Detta arbete är författat på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm inom kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling. Studien är gjord i samarbete med JM AB i Stockholm. Ägarlägenheter infördes i svensk lagstiftning år 2009. Den nya boendeformen sågs vid införandet som en möjlighet att öka valfriheten och mångfalden i boendet. Det skulle även innebära ett större inflytande över boendet, bland annat i avseende på fri uthyrning. Boendeformen har nu funnits i Sverige i över ett decennium och antalet lägenheter har successivt ökat. Idag finns lite över 3000 ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheten har under lång tid varit föremål för kritik, och en av farhågorna med boendeformen är den fria uthyrningen, som framhållits kunna leda till problem på bostadsmarknaden. Det är därmed av intresse att studera hur uthyrning av ägarlägenheter tillämpas i nuläget. Syftet med denna studie är att undersöka hur uthyrning av ägarlägenheter sker i praktiken. Undersökningen görs utifrån i vilken omfattning och på vilket sätt lägenheterna hyrs ut, vilken typ av lägenheter som hyrs ut, till vem lägenheterna hyrs ut och om det finns några problem i samband med uthyrning av ägarlägenheter. Detta har gjorts genom en enkätstudie, som kompletterats med en litteraturstudie och en intervjustudie. Respondenterna till enkätstudien har tillhandahållits genom JM. I intervjustudien medverkar ordföranden för ägarlägenhetssamfälligheter, ägare av ägarlägenheter samt Hyresgästföreningen. Studien visar att majoriteten av ägare av ägarlägenheter, aldrig hyrt ut sin lägenhet. Det framgår även att de lägenheter som hyrs ut oftast är mindre lägenheter på ett till två rum och kök, och att uthyrningen oftast sker till bekantas bekanta. De flesta uthyrningar varar mellan sex månader till ett år, och uthyrningar som varar mindre än en månad är ovanliga. Nöjdhetsgraden bland uthyrare är hög. Det framgår inga omfattande problem i samband med uthyrning men av de problem som identifierats, är hantering av gemensamma utrymmen det mest återkommande. / This essay was conducted at the Royal Institute of Technology in Stockholm, within the Bachelor's program of Property Development and Agency. The study was carried out in collaboration with JM AB in Stockholm. Condominiums were introduced into Swedish legislation in 2009. The new form of tenure was at the time of its introduction viewed as an opportunity to increase freedom of choice and diversity in housing as well as greater influence over one's own living, including the freedom to rent out your home. This form of tenure has existed for over a decade and has gradually increased. Today, there are just over 3000 condominiums in Sweden. Condominiums have long been the subject of criticism, and some of the concerns with this form of tenure are the opportunities for rental. This has been highlighted as a potential risk that can cause problems in the housing market. Therefore, it is of interest to study how the rental of condominiums is carried out in practice. The purpose of this study is to investigate how the rental of condominiums is carried out in practice. This is based on the extent and the way in which the apartments are rented out, what type of apartments are being rented, to whom the apartments are rented, and whether there are any problems associated with the rental of condominiums. This has been done through a survey, supplemented by a literature study and an interview study. The respondents for the survey were provided by JM. The interview study involves the chairmen of condominiums associations, owners of condominiums, and Hyresgästföreningen. The study shows that the majority of owners of condominiums have never rented out their apartment. It also appears that the apartments that are rented out are often smaller apartments with one to two rooms with a kitchen, and that the rental is most often to acquaintances of acquaintances. Most rentals last between six months to one year, and rentals that last less than a month are rare. Satisfaction among landlords is high. There are no significant problems associated with rentals, but of the problems that have been identified, the management of common spaces is the most recurring issue.

