Submitted by Rosa Assis (rosinha@mackenzie.br) on 2016-09-14T13:37:23Z No. of bitstreams: 2 Carla Camila Girão Albuquerque.pdf: 17700018 bytes, checksum: eb6c5cfc262948cd42c5cbb4352bb868 (MD5) license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) / Approved for entry into archive by Paola Damato (repositorio@mackenzie.br) on 2016-09-19T14:42:53Z (GMT) No. of bitstreams: 2 Carla Camila Girão Albuquerque.pdf: 17700018 bytes, checksum: eb6c5cfc262948cd42c5cbb4352bb868 (MD5) license_rdf: 0 bytes, checksum: d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e (MD5) / Made available in DSpace on 2016-10-01T15:41:31Z (GMT). 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Regarded as enabler of an exception scheme for urban legislation, it has taken on increasingly strategic centrality in the scope of urban public policies to enable significant private economic gains transforming the urban instrument financial instrument. Despite the abundance of literature and research has produced on the subject of Urban Operations, little has been on the particular context Northeast, especially of Fortaleza, leaving particularly at this point a significant contribution of labor. The survey, systematization and analysis of information about the mobilization of capital gains realized in five cases of OUCS implemented and in progress demonstrates that local land familiar hegemonic logic influence significantly the decisions taken by the government, which still does not reflect a global economic logic itself. Thus, the State, represented at different levels, is arbitrating exception schemes and legitimizing, imposing a form of production of space that focuses on mobilizing capital gains land by private at the expense of meeting the social needs exacerbated by near-zero recovery the added value compared to private gain. / Este trabajo busca contribuir al debate sobre la centralidad de Proyectos Urbanos de carácter inmobiliario posible gracias a la utilización de instrumentos urbana Operación Urbana sindicado. La hipótesis defendida indica que el instrumento, construido para la mejor y más redistributivo producción del espacio urbano, ha sido absorbida por la industria de bienes raíces, en asociación con el Estado, para la gestión y dirección de la estructura urbana con el fin de movilizar a las ganancias de capital de la tierra. Considerado como facilitador de un régimen de excepción para la legislación urbanística, ha asumido centralidad cada vez más estratégico en el ámbito de las políticas públicas urbanas para permitir ganancias económicas privadas significativas transformando el instrumento instrumento financiero urbano. A pesar de la abundancia de la literatura y la investigación ha producido sobre el tema de Operaciones Urbanas, poco ha estado en el contexto particular del noreste, especialmente de Fortaleza, dejando todo en este punto una contribución significativa de mano de obra. La encuesta, sistematización y análisis de información sobre la movilización de las ganancias de capital realizada en cinco casos de OUCS implementadas y en curso demuestra que las tierras locales familiarizados influencia lógica hegemónica significativamente las decisiones tomadas por el gobierno, que todavía no refleja una lógica económica mundial en sí. Por lo tanto, el Estado, representado en diferentes niveles, está arbitrando regímenes de excepción y legitimar, la imposición de una forma de producción del espacio que se centra en la movilización de las ganancias de capital por la tierra privada a costa de la satisfacción de las necesidades sociales exacerbadas por la recuperación de casi cero el valor añadido en comparación con la ganancia privada. / Este trabalho procura contribuir com o debate acerca da centralidade dos Projetos Urbanos de caráter imobiliário viabilizados pelo uso do instrumento urbanístico Operação Urbana Consorciada. A hipótese defendida indica que o instrumento, construído para a melhor e mais redistributiva produção do espaço urbano, vem sendo absorvido pelo setor imobiliário, em parceria com o Estado, para a gerência e direcionamento da estruturação urbana visando a mobilização de mais-valias fundiárias. Considerado como viabilizador de um Regime de Exceção à legislação urbana, tem assumido cada vez mais centralidade estratégica no escopo das políticas públicas urbanas no sentido de viabilizar ganhos econômicos privados significativos transformando o instrumento urbanístico em instrumento financeiro. Apesar da abundância da literatura e pesquisas já produzidas sobre o tema das Operações Urbanas, pouco se tem sobre o contexto particular nordestino, especialmente Fortalezense, restando particularmente neste ponto uma relevante contribuição do trabalho. O levantamento, sistematização e análise de informações acerca da mobilização de mais-valias realizada em cinco casos de OUCs implementadas e em andamento demonstra que a lógica hegemônica familiar fundiária local influi sensivelmente nas decisões tomadas pelo poder público, que ainda não reflete uma lógica econômica global propriamente dita. Assim, o Estado, representado em seus diferentes níveis, vem arbitrando regimes de exceção e os legitimando, impondo uma forma de produção do espaço que prioriza a mobilização das mais-valias fundiárias pelo privado em detrimento do atendimento das necessidades sociais agravada pela quase nula recuperação da mais-valia se comparado com o ganho privado.

