I samband med den ansträngda bostadsmarknaden lade regeringen år 2014 framattefallspropositionen till riksdagen med syfte att reglera och förenkla regelverket kringbygglov samt utöka bygglovsbefriade åtgärder i Plan- och bygglagen. Detta motiverades blandannat som ett medel för att motverka bostadsbristen samt för att stärka äganderätten hos privatafastighetsägare. En debatt som uppstått i samband med attefallsreformen är den eventuellaförtätning av befintliga villaområden som byggande av attefallsbostadshus skulle kunna geupphov till. Är det så att det har uppkommit en trend av att bostadsområden förtätas viaattefallsåtgärder? Vad är i sådana fall konsekvenserna av detta och vad har kommunerna förinställning till detta? Syftet med studien har därmed varit att utforska attefallsreformen samt konsekvenser avförtätning via attefallsåtgärder utifrån ett samhälleligt perspektiv. Målsättningen var således attutvärdera attefallsreformen utbredningen och påverkan av attefallsåtgärderna i de kommunersom undersökts. Målet var dessutom att undersöka kommunernas inställning tillattefallsåtgärderna samt dess regelverk och huruvida de arbetar för att parera dessa åtgärder.För att uppnå studiens syfte samt besvara frågeställningarna har en kvalitativ samträttsvetenskaplig metod tillämpats i form av sex semistrukturerade intervjuer och en studie avrättskällor. I avsikt att stärka framställningen har även statistik samlats in, via allmän handling,från ett antal storstadsnära och kustnära kommuner runt om i Sverige. Studien har i sin helhet påvisat att det finns brister i attefallslagstiftningen. Regelverket kopplattill attefallsåtgärderna upplevs vara omfattande och till viss del otydlig. Reformen motiveradesvid framtagandet som ett sätt att bidra till bostadsförsörjningen och även som en frihetsreformför privata fastighetsägare. Av resultaten framgår det att attefallsåtgärderna har bidragit till enviss förtätning i de kommuner som deltagit i undersökningen men möjligtvis inte i denutsträckning att de har fungerat som medel för att minska bostadsbristen. Det framgårdessutom, i detta hänseende, från statistiken som insamlats att det främst ärkomplementbyggnader som uppförs. Resultaten visar dock att det kan uppstå ett antal olikakonsekvenser när områden förtätas via attefallsåtgärder såsom påverkan på kommunalinfrastruktur samt påverkan på miljön och karaktären i området. Då attefallsåtgärderna fåruppföras i strid mot detaljplan kan det leda till en förtätning som är oplanerad och oönskadutifrån ett kommunalt planerarperspektiv. / I samband med den ansträngda bostadsmarknaden lade regeringen år 2014 framattefallspropositionen till riksdagen med syfte att reglera och förenkla regelverket kringbygglov samt utöka bygglovsbefriade åtgärder i Plan- och bygglagen. Detta motiverades blandannat som ett medel för att motverka bostadsbristen samt för att stärka äganderätten hos privatafastighetsägare. En debatt som uppstått i samband med attefallsreformen är den eventuellaförtätning av befintliga villaområden som byggande av attefallsbostadshus skulle kunna geupphov till. Är det så att det har uppkommit en trend av att bostadsområden förtätas viaattefallsåtgärder? Vad är i sådana fall konsekvenserna av detta och vad har kommunerna förinställning till detta? Syftet med studien har därmed varit att utforska attefallsreformen samt konsekvenser avförtätning via attefallsåtgärder utifrån ett samhälleligt perspektiv. Målsättningen var således attutvärdera attefallsreformen utbredningen och påverkan av attefallsåtgärderna i de kommunersom undersökts. Målet var dessutom att undersöka kommunernas inställning tillattefallsåtgärderna samt dess regelverk och huruvida de arbetar för att parera dessa åtgärder.För att uppnå studiens syfte samt besvara frågeställningarna har en kvalitativ samträttsvetenskaplig metod tillämpats i form av sex semistrukturerade intervjuer och en studie avrättskällor. I avsikt att stärka framställningen har även statistik samlats in, via allmän handling,från ett antal storstadsnära och kustnära kommuner runt om i Sverige. Studien har i sin helhet påvisat att det finns brister i attefallslagstiftningen. Regelverket kopplattill attefallsåtgärderna upplevs vara omfattande och till viss del otydlig. Reformen motiveradesvid framtagandet som ett sätt att bidra till bostadsförsörjningen och även som en frihetsreformför privata fastighetsägare. Av resultaten framgår det att attefallsåtgärderna har bidragit till enviss förtätning i de kommuner som deltagit i undersökningen men möjligtvis inte i denutsträckning att de har fungerat som medel för att minska bostadsbristen. Det framgårdessutom, i detta hänseende, från statistiken som insamlats att det främst ärkomplementbyggnader som uppförs. Resultaten visar dock att det kan uppstå ett antal olikakonsekvenser när områden förtätas via attefallsåtgärder såsom påverkan på kommunalinfrastruktur samt påverkan på miljön och karaktären i området. Då attefallsåtgärderna fåruppföras i strid mot detaljplan kan det leda till en förtätning som är oplanerad och oönskadutifrån ett kommunalt planerarperspektiv.

