IFRS allows firms to choose between fair-value accounting and historical cost accounting with impairment testing for property, plant and equipment (PPE). This study examines the effect of firms' accounting choices for this group of non-financial assets on over-investment after IFRS mandatory adoption in the European Union (EU). My results indicate that over-investment in PPE (or capital expenditures) is lower following IFRS adoption among EU firms that used historical cost accounting with impairment testing in the post-IFRS period, consistent with EU firms having more timely loss recognition for PPE under IFRS strict impairment rules. In my analysis of United Kingdom (UK) firms, I find that most UK firms elected to use historical cost accounting with impairment testing for PPE after IFRS mandatory adoption. I also find that UK firms that previously used fair-value accounting under UK GAAP and then switched to historical cost accounting with impairment testing under IFRS exhibit greater reductions in over-investment relative to other EU firms that used historical cost accounting with impairment testing prior to IFRS adoption. Additional analysis suggests that the reductions in over-investment after IFRS mandatory adoption are greater as the severity of agency conflicts increases, consistent with outside shareholders demanding timely loss recognition as a means of addressing agency conflicts with managers.

<p>I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång.</p><p>Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna.</p> / <p>In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay.</p><p>The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase.</p><p>Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.</p>

I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång. Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna. / In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay. The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase. Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.

Sammanfattning Bakgrund: En ökad handel över nationsgränserna har skapat en efterfrågan på ett internationellt redovisningsspråk. IASB har därför skapat ett set med högkvalitativa internationella redovisningsstandarder. Från och med 2005 kräver EU att alla företag som är listade på en reglerad marknad inom EU ska an-vända sig av IASBs standarder IFRS. Problem: Genomförandet av implementeringen av IFRS är olika i olika företag. Vi vill därför undersöka hur implementeringsprocessen var genomförd i Sveriges största bank, Swedbank. Syfte: Syftet med den här rapporten är att beskriva samt förklara hur förändringen till IFRS genomfördes i Swedbank samt att beskriva de eventuella problem och hinder som implementeringen av dessa standarder kan ha medfört. Metod: Vi har valt att göra en fallstudie genom att intervjua anställda i Swedbank som har varit delaktiga i implementeringsprocessen. Vi har också intervjuat Deloitte för att få deras syn på en implementeringsprocess av IFRS. Analys: Vår analys är baserad på empirisk data i jämförelse med ett teoretiskt underlag. Vad vi har kommit fram till är att Swedbank har inkluderat de flesta av de steg som tas upp i teorin angående en implementering av IFRS; de har förberett sig bra samt använt rätt resurser. De har dock avvikit genom att inte utvärdera processen när den var klar. Slutsats: Swedbank satte ihop en central projekt grupp som skötte implementering-en. De identifierade de ändringar som skulle göras och genomförde dessa. De problem som uppstod i processen har sitt ursprung i FVO och IAS 39. / Abstract Background: An increase in cross-border trade has created a need for a common international accounting language. IASB therefore created a single set of high quality international accounting standards. As of 2005 all companies listed on a regulated market within the EU are mandated to use IASB’s standard IFRSs. Problem: The process of implementing IFRS is different in different companies. We therefore want to look at the implementation process in Swedbank, the largest bank in Sweden. Purpose: The purpose of this study is to describe and explain how the process of the change to IFRSs was done within Swedbank and to outline the problems and obstacles that might have occurred when implementing these new standards. Method: We have done a case study by interviewing people in Swedbank that took part in the implementation process. We have also done an interview with Deloitte to get their views on a IFRSs implementation process. Analysis: Our analysis is based on our empirical findings in comparison with our theoretical framework. We found that Swedbank did most of the steps described in the theoretical framework regarding the implementation process; they prepared themselves well and choose the right resources to do so. The deviating step is that no evaluation was done afterwards. Conclusion: Swedbank used a project group to handle the implementation process. They identified the changes that had to be done and did the change to IFRS. The problems and obstacles that occurred were due to FVO and IAS 39.