Esta dissertação busca analisar o processo de produção da metrópole a partir de desdobramentos do uso da norma de regulação do espaço urbano denominada operação urbana. A operação urbana é um instrumento urbanístico de parceria público-privada, regulamentado pelo Estatuto da Cidade em 2001, cujas primeiras formulações remontam à década de 1980. O objetivo principal desse instrumento é alcançar transformações em áreas definidas pelo plano diretor da cidade com base em intervenções previstas em lei específica, viabilizadas por recursos privados derivados da cobrança de contrapartida financeira que possibilita exceções à legislação de uso e ocupação do solo. Ao longo da pesquisa, analisamos o histórico de formulação do conceito da operação urbana, seus mecanismos de funcionamento, as correlações espaciais que resultam da análise do conjunto das operações urbanas em andamento na cidade de São Paulo e seus desdobramentos futuros a partir da investigação das operações urbanas da orla ferroviária, atualmente em processo de elaboração de suas leis específicas. O objetivo é discutir em que medida as normas referentes às operações urbanas participam do processo de produção e transformação do espaço geográfico, tendo em vista que se trata de um instrumento do planejamento urbano que, em São Paulo, contempla quase 25% da área urbanizada do município. / This essay aims to analyze the metropolis production process from the application unfoldings of the urban space regulation entitled urban operation. The urban operation is an urban instrument of public-private partnership regulated by the City Statute in 2001, which had its first formulations around the 1980s. The main objective of this instrument is to achieve transformations in areas defined by the citys master plan, based on interventions provided by specific legislation, enabled through private funding attained from charging financial compensations, upon exceptions within the legislation for use and occupation of land. Throughout this study, we analyzed the urban operation concepts historical formulation, its operating mechanisms, the resulting spatial inter-relations revealed in the analysis of all ongoing urban operations in the city of Sao Paulo, as well as the future developments concerning the investigation of the urban operations along the railway margins, currently amongst the development of their specific legislation. The aim is to discuss to what extent urban operations regulations take part in the processes of production and modification of geographic space, given that it is an urban planning instrument that accounts for almost 25% of Sao Paulos urbanized area.

O objetivo desta dissertação é analisar a implantação da Operação Urbana Consorciada Água Branca, localizada no distrito da Barra Funda, bem como a produção da lei que a regulamenta. Observou-se em campo e em pesquisas a órgãos ligados à Prefeitura Municipal de São Paulo que houve o direcionamento de recursos públicos para o fomento de atividades econômicas em detrimento de demandas sociais na área de estudo. Nossas categorias de análise foram o território usado e a norma, que utilizamos para compreender a construção de uma lei que visa à transformação dos usos do território de passado industrial e que agora incidem propostas de adensamento habitacional e de uso comercial. A produção normativa contou com a participação da sociedade civil, com destaque aos moradores da região e dos promotores imobiliários, mediados pelo Poder Público municipal, caracterizando, assim, um caso de pluralismo jurídico. Por meio das audiências públicas e de entrevistas realizadas com os vereadores, representantes dos moradores da área de estudo e do mercado imobiliário, verificou-se a conflituosa relação entre os diferentes setores da sociedade civil. Desta forma, a norma jurídica, criada em 2013, reflete os desejos e necessidades do uso do território do período atual no município de São Paulo evidenciando as práticas sociais vigentes e as especificidades do distrito da Barra Funda / The objective of this dissertation is to analyze the implementation of the Joint Urban Operation Agua Branca, located in the Barra Funda district; as well as the creation of the law that governs it. It was observed in the field and research, in this area of study, which was done with bodies linked to the Municipality of São Paulo that public resources were directed to the promotion of economic activities to the detriment of social demands. Our categories of analysis were: the used territory, and the standard, and were used to understand and help in the creation of a law aimed at the transformation of the use of the territory of an industrial past which is now proposed for housing and commercial use. The normative creation also took into consideration the participation of civil society, especially local residents and property developers, mediated by the municipal government, thus characterizing a case of legal pluralism. Through public hearings and interviews with councilors, representatives of the residents of the studied area and the real estate market, it was verified a conflicting relationship between the different sectors of civil society. Thus, the normative (rule of law), created in 2013 , reflects the desires and needs of the use of the territory of the current period (nowadays) São Paulo highlighting current social practices and the specifics of the Barra Funda district