In Stockholm, there is a great shortage of supply on the housing market and many newly established on the market find it hard to find a home. During 2014 the Planning and building act was changed, allowing for a new kind of small buildings, so called Attefall-houses, of up to 25 sqm to be built without building permit on single family housing units. This thesis evaluates the impact that Attefall-houses have on the housing shortage in Stockholm and how these houses could be property tax assessed. As a part of this, the profitability when those are let out have been calculated and whether they have a potential to become more popular has been investigated. Comparisons with foreign renting markets with a more widespread secondary market have furthermore been carried out. The thesis is limited towards Attefall-houses classified as residential. Few Attefall-houses have been built and are available for rent. Since the number of transactions pertaining to single family housing units with Attefall-houses was insufficient, market values have been estimated by studying the attitude of market actors, by an income based approach and by a cost approach. In order to get a more perspicuous view of the profitability, repayment times on those let out have been calculated. The value an Attefall-house entails on a single family housing unit has been estimated to between 200 000 SEK and 300 000 SEK. The repayment times when the Attefall-houses are let out and then are sold at this value vary between 5 and 12 years with the current  egislation, depending on financing and municipality. If all rental income had been tax-free, the repayment times would vary between 4 and 7 years instead. If the Attefall-house, on the other hand, is reformed into a tenant ownership unit, the sales prices vary between 1 500 000 and 2 100 000 SEK. According to this, Attefall-houses have the potential to be a profitable investment. A couple of problems and misleading incentives when building and renting them have, however, been found. A property with an Attefall-house will get two property tax assessment fees after 15 years. In addition, the rental income is taxable, which creates trouble for the property owner but also for the taxation authorities. It is also more economically profitable to re-form the Attefall-houses into tenant-ownership units rather than to keep them as complementary buildings. If the house is re-formed into a tenant ownership unit it is less of a clear alternative for newly established on the market hence not as good complement to the exiting property market as if the owners rent out the dwelling. The process when the houses are built is, furthermore, not as easy as it sounds since the municipality requires detailed documents and the buildings have to meet tough building standards to be allowed to be let out. The processing time before starting decision can be given also varies a lot between different municipalities. There are also a lot of ambiguities and grey areas that have been found. It is not clear when letting of Attefall-houses should be classified as a business rather than a private activity and it is also not clear on which market value maximum rent and property tax assessment should be based. Possibilities for a good investment and economic benefits exist but to make the Attefall-houses more popular, misleading incentives should be removed and incentives for renting should instead be created. The legislation should also be clarified to lower the risk for property owners. At the end, time is needed for Attefall-houses to become an established alternative on the residential market. / I Stockholm råder det brist på bostäder och många nya på bostadsmarknaden har svårt att hitta en bostad. Under 2014 förändrades Plan- och bygglagen, vilket gjorde att en ny typ av byggnader, så kallade attefallshus, på upp till 25 kvm kunde byggas utan bygglov på småhustomter. Denna uppsats utvärderar den påverkan som attefallshus har på  ostadsbristen i Stockholm och hur dessa hus bör taxeras. Som ett led i detta har lönsamheten om husen hyrs ut beräknats samt huruvida de har potential att bli mer populära utretts. Dessutom har jämförelser gjorts med hyresmarknader i länder som har en mer utbredd andrahandsmarknad. Uppsatsen är avgränsad