A presente dissertação é uma análise crítica do fenômeno de criação de condomínios fechados em áreas urbanas. Discute-se as possíveis respostas jurídicas que são oferecidas à sua solução pelo Direito Brasileiro, apresentando pontos favoráveis à regularização deste instituto, o qual já existe de fato, quanto indicando conflitos que podem decorrer de seu reconhecimento legal. A reflexão é realizada a partir do referencial teórico e do confronto entre as construções teóricas acerca do papel do condomínio fechado no contexto social e da sua regulamentação sob a óptica do Direito Civil e do Direito Urbanístico. Conclui-se pela incompatibilidade da atual situação do condomínio fechado com a regulamentação usada para legitimá-lo, o que aponta para urgência de adoção de medidas, pela Administração Pública, para o cumprimento da função social. Busca-se responder à questão: quais são as condições presentes em condomínios horizontais fechados, em relação ao cumprimento da função social da propriedade urbana? Partindo-se desse questionamento, a metodologia: i) identifica as leis e as formas como elas permitem o surgimento e o desenvolvimento dos condomínios horizontais fechados (em Porto Alegre); ii) relaciona os resultados alcançados na proposição de subsídios ao processo de gestão urbana na alteração da legislação na direção do cumprimento legal constitucional. As conclusões apontam sob que condições os empreendimentos fechados realizam a função social da propriedade e, a partir daí, busca-se uma regra geral e generalizável sobre condomínios fechados, debatendo e elucidando sobre a importância de os mesmos receberem uma legislação específica, formulada com o objetivo de cumprir com a função social da propriedade. / This dissertation is a critical analysis of the phenomenon of creation of “gated communities” in urban areas. It discusses the possible legal responses that are offered to it’s solution by the Brazilian law and points out the conflicts that may arise from their legal recognition. A reflection is done from the theoretical framework and is developed a confrontation between the theoretical constructs about the role of social context in the gated community and its regulation from the perspective of the Civil Law and the Urban Law. We conclude that the current situation of incompatibility of the “gated community” with the rules used to legitimize it, points to the urgent adoption of measures by the public authorities, for the fulfillment of the property social function. It seeks to answer the question: what are the conditions present in “gated communities” in relation to the fulfillment of the social function of urban property? Starting from this question, the methodology: i) identifies the laws and the ways that they allow the emergence and development of “gated communities” (Porto Alegre); ii) lists the results achieved in proposing subsidies to the process of urban management in changing the direction of constitutional law in legal compliance. The findings indicate under what conditions the “gated communities” realize the social function of property and, from there, we seek a general and generalizable rule about them, debating and clarifying the importance of receiving the same specific legislation, formulated in order to fulfill the social function of property.

O presente estudo destina-se a trazer reflexões sobre as relações entre o urbano e as representações visuais. Tendo como foco de pesquisa a análise da produção iconográfica sobre os \"discursos\" da natureza apresentados pelas propagandas do mercado imobiliário na cidade de São Paulo, a partir de uma modalidade específica de moradia, os condomínios fechados, procurou-se estabelecer proposições sobre como as representações da natureza propagadas pelo mercado imobiliário, mais que se apresentarem como difusores de um atributo do produto moradia, colocam-se como legitimadores de uma lógica espacial constituída por redes geográficas de isolamento condominial, influenciando em aspectos ligados a uma cultura antiurbanidade. Atentou nesta pesquisa também a compreensão do que reconhecemos ser a inauguração do discurso privatista da natureza na cidade de São Paulo, esta iniciada pela Companhia City. / The present study aims to bring reflections on the relations between urban and visual representations. Based on the analysis of iconographic production on the \"discourses\" of nature presented by the advertisements of the real estate market in the city of São Paulo, based on a specific modality of housing, the condominiums closed, it was tried to establish propositions about how the Representations of nature propagated by the real estate market, rather than presenting themselves as diffusers of an attribute of the housing product, stand as legitimators of a spatial logic constituted by geographic networks of condominial isolation, influencing aspects linked to an anti-urban culture. Attention in this research also understanding that they recognize to be an inauguration of the discourse privative of the nature in the city of São Paulo, this company initiated by the City Company.