A pesquisa faz um histórico da Operação Urbana Água Branca, como instrumento de transformação urbana da região da Barra Funda em São Paulo. Após debates ao longo da década de 1980, a Operação Urbana é adotada como instrumento urbanístico no Brasil, e especificamente em São Paulo, no Plano Diretor de 1985. Sua adoção definia como objetivo a transformação de lugares estratégicos da cidade por meio da captação de recursos advindos da iniciativa privada em momento de diminuição do investimento público. Nesse sentido, as formas de relação entre poder público e capital privado são abordadas pela pesquisa, procurando-se definir os resultados derivados de políticas, posturas, estratégias e mecanismos urbanísticos diversos, adotados no período 1995-2015, ao longo do qual a Operação Urbana Água Branca adota progressivamente as características de projeto urbano, voltado para o redesenho do bairro. O trabalho constrói inicialmente um panorama da evolução do bairro anterior à criação da Operação Urbana, após o que analisa a fundamentação teórica do instrumento e finalmente sua adoção pelo Executivo municipal paulistano. Discute-se também o processo de formulação, adoção e posterior abandono, em 2006, do projeto vencedor do Concurso Bairro Novo pelo poder público, e como as características dos cenários político, urbanístico e econômico-financeiro naquele momento contribuíram para o desfecho do processo. A dinâmica de desenvolvimento imobiliário da Barra Funda, posterior ao descarte do projeto do Bairro Novo, é examinada, com foco especial para o projeto e construção do empreendimento Jardim das Perdizes, mini-bairro construído pelas incorporadoras Tecnisa e PDG em espaço central ao bairro. O trabalho procurou igualmente avaliar quais modificações no uso e ocupação do solo no mesmo período são de fato induzidas pelos instrumentos previstos na lei e quais destes resultados independem ou dependem em grau menor da existência da Operação Urbana. Por fim, a pesquisa concentrou-se no detalhado processo de revisão da Operação Urbana Água Branca e sua transformação em Operação Urbana Consorciada, com maior participação de representantes da sociedade civil por meio da formação de um Grupo de Gestão e foco mais acentuado em construção de Habitação de Interesse Social. O processo mais recente é também caracterizado por estratégias múltiplas de interação entre poder público e capital privado consubstanciadas na criação de instrumentos urbanísticos diversos na nova Lei, que oscilam entre atuação direta do Executivo municipal na urbanização, parcerias público-privadas, e mecanismos de indução de adoção pelos incorporadores de características urbanísticas pretendidas pelo poder público. A transformação da Operação Urbana Água Branca é vista também como associada à adoção de princípios derivados do Estatuto da Cidade. O trabalho permitiu avaliar as possibilidades do instrumento da Operação Urbana Água Branca e de sua versão Consorciada para transformar positiva e criativamente o bairro da Barra Funda por meio de necessária e complexa interação entre poder público e capital privado, ainda que este instrumento deva ser continuamente aprimorado pela participação intensa da sociedade civil em seu processo. / The research is a history of the Urban Operation Água Branca, as an urban transformation tool in the Barra Funda district in São Paulo. After debates throughout the 1980s, the Urban Operation is adopted as an urban instrument in Brazil, specifically in São Paulo, in the Master Plan of 1985. Its adoption defined the objective of transforming strategic places of the city through fundraising coming from the private sector at a time of decreasing government investment. In this sense, forms of relationship between government and private equity are covered by the dissertation, seeking to define the results derived from policies, attitudes, strategies and different urban mechanisms adopted in the period 1995-2015, over which the Urban Operation Água Branca gradually adopted urban design features, aimed to redesign the neighborhood of Barra Funda. The work initially builds an overview of developments in the previous years of the creation of the Urban Operation, after which analyzes the theoretical basis of the instrument and finally its