抵押貸款提前清償對金融機構及不動抵押擔保證券的投資人是一種風險，其會使得抵押擔保擔保證券的現金流量及存續期間的影響最不確定。國內在學術研究上，關於銀行與壽險公司在提前清償方面之比較的文獻仍是少數，因此，本論文主要是探討銀行與壽險公司之借款人抵押貸款提前清償的個別行為模式，進而比較兩行為模式的差異性，希望未來金融機構在評估不動產抵押擔保證券的價值時，必須考慮對不同的金融機構有不同的評估標準。 本研究利用某銀行與某壽險公司的個人住宅抵押貸款資料，將資料分成個人條件、貸款契約條件、地區經濟三大面共十個變數，探討造成提前清償的可能因素及分析銀行與壽險公司在提前清償的行為有何不同，使用的計量方法為Logit模型、CHOW Test、及Testing for Structural Stability of Regression Model（Gujarati，1995），實證結果顯示，不管是銀行或壽險公司，性別、年齡、攤還期間、契約利率、貸款成數、屋齡對提前清償有一致的行為，其中契約利率對兩者尤其顯著；而所得、貸款金額、所在地則會因償還的對象而有不同的提前償還行為。

過去國內之抵押貸款提前清償與逾期還款之相關研究，在實證研究上最主要利用邏輯斯迴歸或是比例轉機模型( Proportional hazard model )分析影響一般住宅抵押貸款人提前清償與逾期還款之因素，並估計一般住宅抵押貸款人提前清償之機率。本文選擇採用研究抵押貸款時，國內未曾使用之卜瓦松迴歸( Poisson regression model )來估計比例轉機模型假設下影響提前清償與違約變數之參數，以研究影響抵押貸款借款人之提前償還與違約因素。 本研究結合比例轉機模型與卜瓦松迴歸模型，目的在結合兩模型之優點，在處理時間相依之共變數效率提高，並且在處理多重時間尺度的方程式較偏最大概似估計法直接，以得到較佳的研究成果。另外，過去國內提前清償與違約之文獻中並未加入利率走勢之變數，本研究加入再融資利率對31∼90天期商業本票利率之比率與再融資利率波動性兩變數，以考慮利率走勢對貸款者提前清償及違約行為之影響。 模型中的解釋變數包括地區、季節、抵押貸款年齡、貸款成數、貸款人年齡、性別、婚姻狀況、教育程度、職業、屋齡、房屋坪數、所得、貸款金額、月付額對薪資比、再融資利率/31∼90天期商業本票利率、再融資利率波動性等十六項。實證結果在提前清償部份，顯著正向之變數有貸款年齡、屋齡、房屋坪數、所得、月付額與薪資比，顯著負向之變數包括季節、再融資利率對31∼90天期商業本票利率之比率、貸款金額。在違約部份，顯著正向之變數包括貸款年齡、貸款成數、年齡、所得、月付額與薪資比、再融資利率對31∼90天期商業本票利率之比率；顯著負向之變數包括季節、教育程度及貸款金額。

金融機構在承做住宅抵押貸款時，面臨兩種風險，分別是提前清償及違約。這兩種借款人風險行為對金融機構的資產管理產生相當大的影響，尤其在不動產證券化的推動上，都是評價證券價格的關鍵因子，因此，討論借款者提前還款與違約行為，是近年不動產證券化領域中重大議題。 借款人決定提前清償及違約與否，除了與借款人特性之外尚有房屋特性與財務選擇上的特性，且有許多影響因子並非維持在貸款起始的狀態，而是會在貸款存續期間內隨著時間遷移有所改變，因此，本文在進一步研究影響借款人行為時，處理時間相依變數，利用動態調整過後的變數來分析借款人提前清償及違約風險行為，觀察借款人特徵、房屋型態及貸款條件等變數與借款人風險行為的關係並進行證券價格MBS的評價。 實證結果顯示，借款人特徵部分並不會影響提前清償但會影響違約風險。且借款者在財務選擇上面，會有落後反映的現象，亦即隨著時間的經過，借款者才會選擇有利於自己的財務決策，且雖然本國貸款為浮動利率貸款，但是影響借款者最深的仍然是利率相關因素，且觀察到借款者對於財務上面的好處比壞處有更敏感的現象，顯示出借款者比較趨近於風險愛好者。 在MBS評價上發現，影響價格的最重要因素在於放款的品質，因此，要真正落實抵押住宅證券化的實行，關鍵在於金融機構必須篩選優良放款進行證券化，才能吸引投資人，增加住宅抵押貸款證券化發行的可行性。

