Essa dissertação tem como objeto de estudo o preço da terra como elemento político na produção pública de habitação e na produção do espaço em Curitiba. A habitação de interesse social configura-se hoje como um falso problema. Falso, não porque as carências no setor habitacional não existam e não se configurem enquanto um problema. É um falso problema porque sua formulação está baseada somente em explicações economicistas que ignoram o preço da terra como um elemento político. Para a reformulação do problema da habitação a partir de suas características intrísecas, a produção da Companhia de Habitação Popular de Curitiba foi analisada desde a sua fundação em 1965 até o ano de 2010, ano de início dessa pesquisa, demontrando a relação entre o preço da terra e as transformações das tipologias e localização de unidades habitacionais produzidas. Demonstra-se ainda que ao longo dos diversos planos, projetos e leis elaborados, principalmente pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba o discurso sobre o preço da terra como problema e a descrição da natureza de problema que ele constitui, diverge ao longo do tempo, bem como as soluções formuladas que normalmente tem o sentido de buscar terras mais baratas ao invés de pautar o preço destas. Os principais elementos apontados pela COHAB-CT ao longo de sua história como limitantes para a produção habitacional: a escassez de terra, a especulação imobiliária e o alto preço da terra, são desconstruídos e aparecem como políticas de obscurecimento à medida em que naturalizam o preço da terra e o tornam um elemento reificado, sempiterno e imutável. Imutável não no sentido que este não varie, mas no sentido de que este varia sem qualquer relação com os processos de produção e reprodução do capital e portanto sem possibilidades de intervenção. Esse desvelamento do obscurecimento da formulação do preço da terra como problema na produção da habitação popular e, por consequência, o desvelamento do problema da habitação, acabam por demonstrar o embricamento da Companhia de Habitação Popular de Curitiba nos movimentos do mercado imobiliário. / The present dissertation has the purpose of studying the price of the land as a political factor on the public housing production and on the production of space in Curitiba. The social housing figures today as a false problem. False, not because the needs in the housing sector supposedly don\'t exist or don\'t figure as a problem. It is false because its formulation is based only on economistic explanations that ignore the price of the land as a political factor. To reformulate the housing question based on its intrinsic characteristics, we analyzed the production of the Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB-CT (popular housing company of Curitiba), considered the period from 1965 to 2010, the year the present research started, demonstrating the relation between the price of the land and the transformation of the typologies and locations of the housing units produced in the period. It is also demonstrated that, after several plans, projects, and laws passed, drafted in many cases by the Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Urban planning and research institute of Curitiba) and the Companhia de Habitação Popular de Curitiba (popular housing company of Curitiba), the discourse about the price of the land as a problem, and the description of the nature of the problem that it makes up, differ during the period, as well as the solutions given, which, normally, has the sense of seeking cheaper lands instead of stating their price. The main factors pointed out by COHAB-CT, during its history, as limits to the housing production, are: the lack of land, the property speculation and the high price of the land. These factors fall down and show up as eclipsing policies as far as they naturalize the price of the land and make it up reified, everlasting, and immutable. Immutable not in a sense that it doesn\'t vary, but in the sense that it varies without relation to the processes of production and reproduction of Capital, therefore without possibilities of intervention. The unveiling of the eclipsing policies within the formulation of the price of the land as a problem within the popular housing and, as a consequence, the unveiling of the housing question, end up to demonstrate the interwoven of the Companhia de Habitação Popular de Curitiba (popular housing company of Curitiba) and the movements of real estate market.

