Med en kvalitativ metod genom intervjuer har denna studie undersökt kreditgivares bedömningsprocess för kommersiella fastighetskrediter. Ett område av intresse att studera då det handlar om att bedöma risken att kreditgivaren inte återfår de pengar som lånats ut. Syftet har varit att undersöka processen i sin helhet, kassaflödet och värderingsflödet samt hur bådadera spelar in i bedömningen. Kassaflödet syftar på kredittagarens återbetalningsförmåga medan värderingsflödet syftar på värderingen av säkerheter.  Studiens empiri undersöker bedömningsprocessens olika delar med hänsyn till syftets fyra frågeställningar. Det framkommer att kredittagarens återbetalningsförmåga mäts genom ett detaljerat kassaflöde med relativt kort kalkylperiod. Värderingsflödet är ett mindre detaljerat kassaflöde med längre kalkylperiod för värdering av säkerheter. Studiens analys konstaterar att kassaflödet nästan uteslutande är det centrala i alla bedömningar och bland annat att nyckeltal kopplade till kassaflöde, som historiskt sett använts i bedömningen av rörelsedrivande bolag, kommit att användas även för kommersiella fastighetskrediter. Säkerheters marknadsvärden visar sig vara mindre betydelsefulla även under tider av ekonomisk kris då kovenanter kopplade till dessa ofta bryts men ändå accepteras, så länge återbetalningsförmågan kvarstår. Detta tycks vara naturligt då affärens välgång ligger i kassaflödens förmåga att försörja avtalsenlig ränta och amortering, inte i säkerheters värden. Ianspråktagande och likvidation av säkerheter leder i bästa fall enbart till återbetalning av utestående lånebalans. Ett fåtal fall då säkerheters värden får en större betydelse har dock under studien identifierats. / The study has, using a qualitative research method through interviews investigated creditors assessment procedure for commercial real estate mortgages. An area of interest to study since the purpose of credit risk assessment is about evaluating the risk of the creditor not getting back the money that’s been lent. The purpose has been to investigate the overall procedure and the assessment of cash flow for both repayment ability and valuation of collateral purposes and their roles in the credit risk assessment process. The study investigates the different parts of the procedure with regards to the four questions. It appears that the debtor’s repayment ability is measured through a detailed cash flow projected over a relatively short horizon. Valuation of property collateral is done using a less detailed cash flow projected over a longer horizon. The study concludes that the short-term cash flow almost exclusively is the central part in every assessment and among other findings that ratios referring to cash flow, that’s historically been used in the assessment of operating companies, are now being used for commercial real estate mortgages. The market value of collateral has proven to be less significant even during times of economic crisis when financial covenants referring to these are often broken, but still accepted, if the repayment ability withstands. This seems natural since the prosperity of the engagement lies within the ability of the cash flow to cover the loan servicing, not within the value of the collateral. A claim and liquidation of collateral in the best of cases only results in repayment of the outstanding loan balance. A few cases where the value of collateral receives a greater importance have however during the study been identified.

