<p>Marknadsvärdet på bostadsrättslägenheter ändras kontinuerligt men det är först vid försäljning som värdet konkretiseras och fastställs. En av mäklarens uppgifter blir att sätta ett utgångspris som i sin tur ska leda till ett försäljningspris. Som studenter på fastighetsekonomiprogrammet har vi saknat en tydlig förklaring till hur värderingen praktiskt går till väga och om det finns grundläggande faktorer som gäller alla mäklare. Syftet med uppsatsen är därför att studera vilka olika aspekter en fastighetsmäklare väger in vid en värdering av en bostadsrättslägenhet. Vi har då utgått ifrån redan kända teorier och sedan undersökt hur de påverkar värderingen och om det finns ytterligare faktorer.</p><p>I intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Karlstad har vi undersökt påverkan av faktorer som läget, månadsavgiften, standard, skick, storlek, ränta och tidigare försäljningar. Teorin om de nämnda faktorerna överensstämde väl med respondenternas svar men vi har även gett dem möjligheten att påpeka ytterligare faktorer.</p><p>Vi konstaterar att värderingen är en komplicerad process och att det inte finns någon exakt modell att följa. Det framkom dock tidigt under studien att det var två faktorer som vägde tyngst, läget och månadsavgiften. Efter en jämförelse med tidigare försäljningar inom det aktuella området ligger ofta dessa faktorer till grund för hela värderingen. Övriga faktorer vägs in fast i sammanhanget spelar de inte lika stor roll. De ger dock läsaren en mer intressant och bredare inblick i fastighetsmäklarens arbete som värderare.</p>

Syfte: Inom fastighetsbranschen finns det ungefär 100 000 yrkesverksamma. Denna bransch står inom de närmaste åren för stora pensionsavgångar. En av de yrkeskategorier som kommer att påverkas är fastighetsvärderare. I dagsläget finns det ungefär 600 yrkesverksamma fastighetsvärderare. Genom ett antal offentliga aktörer som är verksamma inom fastighetsmarknaden, vill vi belysa frågan om de anser att det råder brist på fastighetsvärderare. Vi har valt att i denna studie särskilt granska och studera Gävle kommun och dess fastighetsbolag, Gavlefastigheter.   Metod: Vi har med empirisk forskning, som bedrivs med företrädesvis kvantitativa och kvalitativa metoder, utfört denna studie. Data har samlats in genom intervjuer som sedan sammanställts och analyserats både utifrån de resultat vi fick in men även genom transaktionshandlingar som vi tagit del av ifrån Gavlefastigheter. Resultaten redovisas i löpande text.    Resultat &amp; Slutsats: Resultaten vi fick fram visar på att ur de offentliga aktörernas perspektiv upplever alla utom en att det finns ett tillfredställande utbud av fastighetsvärderare. De offentliga aktörerna gör inte många fastighetstransaktioner och de anlitar bara fastighetsvärderare vid unika och komplexa objekt. Fastighetsvärderarna kommer att påverkas av pensionsavgångarna. Det i sin tur kommer inte, ur de offentliga aktörernas synvinkel, påverka efterfrågan av fastighetsvärderarnas tjänster.   Förslag till fortsatt forskning: Vi har i denna studie valt att belysa vår problemformulering utifrån ett antal offentliga aktörers synvinkel. Det skulle vara intressant att göra en liknande fallstudie utifrån fastighetsvärderarnas egen sida, men även utifrån de privata fastighetsägarnas sida.   Uppsatsens bidrag: Vi har med denna studie bidragit med att påvisa att de offentliga aktörerna inte anser att det finns för få fastighetsvärderare och att anlitningen av dem sker i mindre omfattning.

