<p>Med detta examensarbete ska vi försöka förklara vad dolda fel är, som kan upptäckas efter en fastighetsförsäljning. Vi tittar på frågan ur både säljaren och köparens synvinklar och vad fastighetsmäklaren och besiktningsmannen har för roller och ansvar i frågan. Med en artikel från tidningen Vi i villa ger vi några exempel på vad som kan tolkas vara dolda fel eller inte. Vi har också tittat lite på de försäkringar som finns och kan tecknas mot dolda fel. Slutligen har vi en spännande motion till riksdagen som visar hur många i branschen vill utveckla och förändra det nuvarande systemet</p>

Med detta examensarbete ska vi försöka förklara vad dolda fel är, som kan upptäckas efter en fastighetsförsäljning. Vi tittar på frågan ur både säljaren och köparens synvinklar och vad fastighetsmäklaren och besiktningsmannen har för roller och ansvar i frågan. Med en artikel från tidningen Vi i villa ger vi några exempel på vad som kan tolkas vara dolda fel eller inte. Vi har också tittat lite på de försäkringar som finns och kan tecknas mot dolda fel. Slutligen har vi en spännande motion till riksdagen som visar hur många i branschen vill utveckla och förändra det nuvarande systemet

Abstract The purpose of this study was to identify problems that may occur in the execution of a civil engineering project and suggest measures to reduce the risk of errors. The study was conducted in cooperation with a civil engineering company in the Gothenburg area. During two weeks in February 2012, a field study took place on two construction sites where disruption and problems that took more than 15 minutes to correct were noted. During the field study we identified 39 such occurrences in the projects and then these were classified into different categories according to their cause. The two largest categories were "Design" and "Planning", which accounted for half of the errors that were discovered. In the study results were evaluated to decide whether it was possible to detect discrepancies at an earlier stage. The cost to fix an error in the design stage may be significantly less than to correct the problem in production. According to the evaluation, 55% of the errors could have been detected earlier if there was a greater degree of observation for such issues by everyone involved in the project. The conclusion for this study was that there was potential to reduce time-consuming and costly errors occurring in production through an increased involvement from all involved in both investigated projects and improved communication between all those involved.

Ansvarsfördelningen vid den abstrakta feltypen konkreta fel, har sedan länge skett med utgångspunkt i köparens undersökningsplikt. Praxis har dock i och med NJA 2007 s 86 gått ifrån denna huvudregel, när HD valde att ålägga säljaren en upplysningsplikt, i strid med de uttalanden som gjordes i förarbetena vid 1990 års lagändring av jordabalken. Rättsfallet har mot bakgrund av detta, blivit starkt kritiserat från flera håll. Vi har i vårt arbete valt att pröva de systematiska argument som HD lägger fram i sina domskäl, för att se huruvida den upplysningsplikt som HD införde i nyss nämnda avgörande, skulle gå att tillämpa på andra feltyper än de som var föremål för prövning i målet. Således har vi i vår uppsats även prövat prejudikatets räckvidd, och huruvida den kritik som riktats mot avgörandet, kan anses vara korrekt. Den systematiska prövning som vi har genomfört, har grundat sig i att försöka utreda tillämpligheten av säljarens upplysningsplikt på dels rådighetsfel enligt 4 kap 18 § JB, och dels på fel enligt 11 kap 64 § PBL. Vi har därefter fört ett resonemang avseende lämpligheten av att ålägga säljaren en upplysningsplikt för nyss nämnda feltyper. Vi har funnit flertalet argument som talar för att ålägga en säljare upplysningsplikt, men i slutändan har det blivit en diskussion grundat på rättsosäkerheten. Denna diskussion har framförallt speglat det moment av osäkerhet som uppstår, när man frångår ansvarsfördelningen om köparens undersökningsplikt, som så länge varit vedertagen i svensk rätt.

No description available.