Det allt mer digitaliserade, globala och ständigt uppkopplade samhället har gjort att branscher ocharbetsplatser förändras. Inom fastighetsbranschen har coworking blivit ett allt mer känt fenomen ochtar över allt större andel av den totala kontorsmarknaden. Genom coworking ersätts traditionellakontorshyreskontrakt med medlemskap och företag får tillgång till flexibla kontorslösningar medmöjlighet till nätverkande och tjänster i form av allt från skrivare och konferensrum till öltapp ochsociala events. Coworking innebär korta medlemskap istället för långa fasta hyreskontrakt förmedlemmar vilket har fått stor genomslagskraft bland stora som små företag runt om i världen.Tidigare studier i USA tyder på att coworking över en viss andel av en fastighet innebär en högredirektavkastning. Studiens syfte är att identifiera detta samband och undersöka om och i så fall vilkenpåverkan coworking har vid värdering av kommersiella fastigheter i praktiken i Sverige. Utöver dettasyftar studien till att undersöka vad värderare behöver ta hänsyn till vid en värdering av en fastighetsom innefattar coworking. Studien grundas på teori som behandlar värderingsmodeller, osäkerhet ochrisk i samband med värdering samt marknadsanalys. För att besvara studiens frågeställningar harfastighetsvärderare från fem olika väletablerade fastighetsrådgivningsföretag i Stockholms CBDområdevalts ut och intervjuats.Resultatet indikerar på att det finns ett liknande samband mellan andelen coworking i en fastighet ochdirektavkastningen även i Sverige. Ett exakt samband går dock inte att påvisa på grund av avsaknad avrenodlade coworkingfastigheter på den svenska marknaden. Beroende på hur marknaden förcoworking kommer att utvecklas kommer fastighetsvärderare i allt större utsträckning behöva tahänsyn till den risk som coworking över en viss andel av en fastighet medför vid värdering avkommersiella fastigheter. / The increasingly digitized, global and ever-connected society has made an impact on industries andworkplaces. In the real estate industry, coworking has become an increasingly well-knownphenomenon and is taking over an increasing share of the total office space. Coworking as a businessmodel replaces traditional leasing contracts with memberships. Companies gain access to flexibleoffice solutions with the possibility of networking and services, including everything from printers andconference rooms to beer taps and social events. Coworking offers short memberships instead of long,fixed leases, which has had a great impact among large and small companies around the world.Previous studies conducted in the US indicate that coworking over a certain proportion of a property’srentable area leads to a higher cap rate. The purpose of the study is to identify this relationship and toinvestigate whether coworking has an impact on the valuation of commercial properties in practice inSweden, and if so, what kind of impact. In addition, the study aims to investigate what real estateappraisers need to take into account when valuing property that includes coworking. The study isbased on theory regarding valuation models, uncertainty and risk connected to valuation as well asmarket analysis. In order to answer the study's questions, real estate appraisers from five differentwell-established real estate advisory companies in the Stockholm CBD-area have been selected andinterviewed.The result of this study indicates that there is a similar relationship between the proportion ofcoworking in a property and the cap rate in Sweden. However, an exact connection cannot beconfirmed due to lack of properties consisting of 100% coworking on the Swedish market. Dependingon how the market for coworking will develop, real estate appraisers will increasingly have to takeinto account the risk that coworking over a certain proportion of a property entails when valuingcommercial properties.

Den svenska e-handeln växer i stadig takt varje år. Under 2017 ökade e-handeln med 16 procent jämfört med föregående år och utgör nu 8,7 procent av den totala detaljhandeln. Hur detaljhandeln förändras påverkar i sin tur de fastighetsägare som tillhandahåller de fysiska handelsytorna. Syftet med denna masteruppsats är att undersöka hur e-handelns utveckling och expansion påverkar fastighetsägare i hur de väljer att förvalta sina handelsytor. Studien baseras på en kvalitativ forskningsmetod där en litteraturstudie tillsammans med intervjuer av fastighetsägare utgör grunden. Totalt har sex stycken fastighetsägare intervjuats men också två konsulter inom branschen, detta för att få ett annat perspektiv på fastighetsägarnas arbetssätt och hur framtiden kommer att se ut.  