Nesta dissertação, analisa-se a ascensão do modelo de empreendimento residencial vertical com ampla oferta de espaços de lazer em condomínio - aqui denominado supercondomínio - ao longo da década de 2000, na Região Metropolitana de São Paulo. Não se restringindo às explicações mercadológicas, justificadas pelo estabelecimento de uma suposta \"nova forma de morar\", o trabalho busca, por meio da caracterização da produção, exposição da lógica financeira e análise do marco regulatório, demonstrar como a reestruturação do processo produtivo no contexto do Boom, levou à revisão das estratégias de atuação dos promotores imobiliários. As quais, dado o marco regulatório vigente, consolidaram os supercondomínios como o novo modelo de empreendimento a ser seguido. / This dissertation analyzes the rise of the vertical model of residential development with a wide range of leisure facilities in condominium - here called supercondominium - throughout the 2000s, in the São Paulo Metropolitan Area. Not restricted to sales arguments, justified by the establishment of a supposed \"new way of living,\" the work seeks, through the characterization of production, display of the financial logic and the analysis of the regulatory framework, to demonstrate how the restructuring of the production process during the real estate Boom, led to the revision of the developers\' strategies. Which, given the regulatory framework, consolidated the supercondominium as the new model to be pursued.

Os condomínios e loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano que vem se espalhando por todas as metrópoles brasileiras. Desde o final dos anos 1980, podemos observar um grande aumento no número de condomínios fechados dentro da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Os condomínios e loteamentos fechados, antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (tamanho da gleba, unidade habitacional, serviços coletivos). A preocupação com conforto foi suplantada pela necessidade de segurança e pelo status. A proliferação desses loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze anos vem modificando a configuração espacial de algumas áreas da Região Metropolitana. Segundo alguns autores, o padrão centro rico versus periferia pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP, entre os anos 1940 e 1980, alterou-se na última década para um modelo fractal de segregação. Esta Tese pretende verificar a pertinência do novo modelo fractal de segregação espacial, tomando como referência os condomínios horizontais residenciais fechados, e mostrar, a partir de levantamento realizado na Região Metropolitana de São Paulo, que parte das premissas relativas aos condomínios fechados não são absolutas. / Gated communities constitute an urban phenomenon that is nowadays spreading all over the Brazilian metropolis. Since the 1980s, we can observe an increasing number of gated communities within the São Paulo Metropolitan Area (SPMA). The gated communities, initially located at suburban areas and used by upper classes, at the present time serve other social classes and have new and distinct characteristics (size and location, houses sizes, services at the collective areas, etc). The initial concerning to comfort was substituted by the need of security and possibly the search for status. This Thesis analyses if the new fractal pattern of spatial segregation has overlapped the rich center X poor suburbia pattern that characterized the SPMA between 1940 and 1980, using the gated communities as case studies. And also pretends to demonstrate that part of the premises about gated communities is not absolute.

Esta dissertação pretende estudar o conceito de forma condomínio considerando que essa forma se generalizou no espaço da cidade de São Paulo, estruturando o processo de verticalização, substituindo a forma tradicional de parcelamento e urbanização e, mais recentemente, adquirindo formas mais complexas, potencializadoras da capitalização terra incorporando lógicas rentistas combinadas com lógicas imobiliário-­-financeiras que reveem o modelo de propriedade desenhada pelo loteamento tradicional. Como questão central procura investigar como as morfologias condominiais se relacionam com a regulação urbanística e a evolução das lógicas de rentabilidade dos empreendimentos. Interessa a este trabalho a compreensão da dinâmica renda da terra - e não sua forma pura e abstrata -, cujas lógicas atreladas a renda da terra impõem para a produção das formas urbanas e do espaço da cidade. O condomínio é mais rentável do que o parcelamento do solo e por isso, tornou-­-se paulatinamente a forma hegemônica da produção do espaço pelo mercado, transformando o padrão de ocupação e de produção do espaço público. É um elemento central da fragmentação, hierarquização e homogeneização metropolitana. O complexo imobiliário financeiro, influenciado principalmente por dinâmicas impostas pelas formas de renda associadas, traz novas formas rentabilidade utilizando esta figura. Inicialmente faz um breve panorama de como a morfologia dos condomínios foi sendo regulada, incorporada às lógicas de renda da terra e transformada, a partir da dinâmica destas lógicas do mercado imobiliário financeirizado. E desenvolve um estudo de caso que observa as alterações da empresa JHSF que passou por uma reestruturação societária, abriu seu capital na Bovespa aproximando-­-se das lógicas financeirizadas, e transformando seus produtos. E o estudo do Condomínio Cidade Jardim e empreendimentos paulatinamente lançados no seu entorno é exemplar da incorporação destas novas lógicas ou ainda, as lógicas de rentabilidade determinaram sua forma física. / The aim of this dissertation is to study the concept of the condominium form. It takes into considerations the fact this form was generalized in the space of São Paulo, structuring the verticalization process, replacing the traditional forms of urbanization and, more recently, acquiring more complex forms, in which the land was submitted to rentier logics combined with real-­-estate logics, a model that reviews the role of property designed by the traditional allotment. The central question is to investigate the ways in which the condominium morphologies are related to urban regulation and to the evolution of the logic of profit of real estate developments. It attempts to understand real estate income dynamics, and not its pure and abstract form. This dynamics is linked to real estate income and imposes its logic to the production of urban forms and city space. The condominium is more profitable than the traditional allotment and for that reason, it has gradually become the hegemonic form of space production by the market, transforming the pattern of occupation and making of public space. This element is central to metropolitan fragmentation, hierarchization and homogenization. The financial real estate complex, influenced mainly by income dynamics, brings new forms of profitability. Initially, this dissertation gives a brief overview of how the condominium morphology was regulated, how it incorporated the logics of land rent and transformed the dynamics of the financialized real estate market. It then develops a case study that observes the changes in the company JHSF, which underwent a corporate restructuring, opened its capital in Bovespa, approaching the financialized logics, and transforming its products. It finally presents a study of Condomínio Cidade Jardim and others, which gradually launched a model of the real estate development of this new logic or, in other words, the physical form determined by profitability.