Sedan 2004 uppstod möjligheten att rättsligt avgränsa fastigheter vertikalt. Denna typ av avgränsning kallas tredimensionella fastigheter. Dock är inte tredimensionellt fastighetsutnyttjande något nytt då servitut m.m. förr uppläts för ändamålet. Syftet med upprättandet av lagen var bland annat för att möjliggöra äganderättsupplåtelser för tunnlar och bergrum.  Vägtrafiktunnlar är ett bra instrument för städer med hög exploateringsgrad. Dels för att omfattande markutnyttjande försvårar ytterligare byggnationer ovan jord, dels för utjämning av bergselevation, dalar, kan göra transportsträckorna kortare. Generellt upplåts vägtrafiktunnlar genom vägrätt men vid en speciell situation kan tredimensionella fastigheter upplåtas genom FBL. Det är när utrymmet är detaljplanelagt som allmän väg på allmän plats samtidigt som kommunen är huvudman. I detta examensarbete ska undersökning ske på området för att klargöra rättsläget för tre juridiska frågor. Dessa är förutsättningar för hur tredimensionella fastigheter kan ske. Därutöver hur lämplighetsvillkoret ska bedömas. Därtill kommer frågan om fastighetsbildningsservitut eller tredimensionell fastighet ger mest vederlag.   I studien har den rättsdogmatiska metoden använts främst genom analyser av lagstiftning, rättspraxis, lagförarbeten och doktrin. Dessutom har en fallstudie för att framhäva myndighetens praxis inkluderats.   Diskussionen klargjorde tillvägagångssättet för hur tredimensionella fastigheter uppstår. Främst ska FBL 3 kap 1 – a §§ prövas. Dessa är det allmänna samt de speciella villkoren. Därefter i fråga om lämplighetsvillkoret ska lämpligheten prövas mot andra åtgärder som har företräde. Angående vägtrafiktunnlar torde generellt den lämpligaste upplåtelsen vara tredimensionell fastighet. Dels på grund av omfattningen, dels på grund av en lämpligare förvaltning. Däremot upplyses vikten av att det kan bero på situation och att servitut fortfarande upplåts. Slutligen klargjordes att ersättningsskillnaden är svårbedömd men att beroende på servitutets omfattning torde servitut i vissa fall berättiga lite mindre ersättning.  En av slutsatserna från studien är att Lantmäteriet är i behov av ett prejudikat från domstolen. Inte bara på grund av tolkningssvårigheter i förrättningar men också på grund av att mer vetenskapliga texter hade behövts på området.

It is a high demand of land in the society today, especially in urbanized areas. Values of land are increasing, and the cities get more complex constructions and relations between ownership.Since the 1st of January 2004 it is possible to form real properties that are limited both horizontally and vertically. This is called three-dimensional real properties a property spaces and is defined in the Swedish Land Code and the Real Property Act. The purpose is to separate land and buildings with different functions on different levels to achieve a more efficient use of land.The aim in this thesis is to investigate current legislation and recommendations for presentation of 3D real properties and their rights, restrictions and responsibilities (RRRs) and how these are presented in cadastral dossiers today. Further, the thesis addresses the question of how a 3D cadastral model should be visualized, which level of detail should be implemented in the model and which input data is required. The thesis has been conducted by studying literature, documents and laws, creating a 3D model and by study and evaluate cadastral dossiers for 3D property formation.The current legislation for property formation declares that if a property boundary cannot be marked in the ground, it should be presented by “enough accuracy” in maps and drawings. As a complement to this there are also a textual description of the vertical and horizontal extent of the property. The results of the study show that the intelligibility of the 3D extension in cadastral dossiers for 3D property formation can be improved. One way to improve this is to use standardized 3D models which can make it easier to interpret the relations between real property boundaries, RRRs, the construction and other features of interest. But to create a 3D model that presents the accurate cadastral relationships can be very time consuming and requires a lot of data. To solve this, a concept for standardized 3D models in three levels of detail is proposed. The concept covers a general, schematic and detailed model. The models require different types and amount of data and need different amount of work to create. A general visualization concept for these models are also proposed.A conclusion that can be drawn, is that standards and requirements for presentation of the extent of 3D real properties and RRRs is are missing today. It is hard to interpret the legal situation in current cadastral dossiers for 3D property formation, if this could be presented in a better way it could lead to more efficient processes and better understanding by both professionals and laymen. Another conclusion is that how 3D real properties and RRRs are formed varies a lot, from simple volumes to more complex situation related to construction details. This makes it hard to create one type of 3D cadastral model that covers all types of 3D real property situations. / Efterfrågan på mark är hög i samhället idag, speciellt i urbaniserade områden. Som en följd av att värdet på mark stiger skapas allt mer komplexa byggnader, konstruktioner och ägandeförhållanden i städerna. Sedan den 1a januari 2004 är det möjligt att bilda 