Nesta tese, examina-se como se dá a gestão do acesso ao conhecimento externo em duas administradoras de carteira de investimentos imobiliários: a gerência de investimentos imobiliários de um fundo de pensão (a Fundação CESP) e a divisão de locação e administração de imóveis de um grupo imobiliário (o grupo Lello). A base de conhecimentos externos dessas unidades é dispersa e privada, características típicas do mercado imobiliário que dificultam o acesso ao conhecimento externo e, por conseguinte, a sua gestão. Para apoiar o estudo, foi realizada uma revisão bibliográfica nos campos teóricos da gestão do conhecimento, da gestão de carteira de investimentos imobiliários e das competências organizacionais e individuais. O método de pesquisa utilizado foi o estudo de casos. As unidades estudadas foram escolhidas intencionalmente, levando-se em conta seus formatos de negócio distintos, que permitiram ampliar o conhecimento sobre administradoras de carteira imobiliária. Os dados primários foram coletados através de entrevistas semi-estruturadas, cujos roteiros foram testados previamente em duas outras empresas imobiliárias. Baseado na revisão bibliográfica, foi elaborado um modelo conceitual e gráfico da gestão do conhecimento com foco no acesso ao conhecimento externo. Um dos processos incluídos no modelo foi o armazenamento externo de conhecimentos. Sem menção explícita na literatura pesquisada, tal processo foi observado nos casos estudados. Os \"armazéns\" externos caracterizados nos casos - importantes fontes de conhecimentos atuais ou potenciais - são as redes de contatos devidamente mapeadas, as parcerias estáveis e as comunidades de prática que extrapolam as fronteiras organizacionais. Em ambas as unidades, os conhecimentos críticos do negócio não são identificados explicitamente, fazendo com que parte desses conhecimentos acabem sendo gerenciados mais precariamente. A pesquisa mostrou que os relacionamentos informais - por exemplo, no caso da Gerência Imobiliária da Fundação CESP, com lojistas de shopping centers nos quais a fundação é cotista ou, no caso da divisão de locação e administração da Lello, com gestores imobiliários do mercado - são canais privilegiados de acesso ao conhecimento externo. Foram identificadas, nos casos estudados, boas práticas individuais e organizacionais associadas à manutenção e desenvolvimento desses canais. As principais conclusões da pesquisa são: (i) a gestão do acesso ao conhecimento externo nos casos estudados está associada de modo principal aos canais informais; (ii) há uma oportunidade de aumentar a qualidade e quantidade dos conhecimentos adquiridos através desses canais - \"potencializá-los\" - pela adoção de práticas estruturadas de gestão, em particular o mapeamento dos contatos relevantes da unidade, com a identificação dos conhecimentos críticos e suas fontes; (iii) a idéia de \"armazenamento externo de conhecimentos\" se ajusta aos casos estudados. / In this thesis we examine how management of external knowledge access takes place in two real estate portfolio management units: one pension fund\'s department of real estate investment (CESP Foundation), and the leasing and management division of a real estate group (Lello group). These units\' external knowledge base is private and dispersed, a typical characteristic of the real estate market that makes access to external knowledge, and, therefore, its management, harder. To support our study, we produced a literature review of the fields of knowledge management, real estate portfolio management, and both individual and organizational competences. Our method of choice was the case study. Researched units were intentionally chosen according to their different business formats, thus allowing a broadening of our knowledge about real estate portfolio management units. Primary data were collected through semi-structured interviews, with a script that was previously tested in two real estate firms. Based on our literature review, we developed a graphic and conceptual model of knowledge management, focus on the access to external knowledge. One of the processes included in this model was the external storing of knowledge. While never explicitly mentioned in the reviewed literature, this process was observed in the researched cases. The indentified external \"storehouses\" - important sources of present or potential knowledge - are the carefully mapped contact networks, the stable partnerships and the communities of practice that run across organizational frontiers. In both units, business-critical knowledge is not explicitly identified, leading to a part of this knowledge being managed in a more precarious manner. Our research shows that informal relationships - for instance, in the case of Foundation CESP\'s real estate management department, relationships with shop owners in shopping malls in which the Foundation is a shareholder, or, in the case of the leasing and management division of Lello, with real estate managers in the market - are crucial channels for external knowledge. In both cases, good individual and organizational practices related to the retaining and development of such channels were identified. Our research\'s main conclusions are: (i) management of external knowledge access in the analyzed cases is associated mainly to informal channels; (ii) it should be possible to increase both the quantity and the quality of knowledge obtained through these channels - enhance them - by adopting structured management practices, particularly the mapping of contacts relevant to the unit, the identification of critical knowledge and its sources; (iii) the idea of external storing of knowledge applies to the cases in question.

