<p>Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning.</p><p>En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighetsföretagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde.</p><p>Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska förvaltningsfastighetsföretag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod.</p><p>Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40.</p><p>De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag, värderingsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering.</p><p>Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt.</p><p>Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så bedömer vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta på grund av att informationen och tillvägagångssättet är begränsat i årsredovisningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödesmetoden.</p>

Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning. En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighetsföretagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde. Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska förvaltningsfastighetsföretag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40. De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag, värderingsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering. Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt. Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så bedömer vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta på grund av att informationen och tillvägagångssättet är begränsat i årsredovisningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödesmetoden.

Allteftersom affärsvärlden har förändrats och blivit allt mer komplex har ävenföretagsförvärv blivit allt mer vanligt och behovet av företagsvärderingar ökat.Företagsvärderingar utförs i många olika situationer och för olika syften t.ex. i sambandmed sammanslagningar, vid värdering av aktier eller kreditgivning. I dessa situationerfinns även aktörer som alla har olika intentioner med värderingen. Därför finns det ettantal metoder och modeller att applicera vid en värdering.Denna studies syfte är att skapa tre olika typer av förståelse relaterat tillföretagsvärdering: förståelse för värderingsmodeller, förståelse för hur modellernaanvänds i praktiken samt förståelse för vad en god värderingsmodell är. Förståelsenskapas genom att studera litteratur, artiklar samt insamlat material från intervjuer medpersoner som arbetar med företagsvärdering i praktiken.Studien utförs med en kvalitativ metod samt en induktiv ansats eftersom dessa anseslämpliga för det ovan nämnda syftet. Både primär och sekundär data kommer användas,den primära i form av materials samlat från intervjuer med tre olika företagsvärderare ochsekundär data i from av relevant litteratur och artiklar inom området företagsvärdering.Den teoretiska referensramen innehåller information om värderingsteori, begreppet värdesamt olika värderingssituationer som kan uppstå. Begreppet fundamental analysframställs tillsammans med förklaringar av utvalda värderingsmodeller.I det empiriska kapitlet presenteras resultaten som framkommit ur de tre intervjuer somutförts. Resultatet presenteras efter tema då detta ger en god inblick i vad de olikarespondenterna anser i olika frågor och kapitlet avsluts med en sammanställning avresultatet.I analysen förs den teoretiska referensramen samman med det empiriska kapitlet.Analysens fokus är på begreppet värde, värderingsmodellernas användning samt vad engod värderingsmodell kan vara. Analysen är utgångspunkten för de slutsatser som dras idet sista kapitlet där även förslag om fortsatt forskning inom området framställs.I stort sett förekommer de värderingsmodeller som presenteras i litteraturen även ipraktiken. Litteraturen och praktiken är även överens om att företagsanalyser(fundamental analysen) är en viktig grund för värderingsmodellerna samt för att få ett såverkligt värde som möjligt så bör fler än en modell tillämpas. Begreppet värde är svårt attfå grepp om då det kan uppfattas både som spekulativt och institutionellt. / Program: Magisterutbildning i företagsekonomi

