本研究希望了解資產管理公司在評估不良資產價格的過程，並探討購買不良資產應考慮的因素，最後則希望透過評價系統的建立，考量不同的評價因子，評估最適購買價格。 本研究藉由文獻回顧與實證分析，針對住宅類型之不良資產進行分析，研究結果之結論如下： 一、評價因素之選擇及建立評價系統： (一)評價因素之選擇 資產管理公司在購買不良資產時考量的因素，根據過去相關文獻回顧，考量因素大抵可分為：基本資料條件（含區位、屋齡、建物結構、建物總樓層、停車位個數、持分建物總面積、住宅類型-大廈、住宅類型-公寓、土地總面積、分次移轉持份面積、土地前次移轉現值或原規定地價、土地目前公告現值），資產管理公司資料如價格資料(由資產管理公司委託外部不動產估價師所評估市場可處分估值(MV)、預估法拍可處分估值(AV)、預估不良資產可處分估值(SV))、成本資料（移轉成本、持有成本）、法院拍賣資料（拍次、設定期間、第1順位設定金額、最近一次法院鑑估值、法院鑑估期間）、策略資料等。 (二)建立評價系統 1.不同市場與策略來探討購買不良資產評價系統之價差分析 經實證分析發現一般的評價方式與資產管理公司評價方式有明顯差異。不同策略區分市場為市場可處分估值、法拍可處分估值模型與不良資產可處分估值模型，其價差只有在市場可處分估值與法拍可處分估值間有差別，但其與不良資產可處分估值間價差不大。 2.不同市場與策略來探討購買不良資產評價系統之評價因子 本研究嘗試在分成二個階段來探討，在第一階段中以分別的市場模型用隨機方式來進行實證分析時，發現價差有減少的情況；而在第二階段嘗試著用選擇性偏誤校正值來進行實證分析時，發現選擇性偏誤校正值並不顯著，所以不需要用選擇性的偏誤加以選擇，只要用分別的市場模型即可。 3.選擇最適評價系統模型 為了選擇最適評價系統的模型，本研究嘗試著加入預測之模型，依分別市場模型以了解何種模型為預測不良資產估值的最適模型。在考慮策略的情況下選擇以市場可處分估值模型，其評價比率平均數為0.981348最接近1與變異係數為10.06966%在25%以下，為所有情況下最低者，顯示其為最適的評價模型。 二、透過評價系統最適模型的選取，結果以市場可處分估值為最適價格，顯示透過資產管理公司公開競標不良資產之機制確實能提昇公司(銀行)的價值到至高點。 三、在評價系統當中，選取最適估值後，需經由現金流量之折現計算，以獲得最後評估計算的價格，期間是最重要計算停損點的因素，本研究實證所選取的最適模型亦即市場可處分估值模型，其可未來預估可處分的金額較高及預估可處分期間較短，可達到資產管理公司要求。 / This study set up the process of assessing the price of the non-performing assets of Asset Management Company, forthmore, buying factors of the non-performing assets should be considered. The best fitted price-model is searched in the price-appraisal system of the non-performing assets. Our study is with references reviewed and empirical analyzed on house-type non-performing assets; the conclusions of this study are as follows: 1. Evaluation the choice of assessment factors and Establishment the price-appraisal system (1) Evaluation the choice of assessment factors in thr data system After reviewing the references, AMC buy the NPL considered the assessment factors can be divided into as follows : The basic characters ( include location, building age, building structure, the total floor of building, parking lot, building area, building type - the mansion, apartment, land area, holding land area, land previous transferring current value or price, land current value or price), AMC’s related data such as asset price (trust appraiser, real estate of outside, assess by property Management company market can punish valuation (Market sold-Value, MV), estimate law can punish valuation to make in advance (Auction-Value, AV), estimate non-performing assets can punish valuation in advance (estimated Sold-Value, SV), cost data( transaction cost, holding cost), the court auctions related data ( bidding times, loaning duration, the 1st order mortgage amount of money, the last time court valuation, court valuation duration), strategy related data