adoption by the São Paulo Municipal Administration. We also discuss the formulation, adoption and subsequent abandonment in 2006 of the winner project of the competition Bairro Novo, and how the characteristics of political, urban, economic and financial scenarios in that time contributed to the outcome of the process. The dynamics of the real estate development of Barra Funda, after the competition, is examined with a special focus on the design and construction of the project Jardim das Perdizes, a mini-neighborhood built by developers Tecnisa and PDG in a central space to the neighborhood. The work also sought to assess which changes in land use and occupation in the same period are indeed induced by the instruments provided for by law and also which results do not depend or rely to a lesser extent on the Urban Operation existence. Finally, the research focused on the detailed process of revision of the Urban Operation Água Branca by the municipality and its transformation into an Urban Operation Consortium, with greater participation of representatives of civil society through a Management Group and a sharper focus on social housing. The most recent case is also characterized by multiple strategies of interaction between government and private capital embodied in the creation of many urban instruments in the new law, ranging from direct action of the municipal executive in urbanization and public-private partnerships to mechanisms for the induction of adoption by developers of urban characteristics required by the government. The transformation of the Urban Operation Água Branca is also seen as a reflection of the adoption of principles derived from the the Brazilian federal urban development law known as Estatuto da Cidade. The research allowed to evaluate the possibilities of the Urban Operation Água Branca and its Consortiated version to transform positively and creatively the Barra Funda district through necessary and complex interaction between government and private capital, although this instrument should be continuously enhanced by the participation of civil society.

Esta tese discute a operação urbana consorciada como instrumento de parceria entre o poder público e o setor privado para a promoção de projetos urbanos. O trabalho parte da hipótese de que a viabilização de intervenções urbanísticas por meio do instrumento estaria limitada à aplicação parcial da legislação e não à consecução de parcerias efetivas. Em 2001, a regulamentação nacional da operação urbana consorciada pelo Estatuto da Cidade trouxe inovações importantes no sentido de recuperar a essência do instrumento que aparentemente não foram assimiladas de forma equivalente. Esta tese avança na elucidação do instrumento, recuperando e enfatizando sua dupla dimensão projeto e gestão e apontando para um modelo que não negligencie o aspecto físico-urbanístico ao valorizar o apelo econômico-financeiro do instrumento. / This thesis discusses the consortiated urban operation as an urban planning tool of partnership between the public and the private sectors to promote urban projects. The work is based on the hypothesis that the viability of urban interventions through this planning tool would be limited to partial implementation of legislation and would not achieve effective partnerships. In 2001, the national regulation of the consortiated urban operation by the City Statute has brought major innovations in order to recover the essence of the instrument that seems not to have been understood equivalently. This thesis advances in the elucidation of the tool, recovering and valuing its dual dimension - project and management - and pointing to a model that does not neglect the physical urban aspect by overestimating the economic-financial appeal of the tool.

As Operações Urbanas possuem aplicabilidade para a criação de políticas urbanas mais eficientes, pois é um instrumento legal de requalificação urbana. Apresenta-se como um instrumento urbanístico de parceria entre o poder público municipal e a iniciativa privada. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE) que é regida por lei específica possui um plano de obras e, com os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac), os recursos financeiros são antecipados e podem ser utilizados no programa de investimentos de acordo com as diretrizes de obras estabelecidas na lei. Existe um Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada que define e prioriza onde serão aplicados esses recursos. A OUCAE possui perímetro delimitado em lei e divide-se nos seguintes setores: Setor Jabaquara, Setor Brooklin, Setor Berrini, Setor Marginal Pinheiros, Setor Chucri Zaidan e Setor Americanópolis. Esta pesquisa apresenta os resultados da análise do processo de segregação nas comunidades diretamente atingidas pelas obras da OUCAE no setor jabaquara