Vad som kunnat observeras är att de flesta fastighetsägarna i stort är medvetna om den förändring som sker. Man arbetar aktivt för att följa med i utvecklingen och har i de flesta fall strategier, eller åtminstone mål, för detta. Det talas även om ett antal aspekter inom förvaltningen som man tror kommer behöva utvecklas, exempelvis hyreskontrakt, butiksmix och samarbeten. Resultaten från intervjuerna med konsulterna visar att de inte i lika hög grad ser att fastighetsägare har en bra överblick över situationen och arbetar med tydliga strategier. Fastighetsägare som äger olika typer av fastigheter och handelsplatser arbetar på många sätt lika, och det som alla är överens om är att man behöver skapa handelsplatser där människor vill röra sig och vara, platser som ger någonting man inte kan få av att bara handla online. / The Swedish e-commerce is growing rapidly each year. During 2017 the growth was equal to 17 percent and the percentage of the total retail industry is now 8.7 percent. How the retail industry develops very much affects the real estate owners who provide the physical retail spaces. The goal of this master thesis is to examine how the development and expansion of e-commerce affects the real estate companies in their choices of how to manage their retail space. The study is based on a qualitative research method where a literature study has been performed alongside interviews with real estate owners. In total, six real estate companies have been interviewed, as well as two retail consultants who provide an external view of the topics and contribute their thoughts of the future retail environment.  What has been observed is that most of the retail companies work actively with the upcoming changes and have strategies, or at least some sort of goal, to be able to follow the development of the retail industry. Also discussed in the results are some topics related to the management of the retail space that are believed to have to change or evolve in the future, such as leases, tenant mixture and cooperation. The consultants, on the other hand, don’t fully agree that the real estate owners have as much control over the situation and work with as clear strategies as they claim. What can also be seen is that the real estate companies work in somewhat similar ways even though they have different types of real estate, some have city locations and some have shopping centres. They all seem to agree that in the future, they have to create shopping areas where people will want to go to socialize and hang out, places that give them something that they cannot buy online.

The Swedish retail sector is experiencing a structural shift, where the e-commerce sector isgrowing steadily each year. As of 2017, e-commerce had seen an average annual growth rateof 14% over the past decade. Currently, e-commerce corresponds to 8.7% of the total retailsector. As the e-commerce sector is growing, so are the requirements for the underlyinglogistics operations. Larger trade volumes implicate a greater need of warehouses andlogistics real estate.The purpose of this master thesis is to investigate how the changing retail landscape will affectdemand for logistics real estate in Sweden for the coming decade. The study is based on amixed-method research design, combining a data analysis on the current market situationwith scenario-based interviews with 14 professionals about future market expectations. Thisthesis is structured around the DAS-framework, a strategy model developed at the Real Estateand Housing department at Delft University of Technology in the Netherlands.From observations, the conclusion is that the logistics real estate stock in Sweden needs to becomplemented by several, smaller distribution terminals located in close vicinity to the citycores. This in order to address the last-mile issue from the continued development of ecommercein areas with dense population. / Den svenska handelssektorn genomgår ett strukturellt skifte, där e-handelssektorn växerstadigt varje år. Under det senaste decenniet har e-handelssektorn i genomsnitt haft en årligtillväxt om 14% och utgör per 2017 8,7% av den totala detaljhandeln. I takt med att ehandelssektornväxer sig större ökar också krav på lager- och logistikfastigheter. Störrehandelsvolymer innebär ett större behov av lager- och logistikyta.Syftet med denna masteruppsats är att undersöka hur e-handelns utveckling kommer attpåverka efterfrågan inom logistiksektorn på den framtida svenska fastighetsmarknaden.Studien baseras på en blandad forskningsmetod, dels genom en data-analys av den nuvarandesituationen inom logistiksektorn, och dels genom scenario-baserade intervjuer med 14professionella aktörer om framtida marknadsförväntningar. Uppsatsen är strukturerad efterDAS-framework, en strategisk modell utvecklad av fastighetsavdelningen på Delfts TekniskaUniversitet i Nederländerna.Det som kunnat observeras är att det finns ett framtida behov av att komplimentera detsvenska utbudet av logistikfastigheter med flera, mindre distributionsterminaler i stadsnäralägen. Detta för att försöka lösa den rådande ”sista-mil” distributionsproblematik som en ökade-handel skulle innebära, tillsammans med en högre befolkningstäthet i stadsområden.