A presente Dissertação é um estudo a respeito da problemática da utilização dos Sistemas de Aquecimento Solar Térmico para Aquecimento de Água com Coletores Planos em Circuito Direto, no crítico contexto da construção civil paulista para o ponto de vista da Arquitetura e do Urbanismo. Apesar do potencial solar do país e do padrão construtivo dos condomínios horizontais fechados da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), ainda não há regulamentação do uso do aquecimento solar térmico em alguns de seus municípios-sede. Atualmente tem havido a adesão espontânea ao sistema por parte de moradores das residências desses condomínios, decorrente da busca da redução dos gastos e da crescente conscientização ambiental e divulgação da tecnologia. Porém, ainda há necessidade de uma relação mais sistêmica dos coletores solares com a totalidade dos requisitos da edificação e do meio urbano, mesmo em se tratando da legislação específica. Buscando uma constribuição, aqui se propõe um modelo de estudo dos coletores baseado em escalas construtivas que, juntamente com a compreensão multidimensional do assunto, desafiam a atual dicotomia entre as ferramentas de qualidade e a sustentabilidade do ambiente construído. / The present work studies the problematic of using Solar Hot Water Systems by Direct Circuit, among the critics characteristics of civil construction in the State of São Paulo, Brazil. The point of view is of Architecture and Urban Planning. In spite of the high Brazilian levels of solar irradiation and the constructive pattern of horizontal closed condominiums of the metropolitan region of São Paulo (Brazil), which possess a large concentration of high incoming households, use of solar water heating is still not regulated in some of its comprising municipalities. Nowadays, the search for savings, diffusion of related technologies and raising environmental awareness have led to voluntary uptaking of such systems. Yet, regulation of solar collectors still lacks relating to certification of sustainable building practices, which does not relate to architectonic factors, in particular to main urbanistic features present in each given installation site. This work proposes an architectonic scale based model of studying it in order to pursuit the end of dichotomy between quality and sustainability.

