雖然濕地是一種具有生態、經濟與景觀價值的富地資源，但由於這些價值通常具有「有行無市」的特質,因而在市場價格的論斤秤兩過程中，許多重要的濕地便成為市場價格運作下的犧牲品。為了改善此種有行無市的市場失靈現象，本研究利用可獲得使用價值與非使用價值的條件評價法(CVM)分析台北市與台南縣居民對不同濕地保育方案所賦予的價值，並利用有母數與無母數統計方法檢測此種方法可能產生的相關課題，特別是數量變異問題的檢測。本研究主要特色係納入「態度--行為」評價歷程、透過濕地意像分析掌握評價意涵與供給不確定性因素的考量，除此之外，並使用七種不同問卷結構的實驗設計檢測條件評價法的相關課題。 應用分析檢測結果顯示，台北市受訪者願付數額顯著高於台南縣，願付數額的理由不論是台北市或台南縣受訪者「非使用價值動機」皆顯著高於「使用價值動機」，而且發現保育範圍愈大的方案主觀供給機率愈小的現象。相關課題檢測結果顯示， 55公頃關渡濕地保育範圍的維護方案與8135公頃五大濕地保育範圍的維護方案受訪者最大願付數額(WTP)無顯著差異(數量變異問題)、單一濕地維護方案加上四大濕地維護方案之願付數額顯著高於五大濕地維題方案(加總問題)、「濕地信託基金」支付工具評價結果顯著高於「額外稅賦」(支付工具偏誤問題)。如果排除研究程序上的問題，此結果隱含條件評價法仍未能完全滿足數量變異的原則，就本研究實證分析探討，條件評價法未能滿足數量變異原則，供給不確定性是一項重要因素，因此條件評價法課題的改善，供給不確定效果的改善或許是一個可考量的方向。 由於條件評價法仍未能獲得可信的評價結果，而且此方法所獲得的評價結果僅是行為傾向而非賞際行為的結果，因而以條件評價法所獲得評價結果從事濕地政策的應用，在現階段仍不是一個十分恰當的做法。然而，此現象並不縮減條件評價法的重要性，因為現今仍未有比條件評價法更好的研究方法可獲得非使用價值，因此條件評價法的改善、其他評價研究方法或整合條件評價法與其他研究方法等研究發展，或許是評價研究可發展的方向。 / The major object of this study is to applyy the contingent valuation method(CVM),based on the willingness to pay(WTP)concept,to analyze the valuation of different wetland conservation projects among residents in Taipei city and Tainan prefecture. Furthermore,this study uses a set of seven surveys to test the issuess of CVM measurement of wetland conservation total values with parametric and nonparametric tests.In addition,this study incorporates the valuation process basedd on attitude-behavior studies,the images of the wetland and supply uncertainties to debate aboutthese issues． Empirical results indicate that Taipei respondents show significant higher valuation than their counterparts in Tainan,that nonuse value motives are greater than use value motives,and that the greater conservation projects have less subjective supply probabilities.Furthermore,this study finds that the magnitude variation principle does not exist in the CVM process while the aggregation problem and the payment vehicle bias exist.This study considers the supply uncertainty is one important cause of rejecting magnitude variation hypotheses．Future research should consider how to improve the supply uncertainty effect． Because the current CVM fails to achieve reliable results,and the CVM results are behavioral intention,which is different from actual behavior， thus it restricts the wetland policy pplication.However， this situation does not diminish the importance of wetland conservation valuation with the CVM,since no other methods can achieve the measurement of nonuse values． Therefore,how to improve the reliability and validity of CVM，how to integrate CVM and other methods or other valuation approaches may be one imnportant direction for future valuation research.

Residential property not only provides in the basic needs of a person, but is also an indicator of an individual's wealth. The buying and selling of immovable property is complicated and the average person relies on the services of estate agents and banks. The research problem was formulated as follows: Property valuers and estate agents with access to the same information sources determine different market values for the same property. The research problem was researched by means of a literature study and empirical study. The methodology used by property valuers was described in the literature study. How estate agents determine the value of property was researched by means of an empirical study. From the literature study a model was proposed to determine the value of residential property. The information gathered in the empirical study was compared with this model to provide an answer to the research problem. OPSOMMING Residensiële eiendom voorsien nie net in een van die mees basiese behoeftes van 'n mens nie, maar is ook een van die grootste aanduiders van 'n individu se welvaart. Die koop en verkoop van onroerende eiendom is 'n ingewikkelde en die deursnee persoon maak daarom van eiendomsagente en banke gebruik. Die navorsingsprobleem is as volg geformuleer: Eiendomswaardeerders en eiendoms¬agente met toegang tot dieselfde inligtingsbronne bepaal verskillende waardes vir die¬selfde eiendom. Die navorsingsprobleem is deur middel van ʼn literatuurstudie en ʼn empiriese ondersoek nagevors. Die werksaamhede en metodologie wat eiendomswaardeerders gebruik, is aan die hand van die literatuurstudie beskryf. Hoe eiendomsagente te werk gaan om die waarde van eiendom te bepaal is deur middel van ʼn empiriese ondersoek nagevors. Uit die literatuurstudie is daar ʼn model voorgestel vir die bepaling van die waarde van residensiële eiendom. Die inligting wat met die empiriese ondersoek versamel is, is met die model vergelyk om antwoorde op die navorsingsprobleem te verskaf. / Public Administration and Management / M. Tech. (Real Estate)

Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna. / For a long time, it has been found that investment properties have a significant role in the world economy. This has been discovered during crises such as the global financial crisis in the year of 2008. The value of an investment property is therefore not only of interest for the real estate company in question, but also for stakeholders. Since 2005, listed companies in the EU must draw up consolidated accounts in accordance with IFRS, which means that valuation is carried at fair value. In 2013, IFRS 13 was adopted, which by means of a hierarchical valuation model should clearly define the valuation process. The valuation work takes place either through internal or external valuation and review of this process is carried out by auditors. There are no formal requirements for external valuation being used, however it is an encouragement.The purpose of the study is to highlight the valuation process of investment properties from three perspectives. The perspectives are represented by internal evaluators, external evaluators and auditors. This is meant to provide a more balanced representation of the actual valuation process. The study is based on an abductive research effort where we chose to carry out semi-structured interviews. Thus, the method of this study is qualitative. Seven interviews have been conducted, two of which have been conducted with two internal evaluators, two with external evaluators and three with auditors. The interviews conducted are meant to provide the reader with more context and a deeper understanding of the valuation process in relation to investment properties. Emphasis has been on auditors as they are believed to possess the best knowledge regarding IFRS.The study shows that the translation from the English concept “fair value” to the Swedish concept "verkligt värde" is unfortunate and sometimes directly misleading. The reason is that the fair value does not necessarily have to be exact which the Swedish concept suggests but rather an estimate of the value. The translation for the Swedish concept for fair value would be “true value” if translated back to English. For this reason, we believe that the concept of use should rather be called “rimligt värde” which is the exact translation from fair value to Swedish, or market value as it is being used in the field.The study also shows that a formal knowledge requirement pervades the industry because of the evaluation process being complex and difficult to comprehend. Financial reports are rarely satisfactory, resulting in an information asymmetry vis-à-vis some stakeholders.The valuation of investment properties is made exclusively to level 3 inputs, which is explained by the fact that each property is unique in its kind. Hence, it is not possible to apply the comparative method which by theory and prevailing rules are to be considered the main method. Despite the many deficiencies highlighted in the study, a change in the prevailing regulations is nothing advocated by the respondents. This even though the study finds that IFRS 13 is too general for valuation of investment properties.~ III ~This thesis is written in Swedish.