Stockholms bostadsmarknad fungerar dåligt. Det råder bostadsbrist och i Stockholm kommuns bostadskö står det över 135 000 bostadssökande. Byggandet har kommit igång men det saknas långsiktiga incitament för byggherrarna att bygga hyreshus. Höga byggkostnader och reglerad hyra är några orsaker. Hyresnivån sätts efter det sk bruksvärdessystemet där de kommunala allmännyttiga bolagen blir hyresnormerande. Bruksvärdessystemet baseras på olika variabler såsom standard, byggnadsår, läge till kommunikationer osv. I Stockholms innerstad är de flesta hyresfastigheter äldre, i och med det så har de en låg hyra. I ytterkransen av staden har det byggts vid ett senare skede och det har resulterat i att det är dyrare att bo där än i innerstaden. Bruksvärdessystemet lägger stor vikt på byggnadsår och väldigt lite på läge som har resulterat i att de flesta som söker sig in på marknaden tycker att marknaden är orättvis pga låga hyresnivåer på en väldigt eftertraktad marknad. Att en hyreslägenhets läge inte återspeglas i hyran, gör att hyreskontrakt till lägenheter i attraktiva lägen får stora dolda ekonomiska värden. Detta har skapat en stor svart marknad som omsätter enorma summor pengar varje år. Hyresgäster och fastighetsägare säljer helt enkelt sina hyreskontrakt via bytesaffärer eller skenaffärer. Det har skapats en bytesmarknad istället för en tillväxtmarknad och detta gör det väldigt svårt att slå sig in på marknaden om du själv inte har något att byta med.

Marknadsvärdet på bostadsrättslägenheter ändras kontinuerligt men det är först vid försäljning som värdet konkretiseras och fastställs. En av mäklarens uppgifter blir att sätta ett utgångspris som i sin tur ska leda till ett försäljningspris. Som studenter på fastighetsekonomiprogrammet har vi saknat en tydlig förklaring till hur värderingen praktiskt går till väga och om det finns grundläggande faktorer som gäller alla mäklare. Syftet med uppsatsen är därför att studera vilka olika aspekter en fastighetsmäklare väger in vid en värdering av en bostadsrättslägenhet. Vi har då utgått ifrån redan kända teorier och sedan undersökt hur de påverkar värderingen och om det finns ytterligare faktorer. I intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Karlstad har vi undersökt påverkan av faktorer som läget, månadsavgiften, standard, skick, storlek, ränta och tidigare försäljningar. Teorin om de nämnda faktorerna överensstämde väl med respondenternas svar men vi har även gett dem möjligheten att påpeka ytterligare faktorer. Vi konstaterar att värderingen är en komplicerad process och att det inte finns någon exakt modell att följa. Det framkom dock tidigt under studien att det var två faktorer som vägde tyngst, läget och månadsavgiften. Efter en jämförelse med tidigare försäljningar inom det aktuella området ligger ofta dessa faktorer till grund för hela värderingen. Övriga faktorer vägs in fast i sammanhanget spelar de inte lika stor roll. De ger dock läsaren en mer intressant och bredare inblick i fastighetsmäklarens arbete som värderare.