O presente trabalho propõe uma análise espacial da produção de apartamentos em São Paulo no período entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, três bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL da Secretaria Municipal de Finanças; o Censo Demográfico do IBGE; e o Cadastro de Lançamentos Imobiliários da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio Embraesp. Partimos do dialógo com pesquisas que tratam das preferências locacionais da incorporação, e buscamos introduzir na discussão a dimensão temporal nas determinações que marcaram diferentes fases do setor imobiliário no período. Com isso, observamos que o desempenho da incorporação foi marcado por descontinuidades e não por configurar tendências constantes. Ao longo do estudo foi possível identificar dois momentos de expansão imobiliária na cidade: o primeiro, em meados da década de 1990; e o segundo, em meados da década de 2000. Percebemos que as estratégias empresariais utilizadas em cada período levaram a distintos tipos de produção e, por conseqüência, projeções diferenciadas sobre o espaço urbano. Se nos anos 90 novas formas de organizar a produção imobiliária propiciaram a construção de unidades de médio padrão, em um movimento mais periférico, no período atual a forte capitalização do setor expressou-se na produção de alto padrão, numa tendência espacialmente mais concentrada. Neste último, a importância da localização não pôde ser medida em função dos seus atributos físicos, mas no seu papel de ampliar a receita gerada pelas empresas e, em função disso, ser a base da valoração das empresas no mercado de capitais. / The present study carries a spatial analysis of housing production in the municipality of São Paulo, Brazil, between the years of 1992 and 2007, utilizing a combination of three different databases: the Territorial and Real Estate, Conservation and Cleanliness Register (Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza TPCL), from the São Paulo Municipal Secretary of Finance; the National Demographic Census, from the Brazilian Institute of Geography and Statistics (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBGE); and the Real Estate Launch Register from the Brazilian Estate Studies Company (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio EMBRAESP). Departing from previous research which approached the real estate developers locational preferences either by means of qualitative research or geospatial analysis, this work aims to introduce the time dimension in the study of the city of São Paulo real estate market, not as a variable but in an effort to propose its periodization. We could infer from this that the performance of the local real estate market during the studys time span is marked by discontinuities rather than by regular tendencies. It was possible to identify two moments of real estate expansion in the city: the first around the 1990s and the second around the decade of 2000. Business strategies performed during each of these periods have led to distinct types of production, and, consequently, different projections over the urban space. If during the 1990s new forms of real estate production favored the construction of mid-standard, predominantly peripheral units, during the current stage the strong capitalization of the sector has expressed itself in the form of high-standard production with a predominantly central, concentrated distribution. In the latter, the importance of localization cannot be measured from physical attributes, but rather through its role in amplifying the companies revenue and, accordingly, representing the basis for the companies stock market valuation.

Com a virada do século XX para o século XXI, a devastação ambiental se tornou a principal ameaça a sobrevivência da humanidade no planeta. Descobrimentos alarmantes sobre o aumento do aquecimento global e a finitude dos recursos naturais trouxeram um novo desafio para o desenvolvimento mundial, crescer economicamente e ao mesmo tempo preservar o meio ambiente. A atividade de construção, como parte das atividades que colaboram para o agravamento do problema ambiental, começa a ser repensada como forma de produção e esforços têm sido feitos para torná-la menos impactante ao meio ambiente e ao espaço urbano. Nesse contexto de incertezas que envolve o desenvolvimento sustentável, um conceito ainda recente para a maioria da população, diversas empresas procuram adaptar-se para produzir produtos ecologicamente corretos e ter atitudes ambientalmente responsáveis, porém, sem ter ainda conhecimento suficiente para propor soluções eficazes. No mercado imobiliário brasileiro, tem crescido o volume de empreendimentos que são lançados como empreendimentos sustentáveis, considerados mais eficientes no consumo de recursos naturais e menos agressivos para o meio ambiente, ao passo que cresce, também, o interesse da população pelo consumo desse tipo de produto. Mostra-se, portanto, necessário fazer uma avaliação da real eficiência desses edifícios, pois, a observação da maneira impactante como esses empreendimentos se inserem no espaço urbano e sua baixa qualidade arquitetônica, indicam que há uma distorção do conceito de sustentabilidade no mercado. Este estudo pretende contribuir para o melhor entendimento do termo sustentabilidade e alertar para a maneira incorreta como ele tem sido, atualmente, inserido na produção do mercado imobiliário de edifícios residenciais, no Brasil. / With the turn of the century XX to the XXI, environmental devastation became the main threat to survival of humanity on the planet. Discoveries about the alarming increase in global warming and finite natural resources have brought anew challenge to world development: to promote economic growth while preserving the environment. Construction activity, as part of activities that contribute to the worsening environmental problem begins to be reconsidered as a means of production and efforts have been made to make it less harmful to the environment and urban space. In this context of uncertainty surrounding the sustainable development, a relatively new concept to most people, several companies trying to adapt to produce environmentally friendly products and be environmentally responsible, but without yet having enough knowledge to propose effective solutions. The brazilian real estate market has grown the volume of projects that are launched as sustainable business as more efficient consumption of natural resources and less harmful to the environment, while growing, too, public interest in the consumption these products. It is apparent, therefore, necessary to evaluate the real efficacy of these buildings, therefore, the observation of the way significant as these developments fall within the urban space and its low architectural quality, indicate that there is a distortion of the concept of sustainability in the market. This study aims to contribute to a better understanding of the term sustainability and alert to incorrectly as it has been currently inserted in the production of the property market of residential buildings in Brazil.