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Рассмотрены основные понятия и классификация торговых комплексов, тенденции развития общественных пространств, включая доисторические периоды времени, и приведён отечественный и зарубежный опыты в организации общественных пространств. Изучена макроэкономическая ситуация в Российской Федерации и регионе Свердловской области, разработана концепция многофункционального торгово-развлекательного комплекса, исследовано количество населения и мигрантов по возрастным и гендерным категориям. Рассчитана стоимость строительства данного многофункционального торгово-развлекательного комплекса на каждом этапе строительства, определена необходимая документация и проанализирована будущая экономическая эффективность данного комплекса. В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационного исследования. / The master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion, a list of references and an Appendix. The main concepts and classification of shopping complexes, trends in the development of public spaces, including prehistoric periods of time, are considered, and domestic and foreign experiences in the organization of public spaces are given. The macroeconomic situation in the Russian Federation and the Sverdlovsk region was studied, the concept of a multifunctional shopping and entertainment complex was developed, the number of population and migrants by age and gender categories was studied. The cost of construction of this multifunctional shopping and entertainment complex at each stage of construction is calculated, the necessary documentation is determined and the future economic efficiency of this complex is analyzed. In conclusion, the main conclusions and results of the dissertation research are formulated.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. В работе предлагаются пути решения проблемы объектов незавершенного строительства на примере торгово-делового центра «Европейский». На основе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости была разработана новая концепция проекта как многофункционального комплекса, предложены сценарии реализации проекта, построена финансово-экономическая модель обоснования вложений инвестиций в данный проект с учетом параметров внешнего окружения в сфере коммерческой недвижимости и проведен анализ полученных результатов. / The master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion, a list of references and appendices. The paper suggests ways to solve the problem of objects of unfinished construction on the example of the European trade and business center. Based on the analysis of the commercial real estate market, a new concept of the project as a multifunctional complex was developed, project implementation scenarios were proposed, a financial and economic model was built to justify investments in this project, taking into account the parameters of the external environment in the field of commercial real estate, and the results were analyzed.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающего 77 наименований. Основная часть диссертационной работы изложена на 91 страниц, содержит 28 таблиц,24 рисунка и 4 формулы. В результате проведенных исследований продемонстрирована возможность реализации проекта по разработке реконцепции здания, строительства питомника растений с вертикальными салатными фермами и мойки самообслуживания. Определены источники финансирования, сформирован бюджет проекта, рассчитаны показатели экономической эффективности проекта. В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования. / The master's thesis consists of an introduction, three chapters, a conclusion and a list of references, including 77 titles. The main part of the thesis is presented on 91 pages, contains 28 tables, 24 figures and 4 formulas. As a result of the conducted research, the possibility of implementing a project for the development of a building reconstruction, the construction of a plant nursery with vertical salad farms and a self-service car wash was demonstrated. The sources of financing were determined, the project budget was formed, and the indicators of the project's economic efficiency were calculated. In conclusion, the main conclusions are formulated and the results of the study are summarized.

The global financial system was marked by several crises frequently connected to Commercial Real Estate (CRE). As a precursor to financial crisis events, the phase of Financial Instability (FI) is generally considered from a more macroeconomic perspective with a focus on systemic risk to better identify environmental dynamics in the run-up to such a crisis. However, there is no common understanding about FI on a corporate level that enables organisations to undertake such a strategic analysis. This study aims to explore the corporate meaning of the phenomenon from a managerial perspective. It emphasises executives` lived experience in FI and the underlying procedures in organizational sensemaking. The data was collected using semi-structured interviews with senior executives of German CRE companies with reference to the Global Financial Crisis (GFC) 2007/08. Within the social constructivist paradigm, the study adopts a hermeneutic phenomenological research approach using the theoretical lenses of van Manen's ‘lifeworld existentials' and Weick's ‘properties of sensemaking'. The corporate definition of FI that emerged from this study extends existing ones. The revealed procedures indicate that organisational sensemaking was underrepresented in such a phase. From this, qualitative indicators and implications are developed grounded in behavioural dynamics of the market participants. The findings of this research contribute to theoretical and applied knowledge about FI. The study proposes the systematic incorporation of this definition and sensemaking procedures by executives and institutionalises the monitoring of the developed indicators in SM to better control a CRE company prior, during, or after a phase of FI.