Sammanfattning ___________________________________________________________________________ Titel: Fastighetsbolagens internationalisering Författare: Anna Bobjer och Jennie Thorslund Fakultet: Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Handledare: Tommy Bood ___________________________________________________________________________ Uppsatsen fokuserar på sju stycken frågeställningar som vi fört en diskussion runt med fem svenska fastighetsbolag. Undersökningen begränsas till det indirekta ägandet av utländska investerare inom svenska fastighetsbolag. Som utgångspunkt kontaktade vi 10 av de stora svenska fasighetsbolagen vilket resulterade i intervjuer med 5 st fastighetsbolag. Dessa är Klövern, Lundbergs, Balder, Kungsleden och Fabege. Frågan vi ställt oss i vår problemformulering är huruvida ett ökat utländskt ägande kan, eller kanske redan har, påverka de svenska fastighetsbolagen och vad kan det kan komma att ha för inverkan på verksamheten. Vi vill vidare ta reda på hur dagens fastighetsbolag ser på dessa investerare. Fastigheter är ett unikt tillgångsslag men har inte samma effektiva prissättning och likviditet som aktier och obligationer. För att undgå denna tröghet men ändå nå de positiva aspekterna av fastighetsmarknaden kan placerare välja att investera i fastighetsaktier eller fastighetsfonder. Kapital söker alltid bra investeringar och fastighetsbolagen i dagens svenska ekonomi är en god kandidat. Med höga direktavkastningar, attraktivt affärsklimat med ett öppensinnigt och pålitligt folk har Sverige idag ett antal argument som talar för dess starka attraktionskraft. Det lättorienterade rättssystemet och goda språkkunskaper underlättar ytterligare. Vi kan se att ju större fastighetsbolaget är på börsen desto större är det utländska intresset. Intresset från utlandet har successivt ökat under den svenska fastighetsmarknadens uppsving under 2000-talet. Det finns ett mönster i investerarnas val av de större, kanske lite säkrare, bolagen. Vidare ser respondenterna inga direkta nackdelar med att vara börsnoterade men finns inte behovet av det kapital som finns att tillgå på börsen så ser de heller ingen anledning till varför fastighetsbolag bör vara börsnoterade. Vi kan slutligen konstatera att de svenska fastighetsbolagen inte påverkas av ett utökat, alternativt nytt, utländskt aktieägande. Det här är en sammanfattning, ett litet smakprov på vad vi behandlat i vår uppsats. Hoppas det intresserar dig och att du får en trevlig läsning!

Det primära syftet med denna uppsats är att undersöka hur digitaliseringens utveck- ling påverkar skapandet av kundrelationer för svenska fastighetsmäklare. Uppsatsen tar sitt ursprung i en teoretisk referensram som ligger till grund för analys av insam- lad data.  Empirin har samlats in genom en kvalitativ metod. Undersökningen har genomförts via intervjuer med sex svenska fastighetsmäklare som har fått berätta om sin inställ- ning till digitaliseringen inom mäklarbranschen. Resultatet har sedan kodats vilket genererat teman och begrepp som är väsentliga för uppsatsen. Utifrån dessa har analysen formats och tillsammans med slutsatsen genererat ett resultat. Studien gav ett flertal intressanta perspektiv och utfall. Ett utmärkande resultat var att digitalise- ringen inte påverkat skapandet av kundrelationer inom mäklarbranschen i den mån som tidigare förutsatts. Vår undersökning tyder på att den bakomliggande anled- ningen till detta främst grundar sig i gamla lagar och regelverk som präglar bran- schen. Sådana lagar antas bromsa en eventuell utveckling till en mer digitaliserad försäljningsprocess. Däremot har empirin visat på andra tendenser inom digitalise- ringen av mäklarbranschen samt synsättet på skapandet av kundrelationer. Det kan konstateras att digitala mäklarbyråer når framgång vilket talar för att kunders för- hållningssätt till fastighetsmäklares arbetssätt förändrats.  Avslutningsvis visar vår studie på att digitaliseringen framförallt påverkat synsättet snarare än arbetssättet för skapandet av kundrelationer inom mäklarbranschen samt att branschen troligtvis kommer fortsätta att digitaliseras. / The primary purpose with the following essay is to investigate how digitalization impacts the creation of new customer relationships in the Swedish real estate indu- stry. The essay originates in a theoretical frame of reference, which pertains to the analysis of collected data.  In order to gather information of which the empirics are based on, we applied a qualitative method, which was conducted by interviews with six Swedish real estate agents. Based on the questions, the respondents were asked to share their attitude towards digitalization in the real estate industry. In order to present the result of the study, the answers have been coded, which resulted in themes and concepts that we found essential for the following essay. The analysis was shaped by the codes and concepts, which generated a result by means of the conclusion. The study provided several interesting perspectives and outcomes. A remarkable result was that digitali- zation did not seem to have the effect of building customer relationships in the real estate industry to the extent previously assumed. Our investigation indicated that the underlying reason for this unexpected result was mainly old laws and regulations that seals the industry. Such laws are assumed to have a negative impact on the deve- lopment towards a more digitized sales process. However, the empirical evidence suggested other trends and attitudes in the digitalization of the real estate industry and building customer relationships. It can be established that digital real estate agencies are successful, which indicates that customers' attitudes towards real estate agents' way of working have changed.  In conclusion, our study shows that digitalization, in particular, has affected the ap- proach rather than the real estate agent’s work of building customer relationships. Another conclusion is that the industry most likely will continue to be digitized.