No último decênio, as metrópoles brasileiras foram profundamente reconfiguradas pela proliferação de projetos imobiliários de grande porte. O investimento imobiliário, antes fortemente centralizado nas áreas mais valorizadas das metrópoles, irradiou-se também para as periferias e franjas metropolitanas, com importantes repercussões socioespaciais. Esta pesquisa procurou fornecer algumas explicações para esse fenômeno, colocando em foco a crescente penetração das finanças na produção do espaço urbano no Brasil. Desde meados da década de 1990, sucessivos governos, estimulados por organizações privadas ligadas ao setor financeiro, empenharam-se na criação de marcos regulatórios e institucionais favoráveis à circulação do capital financeiro pelo ambiente construído urbano. Esse novo ambiente institucional foi uma peça importante não apenas na ampliação do financiamento habitacional no transcurso da década de 2000, mas também na aproximação do investimento imobiliário com a dinâmica do mercado de capitais. Esta integração entre mercado de capitais e mercado imobiliário ganhou força, primordialmente, com a abertura de capital das principais incorporadoras imobiliárias, ocorrida entre 2005 e 2007, quando grandes fundos de investimento adquiriram participação nessas empresas. Com base em entrevistas, coleta de dados secundários e publicações setoriais, procurou-se, nessa tese, elucidar algumas das implicações desse entrelaçamento das incorporadoras imobiliárias com o mercado de capitais. Observou-se uma profunda mudança nas estratégias empresariais após a emissão de ações e debêntures, o que se explica, em grande medida, pelas exigências de rentabilidade colocadas pelos novos acionistas. A maior parte das empresas adotou políticas agressivas de expansão tanto na escala da metrópole quanto na escala do território, multiplicando seus volumes de lançamentos entre 2005 e 2010. Também ocorreu um aperfeiçoamento das formas de captura de rendas urbanas. Uma análise da atuação dessas incorporadoras no mercado imobiliário de Porto Alegre indicou, além disso, que esse refinamento das estratégias de investimento produziu, de uma parte, uma exacerbação das formas de segregação e fragmentação socioespacial urbana e, de outra, um rearranjo escalar do processo de urbanização. Configura-se, portanto, uma situação em que as metrópoles brasileiras são crescentemente transformadas segundo as determinações e os ritmos ditados pelas finanças, que se beneficiam dos rendimentos produzidos pela reestruturação socioespacial. / Over the past decade, Brazilian cities were thorougly reconfigured by a profusion of large-scale real estate developments. Previously restricted to high-end neighborhoods, real estate investment has expanded to include peripheral and outlying areas of major metropolitan areas, thus producing dramatic socio-spatial effects. The present research provides an explanation for this phenomenon by focusing on the growing penetration of finance into the production of urban space in Brazil. Since the mid-1990s, successive governments, encouraged by private organizations tied to the financial sector, have made an effort to create a regulatory and institutional framework favorable to the circulation of capital in the built environment. This new institutional atmosphere was a key element not only in the growth of mortgage lending in the 2000s, but also in the convergence of real estate investment and the dynamics of capital markets. The integration of capital markets and real estate markets occurred primarily through the initial public offering of large developers between 2005 and 2007, when huge investment funds acquired participation in these firms. Based on interviews, collected data and sectoral publications, this dissertation has attempted to clarify some of the consequences of the links that were forged between developers and capital markets. We observed a profound change in developers strategies after their IPOs, mostly explained by the high yields demanded by investors. Most developers adopted a highly aggressive policy of expansion, both on the scale of the city and on the scale of the territory, multiplying their output between 2005 and 2010. The ways in which urban land rents were extracted had also improved. Our analysis of how these developers have operated in Porto Alegre (southern Brazil) indicates, moreover, that developers finely honed business strategies have, on the one hand, intensified socio-spatial segregation and fragmentation, while on the other, have been responsible for a rescaling of the urbanization process. The outcome is a situation in which metropolitan areas are, to an incresing degree, transformed according the determinations and rhythms dictated by finance capital, which benefits from the returns generated by socio-spatial restructuring.