O objetivo principal desta dissertação é a investigação dos fatores que contribuíram para a formação da atual configuração urbana da zona Norte do Município de São Paulo, especialmente nos distritos de Santana, Tucuruvi, Vila Maria e Vila Guilherme, destacando a produção de uma centralidade em diferentes momentos de sua história. A escolha da área de estudo justifica-se por estar ainda em processo de transformação e possuir características que permitam a abordagem da questão da formação das novas áreas de centralidade em São Paulo, assunto ainda pouco explorado no meio acadêmico, formadas a partir de grandes empreendimentos imobiliários do setor terciário. A pesquisa trabalhou com a hipótese de que um mega-empreendimento imobiliário (o Complexo Center Norte) não foi o único responsável por todas as mudanças ocorridas no espaço urbano da região, ao contrário do que é comumente afirmado. O método de trabalho adotado baseou-se no estudo da estruturação da área e na análise de dados e informações, provenientes de estudos e planos urbanísticos realizados no período entre 1940 e 2006, considerando os aspectos físico-territoriais e socioeconômicos da região, além da análise do desenvolvimento dos elementos ligados à centralidade. / The main objective of this dissertation is the investigation of the factors that had contributed for the formation of the current urban configuration of the North Region of the City of São Paulo, especially the districts of Santana, Tucuruvi, Vila Maria and Vila Guilherme, addressing the production of an urban centrality at different moments of its history. The choice of the case-study area is justified as it is still in a transformation process and having characteristics to allow the research of the production of new urban centrality areas in São Paulo, subject still little explored in the academic field, formed by great real estate enterprises of the tertiary sector. The research worked with the hypothesis that one big real estate enterprise (Complexo Center Norte) was not the only responsible for the changes that occurred in the region urban space, in opposition to the common sense. The work method adopted was based on the study of the area production and on the analysis of data and information, gathered from studies and urban plans in the period between 1940 and 2006, considering the physical and socio-economical aspects of the region, beyond the analysis of the development of the elements of centrality.

Sem o devido enfrentamento da questão do acesso à terra, a expansão da produção ha- bitacional de mercado, mesmo que subsidiada, não é capaz de solucionar o problema da moradia nas cidades brasileiras. Pelo contrário, contribui para o agravamento de desigualdades socioterritoriais. Reformas estruturais das condições de financiamento e crédito foram implementadas a partir do final da década de 1990, amparando o boom imobiliário ocorrido nos anos de 2000. No entanto, por prescindir de transformação da estrutura fundiária, o salto da produção seguiu a lógica de segregação espacial entre ricos e pobres. A partir do estudo empírico da produção imobiliária dos anos 2000 no município de São Paulo, verificamos que os esforços do poder público municipal em intervir em favor da democratização do acesso à terra acabam sendo desviados do seu foco principal. No Plano Diretor aprovado em 2014, o município de São Paulo instituiu a Cota de Solidariedade. O instrumento previa, na proposta enviada inicialmente pelo poder executivo à Câmara dos Vereadores, a atuação direta sobre um dos principais entraves à produção habitacional de interesse social, que é a aquisição de terrenos bem localizados. No entanto, durante o processo de aprovação do Plano Diretor o instrumento foi sendo moldado de acordo com interesses de empreendedores imobiliários, num ajuste entre obrigação e conveniência. Resulta disso que a Cota de Solidariedade configura mais uma tentativa de regulação do ordenamento territorial com instrumentos que não incidem nem reverberam na reestruturação fundiária. Ao invés de enfrentar, reproduz o padrão segregador de produção habitacional, e ao invés de minimizar, aprofunda as desigualdades sociais características das cidades brasileiras. / Without properly coping with the issue of access to land, the expansion of housing production, even subsidized, cannot solve the housing problem in Brazilian cities. On the contrary, it contributes to the deepening of socio-territorial inequalities. Structural adjustments of financing and credit conditions have been implemented since the end of the 1990s, supporting the housing boom occurred in the 2000s. However, for waive transformation of the land structure, the leap in production followed the logic of spatial segregation between rich and poor. Based on the empirical study of real estate production of the 2000s in the municipality of São Paulo, we find that the efforts of the municipal government to intervene in favor of land access democratization end up being deflected from their primary focus. In the Master Plan approved in 2014, the city of São Paulo established the \"Solidarity Quota\". The instrument provided, in the proposal initially sent by the executive branch to the City Council, the direct action on one of the main barriers to housing production of social interest, which is to acquire well-located land. However, during the legislative process of the Master Plan, the instrument has been shaped by the interests of real estate developers, in a compromise between obligation and convenience. The consequence is that the Solidarity Quota sets another attempt to regulate land use and occupation with instruments that do not affect nor reverberate in land restructuring. Instead of addressing the segregated pattern of housing production, enables its reproduction. Instead of minimizing, it deepens social inequalities in Brazilian cities.