<p>Samtidigt som Sveriges totala energianvändning ökar varje år, pågår en ständig debatt om att förändringar inom flera olika områden är ett måste för miljön och klimatets skull. För att miljön inte ska skadas alltför mycket påpekas det gång på gång, i bland annat media, hur viktigt det är att energianvändningen i landet minskar. Vad det gäller bostadssektorn, står den för cirka 40 % av landets totala energianvändning, vilket innebär att småhusägare, hyresgäster, fastighetsbolag med flera, har ett betydande ansvar om vi ska lyckas minska energianvändningen. I de uttalade miljömålen finns det bland annat mål om att energianvändningen i bostäder och lokaler ska minska. Trots att det finns subventioner, bidrag och skatter går utvecklingen trögt och kanske krävs mer motivation för att få fastighetsägare att faktiskt satsa på en förändring. I arbetet för en miljövänlig utveckling kommer energieffektivisering in. Det kan till exempel handla om att byta ut äldre tvättmaskiner och vitvaror till mer energieffektiva. En annan slags åtgärd kan vara att hyresgästen själv betalar för sin värme- och vattenförbrukning, vilket ofta leder till större medvetenhet om hur mycket som faktiskt förbrukas. Genom att satsa på energieffektivisering finns det, enligt oss, dels möjlighet att minska skadlig miljöpåverkan och dels chans att spara pengar.</p><p>Uppsatsen avser att undersöka ett antal fastighetsbolags resonemang och attityder kring energieffektivisering. Vi har även undersökt och diskuterat hur bolagen bedömer energieffektivisering som investering och vilka faktorer som påverkar deras beslut.</p><p>I den empiriska studien har det framgått att fastighetsbolagen har en positiv inställning till miljövänligt arbete. Anledningen till att satsa, eller inte satsa, på det är olika och dessutom är en allmän uppfattning att kommunala fastighetsbolag förmodligen jobbar med effektivisering i större utsträckning än privata. Det har även framkommit att skälet till ägandet av fastigheterna mycket väl kan styra graden av sådana här slags investeringar.</p><p>Vi kan konstatera att det finns medvetenhet om att Sveriges energianvändning måste sänkas. Dock saknar många fastighetsbolag information om hur de kan gå tillväga för att energieffektivisera systemen i fastigheterna. Miljövänliga åtgärder är något som</p><p>fastighetsbolagen, i de flesta fall, tittar på – men fortfarande måste investeringarna vara lönsamma för att de ska utföras. Här har vi ansett det intressant att ifrågasätta vilka metoder fastighetsbolagen använder vid lönsamhetsberäkning och om det endast är lönsamheten som styr det slutgiltiga beslutet. Det har framkommit att bristande information om de ekonomiska modellerna för investeringsbeslut ofta resulterar till att bolag väljer att göra det enkelt för sig och endast döma investeringar efter återbetalningstid.</p><p>Beslutsunderlagen för energieffektiviserande investeringar kan därför starkt ifrågasättas.Genom ökad information om energifrågan och fastigheten, mer subventioner och ett arbete för att öka kompetensen inom branschen finns också en chans för staten att styra investeringarna mot miljövänligare alternativ.</p>