3D-fastigheter i Sverige, dessa har både en horisontal och vertikal avgränsning. Definitionen av vad en 3D-fastighet är och hur den bildas är beskrivit i Jordabalken och Fastighetsbildningslagen. Syftet med att införa möjligheten för 3D fastighetsbildning var att separera mark och byggnader med olika funktioner för att effektivisera markanvändningen.Målet med det här arbetet är att undersöka gällande lagstiftning och rekommendationer för redovisning av 3D-fastigheter och deras rättigheter, skyldigheter och ansvar samt hur dessa är redovisade i dagens förrättningsakter. Vidare så undersöks det hur en fastighetsmodell i 3D skulle kunna visualiseras, vilken detaljeringsnivå modellen bör ha samt vilka data som krävs för att skapa modellen. För att svara på frågeställningarna har en litteraturstudie genomförts där tidigare studier, lagar, rekommendationer och dokument har studerats. Det har också genomförts en analys och utvärdering av ett antal existerande förrättningsakter som behandlare 3D fastighetsbildning. Utöver detta har en fastighetsmodell i 3D skapats.Den gällande lagstiftningen för fastighetsbildning slår fast att om en fastighetsgräns inte kan markeras på marken så måste den presenteras med tillräcklignoggrannhet i kartor och ritningar i en förrättningsakt. Detta underlag kompletteras också med en text som beskriver horisontell och vertikal utbredning verbalt. Resultatet av studien visar att det finns mycket förbättringspotential för redovisning av 3D fastighetsbildning i förrättningsakter. Ett sätt att förbättra detta är genom att använda standardiserade 3D modeller vilket kan göra det lättare att tolka förhållanden mellan fastighetsgränser, rättigheter, byggnader och andra anläggningar som kan vara av intresse. Men att skapa en 3D modell som redovisar det exakta rättsliga förhållandena kan vara väldigt tidskrävande och sätter höga krav på tillgängliga data. För att lösa detta har ett koncept för 3D fastighetsmodeller i tre olika detaljeringsnivåer tagits fram. Konceptet innefattar en generell, en schematisk och en detaljerad modell. Modellerna kräver olika mycket data och arbetstid för att skapa. Ett generellt visualiseringskoncept är också förslaget som för modellerna.Slutsatserna som kom fram under arbetets gång är att tydliga standarder och kravställningar för hur utbredning av 3D-fastigheter och rättigheter redovisas saknas idag. Det är svårt att tolka de rättsliga förhållandena i förrättningsakter för 3D fastighetsbildning. Bättre och mer entydiga redovisningar av fastighetsinformation i 3D skulle kunna leda till mer effektiva processer och bättre förståelse från både fackmän och lekmän. En annan slutsats är att hur fastighetsförrättningar för 3D fastigheter och dess rättigheter är utformade idag varierar mycket; allt från simpla volymer till mer komplexa situationer i relation till konstruktionsdetaljer. Detta gör det svårt att skapa en typ av 3D-fastighetsmodell som fungerar bra för alla typer av 3D fastighetsbildningar.

Sedan möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige infördes har det inte studerats hur eller om förrättningslantmätarens roll har påverkats vid fastighetsbildningsförrättning av tredimensionella fastigheter. Det finns forskning publicerad rörande tredimensionella fastigheter men ingen studie rör förrättningslantmätarens roll, oavsett komplexitet på förrättning. Enligt 4 kap. Fastighetsbildningslagen (1970) ska förrättningslantmätaren bland annat utreda vad som påverkar tillåtligheten att genomföra fastighetsbildning, vilket prövas i varje enskild förrättning.   Syftet med studien är att presentera vad som karaktäriserar förrättningslantmätarens roll i fastighetsbildningsförrättningar av komplexa tredimensionella fastigheter. Intervjuer med erfarna förrättningslantmätare samt en analys av förrättningsakter ligger till grund för att uppnå målet med studien. Förrättningslantmätarens roll karaktäriseras inte särskilt just på grund av en komplex tredimensionell förrättning utan baseras på vem som är sökande och dess förkunskaper, vilken geografisk plats i Sverige som den tredimensionella volymen är belägen, antal områden och rättigheter som behöver hanteras, antal sakägare samt om de är överens. Jämfört med traditionella förrättningar finns ett större behov av dialog med sökanden och aktörer i tredimensionella förrättningar. Rollen innebär därför att delvis vara projektledare, samtidigt som förrättningslantmätaren måste vara opartisk i sitt myndighetsuppdrag.  Vad som definierar en komplex tredimensionell förrättning är antal fastighetsgränser och rättigheter som behöver hanteras och bildas, samt om sökanden inte har förkunskap av tredimensionell fastighetsbildning. Ägarlägenheter, ombildning av befintlig byggnad till tredimensionell fastighet samt oregelbundna volymer vid exempelvis infrastrukturanläggningar bidrar till ökad komplexitet i förrättningar. Genom studien ges ny kunskap till lantmäterimyndigheterna, kommuners samhällsbyggnadsförvaltningar samt andra verksamma inom samhällsbyggnadsprocessen som hanterar områden för ny- eller ombildning till tredimensionella fastigheter. / Since the opportunity to three-dimensional property formation was introduced in Sweden it has not been studied how or if the role of the cadastral surveyor has been affected in the property formation procedure. Research concerning three-dimensional properties are published but none concerning the role of the cadastral surveyor, regardless complexity in the cadastral procedure. According to chapter 4 in the Property Formation Act, the cadastral surveyor must, for instance, investigate the permissibility of property formation. It is examined in each cadastral procedure.  