During the recent years, the Swedish housing market has developed into a topic of major interest, both domestically and internationally. The sky-rocketing prices, the uprising demand together with the housing shortage, and the market bubble ongoing debate, have resulted in the discussion of risk being more relevant than ever before. Literature is vast and knowledge is still gained, as recent research is seeking for answers about where the market is headed towards. This study intends to provide a new perspective regarding risk as a factor in the housing market. Based on the classical portfolio theory, an asset pricing approach in the Swedish housing market is presented. By applying modern quantitative methods, this thesis analyses the results of several models in the Swedish housing market and tries to establish a relationship between different market segments and the overall market. The goal is to determine: (1) the risk factor reflected by the market segments towards the overall market, (2) the evolution of the risk factor through time, (3) the way the market segments affect and cause each other, and finally (4) the response of the market segments against market shocks. The results provide a new insight on the risk factor and the mechanics defining the Swedish housing market. This could work as a useful tool in a new approach regarding the real estate market analysis, from a developer’s perspective. / Under de senaste åren har den svenska bostadsmarknaden utvecklats till ett ämne av stort intresse, både nationellt och internationellt. Skyhöga prisökningar, en ökande efterfrågan i relation till bostadsbrist, till den pågående debatten om marknadsbubblor har resulterat i diskussioner om att risken är högre än någonsin tidigare. Litteraturen är stor på området men mer kunskap inhämtas hela tiden eftersom aktuell forskning fortfarande söker svar på frågan om vart marknaden är på väg. Denna studie avser att ge ett nytt perspektiv av riskfaktorn på bostadsmarknaden. Baserat på den klassiska portföljteorin presenteras en prissättningsstrategi för den svenska bostadsmarknaden. Genom att tillämpa moderna kvantitativa metoder analyserar denna avhandling resultaten från flera modeller på den svenska bostadsmarknaden och försöker upprätta en relation mellan olika marknadssegment och den övergripande marknaden. Målet är att bestämma: (1) riskfaktorn reflekterad av marknadssegmenten gentemot den övergripande marknaden, (2) riskfaktorns utveckling över tid, (3) hur marknadssegmenten påverkar varandra och slutligen (4) marknadssegmentens reaktion mot marknadschocker. Resultaten ger en ny inblick i riskfaktorn och mekaniken som definierar den svenska bostadsmarknaden. Detta kan fungera som ett användbart verktyg i en ny metod för fastighetsmarknadsanalys från en fastighetsutvecklares perspektiv.

Depuis plusieurs années, la perte de chance suscite l’intérêt du juge administratif et de la doctrine publiciste. Le premier, qui en a largement développé le champ dans le contentieux de la responsabilité administrative, a fait évoluer la méthode de réparation de cet instrument en s’inspirant de l’exemple judiciaire. La seconde a tenté d’identifier les justifications de l’emploi de la perte de chance en s’appuyant sur l’incertitude du préjudice et sur celle du lien de causalité. Or l’analyse de la jurisprudence montre qu’en dépit de la pluralité des aléas justifiant l’usage de la perte de chance, celui-ci s’inscrit dans un cadre unique, caractérisé par une incertitude causale. La diversité apparaît ailleurs, au stade de l’indemnisation. Selon la méthode retenue – la logique du tout ou rien ou la réparation proportionnelle – la perte de chance change d’apparence. Prenant la forme tantôt d’une présomption de causalité, tantôt d’un préjudice spécifique, elle permet de surmonter l’incertitude causale de deux manières différentes. Les hésitations actuelles du juge administratif autour de l’indemnisation de la perte de chance témoignent de la difficulté à trancher entre l’une ou l’autre des deux possibilités de réparation et, partant, entre les deux outils qui y sont attachés. Toutefois, le type d’aléa sous-tendant l’emploi du mécanisme est en mesure de fournir une clé de répartition de ces deux modalités de réparation. / For several years, loss of chance has interested administrative judges and legal writing in public law. The former, who have widely developed its area in law of administrative liability, have changed the method of compensation of this instrument, by using the example of private law. The second has tried to identify the justifications of the use of loss of chance by using the uncertainty of prejudice and the one of causal relationship. But the analysis of jurisprudence shows that, despite the diversity of risks justifying the use of loss of chance, this is in keeping with a unique scope which is characterized by causal uncertainty. The variety is to be found elsewhere, at the stage of compensation. According to the selected method – the all or nothing approach or proportional compensation – the face of the loss of chance changes. It sometimes forms a presumption of causation, sometimes a prejudice, and so overcomes the causal uncertainty in two different ways. The current hesitations of administrative judges prove that it is difficult to choose between one or the other of two methods of compensation, and therefore, between the two instruments which are linked to them. However, the type of risks which underlies the use of mechanism can give a key to repartition of these two methods of compensation.