no período de março de 2003 até dezembro de 2012 , a partir do diagnóstico e seleção dos principais agentes que participam do Grupo de Gestão envolvidos neste processo. Os métodos utilizados na pesquisa foram a revisão bibliográfica e a pesquisa qualitativa direta com duas abordagens, a saber: a primeira abordagem abrangeu a investigação em informações secundárias coletadas nos documentos técnicos do acervo da biblioteca e arquivo técnico da EMURB, atual São Paulo Urbanismo e nas atas das Reuniões do Grupo de Gestão da OUCAE e a segunda abordagem amparada em dados primários onde entrevistou-se a população vulnerável moradora do setor Jabaquara diretamente afetada pelo plano de obras da OUCAE. Os resultados obtidos são referentes à discussão dos assuntos abordados nas Reuniões do Grupo de Gestão do ponto de vista da Habitação de Interesse Social onde apurou-se que as metas de atendimento habitacional não foram atingidas e à descoberta que os moradores que vivem em situação de vulnerabilidade nas comunidades atingidas pelas obras da OUCAE subdividem-se em subgrupos apresentando perfis diferentes , descaracterizando a prática de que a representação dos anseios e pontos de vista dos moradores em relação às ações praticadas pelo Poder Público está contida em um único grupo de moradores no Grupo de Gestão. Concluiu-se que para que uma Política Urbana seja eficiente é necessário que estrategicamente a comunicação entre os agentes dos órgãos da Administração Pública e da sociedade civil, envolvidos no processo de requalificação urbana, seja aprimorada, que o Grupo de Gestão participe das discussões estratégicas para implantação de um projeto de Política Urbana e que os órgãos municipais, estaduais e federais se articulem de forma mais organizada. Em complemento que a comunicação deva se estender aos subgrupos de moradores que foram identificados na pesquisa, pois contribuirá para soluções consensuais quando da prática de alguma ação por parte do Poder Público que reflita diretamente na população vulnerável. / Urban Operations do have applicability to the creation of more efficient urban policies as it is a legal instrument for urban renewal. It presents itself as an urban instrument of partnership between the municipal government and the private sector. The Urban Consortium Operation Águas Espraiada (OUCAE) which is governed by some specific legislation has a construction plan, and having the Additional Construction Potential Certificates (Cepac), the financial resources are anticipated and can be used according to the guidelines established by law. There is a Management Group in the Urban Operation that defines and prioritizes where these funds will be used. The OUCAE has its perimeter defined by law and is divided into six sectors. This research presents the analysis results of Public Policy for the implementation of social housing projects in Jabaquara sector from 2001 to 2012, from the research and selection of the main agencies involved in the management group involved in this process. The methods used in the research were the literature review and direct qualitative research with two approaches, namely: the first approach includes the investigation on secondary information collected in technical documentation library resources and technical file of EMURB, current Urbanism in Sao Paulo and the minutes from the Meetings of the Management Group of OUCAE. The second approach was supported by primary data from interviews with the residents of Jabaquara sector, who are directly affected by the OUCAE plan. The results refer to the discussion of the matters approached in the meetings of the Group Management, from the point of view of social housing. The results showed that the housing assistance targets were not met; it also showed that residents living in vulnerable situation within the communities affected are subdivided into subgroups with different profiles, different practices and conflicting interests. Changing the view that the practice of the representation of the wishes and points of view of the residents, in relation to the actions taken by the Government, is contained in a single group in the Management Group. The conclusion was, for an urban policy to be effective, it is necessary that the strategic communication - between the agents of the public authorities and civil society involved in the urban renewal process - improve. The Management Group should take part in strategic discussions to the implementation of an Urban Policy Project with the municipal, state and federal agencies to articulate more effectively. In addition, the communication should include all the subgroups of residents who were identified in the survey because it will contribute to a consensual solution when some action on the part of the government reflects directly on the vulnerable population.

