I juni 2022 fastställde Svea hovrätt en dom i två mål (ÖH 14593–20 och ÖH 1854–21) om presumtionshyra. Utgången i målen förändrade hyresregleringen. Domen gällde den årliga hyresutvecklingen av presumtionshyror. Före domen ökade de hyror som omfattas av presumtionshyra årligen med samma procentsats som övriga hyror som klassas som jämförelsematerial på samma ort. Till följd av hovrättens dom kan presumtionshyrorna inte fullt ut följa den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten. För att besvara studiens syfte och motsäga hypotesen har en litteraturstudie samt intervjustudie tillämpats. Studiens hypotes lyder: Svea hovrätts dom har ingen effekt på värderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna till studiens intervjuer är fastighetsbolag, fastighetsrådgivare, en intresseorganisation och bankväsendet. Med hjälp av intervjuresultaten erhölls information om domens konsekvenser. Dessutom utfördes en simulering genom en kassaflödesanalys som påvisar hur stora effekter domen kan ha till följd av Svea hovrätts beräkningsmodell. Resultatet av studien visar att domen har påverkat bostadsmarknaden, men det är svårt att påvisa i vilken utsträckning. Det är tydligt att domen har skapat större osäkerhet på en redan osäker fastighetsmarknad. Studien visar bland annat på konsekvenser som minskade fastighetsvärderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och minskad framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna uppskattar att värdeminskningen på bostadsmarknaden ligger runt 10%, men på grund av simuleringen och osäkerheten kring få genomförda transaktioner kan den faktiska minskningen vara större. Studien indikerar att det minskade bostadsbyggandet, särskilt hyresrätter, kan bero på en kombination av faktorer som finansiell osäkerhet, ökade finansieringskostnader och inverkan av presumtionshyresdomen. I framtiden förväntas andra hyressättningsmetoder än presumtionshyra användas mer. Sedan domen kom har transaktionsmarknaden varit nästintill obefintligt. Vidare studier som fokuserar på återhämtningen av transaktionsmarknaden efter domen skulle bidra till att klargöra domens och marknadens långsiktiga effekter. Genom att analysera transaktioner av aktuella fastigheter över en viss tidsperiod efter domen kan en mer exakt kartläggning av studiens problematik kartläggas. / In June 2022, the Svea Court of Appeal confirmed a judgment on presumption rent in two cases (ÖH 14593-20 and ÖH 1854-21). The outcome of the cases changed rent regulations. The judgment concerned the annual rent development of presumption rents. Before the judgment, the rents covered by presumption rent increased annually by the same percentage as other rents classified as comparative material in the same location. As a result of the Court of Appeal's judgment, the presumption rents cannot fully follow the general rent development for other rental apartments in the locality. To answer the purpose of the study and contradict the hypothesis, a literature study, and an interview study have been applied. The hypothesis of the study is: The Svea Court of Appeal's judgment has no effect on valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and future use of presumption rent. The respondents to the study's interviews are real estate companies, real estate advisors, an interest organization, and the banking sector. Information on the consequences of the judgment was obtained using the interview results. In addition, a simulation was performed through a cash flow analysis that demonstrates how large the effects of the judgment can be because of the Svea Court of Appeal's calculation model. The results of the study show that the judgment has affected the housing market, but it is difficult to demonstrate to what extent. The judgment has created greater uncertainty in an already uncertain property market. The study shows consequences such as reduced property valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and reduced future use of presumption rent. The respondents estimate that the decrease in value of the housing market is around 10%, but due to the simulation and the uncertainty of a few completed transactions, the actual decrease may be higher. The study indicates that the decline in housing construction, especially rental housing, could be due to a combination of factors such as financial uncertainty, increased financing costs, and the impact of the judgment. The use of rent-setting methods other than presumption rent is expected to increase in the future. Since the judgment last year, the transaction market has been almost non-existent. Further studies focusing on the recovery of the transaction market after the judgment would help to clarify the long-term effects of the judgment and the market. By analyzing transactions of theproperties in question over a certain period after the judgment, a more precise mapping of the problems of the study can be identified.