A pesquisa trata do processo de urbanização contemporâneo da cidade de São Paulo, tendo como foco de análise a produção do espaço através das estratégias reprodutivas do capital financeiro articuladas ao setor imobiliário. Assim, privilegiou-se uma reflexão sobre as ações econômicas que, ligadas ao plano político do Estado, fundamentam sua reprodução na produção privada do espaço residencial capitalista, cuja lógica obedece aos nexos do valor-de-troca e da valorização do solo urbano. O contexto da economia financeirizada marca uma série de novas relações entre o grande capital de origem imobiliária e as finanças, resultando em uma crescente abstração do espaço como valor financeiro, vinculado e ao mesmo tempo tendente a se autonomizar da esfera produtiva da construção civil. Assim, o setor imobiliário de ponta encontra-se cada vez mais financeirizado, seja pela utilização ampliada de instrumentos de financiamento às suas atividades, como os Fundos de Investimento Imobiliário, seja pela abertura de capital e emissão de ações em Bolsa de Valores, que impõem inclusive uma nova racionalidade para o imobiliário. Nesse processo, o setor imobiliário se capitaliza, passando a gerenciar a construção e a voltar-se principalmente aos negócios referentes à incorporação de terrenos, como base do processo de valorização do espaço. A pesquisa esteve centrada, num primeiro momento, na investigação empírica do caso particular do Fundo de Investimento Imobiliário Panamby, sendo que, num segundo momento, realizou-se uma reflexão sobre a atuação de algumas empresas do setor imobiliário na totalidade de seus investimentos/lançamentos na cidade de São Paulo, na qual buscou-se compreender as estratégias espaciais da atividade imobiliária articulada à esfera financeira e com a indústria da construção civil. Desse modo, pôde-se conhecer alguns movimentos da produção do espaço urbano através da produção capitalista do imobiliário residencial, como a estratégia da diversificação espacial dos empreendimentos. Fundamentalmente, percebeu-se que a produção lógica do espaço como valor-de-troca, através da produção capitalista, enfrenta e muitas vezes vence obstáculos vindos da prática socioespacial como elemento negativo desse processo. / The research deals with the contemporaneous urbanization process of the city of São Paulo, holding as focus of analysis the production of space through the reproductive strategies of financial capital articulated to the real estate sector. Thus, a reflection upon the economic actions that, connected to the State\'s political plan, base its reproduction upon the private production of capitalist residential space was pondered, which logic obeys the senses of trade-value and of urban land valorization. The financed economy context marks a series of new relations between the large capital deriving from real estate and the finances, resulting in a growing abstraction of the space as financial value, entailed and at the same time pending toward gaining its autonomy from the productive sphere of the civil construction. Thus, the cutting edge real estate sector is found ever further financed, whether by the widened use of financing instruments to its activities, such as the Real Estate Investment Funds, or by initial public offers and issuance of stock at Stock Exchange venues, which actually impose a new rationality to the real estate sector. In this process, the real estate sector capitalizes and starts to manage the construction and mainly prioritizes the business referent to real estate land incorporation as basis of the space valorization process. The research was centered, at first, on the empiric investigation of the particular case of the Panamby Real Estate Investment Fund, being that, on a second instance, a reflection was cast forward about the operation of some companies from the real estate sector in the totality of their investments/launches in the city of São Paulo, in which it was sought after to understand the space strategies of the real estate activity articulated with the financial sphere and with the civil construction industry. In this sense, it was possible to learn about some urban space production movements through the capitalist real estate residential production, such as the space diversification strategy of the undertakings. Fundamentally, it was perceived that the logical production of space as trade-value through capitalist production endures, and many times beats, obstacles deriving from the social-spatial practice as a negative element of that process.