No coração do bairro de Pinheiros, sete quilômetros a sudoeste do centro de São Paulo, está o Largo da Batata, um subcentro urbano de expressão metropolitana. A formação do caráter comercial da área esteve ligada ao comércio atacadista de produtos agrícolas no início do século XX e, mais recentemente, à presença massiva de trabalhadores que faziam baldeações no terminal de ônibus instalado no local, com linhas conectando a região central às periferias a oeste do rio Pinheiros. Apesar de sua estrutura física precária, a vitalidade e os aspectos distintivos da área estiveram, até recentemente, baseados numa pujante atividade comercial de diferentes escalas e temporalidades. Há tempos percebido e representado como um foco de degradação em meio a bairros sofisticados, o Largo da Batata tem recebido, na última década, uma série de intervenções do poder público visando à sua \"reconversão urbana\". Entre estas figuram a extensão da avenida Faria Lima, a relocação do terminal de ônibus, a transformação de duas quadras em uma ampla praça, e uma estação de metrô. Comerciantes locais foram afetados negativamente pelas obras viárias e pela reorganização do transporte coletivo, tendo perdido parte de sua clientela. Ademais, os lojistas também têm sido pressionados pela alta dos aluguéis na região. Vários donos de estabelecimentos comerciais também foram despejados para dar espaço a empreendimentos imobiliários que guardam pouca relação com o pequeno comércio e o comércio popular da região, apontando na direção da construção de uma cidade global e exclusiva. O surgimento repentino de um espaço aberto tem estimulado uma diversidade de iniciativas artísticas e culturais que ocupam a nova praça com atividades por vezes críticas à transformação do bairro. A praça também se tornou um importante ponto de concentração para manifestações políticos de variados matizes ideológicos. Mesmo diante dessa conjuntura, muitos comerciantes têm conseguido se manter em atividade, seja cativando sua clientela ou se adaptando a um público diferente. Por outro lado, um novo tipo de comércio, voltado para o consumo das classes média e alta, tem se estabelecido nas franjas da região, aproximando-se gradualmente do Largo da Batata. De todo modo, o vigor do caráter comercial da área persiste, assim como persiste o papel da região na rede de transportes da região metropolitana. / At the heart of the Pinheiros district, 7 km southwest of downtown São Paulo, Brazil, lies the so-called Largo da Batata (\"Potato Square\"), the core of an urban subcenter of metropolitan expression. The neighborhood\'s formation as a commercial area was linked to wholesale greengrocers in the early 20th century and, more recently, to the working-class crowds of commuters transferring in and around the local bus terminal that served as a transit hub connecting central São Paulo to its western suburbs. In spite of the area\'s precarious physical structure, until recently its vitality and distinctive urban aspect had been supported by bustling commercial activity of different scales and temporalities. Long perceived as an urban eyesore squeezed in between posh residential, business, and night-life districts, Largo da Batata has been targeted over the past decade by a series of interventions aimed at its \"urban reconversion\". These have included the removal of the bus terminal, the extension of one of the city\'s main financial thoroughfares through the neighborhood, the reshaping of two-odd city blocks into an enlarged square, and a subway station. Pressured by rising rents and enduring a dwindling clientele after years of disruption by the public works, local retailers have also felt the loss of a significant portion of their bus-commuter patrons. Many tenants have also been evicted to give way to real estate projects that relate not to the area\'s characteristic working-class, small- scale uses, but to shiny prospects of an exclusive and motorized global city where poverty and its signs do not meet the eyes of affluent citizens. The sudden appearance of a raw, wide open space has spurred the emergence of several artistic and cultural initiatives occupying the new square, some of which critical of the upscaling of the neighborhood. The square has also become an important meeting point for political rallies and demonstrations that fall within a wide ideological gamut. Even against that backdrop, many shop owners have managed to put up with the new circumstances either by captivating their regular customers or by adapting to a different public. On the other hand, new, upmarket stores have established at the fringe of the region, gradually approaching Largo da Batata. In any case, the strong commercial character of the area persists, as does its role in the transportation network of the metropolitan area.

Esta tese discute a operação urbana consorciada como instrumento de parceria entre o poder público e o setor privado para a promoção de projetos urbanos. O trabalho parte da hipótese de que a viabilização de intervenções urbanísticas por meio do instrumento estaria limitada à aplicação parcial da legislação e não à consecução de parcerias efetivas. Em 2001, a regulamentação nacional da operação urbana consorciada pelo Estatuto da Cidade trouxe inovações importantes no sentido de recuperar a essência do instrumento que aparentemente não foram assimiladas de forma equivalente. Esta tese avança na elucidação do instrumento, recuperando e enfatizando sua dupla dimensão projeto e gestão e apontando para um modelo que não negligencie o aspecto físico-urbanístico ao valorizar o apelo econômico-financeiro do instrumento. / This thesis discusses the consortiated urban operation as an urban planning tool of partnership between the public and the private sectors to promote urban projects. The work is based on the hypothesis that the viability of urban interventions through this planning tool would be limited to partial implementation of legislation and would not achieve effective partnerships. In 2001, the national regulation of the consortiated urban operation by the City Statute has brought major innovations in order to recover the essence of the instrument that seems not to have been understood equivalently. This thesis advances in the elucidation of the tool, recovering and valuing its dual dimension - project and management - and pointing to a model that does not neglect the physical urban aspect by overestimating the economic-financial appeal of the tool.