No description available.

Studiens syfte är att undersöka om bolag på Öresunds kommersiella fastighetsmarknad efterföljer sina avsedda strategier. Wihlborgs, Vasakronan och Klövern har valts ut för studien då de tillsammans innehar betydande marknadsandelar över Öresunds kommersiella fastighetsmarknad. Bolagen har undersökts för att utläsa om de påverkats av dagliga processer samt om de efterföljer varandras beteende, så kallat hordbeteende. Studien har genomförts med en kvalitativ metod för att kunna observera förändringar i strategier och dess genomförande på djupet. Bolagens strategier för ägande, förvärv och avyttring har studerats. Därtill har en djupgående granskning av samtliga bolags fastighetstransaktioner fullföljts. Detta för att bilda en uppfattning om var bolagen har förvärvat och avyttrat i praktiken. Den samlade information har hämtats från årsredovisningar, pressmeddelanden och tidningsartiklar.Bolagens strategier och informationen om var de har förvärvat samt avyttrat har kompletterats med kvalitativa intervjuer med transaktions- och investeringsansvariga på respektive bolag. Den teoretiska referensramen kännetecknas av strategisk teori och klusterteori med ett övergripande stöd av finansiell beteendevetenskap. Med stöd av teorin har studiens frågeställning prövats och utrett om bolagen efterföljer sin avsedda strategi och eventuella motiv bakom detta. Bolagen påverkas inte i någon större grad av mikroprocesser och instinkter. Wihlborgs, Klövern och Vasakronan efterföljer i mångt och mycket sina avsedda strategier. En majoritet av förvärven sker på valda delmarknader. Fördelarna som bolagen ser på deras valda delmarknader beskrivs som effektivare förvaltning, uthyrning, koordinering av hyresgäster samt en ökad attraktivitet för kund. Bolagen har under den studerade tidsperioden endast investerat på de valda delmarknaderna men avyttrat en del strategiska fastigheter. Två av respondenterna påpekar att strategiskt passande fastigheter kan avyttras om marknaden bjuder högre än vad bolagen har värderat fastigheten till. Det finns dock svårigheter att dra slutsatser för om aktörerna imiterar varandra eller inte. Detta då mycket information hålls internt. / The purpose of this study is to examine whether companies on the Oresund commercial real estate market stay true to their intended strategies. Wihlborgs, Vasakronan and Klövern have been selected for the study as they together have a considerable amount of market shares in the Oresund commercial real estate market. The study emphasis on whether daily processes affect the companies and whether they mimic each other, so called horde behavior. The study has been carried out with a qualitative method in order to observe any changes in the companies’ strategies and activities in depth. The companies’ strategies for their ownership, acquisition and disposal of properties have been studied. In addition has an in depth examination of the companies real estate transactions been made. This, in order to form an estimation on where the companies in practice have acquired and disposed properties. The information has been retrieved from annual financial reports, press releases and news articles.The strategies and the information regarding the transactions have been supplemented with qualitative interviews with transaction- and investment managers from the three companies. The theoretical framework is characterized by strategic theory and cluster theory with an overall support from behavioral finance. The question at issue is tested towards the theoretical areas and whether the companies follow their intended strategy and possible motives behind this. The companies are not affected to a great extent by micro processes and instincts. Wihlborgs, Klövern and Vasakronan follow their plans in numerous ways. A majority of the acquisitions take place in selected submarkets. The benefits of the selected submarkets are described as more efficient management, rental, coordination of tenants and an increased customer attractiveness. During the studied period, the companies only invested in the selected submarkets, but disposed of some strategic properties. Two of the respondents respondents point out that strategically sutiable real estate can be disposed of if the market bids higher than the companies have valued the property. There are however difficulties regarding the conclusion if the companies mimic each other. This is due to much of the information is kept internally.