A violência urbana e o medo globalizado, marcas do atual período técnico-científico e informacional, têm alterado as paisagens de diversas partes do mundo através do processo denominado neste trabalho pelo termo securização urbana. Como resposta à sensação de insegurança e de imprevisibilidade, busca-se uma racionalização do território a partir da informatização do cotidiano e da criação de espaços exclusivos. Empiricamente, a securização se traduz em formas arquitetônicas variadas, tendo sido destacadas nesta tese as câmeras de vigilância, os condomínios fechados e as arquiteturas anti-indesejáveis. Transformações espaciais como essas são particularmente intensas em Campinas-SP, município brasileiro ao mesmo tempo muito rico, com importantes empresas e universidades, e muito pobre e violento, portando índices de criminalidade acima da média nacional. Exemplos desse e também de outros lugares do Brasil e da Europa foram analisados em trabalhos de campo que contaram com entrevistas colhidas de agentes locais, fotografias e cartografias, com o intuito de caracterizar o processo de securização e, especialmente, conduzir a uma reflexão sobre suas conseqüências. Conclui-se que a maneira pela qual a segurança tem sido buscada aumenta as desigualdades espaciais e promove uma privatização dos espaços públicos. Além disso, o excesso de vigilância tem reforçado a psicoesfera do medo, tolhido muitas das liberdades individuais e criado novas neuroses e violências. A racionalização do espaço para fins de segurança cria, contudo, as condições para o surgimento de contra-racionalidades, o que reafirma o caráter complexo e dialético do espaço geográfico e aponta para a possibilidade de um futuro marcado pelas solidariedades geográficas e pelo poder revolucionário dos agentes não-hegemônicos. / Urban violence and globalized fear, hallmarks of the current technical-scientific and informational period, have transformed the landscape of different cities of the world through a process called urban securitization\". In response to the feeling of insecurity and unpredictability, territories are being rationalised through the digitalization of everyday life and creation of exclusive areas. Empirically, securitization can be materialized through different architectural forms. This thesis highlights surveillance cameras, gated communities and anti-beggars architectures. These transformations are particularly intense in Campinas, a very wealthy Brazilian city, with important companies and universities, and at the same time very poor and violent, with crime rates above the national average. Examples from this city, but also from other parts of Brazil and Europe, were analyzed in field works which involved interviews with local agents, photos and maps, in order to describe the process of securitization and, especially, to lead to a reflection of their consequences. In conclusion, it can be stated that the way security is being searched increases spatial inequalities and promotes a privatization of public spaces. Furthermore, an excessive surveillance has enhanced the psycho-sphere of fear, has restraint individual liberties and has produced new neuroses and violence. However, rationalisation of space for security purposes facilitates the emergence of counter-rationalities, emphasizing the complex and dialectic qualities of geographic space and indicating the possibility of a future characterized by geographic solidarities and by revolutionary power of non-hegemonic agents.

Esta dissertação pretende estudar o conceito de forma condomínio considerando que essa forma se generalizou no espaço da cidade de São Paulo, estruturando o processo de verticalização, substituindo a forma tradicional de parcelamento e urbanização e, mais recentemente, adquirindo formas mais complexas, potencializadoras da capitalização terra incorporando lógicas rentistas combinadas com lógicas imobiliário-­-financeiras que reveem o modelo de propriedade desenhada pelo loteamento tradicional. Como questão central procura investigar como as morfologias condominiais se relacionam com a regulação urbanística e a evolução das lógicas de rentabilidade dos empreendimentos. Interessa a este trabalho a compreensão da dinâmica renda da terra - e não sua forma pura e abstrata -, cujas lógicas atreladas a renda da terra impõem para a produção das formas urbanas e do espaço da cidade. O condomínio é mais rentável do que o parcelamento do solo e por isso, tornou-­-se paulatinamente a forma hegemônica da produção do espaço pelo mercado, transformando o padrão de ocupação e de produção do espaço público. É um elemento central da fragmentação, hierarquização e homogeneização metropolitana. O complexo imobiliário financeiro, influenciado principalmente por dinâmicas impostas pelas formas de renda associadas, traz novas formas rentabilidade utilizando esta figura. Inicialmente faz um breve panorama de como a morfologia dos condomínios foi sendo regulada, incorporada às lógicas de renda da terra e transformada, a partir da dinâmica destas lógicas do mercado imobiliário financeirizado. E desenvolve um estudo de caso que observa as alterações da empresa JHSF que passou por uma reestruturação societária, abriu seu capital na Bovespa aproximando-­-se das lógicas financeirizadas, e transformando seus produtos. E o estudo do Condomínio Cidade Jardim e empreendimentos paulatinamente lançados no seu entorno é exemplar da incorporação destas novas lógicas ou ainda, as lógicas de rentabilidade determinaram sua forma física. / The aim of this dissertation is to study the concept of the condominium form. It takes into considerations the fact this form was generalized in the space of São Paulo, structuring the verticalization process, replacing the traditional forms of urbanization and, more recently, acquiring more complex forms, in which the land was submitted to rentier logics combined with real-­-estate logics, a model that reviews the role of property designed by the traditional allotment. The central question is to investigate the ways in which the condominium morphologies are related to urban regulation and to the evolution of the logic of profit of real estate developments. It attempts to understand real estate income dynamics, and not its pure and abstract form. This dynamics is linked to real estate income and imposes its logic to the production of urban forms and city space. The condominium is more profitable than the traditional allotment and for that reason, it has gradually become the hegemonic form of space production by the market, transforming the pattern of occupation and making of public space. This element is central to metropolitan fragmentation, hierarchization and homogenization. The financial real estate complex, influenced mainly by income dynamics, brings new forms of profitability. Initially, this dissertation gives a brief overview of how the condominium morphology was regulated, how it incorporated the logics of land rent and transformed the dynamics of the financialized real estate market. It then develops a case study that observes the changes in the company JHSF, which underwent a corporate restructuring, opened its capital in Bovespa, approaching the financialized logics, and transforming its products. It finally presents a study of Condomínio Cidade Jardim and others, which gradually launched a model of the real estate development of this new logic or, in other words, the physical form determined by profitability.