Este trabalho trata de aspectos técnicos e financeiros da rede de atendimento do INSS, abrangendo principalmente o Projeto de Expansão da Rede de Atendimento do INSS. Esse projeto foi criado com o objetivo de aumentar, em dois anos (2009/2010), aproximadamente em 70%, o número de Agências da Previdência Social no país. O projeto apresentava aspectos que envolviam a doação de terrenos ao INSS para imediata construção das unidades de atendimento. É apresentado um breve panorama da Previdência Social no Brasil, da formação do seu patrimônio imobiliário e da criação do Projeto de Expansão da Rede de Atendimento do INSS. Neste trabalho foi realizado um estudo comparativo entre os valores disponibilizados, ao longo dos anos, pelo Projeto de Expansão e pelas outras ações orçamentárias, que trataram de construção ou reforma das unidades de atendimento do INSS. Foram analisados os valores contratados nas obras e as variações no valor final devido aos acréscimos. Foram feitas análises para relacionar os gastos com água e energia elétrica entre as tipologias de construção. E, finalmente, foi elaborada uma perícia comparativa a respeito das patologias construtivas em obras executados pelos outros programas e pelo Projeto de Expansão. Nas conclusões, procurou-se estabelecer relações entre o desempenho das diversas ações orçamentárias, entre os valores contratados, entre os valores gastos com o funcionamento das unidades (água e energia elétrica) e quais são as patologias construtivas recorrentes existentes nos prédios construídos pelos programas analisados e quais são as suas origens. / This paper deals with technical and financial aspects of the service network of the INSS, covering mainly the Proposed Expansion of Branch Network INSS. This project was created with the purpose of, in two years 2009/2010, increases, in about 70%, the number of Social Security Agencies in the country. The project presented aspects involving land donation to INSS for immediate construction of the service units. It presented a brief overview of Social Security in Brazil, the formation of its real estate assets and the creation of the Expansion Project Care Network of INSS. In this paper we present a comparative study between the values provided, over the years, by the Expansion Project and by others budget actions, which dealt with construction and refurbishment of service units of INSS. We checked the values employed in the works and the variations in the final value considering the additions. Analyzes were performed to relate spending on water and electricity between the types of construction. And, finally, it was elaborated a comparative expertise about the pathologies in constructive works executed by other programs and Expansion Project. In the conclusions, we looked for establish relationships between the performance of different budget actions, between the contracted amounts, the amounts spent on the operation of the units - water and electricity - and what are the constructive recurrent pathologies existent it the buildings constructed in the programs analyzed and what are their origins.

Esta Tese trata da análise crítica da produção de edifícios de apartamentos recentemente ofertados pelo mercado imobiliário paulistano, no que se refere à qualidade de seus espaços internos e coletivos. O estudo parte de uma investigação sobre esta tipologia na cidade de São Paulo e seus reflexos - enquanto modelo - em cidade de médio porte, no caso Ribeirão Preto, no interior do estado. Na seqüência, busca-se a fundamentação teórico-conceitual sobre a qualidade do projeto e de seu processo de gestão, bem como das diversas técnicas de Avaliação Pós-Ocupação (APO) comumente utilizadas. Para exemplificar esta abordagem são avaliados quatro edifícios de apartamento, como estudos de caso, que junto com as análises teórico-conceituais, formam o escopo proposto dos procedimentos metodológicos de APO para tal modalidade habitacional. As análises contidas na tese permitem apontar conclusivamente para a transformação do apartamento, em mercadoria, ou seja, sua conversão em produto imobiliário que tem se aproximado cada vez mais do conceito e da sua viabilização como produto não durável, contrariando suas origens fundiárias e o papel social da habitação. Aponta também para o papel do arquiteto neste cenário imobiliário, como profissional desvalorizado no sentido mais amplo da arquitetura e relegado a cuidar das questões mais cosméticas e acessórias dos empreendimentos residenciais verticais. Por conseqüência conclui-se que o projeto arquitetônico idealizado para os edifícios de apartamentos atuais não atende de maneira satisfatória às reais necessidades dos usuários. A tese destaca a premência de uma ampla revisão no processo de criação e de gestão do processo de projeto, ensejando que se desenvolvam procedimentos que incluam bancos de dados alimentados por APOs e também uma participação mais efetiva do arquiteto à frente deste processo. Em resumo, recomenda-se enfaticamente idealizar e construir o edifício de apartamentos e sua área comum, tendo como foco seus usuários finais. / This thesis deals with the critical analysis of apartment buildings design recently offered by São Paulos real estate market, regarding to the quality of their indoor and collective environments. The study starts from an investigation into this typology in São Paulo city and its impact - as a model - over a midsize city, Ribeirão Preto, located in the inner part of São Paulo State. Then, it seeks to theoretical and conceptual basis over the quality of the design and its management process, as well as the various Post-Occupancy Evaluation (POE) techniques commonly used. To support this approach, four apartment buildings were evaluated, as case studies, which together with the theoretical and conceptual analysis they form the proposed scope for the methodological procedures of POE in such housing modality. The analysis emphasizes conclusively the conversion of the apartment into good, that is, its conversion into real estate product that has been increasingly more closed to the concept and the viability of a non-durable product, opposing to its ground origins and the social role of housing. It also points out the role of the architect in this real estate scenery, as a devalued professional in the broadest sense of architecture and relegated to taking care of most cosmetic and secondary issues of vertical residential ventures. Consequently it is concluded that the architectural design for apartment buildings does not satisfactorily meet the real users needs. Finally, the thesis recommends the urgency of a broad review of the conception and the design management process, providing the development of procedures that include databases fed by POEs and also a more effective participation of the architect in this process. To sum up, it is strongly recommended to design and to build the apartment building and its surroundings focusing on their final users.