O aumento da mobilidade tem incorporado novos usos às segundas residências que tornam ultrapassadas antigas polêmicas conceituais como a indefinição entre domicílios de lazer e alojamentos turísticos. Hoje, elas tanto abrigam o veranista local que desfruta do lazer de final de semana, quanto o turista residencial que adquire nova moradia em outro país, onde se comporta como turista e imigrante. Com o incremento das viagens, múltiplos territórios (materiais e simbólicos) são acionados entre as primeiras e as segundas residências, produzindo novas dinâmicas espaciais que resultam na multiterritorialidade. Lógicas distintas de territorialização, endógena e exógena, passam a conviver e a se confrontar nos espaços apropriados por esses domicílios que têm o seu boom atrelado à crescente fusão do turismo com o setor imobiliário. Tomando como referência essas transformações em curso no Nordeste brasileiro, a pesquisa busca enfocar os velhos e novos usos das segundas residências em Camocim/CE, visando entender se suas diferentes lógicas de territorialização promovem a solidariedade ou a segregação socioespacial. A partir de uma abordagem qualitativa, o estudo analisa como as praias das Barreiras, Maceió e Tatajuba se convertem, em Camocim, em múltiplos territórios de convivência e de conflitos entre nativos e visitantes. / The mobility increase has incorporated new uses of the second homes that old conceptual controversies become surpassed how the blurring between leisure domiciles and tourist accommodations. Today they shelter to both the local vacationer who enjoys the weekend leisure, much as the residential tourist who buys new home in another country, which behaves as a tourist and immigrant. With the increase in travel, multiple domains (material and symbolic) are fired between the first and second homes, producing new spatial dynamics that result in multiterritoriality. Different logics of territorialization, endogenous and exogenous, begin to live together and confront in the spaces appropriate by these domiciles that have their boom linked to the increasing fusion of tourism with the real estate industry. With reference to these changes taking place in the Brazilian Northeast, the research seeks to focus on the old and new uses of second homes in Camocim Municipality (State of Ceará, Brazil) in order to understand their different logics of territorialization, whether promote the solidarity or the socio-spatial segregation. From a qualitative approach, the study examines how the beaches of the Barreiras, Maceió and Tatajuba, in Camocim, transform themselves in multiple territories of coexistence and of conflict between natives and visitors.

A partir da década de 1970, iniciou-se em São Paulo um processo de expansão e deslocamento de atividades do setor de serviços, que antes se localizavam quase exclusivamente no Centro da cidade e no entorno da Av. Paulista, rumo à região do vale do Rio Pinheiros. Ao longo deste período, as antigas áreas de várzea do rio transformaram-se em espaços de intensa valorização imobiliária, marcados pela presença de modernos edifícios de escritórios, hotéis de padrão internacional e numerosos shopping centers. Esta paisagem emergente destaca-se pelo seu poderoso valor simbólico, sendo considerada por muitos como um dos principais cartões-postais de São Paulo no início do século XXI. Além disso, estas centralidades empresariais e de negócios são apresentadas por setores da mídia, da política e da academia como o elo que conecta São Paulo aos pólos centrais do sistema capitalista financeiro e informacional no contexto contemporâneo da globalização econômica. Segundo este discurso, a Marginal Pinheiros é um espaço urbano cujas funções estariam mais estreitamente relacionadas aos centros de negócios de outras importantes cidades globalizadas do que ao restante da própria metrópole em que está inserida. No entanto, o forte caráter ideológico deste discurso mascara diversas contradições subjacentes ao processo de urbanização que produziu estas áreas, desviando a atenção acerca do caráter sistematicamente excludente das políticas e investimentos públicos concentrados nesta região da cidade, em detrimento de outras regiões mais carentes de infra-estrutura e serviços públicos. Neste trabalho, analisamos como a imagem e a forma urbana destes espaços é utilizada como um elemento importante deste discurso, cujo efeito mais perverso é o de reforçar relações de dominação e segregação social na cidade de São Paulo. Conforme pretendemos demonstrar, para que a imagem da cidade possa assumir este papel como elemento de uma ideologia, são articulados esforços para organizar a produção imobiliária de modo a desenhar a paisagem de acordo com estas expectativas. Este se trata, efetivamente, de um processo de desenho urbano cujos objetivos são o fortalecimento da imagem simbólica da Marginal Pinheiros como um próspero, sofisticado e inovador centro de negócios de nível internacional. Para a compreensão deste processo, torna-se necessário valer-se do instrumental analítico da área de estudos do Desenho Urbano, o qual tem sido, a nosso ver, pouco avançado no Brasil durante as duas últimas décadas. Assim sendo, neste trabalho empreendemos um resgate teórico e metodológico desta área de estudos, de modo a empregá-la para contribuir com a análise das transformações recentes do espaço urbano da Marginal Pinheiros através de um ponto de vista alternativo. / Since the 1970s, the city of São Paulo has experienced a process in which most of its service sector activities, which