etc.. (2) Establishment the price-appraisal system a. Different markets and strategies to set up the price-appraisal system of the buying non-performing assets and analyze the price differential There exist the differences in the general appraisal way and Asset Management Company. Different strategies with distinguished-market can punish for market valuation, law is it can punish valuation model and non-performing assets can punish the valuation model to make, price differential can show between MV and AV markets, but no big difference among others( AV-SV or SV-MV). b. Different markets and strategies to choice assessment factors in the price-appraisal system of the buying non-performing assets We have two stages in this study: The first stage is the choice of markets randomly, we using the HEKIT model with selection bias adjustment. It is found the price difference is reducing, but the IMR (selection bias adjustment indication) is nonsignificent. Alternatively we chose the markets among. c. The best fitted price-appraisal model choice in price-appraisal system In order to choose the best fitted appraisal model, this study chose the among markets as the predicted model. With and without the different strategies the MV model win the assess ratio average 0.98 is most close to 1 and the coefficient of variation is 10.07% under 25 % of CV standard. 2. Through the price-appraisal system, the best fitted choice of market sold-valuation shown the bank or AMC’s value of non-performing assets reach lofty peak under the AMC’s open competitive bidding mechanism. 3. In the price-appraisal system, the best fitted choice of market sold-valuation, need to calculate via the discounting of cash flow, to gain the final assets price; however the duration is the most important factor for loss-stop point. The best fitted choice of market sold-valuation can gain the higher sold-money and shorter sold-duration time that can be punished in advance in the future. That choice can reach the Asset Management Company requirement and loss-stop point.

目前台灣不動產交易市場同時存在兩種拍賣機制，分別是法拍屋市場的第一價位密封投標拍賣以及銀拍屋市場採取的英式拍賣。不同於國外不動產拍賣主要是以正常資產為標的，台灣不動產拍賣市場的標的乃是不良債權不動產抵押品，不僅產品本質較特殊，其處分也因受到法令限制使得市場結構及訂價制度與國外不同。因此本文主要探討三個面向：第一，不良資產在產品本質與市場結構特殊的情況下，是否會影響不同拍賣機制在價格上的表現？第二、不同拍賣市場間存在的底價制度差異對於拍賣結果是否有所影響？第三、不同拍賣機制對於處分不良資產的效率表現何者為佳？ 本研究發現，兩市場底價訂定的差異是造成銀拍屋市場拍定價低於法拍屋的主因。當校估兩市場底價至同一水準後，可發現銀拍屋拍定價格實較法拍屋溢價2.83%，而兩者間價差有限則是由於競爭程度不足，使得銀拍屋的競價功能未完全發揮以及法拍屋市場存在買方訊息不對稱所致。此外，本研究亦首度透過搜尋模型來探討拍賣機制的效率，實證發現銀拍屋市場能有效的降低訊息不對稱的現象，是一較有效率的拍賣機制。不良資產處分的目的在於能使債權人早日獲得清償，然現階段法令卻是以較不具效率的法拍為處分的先行程序，徒增時間與人力成本的耗費，顯示現行制度有再檢討之必要。