The water and sewage system is classified as a necessary social function in Sweden. In order to obtain a functional system with acceptable amounts of malfunctions, continuous maintenance and renewal by replacing existing pipes where life expectancy is considered exhausted. The rate of change can be defined as the renewal. The majority of Sweden's pipeline networks were built in the 60s and 70s, and the renewal pace has remained low since then, in relation to the service life of the pipeline. If the renewal pace is too low for a long period of time, future difficulties can arise because pipes ages faster than the renewal pace. Many municipalities in Sweden have maintenance and renewal plans to achieve goals such as increasing/maintaining customer service for water and sewage system. At the renewal planning for each municipality, a tool published by Svenskt Vatten can be used to estimate the general renewal need for the entire municipality. The tool is for instance based on year of installation, pipe material and length of the pipe length in the system. A general renewal need provides a good overall measure of the municipality's need, but it does not make it easier to prioritize internal renewal. The purpose of this thesis was to provide a method for determining where the resources in a municipality should be placed in order to maintain or increase customer service regarding water services connected to wiring networks. The method is based on a prioritization that was carried out by combining customer service and the water management system's condition. In this study, the method of prioritization was applied in a case study at the municipality of Boden. To identify the condition of the pipe network, several different influencing factors have been analysed to identify critical areas. An area-based valuation model has been developed based on a Swedish valuation model from 2007. The results showed correlation between leakage frequency on the water pipeline network and various influencing factors such as soil types, pipe materials and construction year. A method has been developed to help municipalities to compile the influencing factors that are critical to that particular municipality based on the information available in the municipality. A methodology for how municipalities can compile operational disturbances and illustrate these with a map-based independent database have also been developed. An area-based valuation model was developed to enable assessment of customer service independent municipality and its resources. In this tool, the municipality itself is able to determine the importance of parameters. The valuation of customer service was based on the number of customers affected, building, length of the pipes and malfunctions reports. However, these parameters are not linked to synergy or critical wires based on a social perspective. The valuation model should therefore be supplemented with an assessment of the consequences of interference. A conclusion from the case study was that the entire municipality's main management network showed increased trends in leakage rates. Trends also showed that customer satisfaction in the majority of areas is falling over time, based on results from site evaluation. A recommendation was made to the municipality in the case study in which areas renewal should be prioritized over the coming five years based on the valuation of customer service and management condition. / Vatten- och avloppssystemet klassas som en nödvändig samhällsfunktion i Sverige. För att erhålla ett funktionellt system med acceptabla mängder driftstörningar krävs kontinuerligt underhåll och förnyelse i form av utskiftning av befintliga ledningar där livslängden anses förbrukad. Takten utskiftning kan definieras som förnyelsetakten. Majoriteten av Sveriges ledningsnät byggdes under 60–70 -talet och förnyelsetakten har förblivit låg sedan dess, i förhållande till ledningsnätets livslängd. Om förnyelsetakten är för låg under en för lång tid kan framtida svårigheter uppstå eftersom ledningar åldras snabbare än förnyelsetakten. Många kommuner i Sverige har underhåll- och förnyelseplaner för att uppnå mål som exempelvis att öka/bibehålla kundservice för vatten och avloppsledningsnätet. Vid förnyelseplaneringen för respektive kommun kan ett verktyg användas som publicerats av branschorganisationen Svenskt Vatten för att uppskatta behovet av generell förnyelsetakt för hela kommunen. Verktyget är bland annat baserat på anläggningsår, ledningsmaterial och längd på ledningarna i systemet. En generell förnyelsetakt ger ett bra helhetsmått över kommunens behov av insatser men det underlättar inte hur den interna förnyelsen skall prioriteras. Syftet med detta examensarbete var att ta fram en metod för hur man kan bestämma var resurserna i en kommun ska placeras för att bibehålla eller öka kundservice rörande vattentjänster kopplade till ledningsnät. Metoden baseras på en prioritering som utfördes genom att kombinera kundservice och vattenledningsnätets kondition. I denna studie tillämpades prioriteringsmetoden i en fallstudie på Boden kommun. För att identifiera ledningsnätets kondition har flera olika påverkande faktorer analyserats för att identifiera kritiska områden. En områdesvis värderingsmodell har utvecklats baserad på en svensk värderingsmodell från 2007. Resultaten visade korrelation mellan läckfrekvens på vattenledningsnätet och olika påverkande faktorer såsom jordart, ledningsmaterial samt anläggningsår. En metod har framtagits för att hjälpa kommuner att sammanställa vilka påverkande faktorer som är kritiska för just den kommunen baserat på den informationen kommunen kan tillgå. En metodik för hur kommuner kan sammanställa driftstörningar och illustrera dessa med ett kartverktyg oberoende databas har även framtagits. En områdesvis värderingsmodell utvecklades för att möjliggöra bedömning av kundservice oberoende kommun och dess resurser. I detta verktyg har kommunen själv möjlighet att bestämma parametrars vikt. Värderingen av kundservice baserades på antal kunder som påverkas, fastigheter, ledningslängd och driftstörningsrapporter. Dessa parametrar är dock inte kopplade till samordningsvinster eller kritiska ledningar utifrån ett samhällsperspektiv. Värderingsmodellen bör därför kompletteras med bedömning av konsekvens av störningar. En slutsats från fallstudien var att hela kommunens huvudledningsnät visade på ökande trender avseende läckfrekvens. Trenderna visade även att kundnöjdheten i majoriteten av områdena sjunker över tid, baserat på resultat från områdesvärderingen. En rekommendation togs fram för kommunen i fallstudien för i vilka områden förnyelse bör prioriteras de kommande fem åren baserad på värderingen av kundservice samt ledningskonditionen.

