I uppsatsen redogörs för hur olika hyressättningssystem har varierat i Sverige under det senaste seklet. De hyressättningssystem som behandlas är hyresreglering, bruksvärdessystemet samt marknadshyra. En historisk bakgrund inför respektive systems tillblivelse skildras genom sammanställning och bearbetning av rättskällor. På hyresbostadsmarknaden tillämpas idag i huvudsak bruksvärdessystemet som för med sig ett starkt besittningsskydd för dagens hyresgäster. Vidare tolkas och redogörs för ett reformförslag om ett närmande till fri hyressättning. Under januari år 2019 förhandlade de politiska partierna Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet och Socialdemokraterna, i en överenskommelse, fram en lista med 73 punkter (Januariavtalet). I denna lista beskrivs under punkt 44, att den aktuella hyresmodellen ska komma att reformeras genom bland annat införande av fri hyressättning vid nybyggnation. Detta reformförslag kommer troligtvis att implementeras på hyresbostadsmarknaden år 2021, en bostadsmarknad som genomgår ständiga förändringar. I Stockholm sker idag omvandling av hyresrätter till bostadsrätter, likaväl har priserna stigit i förorterna som i stadens centrala delar. Utvecklingen har lett till en stor andel höginkomsttagare i de mest attraktiva och centrala områdena och segregationen är tydligare än någonsin. Idag är efterfrågan och behovet av hyresbostäder högre än beståndet och många är drabbade, inte minst unga och utrikesfödda som är begränsade och saknar ekonomisk kraft för att kunna få tag på en hyresrätt. Ytterligare en begränsning är den genomsnittliga kötiden för att få en hyresrätt i innerstan. Under år 2018 låg den genomsnittliga kötiden på 17 år, enligt bostadsförmedlingen i Stockholm. I uppsatsen dras bland annat slutsatsen om att ett verkställande av reformförslaget enligt den aktuella formuleringen med fri hyressättning vid nyproduktion, kommer att leda till två parallellt verkande marknader; en reglerad marknad samt en oreglerad marknad. På sikt kommer dock båda att innebära en viss reglering, men som ändå kommer att ligga på två jämförbara prisklasser. Ena för nyproducerade och attraktiva bostäder riktad till den del av befolkningen med högre inkomst och en annan för ett redan befintligt bestånd med en relativ hög efterfrågan. Likaväl kommer det troligtvis att leda till att respektive system får olika besittningsskydd på marknaden. / A description of how different renting systems have varied in Sweden during the last century, will be presented in the project. The renting systems that are described are rental control, the utility value system and market rent. A historical background for respective system's appearance is presented. Today, the utility value system is used in the Swedish rental housing market. The system provides a strong protected tenancy for today's tenants. Furthermore, a reform proposal on free rental market is presented. In January 2019, a negotiation between the political parties Centerpartiet, Liberalerna, Miljöpartiet and Socialdemokraterna, led to an agreement, a list of 73 points (the January agreement). In this list, under point 44, the current rental system is described to be reformed by imposing free rent on newly built rental apartments. This reform proposal will probably be implemented in the rental housing market in 2021, a housing market that is going through constant changes. Today many rental apartments in Stockholm are converted into cooperative apartments, yet prices have risen in both suburbs and the city's central parts. The development has led to a large proportion of highincome people in the most attractive and central areas of the city and the segregation is clearer than ever. The need and the demand of rental apartment is higher today than the supply can cover and many are affected, not least the younger generation and the foreign-born who are limited and have lack of financial power to be able to obtain a rental apartment. According to the housing agency in Stockholm, the average queue time was 17 years in 2018 for obtaining a rental apartment in the inner city. The conclusion that can be drawn is, among others, that the implementation of the reform proposal according to the current formulation in the January agreement about imposing free rent for newly built rental apartments, will lead to two parallel operating markets; one regulated market and one unregulated market. In the long term, however, both markets will entail some regulation, but they will still be on two comparable price ranges. One for newly produced and attractive apartments aimed for that part of the population with higher income and the second one for an already existing supply with a relatively high demand. The two parallel markets will furthermore probably lead to different strength of protected tenancy.