房屋抵押貸款的評價，因為需考慮到貸款人的提前清償及違約風險造成現金流量之不確定性，決定房屋抵押貸款的價格比決定一般違約證券的價格更具困難度。因此，如何合理評估抵押貸款證券的價值實為一值得深入探討之課題，本文即針對此議題進行研究。傳統文獻在進行房屋抵押貸款的評價方法，主要可區分為兩種：結構模型(structural-form approach)及縮減式模型(reduced-form approach)。目前的文獻上，其評價的封閉解只存在於結構式模型，但在此模型下的評價，存在著違約與提前清償條件的設定問題，這將對評價的準確性造成很大的影響，在實務的應用上有一定的限制。再者，結構式模型在處理多變數且變數間具相關性的情況，存在一定的複雜性與困難度，而縮減式模型在此情況的處理上是較容易的。本研究將從縮減式模型的角度，引入 Jarrow (2001)的概念，在包含多重變數並考慮變數間相關係數之縮減模型下，進行房屋抵押貸款封閉解的推導。透過此方法可協助資產管理者從事投資組合配置最適化與避險策略的分析，亦期望能提供實務界一個更具可行性與效率性之房屋抵押貸款評價模型。 / Valuing mortgage-related securities is more complicated than valuing regular defaultable claims due to the borrower’s prepayment behavior as well as the possibility of default. In general, the methods that are applied to investigate mortgage value and termination risk can be divided into two categories: a structural-form approach and a reduced-form approach. Some researchers use a structural-form model to obtain the closed-form formulae for the mortgage value. With this method, however, it is difficult to identify the critical region of early exercise and deal with the situation including multivariable and their correlations correlation among variables. As an alternative, the reduced-form model developed in this study is able to value the mortgage without setting boundary conditions, and can thereby accurately handle the multi-dimensional space of correlated state variables. This study extends Jarrow’s (2001) model to examine mortgage valuations. The purpose of this article is to derive a closed-form solution of the mortgage valuation equation under a general reduced-form model that embeds relevant economic variables. This new approach enables portfolio managers to undertake sophisticated portfolio optimization and hedging analyses, and makes it possible to more accurately and efficiently value the complicated mortgage.

擔保房貸憑證(CMOs)是衍生自不動產抵押證券(MBS)的證券化商品，透過分券的特殊設計，藉此降低MBS商品的提前清償風險，也增加市場投資人的選擇彈性。但特殊的設計同時也提高了評價上的困難度，由於此產品的提前清償狀況會依分券性質與標的抵押貸款借款人的償還情形而有所不同，為了準確掌握CMOs商品的現金流量，必須採用較為充分的貸款資料與提前清償模型來推估提前清償機率。本文採用競爭風險模型來做為提前清償模型，透過較多變數的選擇方式，模擬出較為精確的提前清償機率路徑。 此外，BGM利率模型是透過將利率間斷化，捕捉市場上可觀察到的利率，同時也可提供在不同時點下的即期利率，可藉此推算出不同時點下的分券價格，故採用BGM來做為本文的利率模型。

本論文將針對不同證券化標的型態和考量房貸戶提前清償差異之情況下，來推導MBS的評價公式。其中可發現任何證券化標的型態的MBS評價過程都能從可調整利率住宅抵押貸款的角度來進行，因此建構出的一般化評價模型便可作為其他新奇房貸設計的參考依據。並且透過蒙地卡羅法來模擬可調整利率住宅抵押貸款的理論價值，同時採用反向變異法來達到加速模擬過程的目的，以便於更趨近於真正的理論價值。而且也針對建構模型中的各項參數、誘因函數參數以及其他影響MBS理論價值的因素進行敏感度分析。