Made available in DSpace on 2016-03-15T19:21:58Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Rodrigo Fernandes Michelin.pdf: 7987370 bytes, checksum: 1e311754ad78cf715ba6458600e6fc0e (MD5) Previous issue date: 2012-07-30 / This dissertation presents the vertical growth of Vila Romana neighborhood, city of Sao Paulo. The research provides a list of residential buildings and makes an analytical description of different types of condos that has been changing the whole area from 1964 until 2011. The research points the increasing urban segregation derived from large gated communities that have settled in Vila Romana caused from the new guidelines for land use and occupation established in 2004. The work not only presents the evolution of housing, but also the city regression by the decreasing of city's public spaces. / Esta dissertação trata da verticalização da Vila Romana, cidade de São Paulo. A pesquisa traz um levantamento dos edifícios residenciais e descreve analiticamente os diferentes tipos de condomínios que transformaram a vila de 1964 até 2011. A pesquisa aponta a crescente segregação urbana derivada dos grandes condomínios fechados que se estabeleceram na Vila Romana a partir das novas diretrizes de uso e ocupação do solo estabelecidas em 2004. O trabalho apresenta não só a evolução das habitações criadas, mas também o retrocesso para a cidade caracterizado pela redução dos espaços públicos.

Made available in DSpace on 2016-03-15T19:22:15Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Aureo Freire Castelo Branco.pdf: 23382061 bytes, checksum: 14625274891cfb746f2c54c0bfa6776c (MD5) Previous issue date: 2013-08-22 / This M.Sc. thesis research discusses the phenomenon of residential condominiums in District Sapiranga in Fortaleza, from the point of view of its relationship with the city. Presenting itself as implementation of residential condominiums, discusses the transformation of the built environment that has resulted in significant differences in the ways urban insertion of these residential complexes. The objective of this work is to characterize the phenomenon of residential condominiums homes, identifying determinants for the production process of this type, and performing a critical analysis of its features and its significance. Relates to the phenomenon of dynamic real in Fortaleza, and the time from 1995 to 2009 is justified because it represents a specific moment of this dynamic real estate in the good economic times facing the country and the availability of credit contributed to the explosion of residential condominiums. The methodology used in this work consisted in field observation, in order to register the impact on the perception of the built environment and public space in the neighborhood, in records obtained from aerial photos on the occurrence of residential condominiums and reports and interviews of architects designers of these condominiums. This M.Sc. thesis research found that the studied phenomenon is causing problems in urban space, especially residential segregation; provided mainly by the migration of high-class and middle-income of the neighborhoods in Fortaleza, influenced by the real estate marketing for the area southeast of the city which until recently was characterized with low density. / Discute o fenômeno dos condomínios horizontais no bairro Sapiranga em Fortaleza, do ponto de vista de sua relação com a Cidade. Apresentando-se como implantação de empreendimentos fechados (condomínios horizontais), discute-se a transformação do ambiente construído que resultam de significativas diferenças quanto às formas de inserção urbana desses complexos residenciais. O objetivo deste trabalho é caracterizar o fenômeno dos condomínios residenciais de casas, identificando causas determinantes para a produção desta tipologia, e realizando uma análise crítica de suas características e de seu significado. Relaciona-se o fenômeno à dinâmica imobiliária da cidade de Fortaleza, e o recorte temporal de 1998 a 2009 se justifica por constituir um momento específico dessa dinâmica imobiliária, em que o bom instante econômico enfrentado pelo País e a disponibilidade de crédito contribuíram para a explosão dos condomínios dessa natureza. A metodologia empregada no trabalho consistiu na observação em campo, com o objetivo de registrar o impacto sobre a percepção do ambiente construído como espaço público no bairro em estudo, em registros obtidos de fotos aéreas sobre a ocorrência de condomínios horizontais fechados e de relatos e entrevistas dos arquitetos projetistas destes condomínios. Assim, esta dissertação entendeu que o fenômeno estudado causa problemas no espaço intraurbano, notadamente a segregação residencial proporcionada, principalmente, pela migração das classes de alta e média renda dos bairros mais antigos de Fortaleza, influenciadas pelo marketing imobiliário, para a área sudeste da Cidade, que até pouco tempo era caracterizada com baixa densidade.