Die vorliegende Arbeit stellt die Fortführung eines Projektes dar, in dem kausale Zusammenhänge zwischen Umweltfaktoren und dem Auftreten von Winterneuschälschäden an Fichte durch Rotwild im Harz und im Solling untersucht werden sollten. Ergänzt um die Analyse und detaillierte Darstellung der Datengrundlage der beiden Untersuchungsgebiete bedient sich diese Arbeit zunächst einfacher statistischer Tests zur Quantifizierung der während drei Inventurjahren mittels Klumpenstichprobe ermittelten Schälschäden. Hierbei werden die Werte mit Jagdstrecken- und Forsteinrichtungsdaten sowie Geländeparametern univariat assoziiert und die jeweiligen Chancenverhältnisse der Parameterklassen ausgewiesen. Im Anschluss werden die potentiellen Einflussfaktoren dann mittels binärer logistischer Regressionen sowie durch generalisierte lineare Modelle auf ihren Effektwert als erklärende Variable in multivariaten Modellen hin untersucht. Für die Durchführung dieser Untersuchung werden zu Beginn entsprechende Arbeitshypothesen aufgestellt. Die Berechnung der Chancenverhältnisse zeigt einen starken Zusammenhang zwischen vorangegangener Schäle und dem Auftreten neuer Winterschäle am Stichprobenpunkt. Ebenso lassen sich erhöhte Jagdstreckenergebnisse mit vermehrter Neuschäle assoziieren. Während junge Bestände häufiger Schälschäden aufweisen als ältere Bestände, lassen sich in Bezug auf die untersuchten Geländeausprägungen kaum eindeutige Aussagen treffen. Die Ergebnisse der Regressionsmodelle variieren in ihrem Niveau der Modellanpassung und des Erklärungspotentials und bleiben hinsichtlich ihrer Aussagekraft im Solling gegenüber dem Harz zurück. Je nach Inventurjahr und Gebiet werden unterschiedliche Variablen als Effektparameter ausgewiesenen. Zudem widersprechen sie einander zum Teil in ihrer Effektrichtung. Auch das Vorhandensein von Altschälvorkommen wird nicht in allen Modellen als erklärende Variable hinzugezogen. Die generalisierten linearen Modelle im Harz weisen für die reliefbasierten Parameter wiederkehrende Effekte. Ungeachtet der variierenden Effektstärke bleibt deren Ausprägung über die gesamte Untersuchungsreihe hinweg gleich. So lassen sich mit zunehmender Hangneigung eine Erhöhung und in Abhängigkeit von der Hangrichtung zumindest Unterschiede des Schälrisikos feststellen. Während das Schälrisiko mit zunehmender Exponiertheit des Stichprobenpunktes im Gelände sinkt, weisen Standorte mit einem höheren Strahlungspotential im Januar auch höhere Schälschädigungsraten auf. Die in dieser Arbeit erlangten Ergebnisse korrespondieren zum Teil mit den Erfahrungen anderer Autoren, zeigen jedoch auch Unterschiede zu deren Ergebnissen. Die widersprüchlichen Effektwerte der eigenen Untersuchungen lassen dabei grundsätzliche Zweifel an der Zuverlässigkeit der durch multivariate Modelle ausgewiesenen kausalen Zusammenhänge aufkommen. Neben einem geeigneten Stichprobendesign werden insbesondere auch eine zielgerichtete Parameterauswahl und -erhebung als entscheidende Faktoren für die spätere statistische Analyse hervorgehoben. Als Voraussetzung für die Schaffung eindeutig interpretierbarer Ergebnisse wird nachfolgenden Arbeiten von der Verschneidung ursprünglich nicht für die Untersuchung bestimmter Daten abgeraten und stattdessen eine studienabhängige Erhebung empfohlen.

La responsabilité publique évolue et de nombreux régimes d’indemnisation ne trouvent pas leur place dans la grille de lecture habituelle de cette matière. Pour remédier à ce problème, la thèse propose de créer une nouvelle catégorie juridique : la responsabilité sans fait. Celle-ci regroupe les régimes de responsabilité publique dans lesquels la victime est dispensée d’apporter la preuve d’un fait générateur imputable au responsable. Vingt régimes très divers y sont actuellement classés. Leur analyse permet de comprendre l’évolution historique de la responsabilité sans fait. La création de la responsabilité sans fait produit trois types de conséquences qu’il faut étudier. D’abord, elle joue un rôle particulier dans l’indemnisation des victimes. Ensuite, elle exerce une influence sur les catégories actuelles de la responsabilité publique que sont la responsabilité pour faute et la responsabilité sans faute. Enfin, elle est le point de départ d’une recomposition de l’architecture de la responsabilité publique. En effet, cette matière peut être présentée grâce à la distinction responsabilité pour fait / responsabilité sans fait. / Public liability evolves and a lot of systems of compensation cannot be filed in the usual classification of this field. To remedy this problem, the thesis suggests creating a new legal category: liability without act. This one contains systems of public liability within which the victim is exempt from proving an act imputable to the person responsible. Twenty very different systems are presently filed there. Their analysis makes understanding of historical evolution of liability without act possible. The creation of liability without act produces three types of consequences which must be considered. First, it plays a particular part in compensation for victims. Second, it affects present categories of public liability which are fault-based liability and liability without fault. Finally, it is the beginning of a reconstruction of the structure of public liability. In fact, this field can be presented thanks to the distinction fact-based liability / liability without act.