No coração do bairro de Pinheiros, sete quilômetros a sudoeste do centro de São Paulo, está o Largo da Batata, um subcentro urbano de expressão metropolitana. A formação do caráter comercial da área esteve ligada ao comércio atacadista de produtos agrícolas no início do século XX e, mais recentemente, à presença massiva de trabalhadores que faziam baldeações no terminal de ônibus instalado no local, com linhas conectando a região central às periferias a oeste do rio Pinheiros. Apesar de sua estrutura física precária, a vitalidade e os aspectos distintivos da área estiveram, até recentemente, baseados numa pujante atividade comercial de diferentes escalas e temporalidades. Há tempos percebido e representado como um foco de degradação em meio a bairros sofisticados, o Largo da Batata tem recebido, na última década, uma série de intervenções do poder público visando à sua \"reconversão urbana\". Entre estas figuram a extensão da avenida Faria Lima, a relocação do terminal de ônibus, a transformação de duas quadras em uma ampla praça, e uma estação de metrô. Comerciantes locais foram afetados negativamente pelas obras viárias e pela reorganização do transporte coletivo, tendo perdido parte de sua clientela. Ademais, os lojistas também têm sido pressionados pela alta dos aluguéis na região. Vários donos de estabelecimentos comerciais também foram despejados para dar espaço a empreendimentos imobiliários que guardam pouca relação com o pequeno comércio e o comércio popular da região, apontando na direção da construção de uma cidade global e exclusiva. O surgimento repentino de um espaço aberto tem estimulado uma diversidade de iniciativas artísticas e culturais que ocupam a nova praça com atividades por vezes críticas à transformação do bairro. A praça também se tornou um importante ponto de concentração para manifestações políticos de variados matizes ideológicos. Mesmo diante dessa conjuntura, muitos comerciantes têm conseguido se manter em atividade, seja cativando sua clientela ou se adaptando a um público diferente. Por outro lado, um novo tipo de comércio, voltado para o consumo das classes média e alta, tem se estabelecido nas franjas da região, aproximando-se gradualmente do Largo da Batata. De todo modo, o vigor do caráter comercial da área persiste, assim como persiste o papel da região na rede de transportes da região metropolitana. / At the heart of the Pinheiros district, 7 km southwest of downtown São Paulo, Brazil, lies the so-called Largo da Batata (\"Potato Square\"), the core of an urban subcenter of metropolitan expression. The neighborhood\'s formation as a commercial area was linked to wholesale greengrocers in the early 20th century and, more recently, to the working-class crowds of commuters transferring in and around the local bus terminal that served as a transit hub connecting central São Paulo to its western suburbs. In spite of the area\'s precarious physical structure, until recently its vitality and distinctive urban aspect had been supported by bustling commercial activity of different scales and temporalities. Long perceived as an urban eyesore squeezed in between posh residential, business, and night-life districts, Largo da Batata has been targeted over the past decade by a series of interventions aimed at its \"urban reconversion\". These have included the removal of the bus terminal, the extension of one of the city\'s main financial thoroughfares through the neighborhood, the reshaping of two-odd city blocks into an enlarged square, and a subway station. Pressured by rising rents and enduring a dwindling clientele after years of disruption by the public works, local retailers have also felt the loss of a significant portion of their bus-commuter patrons. Many tenants have also been evicted to give way to real estate projects that relate not to the area\'s characteristic working-class, small- scale uses, but to shiny prospects of an exclusive and motorized global city where poverty and its signs do not meet the eyes of affluent citizens. The sudden appearance of a raw, wide open space has spurred the emergence of several artistic and cultural initiatives occupying the new square, some of which critical of the upscaling of the neighborhood. The square has also become an important meeting point for political rallies and demonstrations that fall within a wide ideological gamut. Even against that backdrop, many shop owners have managed to put up with the new circumstances either by captivating their regular customers or by adapting to a different public. On the other hand, new, upmarket stores have established at the fringe of the region, gradually approaching Largo da Batata. In any case, the strong commercial character of the area persists, as does its role in the transportation network of the metropolitan area.