were previously located almost exclusively in the old Downtown and in Paulista Ave., have been expanding or relocating towards the region surrounding the Pinheiros River valley. Throughout this period, the former lowland areas along the river have become areas of intense real estate valorization, marked by the presence of modern office buildings, international-standard hotels and several new shopping malls. This emerging landscape is recognized for its powerful symbolic value, and is considered by many as one of the major \"postcards\" of São Paulo at the turn of the century. Moreover, these corporate and business centralities are presented by sectors of the media, politics and academic community as the link that connects São Paulo to the central nodes of the capitalist financial and informational system in the current context of economic globalization. According to this discourse, Marginal Pinheiros is an urban space whose functions are more closely related to other business centers in major \"globalized\" cities, than to the rest of the metropolis in which it is located. However, the strong ideological character of this discourse masks several of the contradictions underlying the urbanization process through which these areas were produced, diverting attention from the systematic exclusionary character of public policies and investments that were concentrated in this region of the city, to the detriment of other areas in greater need of infrastructure and public services. This dissertation analyzes how the image and urban form of these spaces are used as an important element of this discourse, whose most perverse effect is the reinforcement of social domination and segregation in São Paulo. As we intend to demonstrate, the creation of a landscape that can assume this role as an element of ideology requires articulated efforts to organize real estate developments in order to design urban space according to these expectations. This is indeed a process of urban design, whose aim is to strengthen the symbolic image of Marginal Pinheiros as a prosperous, sophisticated and innovative international-grade business center. In order to understand this process, it is necessary to rely on the analytical tools provided by the academic field of Urban Design, which have been, in our view, relegated to ostracism in Brazil during the last two decades. Therefore, we intend to revisit urban design both theoretically and methodologically, adopting its critical standpoint for the analysis of the recent transformations of Marginal Pinheiros urban space.

Essa dissertação tem como objeto de estudo o preço da terra como elemento político na produção pública de habitação e na produção do espaço em Curitiba. A habitação de interesse social configura-se hoje como um falso problema. Falso, não porque as carências no setor habitacional não existam e não se configurem enquanto um problema. É um falso problema porque sua formulação está baseada somente em explicações economicistas que ignoram o preço da terra como um elemento político. Para a reformulação do problema da habitação a partir de suas características intrísecas, a produção da Companhia de Habitação Popular de Curitiba foi analisada desde a sua fundação em 1965 até o ano de 2010, ano de início dessa pesquisa, demontrando a relação entre o preço da terra e as transformações das tipologias e localização de unidades habitacionais produzidas. Demonstra-se ainda que ao longo dos diversos planos, projetos e leis elaborados, principalmente pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba e pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba o discurso sobre o preço da terra como problema e a descrição da natureza de problema que ele constitui, diverge ao longo do tempo, bem como as soluções formuladas que normalmente tem o sentido de buscar terras mais baratas ao invés de pautar o preço destas. Os principais elementos apontados pela COHAB-CT ao longo de sua história como limitantes para a produção habitacional: a escassez de terra, a especulação imobiliária e o alto preço da terra, são desconstruídos e aparecem como políticas de obscurecimento à medida em que naturalizam o preço da terra e o tornam um elemento reificado, sempiterno e imutável. Imutável não no sentido que este não varie, mas no sentido de que este varia sem qualquer relação com os processos de produção e reprodução do capital e portanto sem possibilidades de intervenção. Esse desvelamento do obscurecimento da formulação do preço da terra como problema na produção da habitação popular e, por consequência, o desvelamento do problema da habitação, acabam por demonstrar o embricamento da Companhia de Habitação Popular de Curitiba nos movimentos do mercado imobiliário. / The present dissertation has the purpose of studying the price of the land as a political factor on the public housing production and on the production of space in Curitiba. The social housing figures today as a false problem. False, not because the needs in the housing sector supposedly don\'t exist or don\'t figure as a problem. It is false because its formulation is based only on economistic explanations that ignore the price of the land as a political factor. To reformulate the housing question based on its intrinsic characteristics, we analyzed the production of the Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB-CT (popular housing company of Curitiba), considered the period from 1965 to 2010, the year the present research started, demonstrating the relation between the price of