Vid fastighetstaxering av lokalhyreshus tar inte värderingsmodellen för mark hänsyn till att det finns utrymmen under mark som generar hyresintäkter. Det innebär att taxeringsvärdet för markvärdet möjligtvis inte avspeglar marknadsvärdet.  Syftet med arbetet är att göra en kartläggning av två svenska städer för att tillhandahålla underlag som hjälper Lantmäteriet i sitt arbete att förbättra kvaliteten på taxeringsvärdet. Målet är att identifiera möjliga samband mellan marknadsvärdet i jämförelse med taxeringsvärdet för fastigheter med och utan utrymme under mark.  Metoderna som tillämpas är en kvalitativ analys av köpesummor i förhållande till taxeringsvärden och kvalitativa intervjuer. Analysen av köpesummor utfördes för att besvara om utrymme under mark påverkar marknadsvärdet jämfört med taxeringsvärdet. Intervjuerna syftar till att ge djupare kunskap om värdet för utrymme under mark. Resultatet från analysen av köpesummor visade att marknadsvärdet inte påverkades av utrymme under mark. Däremot framgick det i intervjuerna att markvärdet för utrymme under mark bör behandlas annorlunda vid taxering eftersom det har ett beaktansvärt värde. Slutsatsen blev därför att utrymme under mark som genererar intäkter borde tas med i fastighetstaxeringen under säregna förhållanden. / At a property tax assesment of a non-residential rental housing unit the valuation model of land does not take in to consideration the space beneath it that generate revenue from rent. This means that the tax assessment value of the land does not necessarily reflect the market value.   The purpose of this paper is to make a survey, of two Swedish cities, that can provide the National Land Survey with information that can help them improve the quality of the tax assessment value. The aim is to identify possible connections between the market value in comparison to the tax assessment value of properties with and without space beneath ground.  The methods used are a qualitative analysis of the purchase price in relation to tax assessment values and qualitative interviews. The analysis of the purchase price was done to answer if space beneath ground affects the market value compared to the tax assessment value. The interviews aim to create a deeper knowledge of the value of space beneath ground.  The results from the analysis of the purchase price showed that the market value was not affected by space beneath ground. However, it emerged in the interviews that the land value for space beneath ground should be handled differently during assassment, because it has a noteworthy value. The conclusion was that space beneath ground that generates revenue, should be included in the property tax assessment under special conditions.

Den 1 maj 2009 infördes lagregler som gör det möjligt att bilda ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenhet är en upplåtelseform som innefattas av direkt äganderätt vilket innebär att ägaren själv äger sin egen lägenhet i ett flerbostadshus.  Vid fastighetstaxering av ägarlägenheter används idag hyreshusmodellen för att beräkna taxeringsvärdet. Detta innebär att ägarlägenheter vid fastighetstaxeringen värderas enligt samma regler som hyreshus. Syftet med denna studie är att undersöka om det finns ett behov av att utveckla en egen värderingsmodell för ägarlägenheter för att erhålla en förbättrad precision av det beräknade taxeringsvärdet. Målet med studien är att utvärdera taxeringsvärdenas tillförlitlighet utifrån tillämpningen av dagens värderingsmodell.  För att besvara arbetets frågeställningar har dataanalys och intervjuer med sakkunniga från Lantmäteriet och Skatteverket genomförts. Analysen undersöker ägarlägenheters köpeskillingar i förhållande till taxeringsvärdet och intervjuerna bidrar till en ökad förståelse avseende dagens värderingsmodell av ägarlägenheter.  Resultatet av studien visar att hyreshusmodellen ger för låga taxeringsvärden för ägarlägenheter. Av studien framgår att ägarlägenheternas taxeringsvärden i genomsnitt motsvarar 51 procent av marknadsvärdet, vilket inte uppfyller bestämmelserna i 5 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen. Intervjuerna bekräftar att dagens värderingsmodell inte är särskilt anpassad för ägarlägenheter och att en ny värderingsmodell för ägarlägenheter behövs för att säkerställa mer tillförlitliga taxeringsvärden. / On May 1, 2009, legal regulations were introduced that made it possible to form condominiums in Sweden. Condominium is a form of tenure that is included in direct ownership, which means that the owner himself owns his own apartment in an apartment building.  Today the rental housing unit model is used to calculate the assessed value for property tax assessment of condominium. This means that condominium flats are valued according to the same rules as rental housing units during the property assessment. The purpose of this study is to investigate whether there is a need to develop a separate valuation model for condominiums to obtain an improved precision of the calculated assessed value. The goal of the study is to evaluate the reliability of the tax values based on the application of today ́s valuation model.  To answer the questions of the study, data analysis and interviews with experts from Lantmäteriet and Skatteverket were conducted. The analysis examines the purchase price of condominiums in relation to the tax assessed value and the interviews provide an increased understanding of today ́s valuation model of condominiums.  The result of the study shows that the rental housing unit model generates too low tax assessment values for condominiums. The study shows that the tax assessment values of condominiums correspond on average to 51 percent of the market value, which does not meet the provisions of chapter 5 section 2 of the Property Taxation Act. The interviews confirm that today ́s valuation model is not adapted for condominiums and that a new valuation model for condominiums is needed to ensure more reliable tax assessment values.