<p>Rapporten handlar om försäkringar mot dolda fel. Vi har granskat vilka alternativ som finns om man vill teckna en försäkring mot dessa fel. Vi har kollat avtalsvillkor, priser m.m. Vidare har vi via en undersökning kollat hur försäkringarna upplevs av säljare respektive köpare/spekulanter. I undersökning ingick även att kolla vad folk upplever som ett dolt fel. Vi har kollat på rättsfall angående vad som kan vara ett dolt fel, hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig, och vad besiktningsmannen har för ansvar. Detta har vi gjort för att komma fram till om det lönar sig att som säljare teckna en dolda fel försäkring, samt om man det är positivt eller negativt att köpa ett hus som är försäkrat. Vi har kommit fram till att folks kunskaper om dolda fel är väldigt dåliga. Trots detta så tycker folk det är tryggt att köpa ett hus som är dolda fel försäkrat och de anser även att ett hus som är försäkrat är mer lätt sålt.</p>

Rapporten handlar om försäkringar mot dolda fel. Vi har granskat vilka alternativ som finns om man vill teckna en försäkring mot dessa fel. Vi har kollat avtalsvillkor, priser m.m. Vidare har vi via en undersökning kollat hur försäkringarna upplevs av säljare respektive köpare/spekulanter. I undersökning ingick även att kolla vad folk upplever som ett dolt fel. Vi har kollat på rättsfall angående vad som kan vara ett dolt fel, hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig, och vad besiktningsmannen har för ansvar. Detta har vi gjort för att komma fram till om det lönar sig att som säljare teckna en dolda fel försäkring, samt om man det är positivt eller negativt att köpa ett hus som är försäkrat. Vi har kommit fram till att folks kunskaper om dolda fel är väldigt dåliga. Trots detta så tycker folk det är tryggt att köpa ett hus som är dolda fel försäkrat och de anser även att ett hus som är försäkrat är mer lätt sålt.

No description available.

Arbetet har som syfte att ta reda på vem som ansvarar för rättsligt fel enligt lag och avtal och om det skiljer sig åt i fast respektive lös egendom. Som utgångspunkt har säljaren att svara för de rättsliga fel som kan komma att upptäckas och en köpare har att förvänta sig en bostad fri från belastningar. Man bör även beakta att tredje part kan hållas ansvarig för rättsligt fel såsom mäklare eller bostadsrättsförening. I realiteten är det inte riktigt så enkelt. Vidare ger arbetet en generell bild av vad rättsliga fel innebär. Praxis är betydelsefull då den ger vägledning i bedömningen av ansvarsfördelningen vad beträffar rättsliga fel samt en tydligare bild om när reklamationsfristen startar. Vad beträffar fast egendom visar det sig att jordabalken har två paragrafer som båda behandlar köparens goda tro men i själva verket ska dessa inte bedömas på samma sätt. Det framgår av praxis att köparen sakrättsligt sett kan få en undersökningsplikt om det är så att hen har märkt eller åtminstone borde ha uppmärksammat att något inte verkar stämma, detta då godtroskravet här ställs högt av den anledningen att man vill trygga rättighetsinnehavarens intressen. Kravet på god tro obligationsrättsligt sett ställs lägre, man vill helt enkelt skydda köparens intressen. Någon undersökningsplikt förekommer inte här och köparen har att förutsätta att informationen i avtalet är korrekt. Innebörden är den att säljaren hålls ansvarig för det rättsliga felet om köparen har reklamerat inom skälig tid från det att felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Reklamationsfristen börjar löpa redan när tredje man gör anspråk och det kan ses som troligt. I fråga om lös egendom prövas inte köparens goda tro. Där är utgångspunkten avtalets innehåll (i vid bemärkelse). Kravet för reklamationsfristen är densamma här som vid fast egendom. / The aim of this paper is to find out who is responsible for legal errors under law and contract and whether it differs in immovable property or movable property. As a starting point, the seller is held responsible for the legal errors that may be detected and a buyer should expect a home free of loads. It should also be considered that third parties can be held responsible for legal errors such as brokers or tenant-owner associations. It´s not quite so simple. Furthermore, the work gives a general picture of what legal errors mean.Court’s case-law is important as it provides guidance in the assessment of the division of responsibilities in terms of legal errors and a clearer picture of when the period of complaint starts. As far as immovable property is concerned, it appears that the Jordabalk has two paragraphs which both deal with the good faith of the buyer, but in fact they should not be assessed in the same way. It is clear from the Court’s case-law that the buyer may be required to investigate in rem if it is the case that he or she has noticed or at least should have noticed that something does not seem right, this is because the claim for acceptance is set high due to the reason that it wants to protect the interests of the rightsholder. The requirement of good faith is set lower in terms of bond law, it simply wants to protect the buyer's interests. In this case there is no obligation to investigate and the buyer must assume that the contract information is correct. The implication is that the seller is held responsible for the legal error if the buyer has complained within a reasonable time from the time the defect was discovered or should have been discovered. The deadline for complaints starts already when a third party make claims and it can be viewed as likely. In the case of movable property, the good faith of the buyer is not tested. As the basis for point in this case is the contract and its information (in a broad perspective). The requirement for the period for claims is the same here as in the case of immovable property.