till att fokusera på attefallshus som används som självständiga boenden. Det är inte många attefallshus som har byggts eller som hyrs ut. Då transaktionsmaterialet för småhusfastigheter med attefallshus var bristfälligt har marknadsvärden uppskattats genom att studera olika marknadsaktörers syn på attefallshus, genom en avkastningsmetod där attefallshusen hyrs ut samt genom att uppskatta produktionskostnaderna. För att få en mer överskådlig bild av lönsamheten har även återbetalningstiderna vid uthyrning av dessa hus beräknats. Det mervärde ett attefallshus ger upphov till på en småhusfastighet har uppskattats till mellan 200 000 och 300 000 SEK. Återbetalningstiderna om dessa hyrs ut och sedan ger detta mervärde vid försäljning varierar med dagens lagstiftning mellan 5 och 12 år, beroende på kommun och finansiering. Om alla hyresintäkter vore skattefria skulle återbetalningstiden istället vara mellan 4 och 7 år. Om attefallshuset däremot ombildas till bostadsrätt kan dessa säljas för mellan 1 500 000 och 2 100 000 SEK. Mot bakgrund av detta borde attefallshus kunna vara en lönsam investering. En rad problem och missledande incitament för byggande och uthyrning av dem har dock identifierats. De fastigheter som har attefallshus kommer att få två fastighetsavgifter om 15 år. Därutöver beskattas hyresintäkterna. Det skapar besvär för fastighetsägaren men också vad gäller kontroll av uthyrning. Det är även mer ekonomiskt lönsamt att ombilda attefallshusen till bostadsrätter än att behålla dem som komplementbostäder. Ombildas attefalllshusen till bostadsrätter utgör de sedan inte samma tydliga förstagångsboende för nyetablerade på marknaden och bidrar därigenom inte lika tydligt till att lösa bostadsbristen, då de inte kompletterar nuvarande fastighetsmarknad lika bra. Processen då attefallshusen ska byggas är heller inte så enkel som det låter då kommunen kräver detaljerade dokument och byggnaderna måste uppfylla hårda byggkrav för att få hyras ut. Handläggningstiden innan startbesked kan ges är även mycket varierande mellan kommunerna. Dessutom har flera oklarheter och gråzoner i lagstiftningen hittats. Det är inte tydligt när uthyrning av attefallshus klassas som näringsverksamhet kontra privat verksamhet och det är heller inte tydligt vilket marknadsvärde maximal hyressättning och taxering bör baseras på. Möjligheter till en bra investering och samhällsekonomiska vinster finns men för att göra attefallshusen mer populära bör missledande incitament tas bort och incitament för uthyrning bör istället skapas. Lagar bör också förtydligas för att minska risken för fastighetsägare. Därefter krävs tid då boendeformen behöver bli etablerad i samhället.

Attefall-house: Greater than the sum of its parts? I am exploring how to create a small scale space which is more than just a functional space, a space that also provides an architectural experience. I am using the Swedish Attefall-house as a case study. This small, permit-free construction comes with a frame and it has clearly defined rules and limitations. The smallness of it allows for experimentation and in the normally hard-regulated Swedish building climate, it provides an opportunity to try out ideas without having to be too serious. I am trying to create this sensory experience by fusing function and context together with selected architects’ and artists’ ideas. What happens when these seemingly disparate ingredients combine? Will the whole be greater than the sum of its parts? / Attefallshus: Större än summan av delarna? Jag utforskar hur man kan skapa ett rum i liten skala som är mer än bara ett funktionellt rum, ett rum som också är en arkitektonisk upplevelse. Jag använder mig av Attefallshuset som fallstudie. Denna lilla, bygglovsbefriade, konstruktion kommer med en ram, den har tydligt definierade regler och begränsningar. Dess storlek tillåter experimenterande och, i det normalt hårt reglerade svenska bygglovsklimatet, erbjuder en möjlighet att testa idéer utan att behöva vara för allvarlig. Jag försöker skapa denna sensoriska upplevelse genom en fusion av funktion och kontext tillsammans med ett urval av arkitekters och konstnärers idéer. Vad händer när dessa till synes disparata ingredienser kombineras? Blir helheten större än summan av delarna?