Samtidigt som Sveriges totala energianvändning ökar varje år, pågår en ständig debatt om att förändringar inom flera olika områden är ett måste för miljön och klimatets skull. För att miljön inte ska skadas alltför mycket påpekas det gång på gång, i bland annat media, hur viktigt det är att energianvändningen i landet minskar. Vad det gäller bostadssektorn, står den för cirka 40 % av landets totala energianvändning, vilket innebär att småhusägare, hyresgäster, fastighetsbolag med flera, har ett betydande ansvar om vi ska lyckas minska energianvändningen. I de uttalade miljömålen finns det bland annat mål om att energianvändningen i bostäder och lokaler ska minska. Trots att det finns subventioner, bidrag och skatter går utvecklingen trögt och kanske krävs mer motivation för att få fastighetsägare att faktiskt satsa på en förändring. I arbetet för en miljövänlig utveckling kommer energieffektivisering in. Det kan till exempel handla om att byta ut äldre tvättmaskiner och vitvaror till mer energieffektiva. En annan slags åtgärd kan vara att hyresgästen själv betalar för sin värme- och vattenförbrukning, vilket ofta leder till större medvetenhet om hur mycket som faktiskt förbrukas. Genom att satsa på energieffektivisering finns det, enligt oss, dels möjlighet att minska skadlig miljöpåverkan och dels chans att spara pengar. Uppsatsen avser att undersöka ett antal fastighetsbolags resonemang och attityder kring energieffektivisering. Vi har även undersökt och diskuterat hur bolagen bedömer energieffektivisering som investering och vilka faktorer som påverkar deras beslut. I den empiriska studien har det framgått att fastighetsbolagen har en positiv inställning till miljövänligt arbete. Anledningen till att satsa, eller inte satsa, på det är olika och dessutom är en allmän uppfattning att kommunala fastighetsbolag förmodligen jobbar med effektivisering i större utsträckning än privata. Det har även framkommit att skälet till ägandet av fastigheterna mycket väl kan styra graden av sådana här slags investeringar. Vi kan konstatera att det finns medvetenhet om att Sveriges energianvändning måste sänkas. Dock saknar många fastighetsbolag information om hur de kan gå tillväga för att energieffektivisera systemen i fastigheterna. Miljövänliga åtgärder är något som fastighetsbolagen, i de flesta fall, tittar på – men fortfarande måste investeringarna vara lönsamma för att de ska utföras. Här har vi ansett det intressant att ifrågasätta vilka metoder fastighetsbolagen använder vid lönsamhetsberäkning och om det endast är lönsamheten som styr det slutgiltiga beslutet. Det har framkommit att bristande information om de ekonomiska modellerna för investeringsbeslut ofta resulterar till att bolag väljer att göra det enkelt för sig och endast döma investeringar efter återbetalningstid. Beslutsunderlagen för energieffektiviserande investeringar kan därför starkt ifrågasättas.Genom ökad information om energifrågan och fastigheten, mer subventioner och ett arbete för att öka kompetensen inom branschen finns också en chans för staten att styra investeringarna mot miljövänligare alternativ.

Abstract Student thesis in Business Administration, Karlstad Business School, Real Estate Management Bachelor thesis, Spring 2019 Supervisor: Peter Samuelsson Authors: Anders Bergström and Simon Svensson Title: Uncertainty in lending to commercial properties – How do the banks handle and minimize the risks and uncertainties when lending to commercial properties? Introduction and problem statement: Valuation and lending to commercial properties are associated with risks and uncertainties. Since the banks base their lending on the basis of valuation, incorrect values are risky for the banks as well as for macroeconomics at large. Research question: How do banks view risk/uncertainty when valuing and lending to commercial properties? How do banks manage and minimize the risks/uncertainties of lending to commercial properties? Objectives: The purpose is to investigate and describe the risks and uncertainties that banks encounter and how they handle them when lending to commercial properties. Limitations: Our study focuses on four banks in Karlstad who work with lending to commercial properties. Methodology: We have applied a qualitative method where we interviewed four people operating in the banking sector, working on lending to commercial properties. The main purpose of the interviews is to investigate how the banks work with risk minimization and management of uncertainties in lending to commercial properties. Conclusions: The banks follow the regulations and the various tools they have to minimize risks and uncertainties when lending. The valuation data is only verified by internal checks carried out by bankers who are not authorized valuers. The bank thus relies on the valuers data and does not review the valuation data as thoroughly as the valuers. In practice, this means that the bankers cannot always detect if a valuation basis is incorrect, but risk to grant the loan anyway.

No description available.