the land and the transformation of the typologies and locations of the housing units produced in the period. It is also demonstrated that, after several plans, projects, and laws passed, drafted in many cases by the Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Urban planning and research institute of Curitiba) and the Companhia de Habitação Popular de Curitiba (popular housing company of Curitiba), the discourse about the price of the land as a problem, and the description of the nature of the problem that it makes up, differ during the period, as well as the solutions given, which, normally, has the sense of seeking cheaper lands instead of stating their price. The main factors pointed out by COHAB-CT, during its history, as limits to the housing production, are: the lack of land, the property speculation and the high price of the land. These factors fall down and show up as eclipsing policies as far as they naturalize the price of the land and make it up reified, everlasting, and immutable. Immutable not in a sense that it doesn\'t vary, but in the sense that it varies without relation to the processes of production and reproduction of Capital, therefore without possibilities of intervention. The unveiling of the eclipsing policies within the formulation of the price of the land as a problem within the popular housing and, as a consequence, the unveiling of the housing question, end up to demonstrate the interwoven of the Companhia de Habitação Popular de Curitiba (popular housing company of Curitiba) and the movements of real estate market.

Esta tese tem por objeto de estudo a valorização imobiliária pela produção crescente de condomínios em São Paulo a partir de 2000, aqui denominada generalização da forma condomínio, manifestação do fetichismo na sua forma contemporânea. Tal produção imobiliária envolve a prática social da propriedade privada, a concepção e a construção imobiliária, a produção e apropriação das condições urbanas gerais (infraestrutura, equipamentos), o mercado de capitais, enfim, é fruto da interação entre frações do capital produtivo e rentista, frações da classe trabalhadora, fenômeno chave das transformações urbanas recentes. Permite, portanto, uma abordagem da totalidade em movimento. Trata-se do recente boom imobiliário no Brasil resultado de determinada política efetivada sob defesa de amplo espectro da sociedade para inclusão de frações da classe trabalhadora no mercado imobiliário formal. O problema é que tal produção imobiliária traz em seu cerne a reprodução da desigualdade e agravamento dos problemas urbanos. A partir daí, o estudo sobre esta produção imobiliária contemporânea tem por objetivo compreender as determinações recíprocas entre construção, urbanização e acumulação na perspectiva de contribuir para a compreensão da totalidade dos processos de produção e apropriação da metrópole contemporânea. Demonstrar-se-á que a produção imobiliária em São Paulo se fundamenta em relações sociais de exploração, espoliação e dominação que integram diversos tempos e espaços e, aprofundadas recentemente, lastreiam a valorização e capitalização pela produção da metrópole. A crescente relevância da propriedade mobiliária e imobiliária na produção, realização e distribuição da riqueza implica mudanças na produção imediata no âmbito da construção, no processo global de produção e na produção total, segundo Henri Lefebvre, tendo como horizonte a formação da sociedade urbana. Entretanto, tal urbanização total vem se concretizando como dissolução urbana, como se explicitará ao longo desta tese. / This thesis will discuss the real estate valuation by the increasing production of condominiums in Sao Paulo from 2000, here called generalized form condominium, fetishism outbreak in its contemporary form. Such real estate production involves the social practice of private property, the design and building construction, the production and the appropriation of the general urban conditions (infrastructure, equipment), the capital market, in short, it is the result of the interaction between fractions of the productive and the income capital, fractions of the working class, key phenomenon of the recent urban transformations. Therefore, it allows an approach to the entire movement. This recent real estate boom in Brazil is a result of a policy defended by broad spectrums of the society in order to include fractions of the working class in the formal real estate market. The issue is that the reproduction of inequality and the worsening urban problems are in the core of such real estate production. From there on, the study of this contemporary property production aims to understand reciprocal determinations between construction, urbanization and accumulation in order to contribute to the understanding of all production processes and ownership of the contemporary metropolis. We will demonstrate that the real estate production in São Paulo is based on social relations of exploitation, spoliation and domination that integrate different times and spaces, and, recently deepened, back the valuation and capitalization for the production of the metropolis. The growing relevance of movable and immovable property in the production, development and distribution of wealth implies changes in the immediate production under construction in the overall production process and in what Henri Lefebvre called total production, according Henri Lefebvre, with the perspective of a urban society formation. However, this total urbanization has come to pass as urban dissolution.