The essay studies what characterizes the role of the cadastral surveyor in property formation procedure of complex three-dimensional properties. Interviews with experienced cadastral surveyors and an analysis of cadastral dossiers is the essential for achieving the aim of the study.  The role of the cadastral surveyor does not characterize particularly because of the complex cadastral procedure. For instance, it depends on whom the applicant is and its prior knowledge, which geographic location in Sweden the three-dimensional volume is located, how many areas and rights that need to be handled and the number of interested party. It also depends on whether the applicants agree or if the question is contentious. Compared to traditional property formation procedure, there is a greater need for dialogue with applicants and actors in three-dimensional proceedings. Therefore, the role involves being a project manager, and at the same time the cadastral surveyor must be impartial due to the authority assignment.  The definition of a complex three-dimensional property formation procedure is the number of property boundaries, the number of managed and formed rights and if the applicants do not have prior knowledge in property formation of volumes to three-dimensional properties. Transformation of an existing building into a three-dimensional property, owner apartments and irregular volumes at infrastructure facilities contributes to increased complexity. The study present new knowledge to cadastral authorities, the community building administrations, and others active in the community building process who manage areas for new or re-formation into three-dimensional properties.

Den 1 januari 2004 infördes regler om tredimensionell fastighetsbildning. I takt med att städerna växer krävs yteffektiva lösningar för att utveckla staden samtidigt som dess kvaliteter bibehålls. Syftet med detta examensarbete är att undersöka hur ansvarsfördelningen av drift och underhåll vid bildandet av tredimensionella fastigheter lämpligen bör utformas för att åstadkomma en långsiktigt hållbar förvaltning i en tät stadsstruktur, där ytor för allmänna platser underbyggs med enskilda anläggningar. Examensarbetet begränsar sig till att endast behandla 3D-utrymmen som avser allmän plats med kommunalt huvudmannaskap som underbyggs med en enskild anläggning. Examensarbetet behandla frågorna om 3D-utrymmen ur ett kommunalt och lantmäterimässigt perspektiv. I examensarbetet studeras hur ansvaret för drift och underhåll av 3D-fastigheten ska fördelas mellan parterna för att underlätta en långsiktigt hållbar förvaltning av allmän plats som underbyggs med en enskild anläggning. Därefter studeras hur ansvarsfördelningen regleras i detaljplan, förrättningsakt och avtal, för att slutligen kunna svara på vilka möjliga utmaningar 3D-fastighetsbildningen medför för den långsiktiga förvaltningen av den allmänna platsen. Studien har visat att förvaltningen av 3D-fastigheter är en komplex fråga. Resultatet tyder på att det krävs att ansvarsfördelningen mellan de båda fastighetsägarna tydligt definieras för att få till en hållbar och välfungerande långsiktig förvaltning. Därav följer en reglering av kostnadsfördelningen för att tydligt avgöra vilken fastighetsägare som står för vilka kostnader avseende utförande, drift och underhåll. Ansvaret definieras genom angivelse i plankarta och planbestämmelser samt genom reglering i förrättningsakt och avtal. Studien visar även på att det är viktigt med ett nära samarbete mellan kommunen och Lantmäterimyndigheten för att säkerställa en långsiktigt hållbar förvaltning. Det är särskilt viktigt med ett nära samarbete mellan enheterna inom kommunen för att kunna tillgodose entydigheten i de juridiskt bindande dokumenten för att därigenom kunna säkerställa en tydlig reglering av ansvarsfördelningen för förvaltningen av 3D-fastigheten / Since the 1st of January 2004 it has according to Swedish law been possible to form a 3D property. As the cities continue to grow and expand by attract more inhabitants it has become of a greater importance to develop the city and at the same time preserving its qualities. 3D property formation could be used to do so. This thesis focuses on 3D property formation where a facility is built underneath a public space. The thesis study how the responsibility to maintain the 3D property should be distributed between the property owners, in this case between the municipality and a private property owner, to establish a long term management of the public spplace as well as the underground construction. The research is carried out by studying property formation cases, detail plans and contracts. The results of the study shows that 3D property research is a highly complex matter and that a clear distribution of responsibilities between the property owners is requiredneeded in order to facilitate a long term management of the property. It is also important to distribute any eventual costs and clearly decide what responsibilities each property owner has. Lastly, collaboration between the divisions within the municipality as well as collaboration between the municipality and the department of cadastral survey is of great importance to secure that the information given in property formation cases, detail plans and contracts is unambiguous.