Introduktion – Examensarbetet inom Byggnadsteknik vid Tekniska Högskolan i Jönköping undersöker bostadsförvaltares åsikter om hur fri hyressättning i form av marknadshyror kan påverka bostadsbyggandet. Målet med studien är ta reda på hur marknadshyror påverkar bostadsbyggandet ur bostadsförvaltarnas perspektiv samt att ta reda på hur företagen ställer sig till dagens hyresreglering.Metod – Studien är en kartläggning som baseras på kvalitativ forskning i form av primärdatainsamling genom intervjuer för att besvara studiens frågeställningar. Författarna har valt intervjuer för att få en djupare förståelse för respondenternas perspektiv och åsikter för att kunna identifiera likheter och olikheter i svaren. Intervjuerna har genomförts med respondenter från entreprenadföretag som även verkar som bostadsförvaltare respektive privata samt allmännyttiga bostadsförvaltare.Resultat – Studien har visat att det de kommunala bostadsförvaltare som intervjuats ställer sig tydligt bakom nuvarande hyresreglering. Bostadsförvaltarna ser kritiskt på fri hyressättning i form av marknadshyror då de inte kan se hur det ska vara möjligt att kräva högre hyra på sina hyresrätter. Entreprenadföretagen som förvaltar bostäder samt den ena privata bostadsförvaltaren är positivt inställd till marknadshyror som möjlighet att kunna ta ut högre hyror för mer unika och specialiserade hyresrätter. Den resterande privata bostadsförvaltaren anser att marknadshyror redan råder på svensk bostadsmarknad och ser inte någon nytta i en ytterligare avreglering av dagenshyresreglering.Analys – I studiens analys av resultatet utifrån frågeställningarna går det att utläsa att det råder delade åsikter mellan bostadsförvaltarna om att införa marknadshyror på svensk bostadsmarknad. Utifrån svaren från entreprenadföretagen och respondent 2 går det att utläsa att de ser ett hål på bostadsmarknaden i form av fler specialbyggda och unika lägenhetshus än vad som byggs idag. De ser en efterfrågan på detta som eventuellt skulle kunna möjliggöras med hjälp av fri hyressättning då dem skulle vara dyrare att bygga och därför behöver finansieras genom marknadshyror.Diskussion - Diskussionen fokuserar på vad respondent 2, 5 och 6 har resonerat kring ett behov av upprustning av det befintliga beståndet via en införing av marknadshyror. De anser att marknadshyror behövs för att rusta upp beståndet till en nivå som den nuvarande hyresregleringen inte tillåter dem ta ut hyra för. Detta går att knyta an tillteori 2.2, Effekter av hyresreglering på bostadsmarknaden. Här presenteras även ett problem som respondent 6, men även respondent 5, ser att marknadshyror kan vara en lösning på. Respondenterna anser att det är av yttersta vikt att få i gång flyttkedjor dådetta presenterar möjligheter för nyproduktion.Nyckelord - marknadshyror, fri hyressättning, bostadsförvaltare, hyresreglering,hyresrätt, hyra, Sverige, bostadsbyggande, nyproduktion, nybyggnation / Introduction – The thesis in Building Technology at Jönköping University examines housing managers' opinions on how free rent setting in the form of market rents can affect housing construction. The aim of the study is to determine how market rents influence housing construction from the perspective of housing managers and to understand the companies' stance on current rent regulations.Method – The study is a survey based on qualitative research, utilizing primary data collection through interviews to answer the research questions. The authors have chosen interviews to gain a deeper understanding of the respondents' perspectives and opinions to identify similarities and differences in the responses. The interviews were conducted with respondents from construction companies that also act as housing managers, aswell as private and public housing managers.Results – The study showed that the municipal housing managers interviewed clearly support the current rent regulation. The municipal housing managers view free rent setting in the form of market rents critically, as they do not see how it would be possible to demand higher rents for their rental properties. The construction companies that manage housing and one private housing manager are positively inclined towards market rents, seeing it as an opportunity to charge higher rents for more unique and specialized rental properties. The remaining private housing manager believes that market rents already exist in the Swedish housing market and sees no benefit in further deregulation of the current rent regulations.Analysis – In the study's analysis of the results based on research questions, there are divided opinions among the companies about introducing market rents in the Swedish housing market. From the responses of the construction companies and respondent 2, it is apparent that they see a gap in the housing market for more specially built and unique apartment buildings than are currently being constructed. They see a demand for this, which could potentially be enabled by free rent setting, as these would be more expensive to build and thus need to be financed through market rents.Discussion – The discussion focuses on the reasoning of respondents 2, 5, and 6 regarding the need for renovation of the existing housing stock through the introduction of market rents. They believe that market rents are necessary to upgrade the stock to a level that current rent regulation does not allow them to charge rent for. This can be linked to theory 2.2, Effects of Rent Regulation on the Housing Market. A problem that respondent 6 and 5 see is that market rents could be a solution to initiate moving chains, presenting opportunities for new production.Keywords – market rents, free rent setting, rent regulation, housing managers, rentalhousing, rent, Sweden, housing construction, new production.