近年來銀行逾期放款總額劇增，連帶使銀行產生處理龐大不動產擔保品之難題。本文目的希望能幫助銀行事先對擔保品進行分類並選擇適當處理方式，以減輕銀行處理不良資產擔保品之損失。文中以法拍屋個案財務分析模擬方式之結果將擔保品分成三類：一為二拍前拍定者，此類擔保品仍可採法拍處理；另一為第三拍拍定者，此類擔保品銀行可改採銀行自行委託拍賣處理；最後為四拍後拍定者，則可考慮讓售給資產管理公司處理。 實證結果發現，二拍前拍定擔保品之特徵屬性傾向較顯著者為有增建使用，建物持分面積為中坪數者，或建物類型為普通公寓，或位於市區，或有可點交之屬性者。第三拍拍定擔保品之特徵屬性傾向為位於五樓以上，或位於郊區，或有較多競標者參與。四拍後拍定之擔保品特徵屬性傾向為位於一樓，或有多層或多號使用情形，或建物持分面積為小坪數者，或建物類型為一般大廈，或位於舊市區，或有不可點交之屬性者。因此未來銀行可對不良資產依特徵屬性分類後，再採適當方式處理，較能減少損失並達成促進資金流通與健全金融機構之目標。 關鍵字：不良資產、資產管理、法拍屋、銀行拍賣 / Recently, the non-performing loans have become serious problems due to the trouble of the real estate collaterals faced by the financial institutions. This research aims on helping the banks to deal with the collaterals and reduce the loss of banks. According to the financial simulation, the collaterals are divided into three groups: 1.for the collaterals sold before the second bid, the financial institutions could take the way of legal auctions.2.for the collateral sold on the third bid , the financial institutions could take auction by themselves.S.for the collateral sold after the special bid, the financial institutions may consider to sell the AMC. From the empirical result, we found that the obvious characters of the collaterals sold before the second bid include EXFL, MBUSPACE, INCITY, and GIVE. The characters of the collaterals sold on the third bid include UPFL, rural areas, and more bids. The characters of the collaterals sold after the special bid include SBUSPACE, API 2, OLDCITY, and without GIVE. Thus, in the future, the collaterals could be separated by the above three categories and the financial institutions can make the better decision to reduce the loss so that the internal economics structure is well established. Keywords: collateral ' AMC ' foreclosure ' auction

金融機構不良資產的處理方式，一般可區分為，拍賣健全金融機構的不良資產和標售問題金融機構兩方面。前者通常透過法拍、金拍、銀拍或出售予AMC來處置之；後者的處理結果影響無遠弗界，依標售標的不同，又細分為Good Bank、Bad Bank、不動產、持有股份等，通常屬於第一價位秘密競標模型、採取「Good Bank/Bad Bank」分開標售模式、兼具資格標與價格標的特殊重複拍賣模式、擁有底價不一定公告等特性。因此，我們分別透過文獻整理及模型推導，歸納並推論不良資產處理機制設計之原因。結果發現，台灣金融機構不良資產處理機制之設計，一方面是為避免競標勾結的情況，希望藉此來提高拍賣者的收益；另一方面則是為保障債權人及債務人雙方的權宜之計，因為對銀行或中央存保公司而言，儘管減價重複拍賣非最佳策略，但繼續持有不良資產也是毫無價值可言的方式，故折衷採取現階段之問題金融機構標售機制，以儘速處置不良資產。

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我國金融機構合併法第十五條，允許資產管理公司以整包、群組化的方式處理不良資產。本文即以現代投資組合理論（MPT）為基礎，探討不良資產中有關不動產組合的類型、區位與價格規模對不動產組合效率的影響。相較傳統應用於金融資產的投資組合概念，本文主要特色是：根據「風險分散」的原理，不動產投資組合以國內地理區分散、類型分散的投資組合方式為主。在不動產的投資組合運用上，由於不動產市場的資訊不透明、缺乏流動性、高昂的交易成本，特別是不動產間的產品高度異質性，影響投資者運用「縱斷面」時間序列的不動產價格資料，分析不動產組合報酬與風險之結果，因此本篇研究改從「橫斷面」的角度，將不良資產價格資料進行個體不動產的組合模擬。實證的結果發現：（1）不動產組合價格與報酬風險呈現非線性的關係；當不動產組合金額愈大或愈小時，越有可能形成效率的投資組合；若組合中的不動產具有強烈的異質性，則小規模的不動產組合，即可達到效率組合的要求。（2）個體不動產組合內容異質程度愈高，亦可達到與傳統財務投資組合理論相同的分散風險效果。（3）個體不動產異質程度方面，不動產在「區位」多角化後之組合效率，其效果高過於不動產在「類型」多角化後之組合效率。