Den fastighetsrättsliga situationen för Stockholms befintliga tunnelbana är idag splittrad med många olika typer av rättigheter och där det i många fastigheter helt saknas rättighet. Det kan leda till problem i samband med exempelvis köp och underhållsarbeten. Syftet var därför att utreda vilka rättigheter som kan bildas och vilken eller vilka som är att föredra, vilket skulle leda till en rekommendation. Syftet var också att undersöka i vilken utsträckning gällande detaljplaner och deras bestämmelser möjliggör för tunnelbanan. För att uppnå syftet hölls intervjuer med sakkunniga för att få en inblick i hur de ser på bildandet av rättigheter för tunnelbanan och hur detaljplaner med tillhörande planbestämmelser påverkar detta. Utöver intervjuerna genomfördes också en dokumentstudie som tittade på gällande detalj- och stadsplaner för de fastigheter som idag saknar rättighet för tunnelbanan. Fokus låg på att undersöka i vilken utsträckning det finns planstöd för tunnelbanan och att göra en inventering av de planbestämmelser som skapar det planstödet. Av intervjuerna framkom att det är just stora och lilla T/t som förespråkas, men det råder delade meningar kring vilka rättigheter de möjliggör för och var i en detaljplan de kan placeras. Alla intervjupersoner förespråkade tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter) eller officialservitut, bland annat för att de är beständiga och för att de fortsätter gälla vid såväl fastighetsbildning som ny fastighetsägare. Dokumentstudien visade att det för 87 % av de fastigheter där det saknas rättigheter för tunnelbanan också saknas planstöd, samt att de planbestämmelser som främst används för att reglera tunnelbanan är stora T (versal) och lilla t (gemen). Efter en sammanvägning av teori, dokumentstudie och intervjuer rekommenderades att rätten för den befintliga tunnelbanan säkras genom 3D-fastigheter eller officialservitut. För att möjliggöra bildandet av dessa rättigheter rekommenderades också att planstöd åtgärdas. Vidare förespråkades planbestämmelsen stora T vid reglering av tunnelbanan. / The existing Stockholm metro consists of an array of different types of real property rights, and rights are missing completely in many property units. This fragmented situation can lead to problems in connection with, for example, purchases and maintenance. The purpose was therefore to find out which real property rights can be created and which is or are preferred, leading to a recommendation. The purpose was also to find out to what extent valid detailed development plans and their plan provisions provide support for the metro. To achieve the purpose, interviews were held with experts in the field to get insight into how they view the formation of real property rights for the metro and how detailed development plans with associated plan provisions impact this. In addition to the interviews, a document analysis was also conducted. It looked at valid detailed development plans and older equivalents for those property units lacking real property rights for the metro today. Focus was on investigating to what extent the metro has support in the plans and to inventory the plan provisions creating that support. The interviews revealed that capital and lowercase T/t were advocated by all interviewees. They did, however, have different opinions concerning which real property rights are made possible by which plan provisions and where in a detailed development plan these can be placed. All interviewees favoured three-dimensional real properties (3D properties) or official easements, because they are perpetual and continue to be valid during property formation or a transfer of ownership. The document analysis showed that 87 % of the property units lacking real property rights for the metro also lacked support in plans, and that the plan provisions most frequently used to regulate the metro are capital T and lowercase t. After combining theory with the results from the document analysis and interviews, it was recommended that rights for the existing metro be secured through 3D-real property or official easements. To enable the formation of these real property rights, it was also recommended that support in detailed development plans be secured. Furthermore, the plan provision capital T was advocated in regulating the metro.