The financial crisis of 2007-2008 sparked a debate over the usefulness of fair value accounting. Many banks and other financial institutions claim that the strict rules of fair value accounting exacerbated the financial crisis. To fix the problem of fair value accounting, FASB issued FAS 157-4, FAS 115-2 and FAS 124-2. These Staff Positions relax the rules for fair value accounting by providing entities more flexibility in fair value estimates and OTTI reporting. This study explores the merits of these changes to fair value accounting and analyzes whether they will improve banks’ financial reporting. First, I examine the role of fair value accounting in the recent financial crisis. Next, I evaluate whether these Staff Positions result in more useful information to investors and other decision makers. I find evidence that suggests that fair value accounting had a limited role in the financial crisis and did not contribute to banks’ financial burdens. These findings bring into question the purpose and necessity of FAS 157-4, FAS 115-2 and FAS 124-2. Furthermore, my analysis shows that these Staff Positions do not enhance the usefulness of information to decision makers. In fact, they appear to weaken the usefulness of financial information.

This study poses two questions relating to earnings management with the intent to mislead the market for the firms equity and debt. A multiple regression model is used to test two hypoteses through 7 hypothesized determinants of discretionary accruals and 3 control variables. A sample of Swedish real estate firms, including only the years when the firms are both quoted and have disclosed discretionary revaluations of their real estate properties is analyzed. Evidence is found of earnings management with the intent of misleading the stock market but no such evidence is found of earnings management with the intent of misleading the market for corporate debt. The implications of the findings are discussed and the direct and indirect harm of earnings management is specified.

Värdering till verkligt värde infördes i regelverket 1 januari 2005 i och med införandet av IAS 40. IAS är en förkortning av International Accounting Standards och IAS 40 ger börsnoterade bolag med förvaltningsfastigheter möjlighet att värdera och redovisa dessa fastigheter till historiskt anskaffningsvärde eller verkligt värde. Efter införandet har de flesta börsnoterade bolag valt att redovisa till verkligt värde.För att belysa problematiken med värdering och redovisning till verkligt värde används förvaltningsfastigheter som ett illustrationsexempel. Detta för att se hur kreditinstituten genomför värderingar och hur de påverkas när börsnoterade bolag redovisar till verkligt värde. Syftet med uppsatsen är att utröna om det föreligger några risker när verkligt värde appliceras på förvaltningsfastigheter.Djupintervjuer med tjänstemän på kreditinstitut har genomförts för att bringa klarhet i hur kreditinstituten ser på och hanterar värdering och redovisning till verkligt värde.Kreditinstituten använder sig av värderingsmodeller för att värdera enligt verkligt värde vilket inte är i enlighet med värderingstrappan. Dock anser kreditinstituten att hur bolagen redovisat sina förvaltningsfastigheter är av underordnad betydelse. Kreditinstituten påverkas inte i någon större utsträckning av bolagens val av redovisningsprincip.Genom intervjuerna framkom att kreditinstituten anser sig vara mer försiktiga i värderingssituationer idag än externa värderare. Det framkommer även att kreditinstituten är medvetna om att värdering till verkligt värde är subjektiv och att de accepterar detta trots att subjektivitet kan leda till mer flexibel redovisning. En flexibel redovisning kan leda till manipulation och övervärdering vilket kan ses som en risk med verkligt värde. / Valuation at fair value was introduced in January 1st, 2005, with the introduction of IAS 40. IAS is an abbreviation of International Accounting Standards and IAS 40 provides listed companies with investment properties the ability to value and account for these properties at purchase value or fair value. After the implementation most listed companies have chosen to report at fair value.To illustrate the problems of valuation and accounting at fair value, investment properties is used as an illustration example. This is to determin how credit institutions perform valuations and how they are affected when listed companies reports at fair value. The purpose of this paper is to determine whether there are any risks when fair value is applied to investment properties.In-depth interviews with officials from credit institutions have been conducted to clarify how credit institutions look at and deal with valuation and accounting at fair value.Credit institutions use valuation models to conduct valuation at fair value, which is not in accordance with “värderingstrappan”. However, the credit institutions consider how the companies report their investment properties to be of secondary importance. Credit institutions are not affected to any great extent by the companies' choice of accounting policies.The interviews revealed that credit institutions consider themselves to be more careful in valuation situations today than external valuers. It is also revealed that credit institutions are aware that valuation at fair value is subjective and that they accept this despite the fact that subjectivity can lead to more flexible accounting. A flexible reporting can lead to manipulation and over-valuation which can be seen as a risk with fair value.