Nas últimas décadas, a intensificação de ações das diversas esferas do Estado no Brasil visando, no bojo de uma política habitacional mais abrangente, a integração urbanística e fundiária de assentamentos ocupados por famílias de baixa renda, convive com as contradições presentes nas relações pelas quais o Estado e o mercado mediam os conflitos entre classes econômicas díspares, cujo principal indicador é a segregação territorial. A existência de assentamentos precários em situações de imersão ou de continuidade, em relação a tecidos ocupados por população de mais alta renda, faz com que eles estabeleçam entre si uma relação ambígua de simbiose e conflito, onde o mercado imobiliário, atuando na formalidade ou na informalidade, concretiza, pelo movimento de escolha residencial e comercial dos atores envolvidos na ocupação urbana, uma hierarquia de decisões. Faz-se necessário avaliar que tipo de relação as intervenções citadas têm com os processos imobiliários num plano mais geral, objetivando, assim, verificar se elas não são vetores de alteração das dinâmicas locais pela qual acabam funcionando como indutores de uma nova forma de integração entre as áreas consolidadas, as áreas de reassentamento ou de remanejamento e o entorno, onde o complexo urbano resultante se revaloriza, impactando o perfil socioeconômico local e, sobretudo, das famílias remanejadas e reassentadas. Este trabalho pretende analisar os efeitos socioeconômicos e imobiliários sobre a rotina de famílias em favelas reurbanizadas pelo poder público em municípios na Região Metropolitana de São Paulo, dando ênfase empírica ao estudo de casos de famílias que são deslocadas nesses processos. A análise se dá através de recurso metodológico que confronta a interpretação da bibliografia existente sobre os aspectos que informam ou tangenciam o tema principal (tais como a formação e a segregação metropolitana, as disputas por localizações entre as classes sociais, a dicotomia entre centralidades e das periferias urbanas, o histórico das ações do poder público em favelas e o entrelaçamento entre os mercados formal e informal), com a discussão dos resultados de uma pesquisa de campo realizada em dez favelas urbanizadas e reurbanizadas, de seis municípios da metrópole paulista, onde se colheram dados do cotidiano das famílias remanejadas no interior das áreas ou reassentadas nos conjuntos construídos em terrenos adjacentes, em virtude das intervenções. Procura-se verificar que efeitos as políticas citadas, visando a integração urbanística e a regularização fundiária, podem ter sobre o cotidiano local e do entorno, no intuito de contribuir na formulação de indicadores e de hipóteses sobre o fortalecimento socioeconômico e a emancipação dos beneficiados ou, pelo contrário, sobre a eventual alteração de perfil da população moradora, com expulsão das famílias originais, o que contribuiria, nesse caso, para acentuar a segregação territorial metropolitana subjacente. / In the last few decades, the intensification of public actions from differents levels of Brazilian Government, aiming, in the heart of a more extensive housing policy, the urban and land integration of settlements occupied by low-income families, coexists with the contradictions seen in relations by which State and Market mediate conflicts between disparate economic classes, whose main indicator is the territorial segregation. The existence of slums in immersion or continuity situations into urban fabrics occupied by higher social classes, establishes between them an ambiguous relationship of symbiosis and conflict, in which the formal and/or informal real state Market acting materializes a hierarchy of decision defined by the motion of residential and commercial choices made by involved actors in urban settlements. It\'s therefore necessary to evaluate what kind of relationship the aforementioned interventions (upgradings, as well) have with real state market processes in a more general scope, thus aiming to check if they aren\'t alteration drivers of local dynamics by which they may end up working as inducers of a new integration way between the consolidated, resettlement (or relocation) and surrounding areas, where the resultant urban complex turns more expensive, impacting in the local socioeconomic profile, mainly in the relocated and resettled families. This dissertation intends to analyze the socioeconomic effects and real state market influence on the routine of families in slums that have been upgraded by government inside the Metropolitan Region of São Paulo, giving empirical emphasis to the case studies of families who are displaced in these processes. The analysis is performed by means of methodological approach that confronts the interpretation of the existing literature on aspects that inform or are tangential to the main theme (such as the metropolitan development and segregation, the disputes regarding location between social classes, the dichotomy between centrality and urban peripheries, the history of government actions concerning slums, and the intertwining between formal and informal markets), with the discussion about the results of field survey conducted in ten urbanized and upgraded slums, sited in six municipalities in metropolis, where daily data were collected from families who had been resettled into the area or relocated in housing developments built in nearby sites, due to the upgrading processes. It seeks to verify what kinds of effects may follow the cited policies, aiming urban integration and land regularization, and their influence over local and surrounding daily lives, in order to contribute to formulation of indicators and assumptions about socioeconomic strengthening and emancipation of the beneficiaries or, otherwise, about eventual changes in the profile of resident population, causing the expulsion of the originals inhabitants, which would contribute, in this case, to accentuate the underlying metropolitan territorial segregation.