<p><strong>Syfte:</strong> Syftet med uppsatsen är att kartlägga de värderingsmetoder som används för att fastställa verkligt värde på finansiella instrument och också granska hur dessa metoder redovisas. Därtill syftar uppsatsen till att diskutera problematiken för värderingskonceptet verkligt värde. Detta görs i två delar, utifrån standardsättarnas perspektiv och de finansiella institutens. Därefter utreds förbättringar inom konceptet som baseras på de två tidigare delarna.</p><p> </p><p><strong>Metod:</strong> Uppsatsens undersökning utfördes via en fallstudie som baserades på kvalitativ data. Data inhämtade från två separata områden, tre redovisningsstandarder (SFAS 157, IAS 39 och IFRS 7) och årsredovisningar från 2007, hämtade från de tio största finansiella instituten (baserat på balansomslutning) ifrån USA respektive Europa.</p><p> </p><p><strong>Resultat & slutsats: </strong>Undersökningen visade att rekommendationerna kring vilka värderingsmetoder som ska tillämpas är likvärdiga från de båda standardsättarna; prisnoteringar och värderingsmodeller, men inte toleransen kring värderingsmodeller, där FASB är mer tillmötesgående än vad IASB är. Vidare demonstrerar alla finansiella institut en relativt bra konsensus för hur verkligt värde implementeras jämfört med rekommendationerna. Emellertid finns det tydliga skillnader i de underliggande teknikerna för de två huvudmetoderna, framförallt med värderingsunderlaget (vilka inputs som nyttjas) när simuleringar används och i vilken omfattning dessa redovisas. Följaktligen mynnar ovannämnda resultat ut i att det finns utrymmen för förbättringar för värderingskonceptet verkligt värde, eftersom bolagens implementering inte är i linje med ramverkens syfte med finansiella rapporter.</p><p> </p><p><strong>Förslag till fortsattforskning:</strong> En undersökning bör göras om hur värderingsmodeller kan erhålla en lämplig trovärdighet inom redovisningen</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Uppsatsens bidrag: </strong>Uppsatsen bidrar till att öka förståelsen för verkligt värde som värderingskoncept och dess metoder för att värdera finansiella instruments samt problematiken med det. Dessutom har förståelse etablerats för vilka försvårande omständigheter nya instrument medför när de ska värderas till verkligt värde.</p>

Syfte: Syftet med uppsatsen är att kartlägga de värderingsmetoder som används för att fastställa verkligt värde på finansiella instrument och också granska hur dessa metoder redovisas. Därtill syftar uppsatsen till att diskutera problematiken för värderingskonceptet verkligt värde. Detta görs i två delar, utifrån standardsättarnas perspektiv och de finansiella institutens. Därefter utreds förbättringar inom konceptet som baseras på de två tidigare delarna.   Metod: Uppsatsens undersökning utfördes via en fallstudie som baserades på kvalitativ data. Data inhämtade från två separata områden, tre redovisningsstandarder (SFAS 157, IAS 39 och IFRS 7) och årsredovisningar från 2007, hämtade från de tio största finansiella instituten (baserat på balansomslutning) ifrån USA respektive Europa.   Resultat &amp; slutsats: Undersökningen visade att rekommendationerna kring vilka värderingsmetoder som ska tillämpas är likvärdiga från de båda standardsättarna; prisnoteringar och värderingsmodeller, men inte toleransen kring värderingsmodeller, där FASB är mer tillmötesgående än vad IASB är. Vidare demonstrerar alla finansiella institut en relativt bra konsensus för hur verkligt värde implementeras jämfört med rekommendationerna. Emellertid finns det tydliga skillnader i de underliggande teknikerna för de två huvudmetoderna, framförallt med värderingsunderlaget (vilka inputs som nyttjas) när simuleringar används och i vilken omfattning dessa redovisas. Följaktligen mynnar ovannämnda resultat ut i att det finns utrymmen för förbättringar för värderingskonceptet verkligt värde, eftersom bolagens implementering inte är i linje med ramverkens syfte med finansiella rapporter.   Förslag till fortsattforskning: En undersökning bör göras om hur värderingsmodeller kan erhålla en lämplig trovärdighet inom redovisningen   Uppsatsens bidrag: Uppsatsen bidrar till att öka förståelsen för verkligt värde som värderingskoncept och dess metoder för att värdera finansiella instruments samt problematiken med det. Dessutom har förståelse etablerats för vilka försvårande omständigheter nya instrument medför när de ska värderas till verkligt värde.