Syfte: Huvudsyftet är att undersöka effekterna av införandet av IAS inom fastighetsbranschen och se om de nya principerna har lett mot en mer värderelevant redovisning. Delsyftet är att se på införandets effekter på det egna kapitalet, samt att utröna förhållanden före och efter införandet, då sett till två tidsperioder 2000-2004 och 2005-2009. Metod: Undersökningen är en totalundersökning som innefattar tio stycken företag. Studien sträcker sig från år 2000 - 2009 där 2000 - 2004 är perioden innan införandet av IAS 40 och perioden 2005 - 2009 är efter införandet. CAPM och Tobins Q används för att se om det finns skillnader i eget kapital samt eget kapital i förhållande till börskurs före och efter införandet.   Teori: Undersökningen utgår från Finansieringsteori, Effektiva marknadshypotesen, Capital Asset Pricing Model (CAPM), Tobins Q, Redovisningsteori, Beslutsfattande och Human Information Processing Empiri: I kapitlet illustreras undersökningen i tabeller och diagram. Statistik programmet SPSS har använts för bearbetning av data och illustreras även i diagram för CAPM och Tobins Q. Ytterligare en tabell visas för substansrabatt och substanspremie för att se hur pass väl aktiepriset och eget kapital överensstämmer.  Slutsats:         Det finns ingen signifikans för att införandet av den nya redovisningspraxisen, IFRS/IAS, har lett till att börskursen kongruerar mer med eget kapital för perioden 2005-2009 än perioden innan införandet 2000-2004.   Det går inte att påvisa någon signifikans för att införandet av IFRS/IAS har påverkat kostanden för eget kapital mätt under perioden 2000-2009. / Purpose:  The main purpose is to examine the effects of the implementation of IAS in the real-estate business and see if the principles have led to a more value relevance accounting. The study also examines the effects on equity before and after the introduction over two periods, 2000-2004 and 2005-2009.  Methods: The survey includes teen business. The study extends from 2000 - 2009 where 2000 - 2004 is the period before the introduction of IAS 40 and the period 2005 - 2009 is after the introduction. CAPM and Tobins Q will be examined to see whether there exist differences in equity and equity in relation to the share price after the introduction.    Theoretical: The study is based on Finance theory, Efficient market hypothesis, Capital Asset Pricing Model (CAPM), Tobins Q, Accounting theory, Decision making and Human Information Processing Empirical: This chapter illustrates the survey in charts and graphs. The statistical software SPSS was used for processing data and is also shown in diagrams for CAPM and Tobins Q for the development of all business together. Another table shows discount or premium so that stock buyers can evaluate how well the stock price and equity line. Conclusion:    There is no significant that the introduction of the new accounting principle, IFRS/IAS has led to the conclusion that the share price correlates more with equity for the period 2005-2009 than before the introduction 2000-2004. It is unable to demonstrate any significance that the introduction of IFRS/IAS has affected the cost of equity measures over the period 2000-2009.

The fair-value hierarchy used in financial accounting has been criticized because of its complexity being the reason for several accounting issues. This study examines the underlying factors affecting decision makers in the process of fair-value accounting of financial instruments within the fair-value hierarchy. Research has been conducted through in-depth interviews with representatives of five Swedish banks. The findings have been analysed with a frame of reference built on prior judgment and decision making research. The results of the study show that the extent of the affecting factors vary between different banks depending on the banks' individual prerequisites.

<p>I examine whether financial statement preparers (managers and auditors) treat recognized versus disclosed fair value of option compensation differently. Recognition refers to items that appear on the face of financial statements and that are included in subtotal figures that appear in the summary accounts; disclosure refers to items that appear in words and amounts in only the financial statement footnotes. I find that fair value recognition of option compensation is likely to have a significant impact on net income. Firms in my sample granted options amounting to a median fair value of 7% of profits in 1996 and 11% of profits in 2004. I compare the terms of option grants and the properties of fair value estimation under a disclosure reporting regime to terms and properties under a recognition regime. Under a fair value recognition regime, I find firms reduce/eliminate option grants across all levels of employees, reduce the statutory length of options, and substitute restricted stock and bonuses for option compensation. The fair value reduction in option grants is on average 9% (0.4%) of absolute net income. In contrast, under a fair value disclosure regime, option compensation was not reduced. I also find that firms increase the bias in three inputs to fair value option estimation: volatility, dividend, and interest. This increase amounts to 4%, 2%, and 0.3% of fair value cost. Mandatory recognition firms also display increased dividend and interest input accuracy. Combined, these results suggest that financial statements reflect differences in behavior between recognition and disclosure reporting regimes, such that both real actions and fair value estimation are used to reduce recognized values.</p> / Dissertation