Den 2 juli 2014 genomfördes en lagändring angående bygglovsfria åtgärder. Ändringen innebar att bygglovsfritt byggande på 15 kvadratmeter skulle utökas till 25 kvadratmeter, s.k attefallshus enligt PBL 9:4 a. Tanken var att det skulle bli en smidigare process och att mindre bostäder skulle komma till snabbare när de inte kräver bygglov. Dessa bostäder skulle kunna ge boende åt framförallt unga, studenter och nyanlända.  I denna studie utreds det hur utvecklingen har gått för attefallshus, hur många start- och slutbesked som beviljats genom åren samt de huvudsakliga användningsområdena. Tillsynen gällande attefallshus är också något som uppmärksammats i denna rapport. Rättsfallet MÖD P 7514-15 är ett fall som kan komma bli betydelsefullt för rutiner hos kommuner framöver. Domen stred mot det som sägs i PBL 13:15, att endast sökande kan överklaga ett startbesked. Detta kan i sin tur skapa oreda bland kommunernas rutiner kring detta moment, eftersom lagen säger en sak och domstolen en annan. Därför utreds frågan om kommunerna ändrat något kring detta sedan rättsfallet blev känt. Studien utfördes i alla kommuner inom Västra Götaland län. I studien användes både juridisk, kvantitativ och kvalitativ metod, i form av enkätundersökning och tolkning av rättskällor.  Sedan lagen trädde i kraft har det beviljats 1 258 startbesked och 308 slutbesked i Västra Götalands län. Dessa är relativt jämnt fördelade mellan 2014 och 2017, ingen tydlig trend kunde noteras utan verkar vara densamma under alla åren. När det gäller användningsområden så uppförs attefallshus huvudsakligen som komplementbyggnader och används som bland annat förråd, gäststuga eller garage. Slutsatsen här blev att utvecklingen av attefallshus i Västra Götalands län verkar vara densamma som när lagändringen trädde i kraft. När det gäller rutiner kring tillsynen, ställdes frågan hur kommunerna hanterar situationen då en granne inkommer med ett klagande angående ett attefallshus. 70 % av de kommuner som besvarat frågan, hanterade situationen på rätt sätt genom att de påbörjar ett tillsynsärende vid misstankar. Resterande kommuner hade olika svar, i form av att de förde vidare klagandet till högre instans eller helt enkelt inte tillät grannen att klaga. När kommunerna fick frågan om de förändrat något efter rättsfallet MÖD P 7514-15 blev svaren nej eller att de inte hade något att säga om det. Detta kan därför bli en lämplig fråga i en framtida studie, eftersom rättsfallet om några år kan komma ge en mer märkbar effekt hos kommuner. / On July 2nd 2014 a law Change was performed, concerning building-free measures. This suggestion would make it possible to build a 25 square meters building, without building permit. This building is also known as an Attefall house and can be found in PBL 9:4 a. The thought behind this change is to get a more flexible process and that smaller buildings can be built faster, when the building permit isn’t requested. These small buildings could be future homes especially for young people or newly arrived people. In this study it’s investigated how the development has taken place for Attefall house -  how many starting clearance and final clearance and what the main uses are. This report will also look at the supervision when it comes to an Attefall houses. The court case MÖD P 7514-15 is a case that perhaps will be important for routines at the building committees. The Court contradicted what is said in PBL 13:15, that only the applicant can appeal a refused start clearance. In the future can this case create controversy among the building committees and their routines around this moment because the court rules against what the law states. That´s why this question is investigated - to see if the building committees have to change anything since the court case became known. The study was conducted in all Building Committees in Västra Götaland. The study is using both legal, quantitative and qualitative methods, for example questionnaire and practice study. The result of the study shows that the development of an Attefall house appears to be the same now as it was in the beginning. Since the law change took effect has 1262 starting clearances and 311 finish clearances been granted in Västra Götaland. These are relatively evenly distributed between 2014 and 2017, no clear trend could be noted. And it seems to be the same throughout all years. When it comes to applications, Attefall house is mainly built as an accessory building and is used as storage, guesthouse or garage. The conclusion was that the development of Attefall house in Västra Götaland also seems to be the same as when the law change came into effect.  Regarding the question about routines of supervision, how the building committees handles the situation when a neighbor arrive with a complaint about an Attefall house, the answers were a little bit different. 70 % of the Building Committees who answered the question properly handled the situation by starting a supervisory case if suspected there are reasons for it. Remaining Building Committees had different answers, for example that they passed the appeal to a supreme court or simply didn’t allow the neighbor to complain.