Made available in DSpace on 2016-03-15T19:21:59Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Aline Trinanes Machado.pdf: 17423845 bytes, checksum: 6d69cc0f11b20c6378c46ee22713c187 (MD5) Previous issue date: 2012-08-23 / Fundo Mackenzie de Pesquisa / This dissertation presents the way the São Paulo residencial buildings production from the beginning of 21th century has been reproducing the spatial flexibility, which implicates in designs with free and fluid spatiality, rescuing one of the lecorbusierian principles, dear to the modern architecture, allowing programmatic diversity and space singularities. The concept of flexibility has been retaking in the design of a specific real state niche as a way of rescue a benefic quality to your users, but mainly aggregate market value to your buildings, designed as real state products. Thus, there is a necessity to characterize this phenomenon since its begging, both from the technical, spatial and constructible points of view, as the conformation of the condominiums. The investigation of the phenomenon will be based on survey of the theoretical issues involved, the recent reports on the production of the São Paulo real state vertical residencies and the analysis of the flexible apartments plans from the last decade. / A dissertação apresenta a maneira como a produção de edifícios residenciais paulistanos do início do século XXI tem reproduzido a flexibilidade espacial, que implica em projetos com espacialidade fluida e livre, resgatando um dos princípios lecorbusierianos, caros à arquitetura moderna, possibilitando diversidade programática e singularidade dos espaços. O conceito de flexibilidade tem sido retomado em projetos de um nicho específico do mercado imobiliário como forma de resgatar uma qualidade benéfica a seus usuários, mas principalmente de agregar valores de mercado aos seus edifícios, projetados como produtos imobiliários. Assim, há a necessidade de caracterização do fenômeno desde seu início, tanto do ponto de vista técnico, espacial e construtivo, como a conformação dos condomínios. A averiguação do fenômeno será realizada com base no levantamento dos referenciais teóricos nos assuntos envolvidos, reportagens recentes sobre a produção residencial vertical paulistana, entrevistas com diferentes agentes deste nicho da produção imobiliária e análise de plantas de apartamentos flexíveis da última década.