本研究同時探討房貸違約與提前清償終止行為，並對提前清償動機『出售』與『轉貸』予兼容並蓄。蒐集自H銀行房貸資料，運用多項式邏吉斯廻歸模型分析法，以總體經濟因子之有無分兩階段，對應變數-房貸終止行為(Y1)及提前清償動機(Y2)，採取雙層次深入實證。 實證結果：從機率模型配適度與解釋力之實證分析中，獲得一致結論，對於含有總體經濟因子-經濟成長率與CPI 年增率之模型，其所計算Cox & Snell及Nagelkerke之假 值分別為0.534及0.611，均大於0.5以上，其相對性與獨立性上，均具備較高的模型解釋力，為一較優之房貸違約與提前清償終止行為模型，其相關顯著影響因子如下： 一、對違約具有顯著影響之因子，包括：借款年限、初貸利率、LTV、保證人、次級房貸、部分提前清償、購屋投資、 PTI、DBR＞22、軍警公教人員、設二胎、區域台北市、區域新北市及CPI年增率等14項。 二、對提前清償具有顯著影響之因子，包括：初貸利率、次級房貸、部分提前清償、購屋投資、購屋自住、年資、設二胎、CPI年增率及經濟成長率等9項。 三、對提前清償動機-『出售』之顯著因子：次級房貸、部分提前清償、購屋投資、設二胎等4項。 四、對提前清償動機-『轉貸』之顯著因子：初貸利率、次級房貸、購屋自住、年資、設二胎、CPI年增率及經濟成長率等7項。。 本實證結果所建構含有總體經濟因子之房貸終止行為機率模型，以其顯著影響因子再深入探討提前清償-『出售』與『轉貸』之動機，使提前清償行為模式更精確性地呈現，有助於提供金融機構，在計算違約機率與提前清償機率之模型架構上及授信審核評估上，具貢獻價值之參考資訊。 / This research explores the default and prepayment on the termination behaviors of residential mortgages, as well as the motives of prepayment in house selling or refinancing. Mortgage data are collected from the H bank in Taiwan, using the multi-nominal logistic regression analytic method to explore the factors affecting the default and prepayment behaviors. Empirical results show that loan period, initial mortgage rate, loan-to-value ratio (LTV), the existence of the guarantor, subprime mortgages, curtailment, investment purpose, payment-to-income (PTI), debt burden ratio exceeded 22 (DBR＞22), government employees or teachers, second lien, location in Taipei city, the new Taipei city and CPI annual rate of increase are the significant factors of default behavior. As for the variables on prepayment, the initial mortgage rate, subprime mortgages, curtailment, investment purpose, residential use, DBR＞22, the age of professional career, second lien, CPI annual rate of increase and economical growth rate are significant. For more detailed curtailment behavior, the empirical results show that house sale subprime mortgages, curtailment, residential investment purpose, second lien are significant factors. As for the variables in inter-bank refinancing initial interest rate, subprime mortgages, residential investment purpose, the age of professional career, second lien, CPI annual rate of increase and economical growth rate are significant factors. Results of this research may provide financial institutions precious references on the mortgage default and prepayment behaviors. The mortgage industry can take into account of the significant results on the capital planning in the future.

房屋貸款借款人對於其所負貸款債務的處分有兩種潛在風險行為，分別是提前清償及違約。這兩種借款人風險行為不管是對金融機構的資產管理，或是對近年在財務金融領域的不動產證券化而言，都是相當重要的探討議題，原因在於提前清償及違約帶來了利息收益與現金流量的不確定性，進而影響不動產抵押債權的價值。也就是為貸款承作機構、證券化保證機構及證券投資人帶來風險。 借款人決定提前清償及違約與否，除了與借款人自身特性及貸款條件有關外，尚受到隨時間經過而不斷變動的變數所影響，亦即許多影響因子並非維持在貸款起始點的狀態，而是會在貸款存續期間動態調整。進一步影響借款人行為，而這類變數即為時間相依變數(time –dependent variables，或time-varying variables)。因此，本研究利用便於處理時間相依變數的比例危險模型(Proportional Hazard Model)來分析借款人提前清償及違約風險行為，觀察借款人特徵、房屋型態、貸款條件及總體經濟等變數與借款人風險行為的關係。 實證結果顯示，借款人特徵部分的教育程度對提前清償及違約風險影響最為明顯，教育程度越高，越會提前清償，越低則較會違約。房屋型態則透天厝較非透天厝容易提前清償及違約。貸款條件中的貸款金額及貸款成數皆與違約為正相關，亦即利息負擔越重，借款人違約風險升高。總體經濟方面，借款人對利率變動最為敏感，反映利率代表借款人的資金成本，是驅動借款人提前清償及違約的財務動機與誘因。