredd för svenska förhållanden. I arbetet så visar vi hur marknadens aktörer ställer sig till konceptet. Vi redovisar vilka ekonomiska och byggtekniska förutsättningar som bör beaktas i en projektering och vilken påverkan dessa har på utformning och ekonomi. Den främsta förutsättningen för att konceptet ska fungera är var byggnaden är placerad. Det bästa läget har visat sig vara i områden där vilken verksamhet som kommer dominera är osäker eller verkar kunna ändras de kommande 10-20 åren. I det läget kan olika ekonomiska strategier användas, antingen som riskminimering vid osäker framtid eller för att på ett effektivare sätt använda marken i ett område där kommersiell verksamhet är lämpligast idag, men bostäder kommer passa bäst inom överskådlig framtid. Ifall konceptet är något som kommer kunna stärka miljöprofilen får idag sägas vara oklart. Idén har väckt störst intresse hos fastighetsägare som ser sig själva som långsiktiga med ett perspektiv som överstiger 10 år. Byggnadstekniskt så har de största utmaningarna vid konvertering av konventionella kontor identifierats till installationer och geometri. Det är inte möjligt att lösa dessa problem utan att göra avkall på andra faktorer som smalare huskroppar för att kunna placera lägenheter på ett lämpligare sätt eller andra typer av bjälklag som antingen bygger med i höjd eller ger längre produktionstid. Ekonomiskt så är den största utmaningen risken att förlora uthyrningsbar area som kan uppstå för att uppnå godtagbar geometri för bostäder. Konvertering leder till lägre nyttjande av fastigheten. Konceptet kan fungera som en lönsam försäkringspremie förutsatt att krav på exploateringen kan tillgodoses, vilket får anses vara svårt i dagsläget. Dessutom finns ett motstånd i branschen mot att betala för de merkostnader som uppstår. Risken för en fördröjd planprocess bör även ses som en kostsam faktor som minimierar möjligheter av konceptet. / The question about the construction of office buildings which are prepared to be converted into dwellings has not yet been sufficiently explored for Swedish conditions. In this report we will show how the markets participants approach the subject. We will show which conditions are necessary to consider during the construction process and the effects these have on the design and economy. The primary condition has been identified as the location of the building. It has been shown that an area where the future functions are uncertain, or susceptible to change in the coming 10-20 years, is the most suitable. In such an event different economic strategies may be applied, either as reduction of risks to answer to an uncertain future or to use the property in a more efficient way where a commercial function might be preferred today but residence will be the most suitable in a foreseeable future. As of construction, the biggest problem during conversions from offices to residence has been identified as geometry and installations. It is not possible to solve these without sacrificing different factors and may cause thinner buildings and different type of floor structures that may cause taller buildings or increased construction time. Economical, the toughest challenge is the risk of losing rentable area due to the adaptation of the buildings geometry, although key indicators are showing the efficiency of the property compared in this study indicates that there is no significant difference in that aspect. The concept might work as a profitable insurance provided that demands of development rate are met, which are considered difficult. Investment analysis shows that the building needs high vacancy rates for it to be profitable to convert the building. Apart from that there is also a resistance in the industry to pay for the additional costs that arises.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-174280 |
| Date | January 2015 |
| Creators | Löwstett, Johan, Norberg, Emil |
| Publisher | KTH, Byggvetenskap |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
Page generated in 0.0028 seconds