Submitted by Cássio da Cruz Nogueira (cassionogueirakk@gmail.com) on 2017-05-26T11:05:39Z No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_ModernizacaoTransformacoesRecentes.pdf: 1889846 bytes, checksum: 92b64cdaaa9b35415591954f7b514bfd (MD5) / Approved for entry into archive by Edisangela Bastos (edisangela@ufpa.br) on 2017-06-01T16:13:55Z (GMT) No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_ModernizacaoTransformacoesRecentes.pdf: 1889846 bytes, checksum: 92b64cdaaa9b35415591954f7b514bfd (MD5) / Made available in DSpace on 2017-06-01T16:13:55Z (GMT). No. of bitstreams: 2 license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) Dissertacao_ModernizacaoTransformacoesRecentes.pdf: 1889846 bytes, checksum: 92b64cdaaa9b35415591954f7b514bfd (MD5) Previous issue date: 2015-02-05 / CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior / Desde 2006, o sudeste paraense tem observado grandes transformações no espaço intra-urbano, comandadas pela iniciativa privada, com participação de diversas frações do capital (agrário, comercial, imobiliário, financeiro). Incorporadoras, construtoras, proprietários fundiários, redes de varejo e investidores do agronegócio, apoiados pelo Estado produziram novos e modernos empreendimentos em uma escala até então inédita na região. Tais transformações evidenciaram no espaço da cidade, a chegada de recentes processos de modernização, alinhados com dinâmicas capitalistas globais e, na outra ponta, o agravo das desigualdades intra-urbanas à medida que são introduzidos esses novos processos. Observa-se, nesse mesmo contexto, uma subordinação cada vez mais acentuada das formas arquitetônicas e urbanas aos imperativos da empresa capitalista, alterando-se, portanto, o sentido da arquitetura e, por consequência, o papel do próprio arquiteto, progressivamente mais distante da possibilidade de aliança com os seus destinatários. Na esteira desses acontecimentos, este trabalho pretende discutir as recentes transformações no espaço intra-urbano no sudeste paraense, particularmente observado nas cidades de Marabá e Parauapebas, e como esse cenário se articula a processos que seguem tendências globais, assumidos como manifestações locais das contradições da expansão capitalista sobre a cidade. / Since 2006, the southeastern Pará has seen great changes in the intra-urban space, led by the private sector, with the participation of various fractions of capital (agricultural, commercial, real estate, financial). Developers, builders, land owners, retail chains and agribusiness investors, supported by the State produced new and modern developments in a previously unprecedented scale in the region. These changes showed the city space, the arrival of recent modernization processes in line with global capitalist dynamic and, at the other end, the grievance of intra-urban inequalities as they are introduced these new processes. It is observed in that context, an increasingly marked subordination of architectural and urban forms to the imperatives of capitalist enterprise, changing, so the sense of architecture and therefore the role of the architect himself, progressively farther from possibility of alliance with the recipients. In the wake of these events, this paper discusses the recent changes in the intra-urban area in southeastern Pará, particularly observed in the cities of Marabá and Parauapebas, and how this scenario articulates the processes that follow global trends, assumed as local manifestations of the contradictions of capitalist expansion of the city.

Esta Tese trata da análise crítica da produção de edifícios de apartamentos recentemente ofertados pelo mercado imobiliário paulistano, no que se refere à qualidade de seus espaços internos e coletivos. O estudo parte de uma investigação sobre esta tipologia na cidade de São Paulo e seus reflexos - enquanto modelo - em cidade de médio porte, no caso Ribeirão Preto, no interior do estado. Na seqüência, busca-se a fundamentação teórico-conceitual sobre a qualidade do projeto e de seu processo de gestão, bem como das diversas técnicas de Avaliação Pós-Ocupação (APO) comumente utilizadas. Para exemplificar esta abordagem são avaliados quatro edifícios de apartamento, como estudos de caso, que junto com as análises teórico-conceituais, formam o escopo proposto dos procedimentos metodológicos de APO para tal modalidade habitacional. As análises contidas na tese permitem apontar conclusivamente para a transformação do apartamento, em mercadoria, ou seja, sua conversão em produto imobiliário que tem se aproximado cada vez mais do conceito e da sua viabilização como produto não durável, contrariando suas origens fundiárias e o papel social da habitação. Aponta também para o papel do arquiteto neste cenário imobiliário, como profissional desvalorizado no sentido mais amplo da arquitetura e relegado a cuidar das questões mais cosméticas e acessórias dos empreendimentos residenciais verticais. Por conseqüência conclui-se que o projeto arquitetônico idealizado para os edifícios de apartamentos atuais não atende de maneira satisfatória às reais necessidades dos usuários. A tese destaca a premência de uma ampla revisão no processo de criação e de gestão do processo de projeto, ensejando que se desenvolvam procedimentos que incluam bancos de dados alimentados por APOs e também uma participação mais efetiva do arquiteto à frente deste processo. Em resumo, recomenda-se enfaticamente idealizar e construir o edifício de apartamentos e sua área comum, tendo como foco seus usuários finais. / This thesis deals with the critical analysis of apartment buildings design recently offered by São Paulos real estate market, regarding to the quality of their indoor and collective environments. The study starts from an investigation into this typology in São Paulo city and its impact - as a model - over a midsize city, Ribeirão Preto, located in the inner part of São Paulo State. Then, it seeks to theoretical and conceptual basis over the quality of the design and its management process, as well as the various Post-Occupancy Evaluation (POE) techniques commonly used. To support this approach, four apartment buildings were evaluated, as case studies, which together with the theoretical and conceptual analysis they form the proposed scope for the methodological procedures of POE in such housing modality. The analysis emphasizes conclusively the conversion of the apartment into good, that is, its conversion into real estate product that has been increasingly more closed to the concept and the viability of a non-durable product, opposing to its ground origins and the social role of housing. It also points out the role of the architect in this real estate scenery, as a devalued professional in the broadest sense of architecture and relegated to taking care of most cosmetic and secondary issues of vertical residential ventures. Consequently it is concluded that the architectural design for apartment buildings does not satisfactorily meet the real users needs. Finally, the thesis recommends the urgency of a broad review of the conception and the design management process, providing the development of procedures that include databases fed by POEs and also a more effective participation of the architect in this process. To sum up, it is strongly recommended to design and to build the apartment building and its surroundings focusing on their final users.