As Operações Urbanas possuem aplicabilidade para a criação de políticas urbanas mais eficientes, pois é um instrumento legal de requalificação urbana. Apresenta-se como um instrumento urbanístico de parceria entre o poder público municipal e a iniciativa privada. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE) que é regida por lei específica possui um plano de obras e, com os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac), os recursos financeiros são antecipados e podem ser utilizados no programa de investimentos de acordo com as diretrizes de obras estabelecidas na lei. Existe um Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada que define e prioriza onde serão aplicados esses recursos. A OUCAE possui perímetro delimitado em lei e divide-se nos seguintes setores: Setor Jabaquara, Setor Brooklin, Setor Berrini, Setor Marginal Pinheiros, Setor Chucri Zaidan e Setor Americanópolis. Esta pesquisa apresenta os resultados da análise do processo de segregação nas comunidades diretamente atingidas pelas obras da OUCAE no setor jabaquara no período de março de 2003 até dezembro de 2012 , a partir do diagnóstico e seleção dos principais agentes que participam do Grupo de Gestão envolvidos neste processo. Os métodos utilizados na pesquisa foram a revisão bibliográfica e a pesquisa qualitativa direta com duas abordagens, a saber: a primeira abordagem abrangeu a investigação em informações secundárias coletadas nos documentos técnicos do acervo da biblioteca e arquivo técnico da EMURB, atual São Paulo Urbanismo e nas atas das Reuniões do Grupo de Gestão da OUCAE e a segunda abordagem amparada em dados primários onde entrevistou-se a população vulnerável moradora do setor Jabaquara diretamente afetada pelo plano de obras da OUCAE. Os resultados obtidos são referentes à discussão dos assuntos abordados nas Reuniões do Grupo de Gestão do ponto de vista da Habitação de Interesse Social onde apurou-se que as metas de atendimento habitacional não foram atingidas e à descoberta que os moradores que vivem em situação de vulnerabilidade nas comunidades atingidas pelas obras da OUCAE subdividem-se em subgrupos apresentando perfis diferentes , descaracterizando a prática de que a representação dos anseios e pontos de vista dos moradores em relação às ações praticadas pelo Poder Público está contida em um único grupo de moradores no Grupo de Gestão. Concluiu-se que para que uma Política Urbana seja eficiente é necessário que estrategicamente a comunicação entre os agentes dos órgãos da Administração Pública e da sociedade civil, envolvidos no processo de requalificação urbana, seja aprimorada, que o Grupo de Gestão participe das discussões estratégicas para implantação de um projeto de Política Urbana e que os órgãos municipais, estaduais e federais se articulem de forma mais organizada. Em complemento que a comunicação deva se estender aos subgrupos de moradores que foram identificados na pesquisa, pois contribuirá para soluções consensuais quando da prática de alguma ação por parte do Poder Público que reflita diretamente na população vulnerável. / Urban Operations do have applicability to the creation of more efficient urban policies as it is a legal instrument for urban renewal. It presents itself as an urban instrument of partnership between the municipal government and the private sector. The Urban Consortium Operation Águas Espraiada (OUCAE) which is governed by some specific legislation has a construction plan, and having the Additional Construction Potential Certificates (Cepac), the financial resources are anticipated and can be used according to the guidelines established by law. There is a Management Group in the Urban Operation that defines and prioritizes where these funds will be used. The OUCAE has its perimeter defined by law and is divided into six sectors. This research presents the analysis results of Public Policy for the implementation of social housing projects in Jabaquara sector from 2001 to 2012, from the research and selection of the main agencies involved in the management group involved in this process. The methods used in the research were the literature review and direct qualitative research with two approaches, namely: the first approach includes the investigation on secondary information collected in technical documentation library resources and technical file of EMURB, current Urbanism in Sao Paulo and the minutes from the Meetings of the Management Group of OUCAE. The second approach was supported by primary data from interviews with the residents of Jabaquara sector, who are directly affected by the OUCAE plan. The results refer to the discussion of the matters approached in the meetings of the Group Management, from the point of view of social housing. The results showed that the housing assistance targets were not met; it also showed that residents living in vulnerable situation within the communities affected are subdivided into subgroups with different profiles, different practices and conflicting interests. Changing the view that the practice of the representation of the wishes and points of view of the residents, in relation to the actions taken by the Government, is contained in a single group in the Management Group. The conclusion was, for an urban policy to be effective, it is necessary that the strategic communication - between the agents of the public authorities and civil society involved in the urban renewal process - improve. The Management Group should take part in strategic discussions to the implementation of an Urban Policy Project with the municipal, state and federal agencies to articulate more effectively. In addition, the communication should include all the subgroups of residents who were identified in the survey because it will contribute to a consensual solution when some action on the part of the government reflects directly on the vulnerable population.