EU:s institutioner bereder för närvarande en förordning innehållandes internationellt privat- och processrättsliga regler i mål om makars förmögenhetsförhållanden. Det senast presenterade textförslaget (kompromissförslaget) lades fram av Italien den 10 november 2014.   Uppsatsen har två syften. För det första syftar den till att synliggöra vissa av de gränsdragnings- och tillämpningsproblem som skulle uppstå om kompromissförslaget skulle antas i dess nuvarande utformning. För det andra syftar uppsatsen till att erbjuda lösningar på de problem som identifieras. Uppsatsens fokus ligger på följande aspekter av förslaget:   Materiellt tillämpningsområde. Domsrättsreglering i mål med anledning av en makes död. Lagvalsreglering. Förbehållen för internationellt tvingande regler och ordre public.   För det första kan förordningens gränsdragning gentemot inomstatliga tvister och underhålls-frågor vålla problem. För att minska dessa problem bör det i en artikel anges att förordningen endast är tillämplig på tvister som har internationell anknytning och att en tillräcklig internationell anknytning föreligger om en av makarna innehar tillgångar som är belägna utomlands. För att avgränsa förordningens tillämpningsområde gentemot underhållsfrågor bör nationella domstolar följa den metod som anvisades i van den Boogard. Denna metod är bland annat adekvat för att kvalificera avtal mahr (islamisk brudpenning). Det är däremot inte möjligt att använda metoden för att kvalificera en dom i vilken 12 kap. 1 § äktenskapsbalken (skevdelningsregeln) har tillämpats. Enligt min mening bör i så fall den nationella domstolen göra en helhetsbedömning utifrån svaren på följande frågeställningar:   Vilket är originaldomens huvudsakliga syfte? I vilken utsträckning beaktas makarnas behov och förmåga i originaldomen?   För det andra är domsrättsreglering av mål med anledning av makes död problematiska. Art. 3 i kompromissförslaget hänvisar nämligen till arvsförordningen, vilket i praktiken kan leda till att den avlidnes barn gynnas på bekostnad av den efterlevande maken. Enligt min mening bör denna problematik minskas genom att den efterlevande maken ges en exklusiv rätt att avgöra om lagvalsreglerna i arvsförordningen eller i art. 5 kompromissförslaget ska tillämpas i ett mål om makarnas förmögenhetsförhållanden.   För det tredje kan kompromissförslagets lagvalsregler leda till problematik. Eftersom deras utformning skiljer från lagvalsreglerna i arvsförordningen och 2007 års Haagprotokoll finns det en risk att en make över- eller underkompenseras ekonomiskt. Risken kan minskas genom att makarna ingår ett lagvalsavtal eller genom att en domare tillämpar en nationell jämkningsregel eller en EU-rättslig flyktklausul (t.ex. art. 5 i 2007 års Haagprotokoll). För att ytterligare minska risken för att över- och underkompensation bör en flyktklausul införas i förslaget till förordning om makars förmögenhetsförhållanden.    En viss lagvalsregel är särskilt problematisk, nämligen art. 20a.3 i kompromissförslaget (hemvistbytesregeln). Artikeln har en bristande flexibilitet och bör därför förändras på följande vis:   Rekvisitet ”undantagsvis” bör avlägsnas. Istället bör den i punkt 2 föreslagna tidsgränsen spegla den restriktivitet som önskas. Istället för att lagen i makarnas nya hemvistland ska bli tillämplig efter en ”avsevärt mycket längre tid” bör en fast tidsgräns införas. Det bör förtydligas vad som avses med kravet på att makarna ska ha åberopat lagen i den andra staten för att ordna eller planera sina förmögenhetsförhållanden.   Enligt min mening är det lämpligt att hämta vägledning till hur tidsgränsen (se punkt 2) bör utformas i 4 § andra stycket lagen (1990:272) om internationella frågor rörande makars och sambors förmögenhetsförhållanden.   För det fjärde finns problematik med anknytning till kompromissförslagets förbehåll för internationellt tvingande regler och ordre public. Av resonemanget framgår att lagstiftaren måste föra ett detaljerat resonemang (a detailed assessment) för att 7 kap. 4–9 §§, 11 kap. 8 § och 12 kap. 1–3 §§ äktenskapsbalken (1987:230) ska kunna betecknas som internationellt tvingande även efter att förordningen har trätt i kraft. Slutligen dras slutsatsen att det är önskvärt att ramarna är snäva när det gäller en nationell domstols möjligheter att underlåta att tillämpa utländsk rätt som ger rättskraft åt avtal om mahr.