O crescimento, a integração e as regulamentações dos mercados mundiais, bem como as mudanças nas políticas e economias internacionais têm aumentado as oportunidades de investimento nos mercados globais. Com o aquecimento econômico brasileiro, diversas empresas construtoras e incorporadoras iniciaram a atividade de abertura de capital, impulsionando a consolidação e o crescimento do mercado imobiliário brasileiro. O fluxo de capital externo no mercado brasileiro de Edifícios de Escritório para Locação (EEL) pode ser intensificado se forem oferecidas alternativas de investimento em portfolios dispersos, compreendendo um conjunto dinâmico de ativos imobiliários, sendo possível comprar e vender, para renovar ou para potencializar o desempenho do investimento. A regulamentação brasileira aderente a tal estruturação de investimento é a dos Fundos de Investimento em Participações (FIP) através da formação de um portfolio de participações em SPE (Sociedade de Propósito Exclusivo) ancoradas em Edifícios de Escritório, que possibilita a participação no processo decisório da sociedade investida com efetiva influência na definição das políticas estratégicas e na gestão. Esta dissertação tem como objetivo tomar conclusões sobre a qualidade e os riscos da diversificação do investimento estrangeiro no mercado de EEL na cidade de São Paulo através da estrutura dos FIP, utilizando como referência de atratividade os parâmetros de comportamento dos office REITs (Real Estate Investment Trust) no mercado dos Estados Unidos. A atratividade do investimento estrangeiro no portfolio de EEL foi sustentada através da comparação dos indicadores da qualidade do investimento extraídos da simulação com um protótipo de FIP com base em quatro parâmetros: diversificação do portfolio, rentabilidade descontado o Risco-País, rentabilidade dos office REITs e binômio [risco x retorno] através do índice Sharpe. / The growth, integration and regulation of world markets, and changes in international policies and economies, have resulted in increased investment opportunities in global markets. With the upturn of the Brazilian economy, several construction and development companies have gone public, further boosting the consolidation and growth of the Brazilian real estate market. The inflow of foreign capital into the Brazilian office market can be further intensified if choices are offered for investing in separate portfolios comprising dynamic sets of property assets, allowing investors to buy or sell whenever they wish to renew their investment or maximize its performance. The Brazilian regulation adherent to such investment structure is the Fundos de Investimento em Participações (FIP) which is based on a portfolio of shares of SPC (Special Purpose Company) whose assets are office buildings, and allows investors to take part in the companies decision-making process, actually influencing strategic policy formulation and management practices. The purpose of this dissertation is to draw conclusions about the advantages and risks of the diversification of foreign investments in the office market of São Paulo city through FIP using as reference for attractiveness the parameters of the US markets office Real Estate Investment Trusts (REITs). The attractiveness of office buildings portfolio to foreign investors was evidenced by comparing investment quality indicators obtained from a simulation with an FIP, based on four parameters: portfolio diversification, return discounted country risk, office REIT return and the risk-return analyzed through the Sharpe ratio.