A cidade de São Paulo, desde o final do século XX, vem sendo marcada pela inauguração de novas formas urbanas, adequadas às exigências da ordem socioeconômica que se instaura a partir de então, como o exemplar surgimento de novas áreas de centralidade aliadas ao avanço do setor terciário. Porém, outras localidades sofreram transformações sócio-espaciais ao longo dos últimos 25 anos, inclusive quanto à valorização imobiliária, o que tem reforçado a apropriação heterogênea e desigual do território e que, portanto, não se restringe à produção de centralidades terciárias, mas vai além em sua diversidade. Um dos casos que mais se destacam na cidade, pela marcante transformação espacial que sofreu, é o alvo desta pesquisa: o Tatuapé. Localizado na zona leste de São Paulo, este bairro, em apenas 20 anos, emergiu como foco de alto padrão e como expressivo pólo comercial, exercendo hoje grande influência na região. Tendo isso em vista, este trabalho se propõe a investigar o movimento de ocupação da área e as suas principais características a fim de verificar como este território de uma industrialização recente se transformou em uma das regiões mais valorizadas da cidade. Com isto, a pesquisa tem por objetivo final conhecer como este processo de valorização do local, apoiado principalmente na produção residencial vertical de luxo por encomenda, levou o território à exclusividade no espaço urbano tanto por sua diferenciação do ponto de vista social, indicando enobrecimento da população local, como do ponto de vista espacial, enunciando um processo único de concentração das camadas de alta renda e até mesmo de segregação urbana na zona leste. Assim, o trabalho inicia pronunciando as transformações que marcaram o final do século em São Paulo e as correspondentes para a zona leste no mesmo período, proporcionando, em seguida, a compreensão histórica da pesquisa para o bairro. Após isto, faz uma análise do mercado imobiliário de edifícios residenciais nos últimos anos, caracterizando esta verticalização que diferencia. Por fim, expõe alguns dos problemas que emergiram após a mudança do perfil da região. Com este trabalho, espera-se que se torne uma referência para a compreensão de fenômenos urbanos recentes e que contribua para os debates que destacam a análise social do espaço, especialmente os estudos da segregação sócioespacial, reanimados com a reestruturação urbana em São Paulo. / The city of Sao Paulo, since the end of the century XX, has appointed to the requirements of the socioeconomic order that establish hereafter, like the emergence of new central areas together of the tertiary sector. But, other localities have suffered social-spatial transformations since the last twenty-five years inclusive about the real estate valorization that has strengthened of the heterogeneous and unequal appropriation of the territory that, hence, it isnt restrict of the centrality tertiary production, but will be beside in your diversity. One of the most important cases for the remarked spatial transformation that suffered is the target of this research: the Tatuapés neighborhood. Located in the east area of Sao Paulo, this neighborhood, in twenty years, emerges like a focus of high standard of living and expressive commercial pole. Nowadays, it exerts big influence in the region. Then, this dissertation propose to investigate the occupation movement of the Tatuapés neighborhood and its principal characteristic to check how this territory, with recently industrialization, graded in one the most appreciated region of the city. The final aim is to know how this process of local valorization supported by the vertical residential production and luxurious and tailor-made buildings took this territory to an exclusive urban space, not only for its differentiation taking into consideration the social point of view, showing the enrichment of the local population, but also taking into consideration the spatial point of view, showing a unique process of concentration of high level social classes and even the urban segregation in the east area of city. Then, the beginning of this dissertation is about the most important transformations of the end of the century in Sao Paulo and in east area, providing, afterwards, the historical comprehension of the research about the Tatuapés neighborhood. Next, it analyses the real estate market of residential buildings in the latest years, characterizing this emblematic verticalization. Finally, it shows some problems that developed after the change of the region profile. This dissertation wants to be a reference for the comprehension of the recent urban phenomenon like this one and wants to contribute to debates that take into account the social analyses of the space, specially the studies about social-spatial segregation, born again with the urban restructure of Sao Paulo.