På senare år har det varit många skandaler exempelvis Enron och Worldcom vilka skakat den finansiella marknaden. Den gemensamma nämnaren var revisorer vilka ej varit oberoende i sitt agerande mot företagen och intressenterna. Dessa skandaler har lett till en ökad diskussion om revisorsyrket samt vad som påverkar revisorernas oberoende. Då intressenterna är beroende av att informationen är kvalitetssäkrad av revisorerna har dessa felaktigheter slagit hårt mot dem som grupp. I Sverige skall revisorer följa de lagar och regler som gäller för aktiebolag i samband med en revision. En av dessa regler är uttalandet om ett företags fortsatta drift, vilket påvisas i samband med revisionsberättelsen. Denna anmärkning skall följa direktiven i ISA 570. I denna studie har vi valt att definiera revisorns oberoende som förmågan att korrekt utfärda en anmärkning om fortsatt drift enligt ISA 570. Det har även utförts tester utifrån en bredare proxyvariabel för revisorns oberoende nämligen anmärkning om ekonomisk svårighet. Då intressenterna är en grupp vilket felaktigheter från revisorn slår hård mot har denna studie valt att undersöka revisorernas oberoende ur intressenternas perspektiv. För att kunna mäta revisorernas oberoende genom att studera samma information vilket intressenterna får (årsredovisningarna), utfördes en kvantitativ undersökning av företag vilket avslutat konkursen under de sista fyra månaderna av år 2010. Studien grundades på en deduktiv forskningsansats och använde 943 observationer av företag vilket avslutat konkursen år 2010. Studien undersökte revisorernas oberoende med undersökningsvariablerna revisionsarvode, konsultarvode och storleken på staden där revisorn var verksam i. Städerna delades upp i liten, mellanstor och stor stad. Dessa undersöktes genom användandet av binära logistiska regressioner med anmärkning om fortsatt drift, samt anmärkning om ekonomisk svårighet som beroende variabel. I studien inkluderade vi kontrollavariabler vilka visats påverka revisorns oberoende utifrån tidigare studier. Då tidigare studier mest undersökt revisionsbolagen på antingen koncernnivå eller kontorsnivå valdes att undersöka revisionsbolagen på en stadsnivå. Att välja ett stadsperspektiv ledde till en djupare insikt om det skiljer i oberoendet mellan olika storlekar på städer. Resultatet av denna studie uppvisar ej något signifikant samband mellan städernas storlek och revisorns oberoende. Även revisionsarvodet och konsultarvodet uppvisade ej ett signifikant samband med revisorns förmåga att korrekt utfärda en anmärkning om fortsatt drift eller förmåga att anmärka om ekonomiska svårigheter. Det leder till att revisorns oberoende enligt denna studies resultat ej kan antas påverkas av dessa faktorer.